Once you make a purchase of a home in Spain you also need insurance. In this week's blog post we once again get a thurough explaination by C&D Solicitors advokatbyrå och deras författare Gustavo Calero Monereo om vad du behöver veta när det gäller att köpa fastighet och ha den försäkrad.

Buying a home in Spain entails a great financial investment and, therefore, you'll want to do it with the lowest possible risk. This is why it's very important to obtain legal advice and hire a specialiserad advokat för att hjälpa dig genom hela inköpsprocess, så att du kan åtnjuta rättssäkerhet och vara medveten om all relevant information om fastigheten.

Det finns dock en annan viktig sak att göra innan man skriver under Köpebrev för fastigheten. Det är lämpligt att ha hemförsäkring ready to prevent any risk of financial loss due to potential damages, such as theft, water damage or fire. The importance of home insurance for the owner's peace of mind and the investment made is self-evident.

This is why we're posting this article, to clarify some concepts for utländska husägare i Spanien, så att de kan förstå denna mycket viktiga produkt väl. Om du är köpa med bolån, kommer banken att ge dig råd och rekommendera att du skaffar en hemförsäkring då banken vid allvarlig skada på den intecknade egendomen vill säkra återbetalning av de lånade pengarna.

I slutet av artikeln täcker vi hemförsäkring för landsbygdshus byggda i Anda, med eller utan DAFO/SAFO.

Vad är byggnads- och lösöresförsäkringen i en hemförsäkring?

En hemförsäkring bygger på två huvudkoncept: byggnaden och innehållet.

1) Den byggnad (kontinent) består av konstruktions- och strukturelementen i ett hem eller en byggnad, oavsett om det är väggar, tak, golv eller installationer som värme, vatten eller el, bland annat.

2) Den innehåll (contenido) består av tillhörigheter som tillhör de personer som bor i hemmet, såsom möbler, elektroniska apparater, personliga tillhörigheter, kläder, smycken, konst etc.

Vad skulle vara ett lämpligt värde för innehållet?

För att korrekt bedöma innehållet rekommenderar vi att du funderar över hur mycket det skulle kosta dig att köpa de saker du har i ditt hem, att gå rum för rum tills du täcker allt i det. Smycken eller kontanter har specifik värdering i hemförsäkringen och kan vara försäkrade upp till en viss gräns eller under vissa förutsättningar. Med andra ord, i detta fall måste denna information lämnas till företaget så att det tar hänsyn till det i policyn.

Vad är rätt värde för byggnaden?

Om byggnaden skadas, t.ex. en brand, lämnar företaget ersättning efter kostnaden för att bygga om bostaden, dvs den potentiella kostnaden för att bygga om bostaden ska beräknas. Det resulterande värdet av denna beräkning är det som ska ingå i hemförsäkringen som byggnadens värde.

Ett mycket vanligt sätt att beräkna nämnda värde är att använda genomsnittliga uppskattade byggnadsvärden publicerade av Arkitekthögskolor. Till exempel:

"Mr Olle Johansson, a Swedish national, köpt ett nytt hem i staden av Malaga in 2020. It's a flat measuring 120 sq. m. Taking into account the average estimated building values from the College of Architects of Malaga for 2020, the value per square metre built would be 809 euros. In other words, the value of the building for 120 square metres would be 97,080 euros".

Om det finns ett underjordiskt parkeringsgarage och ett förråd bör dessa också värderas separat från bostaden, så att försäkringen täcker dem. Ett annat exempel:

"Mr Jan Van Poppel, a Dutch national, will purchase a home in the landsbygdenI mijas area (rural land), which has: 200 built square metres plus 30 square metres for a pool. The value per square metre for an isolated home in the countryside is 984 euros and the value of the pool would be 445 euros per square metre. Therefore, the value of the building would be about 210,150 euros".

Värdera byggnaden till inköpspriset

När vi köper ett hus och tecknar en hemförsäkring tänker vi ofta på att sätta ett värde för hemförsäkringen så nära som möjligt köp pris betalat för fastigheten. Detta resonemang är dock vilseledande eftersom det bör beaktas att marken där bostaden ligger inte täcks av hemförsäkring, eftersom marken alltid förblir intakt. Vid allvarliga skador, om du redan äger marken, behöver du bara försäkra den kostnad för ombyggnad hemmet.

Det är dock värdet på denna mark som utgör den största delen av köpeskillingen för ett hus i de flesta stadsförsäljningar. Till exempel, att köpa ett hus i Golden Mile i marbella, i centrala Malaga eller vid stranden i nerja medför en hög kostnad på grund av fastighetens läge (mark), snarare än för värdet av själva byggnaden.

Att bygga om är mycket billigare än att köpa när man redan äger marken. Därför är det viktigaste att försäkra verkligt rekonstruktionsvärde vid allvarliga skador. Det handlar om att tillskriva det faktiska värdet till bygga din fastighet.

Du måste också ta hänsyn till att om du äger ett hem i ett flerfamiljshus, om det uppstår allvarliga skador på byggnaden, samhällsförsäkring will cover part of the damages affecting only the common elements of the building. The facade, roof, terraces, etc., are elements that would be covered by the insurance of the Homeowner's Association in the event of a fire.

Med andra ord, om du köper en lägenhet måste du försäkra byggnaden. Det är därför du i dessa fall bör beräkna byggnadens ombyggnadsvärde för försäkringsändamål. Om du anger ett värde som överstiger ombyggnadsvärdet leder det till så kallad överförsäkring i din hemförsäkring och om du anger ett lägre värde leder det till underförsäkring.

Vad skulle hända vid överförsäkring i försäkringen?

Imagine a home in a building measuring 100 square meters, with a building value of 300,000 euros because this was the price paid when it was bought. If there is a serious olycka kräver ombyggnad av huset, kommer företaget att betala aldrig mer than the reconstruction value, which would in general be around 80,000 - 90,000 euro.

I det här fallet skulle ägaren betala en mycket hög premie varje år för försäkringen i onödan, eftersom företaget endast kommer att ersätta ersättningar upp till husets ombyggnadskostnad. I extrema fall skulle företaget till och med kunna tolka det som att det har förekommit ond tro vid tecknandet av försäkringen, och detta skulle kunna vara ett allvarligt problem, eftersom det skulle kunna förklara att policy ogiltig och vägra att betala de belopp som ska betalas i händelse av skada.

Vad händer vid underförsäkring?

I händelse av att byggnaden eller inventariet värderas under byggnadens eller möblernas faktiska värde, ska företaget täcker inte 100% of the damages, even if the amount of the claim is lower than the value of the insurance policy. For instance, if the actual value of reconstruction of the building is 100,000 euros and the policy contains a building value of 60,000 euros, the home would only be insured at 60%.

Någon kanske i det här fallet tror att eventuella skador som är lika med eller lägre än 60,000 euro skulle täckas av försäkringen, men i verkligheten är det inte fallet. Till exempel, vid en mindre brand med skador värderade till 10,000 euro, skulle företaget tolka det som att 40 % av skadeanspråket inte täcks av försäkringen eftersom endast 60 % av bostadens byggnadsvärde är försäkrat. Därför kommer det endast att betala ut 6,000 euro som kompensation, med tillämpning av proportionalitetsregeln på varje anspråk.

Specialförsäkring: Lyxbostäder

Om du äger ett lyxhus eller funderar på att köpa ett lyxhus, den uppskattade kostnaden för ombyggnad eller ersättning baserad på koefficienterna för arkitekthögskolorna skulle säkerligen inte vara giltig beräkningsmetod för bostäder av denna typ. Nyckeln till att försäkra byggnaden i bostäder av denna typ är att beräkna fastighetens rekonstruktionsvärde med objektiva parametrar, till exempel om bostaden har mycket högkvalitativa ytbehandlingar vad gäller automation, isolering, aluminium- eller träkonstruktioner, golv, kranar, toaletter, luftkonditionering etc., måste detta beaktas och i så fall bör dessa värden läggas till byggnadsförsäkringen.

As mentioned, the value of the building must be as accurate an estimate as possible of what it would cost to rebuild the home to the same standards. In this case, it's very important to inform the company of the "peculiarities" of this home so that it has as much information as possible and to accredit the reason behind the value of building insurance being above the average reconstruction values in the area. Keeping all inköpsfakturor Och inköpsbevis för möbler av högt värde är mycket viktigt för att bevisa den uppskattade kostnaden.

Vad är försäkringsersättningskonsortiet?

Alla personer som har en försäkringspolicy in Spain, whatever the type, pay a small part of the price to the consortium. The consortium is a public business entity that covers accidents such as flooding, terrorism, atypical cyclones, large fires or other risks set down in the "extraordinary risk insurance regulations", which are not covered by insurance policies, with damages of this type being expressly excluded from insurance covers. When damages of this type occur, as the insurance company does not cover them, the consortium acts as guarantor to compensate policyholders and keep them protected in these situations.

Landsbygdshus och byggnadsvärdet i hemförsäkring

Först och främst bör vi komma ihåg den juridiska förutsättningen att de flesta befintliga lantliga hem (rustikt / landsbygd) in andalusien, som används för bostadsändamål, är olagliga och därför vid förstörelse och totalförlust av bostaden, som t.ex. brand, jordbävningar, allvarliga översvämningar, etc., de kan inte byggas om. Detta beror på att Andalusiens stadsplaneringslag (LOUA) inte tillåter utfärdande av bygglov på landsbygdsmark för ett bostadshus.

Existensen och kontinuiteten för dessa tusentals illegala hem på landsbygden baseras på deras ålder. Vid förstörelse eller totalförlust skulle det därför inte längre finnas någon gammal bostad och det skulle inte gå att få tillstånd att bygga nytt hus eller bygga om det som fanns där.

Ovanstående förklaring innebär att byggnadens värde i hemförsäkringen för dessa bostäder kan uppskattas, som nämnts ovan, till cirka 984 euro per kvadratmeter byggd i Malaga. Eftersom värdet baseras på vad det skulle kosta att bygga om huset och det lantliga huset inte kan byggas om lagligt vid totalförlust, vilken situation skulle vi hamna i?

In the event of total loss, if we have a country home with a surface area of 150 square metres and the building is valued at 150,000 euros, the company would pay that amount as compensation for the building, along with the amount corresponding to its contents. In this case, the owner would receive compensation for the home in addition to the value of land where nothing can be built. This is why the value of the land in a rural home is very low compared to the construction value, especially when compared to an urban home on land where it is legal to rebuild it.

Tips för ett säkert och välförsäkrat hem

When obtaining home insurance and purchasing your property, think carefully about the value of the building and contents and don't forget to include stores, parking spaces, pools, etc. If you have any doubts about the insurance value, talk to the insurance company itself. It's important for the company to hjälpa du redar ut eventuella tvivel när du bedömer ditt försäkringsvärde.

För ytterligare juridiskt stöd och information besök C&D Solicitors här.