Esta semana traemos un artículo escrito por nuestro socio Mosaic Realty.

For over a decade, it was one of the most straightforward propositions in the European property market: purchase a property in Spain worth €500,000 or more, and secure the right to live, work and travel freely across the Schengen Area. The Spain Golden Visa programme, introduced in 2013 in the depths of the Spanish recession as a mechanism to attract foreign capital, became one of Europe’s most popular residency-by-investment schemes, issuing more than 14,500 visas through real estate investment in the decade following its launch.
El 3 de abril de 2025, el programa llegó a su fin definitivo. Desde entonces, no se han aceptado nuevas solicitudes. La decisión, anunciada por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en abril de 2024 y aprobada por el Congreso de los Diputados en diciembre de 2024, se debió principalmente a la preocupación por la asequibilidad de la vivienda: el argumento de que un programa que incentivaba la compra de propiedades de alto valor en las ciudades más cotizadas de España había contribuido a la presión inflacionaria que hacía que la vivienda fuera inaccesible para los residentes locales, especialmente en Madrid, Barcelona y Málaga.
Para los compradores internacionales de la Costa del Sol que habían considerado la Golden Visa como uno de los factores que motivaron su compra, el cierre del programa plantea una serie de preguntas importantes y totalmente comprensibles. ¿Sigue siendo rentable invertir en propiedades en España sin el beneficio de la residencia? ¿Qué alternativas existen para quienes realmente desean mudarse? ¿Y qué significa este cambio para el mercado al que tantos de nuestros clientes aspiraban?
“El Golden Visa ya no existe. Pero las razones para comprar y vivir en la Costa del Sol siguen intactas.”

Qué fue la Visa Dorada y qué no fue.

Conviene aclarar qué representaba realmente el programa de la Visa Dorada en la práctica, ya que la diferencia entre la percepción y la realidad solía ser considerable. Durante la década que estuvo en funcionamiento, el programa emitió aproximadamente 14,576 visados ​​vinculados a la inversión inmobiliaria. En un país de 48 millones de habitantes que realiza millones de transacciones inmobiliarias cada año, esta cifra era, como señalaron varios analistas, muy pequeña. Según datos de Idealista, las Visas Doradas representaban menos del 0.3 % del total de transacciones inmobiliarias residenciales en España.
Para la gran mayoría de los compradores en la Costa del Sol —británicos, irlandeses, escandinavos y del norte de Europa que se mudaban por estilo de vida, jubilación o para vivir allí solo una temporada—, la Visa Dorada nunca fue particularmente relevante. Los ciudadanos de la UE ya podían vivir, trabajar y viajar libremente por España sin necesidad de visado. Los compradores británicos, tras el Brexit, se enfrentaron a normas de residencia diferentes independientemente de la Visa Dorada, y los principales beneficiarios del programa fueron ciudadanos de fuera de la UE procedentes de China, Rusia, Estados Unidos y mercados similares que buscaban las ventajas de viaje del espacio Schengen que otorgaba la visa.
Para nuestra clientela principal, compuesta por compradores del Reino Unido, Irlanda y el norte de Europa, el fin del Golden Visa es, en la práctica, prácticamente irrelevante para sus decisiones de compra de propiedades. Los motivos por los que compran en la Costa del Sol —el clima, el estilo de vida, la calidad de las nuevas promociones, el potencial de rentabilidad del alquiler, el historial de revalorización del capital y el ambiente comunitario— siguen intactos.

Titulares actuales: Sus derechos están protegidos.
Si usted posee una Visa Dorada española vigente obtenida mediante una inversión inmobiliaria realizada antes del 3 de abril de 2025, sus derechos se conservan íntegramente bajo las disposiciones transitorias de la nueva ley. Podrá seguir renovando su visa en las mismas condiciones que antes, siempre que mantenga su inversión original y visite España al menos una vez durante cada período anual de vigencia de la visa. Tras cinco años de residencia, podrá solicitar la residencia permanente y, tras diez años, la ciudadanía española. La finalización del programa afecta únicamente a las nuevas solicitudes, no a las que ya se encuentran en trámite.

Alternativas de residencia para compradores no pertenecientes a la UE en 2026

Para los compradores no pertenecientes a la UE que realmente desean establecer su residencia en España, ya sea por jubilación, teletrabajo o traslado, el cierre del Golden Visa no ha dejado un vacío, sino que ha redirigido la atención hacia alternativas que, para muchos compradores, se adaptan mejor a sus circunstancias.
The Non-Lucrative Visa is the most established route for buyers who wish to live in Spain without working there — typically retirees or those with passive income from investments, pensions or rental income. It requires proof of sufficient financial means (approximately €2,400 per month for the principal applicant, plus €600 per month per dependent), comprehensive private health insurance, and a clean criminal record. The visa is initially granted for one year and renewable for two-year periods thereafter, with permanent residency available after five years.
The Digital Nomad Visa, introduced in 2023, has attracted growing interest from professional buyers who work remotely for companies or clients based outside Spain. It allows holders to live in Spain while maintaining their international employment, and comes with access to Spain’s favourable Beckham Law tax regime for the first four years of residency — a flat 24 percent income tax rate on Spanish-sourced income up to €600,000, which can represent a very significant tax advantage for higher earners relocating from high-tax northern European markets.
Para los compradores con mentalidad emprendedora, constituir una sociedad limitada española y demostrar la creación de empleo local puede ser la base de una sólida solicitud de residencia, una vía que combina la inversión inmobiliaria con una presencia empresarial real en España.
“Para los compradores de la UE, el Golden Visa nunca fue lo importante. Lo que importa es el estilo de vida, el clima y los fundamentos de inversión de la Costa del Sol, y estos permanecen completamente inalterados.”

El argumento de inversión se sostiene por sí solo.
Quizás el mensaje más importante para los compradores que habían tenido en cuenta la Golden Visa al tomar su decisión sea este: la inversión inmobiliaria en la Costa del Sol no depende de la visa. Nunca dependió de ella para la mayoría de los compradores, ni depende ahora.
Los precios de la vivienda en toda la región han aumentado entre un siete y un diez por ciento anual en los últimos años, impulsados ​​no por inversores que buscan visados, sino por una demanda orgánica sostenida de compradores que buscan un estilo de vida exclusivo, trabajadores remotos y jubilados del norte de Europa y otros lugares. Los compradores extranjeros representaron aproximadamente el 14.6 por ciento de todas las transacciones inmobiliarias en España en 2024, según Idealista, una cifra récord que se registró incluso después de que se anunciara la abolición del Golden Visa. La rentabilidad del alquiler en las mejores ubicaciones de la Costa del Sol sigue situándose entre el seis y el diez por ciento en mercados turísticos fuertes. Y la cartera de nuevas promociones de calidad que están llegando al mercado —villas y apartamentos energéticamente eficientes, diseñados por arquitectos, con comodidades de resort y vistas panorámicas al mar— representa una oportunidad que existe independientemente de cualquier programa de residencia.
La Costa del Sol ha premiado a los compradores que actuaron por las razones correctas en cada década desde que la región se consolidó como destino inmobiliario internacional. Esas razones —el clima, la comunidad, el estilo de vida, los fundamentos de la inversión— han demostrado ser más sólidas que cualquier política individual. El capítulo de la Golden Visa ha terminado. El capítulo de la Costa del Sol, para quienes lo comprenden bien, sigue siendo tan atractivo como siempre.

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