Once you make a purchase of a home in Spain you also need insurance. In this week's blog post we once again get a thurough explaination by Despacho de abogados C&D Solicitors y su escritor Gustavo Calero Monereo sobre lo que necesita saber a la hora de comprar una propiedad y asegurarla.

Buying a home in Spain entails a great financial investment and, therefore, you'll want to do it with the lowest possible risk. This is why it's very important to obtain legal advice and hire a abogado especializado para ayudarle en todo el proceso de compra, para que usted pueda gozar de seguridad jurídica y conocer toda la información relevante sobre el inmueble.

Sin embargo, hay otra cosa importante que hacer antes de firmar el Escritura de compra para la propiedad. Es recomendable tener seguros de hogar ready to prevent any risk of financial loss due to potential damages, such as theft, water damage or fire. The importance of home insurance for the owner's peace of mind and the investment made is self-evident.

This is why we're posting this article, to clarify some concepts for propietarios extranjeros en España, para que puedan entender bien este producto tan importante. En el caso de que estés comprar con hipoteca, el banco le asesorará y le recomendará que contrate un seguro de hogar ya que, en caso de daños graves en el inmueble hipotecado, el banco querrá garantizar la devolución del dinero prestado.

Al final del artículo cubrimos el seguro de hogar para casas rurales construidas en Andalucía, con o sin DAFO/SAFO.

¿Qué son el Edificio y el Contenido en el Seguro de Hogar?

Una póliza de seguro de hogar se basa en dos conceptos principales: el edificio y el contenido.

1) La edificio (continente) Está formado por los elementos constructivos y estructurales de una vivienda o edificio, ya sean paredes, techos, suelos o instalaciones como calefacción, agua o electricidad, entre otras.

2) La Contenido Están formados por las pertenencias de las personas que viven en el hogar, como muebles, aparatos electrónicos, efectos personales, ropa, joyas, arte, etc.

¿Cuál sería un valor apropiado para el contenido?

Para valorar adecuadamente el contenido, te recomendamos que pienses cuánto te costaría comprar los objetos que tienes en tu casa, recorriendo habitación por habitación hasta cubrir todo lo que hay en ella. Las joyas o el dinero en efectivo tienen una valoración específica en el seguro de hogar y pueden estar asegurados hasta un límite determinado o bajo ciertas condiciones. Es decir, en este caso, es necesario facilitar esta información a la compañía para que la tenga en cuenta en la póliza.

¿Cuál es el valor correcto del edificio?

Si el edificio sufre algún daño, por ejemplo un incendio, la compañía indemnizará en función del coste de reconstrucción de la vivienda, es decir, se deberá calcular el coste potencial de reconstrucción de la vivienda. El valor resultante de este cálculo es el que debe incluirse en el seguro de hogar como valor del edificio.

Una forma muy común de calcular dicho valor es el uso de valores promedio estimados de edificación publicados por la Colegios de arquitectos. Por ejemplo:

"Mr Olle Johansson, a Swedish national, Compré una casa nueva en la ciudad de Málaga in 2020. It's a flat measuring 120 sq. m. Taking into account the average estimated building values from the College of Architects of Malaga for 2020, the value per square metre built would be 809 euros. In other words, the value of the building for 120 square metres would be 97,080 euros".

Si hay un aparcamiento subterráneo y un almacén, estos también deben tasarse por separado de la vivienda, para que la póliza los cubra. Otro ejemplo:

"Mr Jan Van Poppel, a Dutch national, will purchase a home in the campo, Mijas area (rural land), which has: 200 built square metres plus 30 square metres for a pool. The value per square metre for an isolated home in the countryside is 984 euros and the value of the pool would be 445 euros per square metre. Therefore, the value of the building would be about 210,150 euros".

Valoración del edificio al precio de compra

Cuando compramos una casa y contratamos un seguro de hogar, a menudo pensamos en establecer un valor para el seguro de hogar lo más cercano posible al precio de compra pagado por la propiedad. Sin embargo, este razonamiento es engañoso ya que hay que tener en cuenta que el terreno donde se ubica la vivienda no está cubierto por el seguro de hogar, ya que el terreno siempre permanece intacto. En caso de daños graves, si ya eres propietario del terreno, solo necesitas asegurar el costo de reconstrucción el hogar.

Sin embargo, el valor de este terreno es lo que constituye la mayor parte del precio de compra de una casa en la mayoría de las ventas urbanas. Por ejemplo, comprar una casa en la milla de oro en Marbella, en el centro de Málaga o en primera línea de playa en Nerja supone un coste elevado por la ubicación (terreno) del inmueble, más que por el valor del edificio en sí.

Reconstruir es mucho más barato que comprar cuando ya eres dueño del terreno. Por eso lo más importante es asegurar el Valor real de reconstrucción En caso de daños graves, se trata de asignar el valor real a la Construcción de su propiedad.

También hay que tener en cuenta que, cuando se es propietario de una vivienda en un bloque de pisos, si se producen daños graves que afecten al edificio, el seguro comunitario will cover part of the damages affecting only the common elements of the building. The facade, roof, terraces, etc., are elements that would be covered by the insurance of the Homeowner's Association in the event of a fire.

En otras palabras, si compra un piso o apartamento, deberá asegurar el inmueble. Por ello, en estos casos, deberá calcular el valor de reconstrucción del edificio para fines de seguro. Si declara un valor superior al de reconstrucción, esto conllevaría un sobreseguro en su póliza de seguro de hogar, y si declara un valor inferior, un infraseguro.

¿Qué pasaría en caso de sobreseguro en la póliza?

Imagine a home in a building measuring 100 square meters, with a building value of 300,000 euros because this was the price paid when it was bought. If there is a serious accidente. requiriendo la reconstrucción de la vivienda, la empresa se encargará Nunca pagues más than the reconstruction value, which would in general be around 80,000 - 90,000 euros.

En este caso, el propietario estaría pagando una prima muy alta cada año por la póliza de seguro innecesariamente, ya que la compañía solo atenderá las reclamaciones hasta el coste de reconstrucción de la vivienda. En casos extremos, la compañía podría incluso interpretar que ha habido mala fe al obtener la póliza de seguro y esto podría ser un problema importante, ya que podría declarar la política nula y negarse a pagar las cantidades que deban abonarse en caso de daños.

¿Qué sucede en caso de seguro insuficiente?

En caso de que el edificio o el contenido se valoren por debajo del valor real del edificio o el mobiliario, la empresa no cubrirá el 100% of the damages, even if the amount of the claim is lower than the value of the insurance policy. For instance, if the actual value of reconstruction of the building is 100,000 euros and the policy contains a building value of 60,000 euros, the home would only be insured at 60%.

Alguien podría pensar en este caso que cualquier daño igual o inferior a 60,000 Los euros estarían cubiertos por la póliza, pero en realidad no es así. Por ejemplo, en caso de un pequeño incendio con daños valorados en 10,000 euros, la compañía interpretaría que el 40% del reclamo no está cubierto por la póliza ya que solo el 60% del valor del edificio de la vivienda está asegurado. Por lo tanto, solo pagará 6,000 euros como indemnización, aplicando siempre la regla de proporcionalidad a cada reclamación.

Seguros especiales: viviendas de lujo

Si usted es propietario de una casa de lujo o está pensando en comprar una casa de lujo, el costo estimado de reconstrucción o reemplazo basado en los coeficientes de los colegios de arquitectos seguramente sería no ser válido Método de cálculo para viviendas de este tipo. La clave para asegurar el edificio en viviendas de este tipo reside en calcular el valor de reconstrucción de la propiedad con parámetros objetivos. Por ejemplo, si la vivienda cuenta con acabados de alta calidad en cuanto a automatización, aislamiento, estructuras de aluminio o madera, suelos, grifería, sanitarios, aire acondicionado, etc., esto debe tenerse en cuenta y, en ese caso, estos valores deben añadirse al seguro del edificio.

As mentioned, the value of the building must be as accurate an estimate as possible of what it would cost to rebuild the home to the same standards. In this case, it's very important to inform the company of the "peculiarities" of this home so that it has as much information as possible and to accredit the reason behind the value of building insurance being above the average reconstruction values in the area. Keeping all facturas de compra Y el comprobante de compra de muebles de alto valor es muy importante para demostrar el costo estimado.

¿Qué es el Consorcio de Compensación de Seguros?

Todas las personas que tengan una póliza de seguros in Spain, whatever the type, pay a small part of the price to the consortium. The consortium is a public business entity that covers accidents such as flooding, terrorism, atypical cyclones, large fires or other risks set down in the "extraordinary risk insurance regulations", which are not covered by insurance policies, with damages of this type being expressly excluded from insurance covers. When damages of this type occur, as the insurance company does not cover them, the consortium acts as guarantor to compensate policyholders and keep them protected in these situations.

Las viviendas rurales y el valor de la construcción en el seguro de hogar

En primer lugar, debemos recordar la premisa legal de que la mayoría de los derechos existentes casas rurales (rústicas/campestres) in Andalucía, que se utilizan con fines residenciales, son ilegales y, por tanto, en caso de destrucción y pérdida total de la vivienda, como por ejemplo debido a incendios, terremotos, inundaciones graves, etc., no se pueden reconstruir. Esto se debe a que la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía (LOUA) no permite la concesión de licencias de obra en suelo rústico para vivienda habitual.

La existencia y continuidad de esas miles de viviendas ilegales en suelo rústico se basa en su antigüedad, por lo que en caso de destrucción o pérdida total, ya no existiría la vivienda antigua y no sería posible obtener un permiso para construir una nueva casa o reconstruir la que había.

La explicación anterior significa que el valor del edificio en el seguro de hogar para estas viviendas se puede estimar, como se mencionó anteriormente, en alrededor de 984 euros por metro cuadrado construido en Málaga. Dado que el valor se basa en lo que costaría reconstruir la vivienda y la vivienda rural no puede reconstruirse legalmente en caso de pérdida total, ¿en qué situación nos encontraríamos?

In the event of total loss, if we have a country home with a surface area of 150 square metres and the building is valued at 150,000 euros, the company would pay that amount as compensation for the building, along with the amount corresponding to its contents. In this case, the owner would receive compensation for the home in addition to the value of land where nothing can be built. This is why the value of the land in a rural home is very low compared to the construction value, especially when compared to an urban home on land where it is legal to rebuild it.

Consejos para una vivienda segura y bien asegurada

When obtaining home insurance and purchasing your property, think carefully about the value of the building and contents and don't forget to include stores, parking spaces, pools, etc. If you have any doubts about the insurance value, talk to the insurance company itself. It's important for the company to ayuda Te aclaramos todas las dudas a la hora de valorar tu seguro.

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