Diese Woche präsentieren wir Ihnen einen Artikel unseres Partners. Mosaic Realty.

For over a decade, it was one of the most straightforward propositions in the European property market: purchase a property in Spain worth €500,000 or more, and secure the right to live, work and travel freely across the Schengen Area. The Spain Golden Visa programme, introduced in 2013 in the depths of the Spanish recession as a mechanism to attract foreign capital, became one of Europe’s most popular residency-by-investment schemes, issuing more than 14,500 visas through real estate investment in the decade following its launch.
Am 3. April 2025 wurde das Programm endgültig eingestellt. Seitdem werden keine neuen Anträge mehr angenommen. Die Entscheidung, die Ministerpräsident Pedro Sánchez im April 2024 verkündete und die im Dezember 2024 vom spanischen Abgeordnetenhaus verabschiedet wurde, beruhte hauptsächlich auf Bedenken hinsichtlich der Bezahlbarkeit von Wohnraum. Es wurde argumentiert, dass ein Programm, das den Kauf hochpreisiger Immobilien in den begehrtesten Städten Spaniens förderte, zu einem Preisdruck beigetragen hatte, der Wohnraum für die dortige Bevölkerung, insbesondere in Madrid, Barcelona und Málaga, unerschwinglich machte.
Für internationale Käufer an der Costa del Sol, die das Goldene Visum als Kaufmotiv in Betracht gezogen hatten, wirft die Einstellung des Programms eine Reihe wichtiger und durchaus verständlicher Fragen auf. Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Spanien ohne die Aufenthaltsgenehmigung noch? Welche Alternativen gibt es für diejenigen, die wirklich umziehen möchten? Und was bedeutet diese Änderung für den Markt, auf den so viele unserer Kunden hingearbeitet haben?
„Das Goldene Visum gibt es nicht mehr. Die Gründe, an der Costa del Sol zu kaufen und zu leben, bestehen weiterhin.“

Was das Goldene Visum war – und was es nicht war

Es ist wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, was das Golden-Visa-Programm in der Praxis tatsächlich bedeutete, denn die Diskrepanz zwischen Wahrnehmung und Realität war oft beträchtlich. In den zehn Jahren seines Bestehens wurden im Rahmen des Programms rund 14,576 Visa im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen ausgestellt. In einem Land mit 48 Millionen Einwohnern und jährlich Millionen von Immobilientransaktionen war dies, wie mehrere Analysten anmerkten, eine sehr geringe Zahl. Laut Daten von Idealista machten Golden Visa weniger als 0.3 Prozent aller Wohnimmobilientransaktionen in Spanien aus.
Für die große Mehrheit der Käufer an der Costa del Sol – Briten, Iren, Skandinavier und Nordeuropäer, die aus Lifestyle-Gründen, für den Ruhestand oder als Teilzeitbewohner umziehen – war das Goldene Visum nie besonders relevant. EU-Bürger konnten bereits ohne Visum in ganz Spanien leben, arbeiten und reisen. Britische Käufer sahen sich nach dem Brexit unabhängig vom Goldenen Visum mit anderen Aufenthaltsbestimmungen konfrontiert, und die Hauptnutznießer des Programms waren Nicht-EU-Bürger aus China, Russland, den USA und ähnlichen Ländern, die die mit dem Visum verbundenen Vorteile des Schengen-Reisens nutzen wollten.
Für unsere Kernkundschaft aus Großbritannien, Irland und Nordeuropa ist das Ende des Goldenen Visums in der Praxis weitgehend irrelevant für ihre Kaufentscheidungen. Die Gründe, warum sie an der Costa del Sol kaufen – das Klima, der Lebensstil, die Qualität der Neubauprojekte, das Mietrenditepotenzial, die Wertsteigerungshistorie und die Gemeinschaft – haben sich nicht verändert.

Bestehende Inhaber: Ihre Rechte sind geschützt.
Wenn Sie ein gültiges spanisches Goldenes Visum besitzen, das Sie vor dem 3. April 2025 durch eine Immobilieninvestition erhalten haben, bleiben Ihre Rechte gemäß den Übergangsbestimmungen des neuen Gesetzes vollständig erhalten. Sie können Ihr Visum weiterhin zu den gleichen Bedingungen wie bisher verlängern, sofern Sie Ihre ursprüngliche Investition beibehalten und Spanien während jedes jährlichen Visumzeitraums mindestens einmal besuchen. Nach fünf Jahren Aufenthalt können Sie die unbefristete Aufenthaltserlaubnis und nach zehn Jahren die spanische Staatsbürgerschaft beantragen. Das Ende des Programms betrifft nur Neuanträge – nicht bereits anhängige Anträge.

Aufenthaltsalternativen für Käufer aus Nicht-EU-Ländern im Jahr 2026

Für Käufer von außerhalb der EU, die sich tatsächlich in Spanien niederlassen möchten – sei es für den Ruhestand, zum Arbeiten aus der Ferne oder zur Umsiedlung – hat die Abschaffung des Goldenen Visums weniger eine Lücke hinterlassen, als dass sie die Aufmerksamkeit auf Alternativen gelenkt hat, die für viele Käufer tatsächlich besser zu ihren Umständen passen.
The Non-Lucrative Visa is the most established route for buyers who wish to live in Spain without working there — typically retirees or those with passive income from investments, pensions or rental income. It requires proof of sufficient financial means (approximately €2,400 per month for the principal applicant, plus €600 per month per dependent), comprehensive private health insurance, and a clean criminal record. The visa is initially granted for one year and renewable for two-year periods thereafter, with permanent residency available after five years.
The Digital Nomad Visa, introduced in 2023, has attracted growing interest from professional buyers who work remotely for companies or clients based outside Spain. It allows holders to live in Spain while maintaining their international employment, and comes with access to Spain’s favourable Beckham Law tax regime for the first four years of residency — a flat 24 percent income tax rate on Spanish-sourced income up to €600,000, which can represent a very significant tax advantage for higher earners relocating from high-tax northern European markets.
Für unternehmerisch denkende Käufer kann die Gründung einer spanischen Gesellschaft (einer Sociedad Limitada) und der Nachweis der Schaffung lokaler Arbeitsplätze die Grundlage für einen soliden Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung bilden – ein Weg, der Immobilieninvestitionen mit einer echten Geschäftspräsenz in Spanien verbindet.
„Für EU-Käufer stand das Goldene Visum nie im Vordergrund. Entscheidend sind der Lebensstil, das Klima und die Investitionsgrundlagen der Costa del Sol – und daran hat sich nichts geändert.“

Der Investitionsgrund spricht für sich.
Die vielleicht wichtigste Botschaft für Käufer, die das Goldene Visum in ihre Entscheidung einbezogen haben, lautet: Immobilieninvestitionen an der Costa del Sol hängen nicht vom Visum ab. Das war für die meisten Käufer nie der Fall und ist es auch jetzt nicht.
Die Immobilienpreise in der Region sind in den letzten Jahren jährlich um sieben bis zehn Prozent gestiegen. Treiber dieser Entwicklung sind nicht Investoren, die ein Visum beantragen, sondern die anhaltende, organische Nachfrage von Lifestyle-Käufern, Remote-Arbeitern und Rentnern in Nordeuropa und darüber hinaus. Laut Idealista entfielen 2024 rund 14.6 Prozent aller spanischen Immobilientransaktionen auf ausländische Käufer – ein Rekordwert, der selbst nach der Abschaffung des Goldenen Visums erreicht wurde. Die Mietrenditen in Toplagen der Costa del Sol liegen in den touristisch starken Märkten weiterhin bei sechs bis zehn Prozent. Und die zahlreichen neuen Bauprojekte dieser Qualität – energieeffiziente, architektonisch gestaltete Villen und Apartments mit Annehmlichkeiten auf Resort-Niveau und Panoramablick aufs Meer – bieten eine Chance, die völlig unabhängig von jeglichen Aufenthaltsgenehmigungsprogrammen besteht.
Die Costa del Sol hat Käufer, die aus den richtigen Gründen handelten, in jedem Jahrzehnt belohnt, seit die Region sich zu einem internationalen Immobilienziel entwickelt hat. Diese Gründe – das Klima, die Gemeinschaft, der Lebensstil, die Investitionsgrundlagen – haben sich als beständiger erwiesen als jede einzelne Versicherungspolice. Das Kapitel „Goldenes Visum“ ist abgeschlossen. Das Kapitel „Costa del Sol“ ist für diejenigen, die es richtig verstehen, so attraktiv wie eh und je.

Sie denken über einen Umzug nach?

Unser Team aus spezialisierten Beratern Seit 15 Jahren unterstützt unser Unternehmen internationale Käufer bei der Suche nach ihrem Traumhaus an der Costa del Sol. Ob Sie sich noch in der frühen Recherchephase befinden oder bereits bereit für eine Besichtigung sind – wir freuen uns, von Ihnen zu hören.