Once you make a purchase of a home in Spain you also need insurance. In this week's blog post we once again get a thurough explaination by Anwaltskanzlei C&D Solicitors und ihr Autor Gustavo Calero Monereo darüber, was Sie rund um den Immobilienkauf und dessen Versicherung wissen müssen.

Buying a home in Spain entails a great financial investment and, therefore, you'll want to do it with the lowest possible risk. This is why it's very important to obtain legal advice and hire a Fachanwalt um Ihnen zu helfen, während der Kaufprozess, damit Sie Rechtssicherheit genießen und alle relevanten Informationen zur Immobilie kennen.

Es gibt jedoch noch eine weitere wichtige Sache, die vor der Unterzeichnung des Kaufvertrag für die Immobilie. Es ist ratsam, Hausratversicherung ready to prevent any risk of financial loss due to potential damages, such as theft, water damage or fire. The importance of home insurance for the owner's peace of mind and the investment made is self-evident.

This is why we're posting this article, to clarify some concepts for ausländische Eigenheimbesitzer in Spanien, damit sie dieses sehr wichtige Produkt gut verstehen. Für den Fall, dass Sie Kauf mit Hypothekwird die Bank Sie beraten und Ihnen den Abschluss einer Gebäudeversicherung empfehlen, denn im Falle eines schweren Schadens an der mit der Hypothek belasteten Immobilie möchte die Bank die Rückzahlung des geliehenen Geldes sicherstellen.

Am Ende des Artikels behandeln wir die Hausversicherung für ländliche Häuser, die in Andalusien, mit oder ohne DAFO/SAFO.

Was sind Gebäude und Inhalt in der Gebäudeversicherung?

Eine Gebäudeversicherung basiert auf zwei Hauptkonzepten: dem Gebäude und dem Inhalt.

1) Die Gebäude (Kontinent) umfasst die Konstruktions- und Strukturelemente eines Hauses oder Gebäudes, seien es Wände, Decken, Böden oder Installationen wie Heizung, Wasser oder Strom usw.

2) Die Inhalt (Contenido) bestehen aus den Besitztümern der im Haus lebenden Personen, wie Möbeln, elektronischen Geräten, persönlichen Gegenständen, Kleidung, Schmuck, Kunst usw.

Was wäre ein angemessener Wert für den Inhalt?

Um den Inhalt richtig einzuschätzen, empfehlen wir Ihnen, zu überlegen, wie viel es Sie kosten würde, die Gegenstände in Ihrem Haus zu kaufen, und dabei Zimmer für Zimmer durchzugehen, bis Sie alles darin abgedeckt haben. Schmuck oder Bargeld haben in der Gebäudeversicherung einen besonderen Wert und können bis zu einem bestimmten Betrag oder unter bestimmten Bedingungen versichert sein. Mit anderen Worten, in diesem Fall müssen diese Informationen der Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, damit sie in der Police berücksichtigt werden.

Was ist der richtige Wert für das Gebäude?

Wenn das Gebäude beschädigt wird, z. B. durch einen Brand, zahlt die Gesellschaft eine Entschädigung entsprechend den Kosten für den Wiederaufbau des Hauses, d. h. die potenziellen Kosten für den Wiederaufbau des Hauses müssen berechnet werden. Der sich aus dieser Berechnung ergebende Wert ist derjenige, der in die Gebäudeversicherung als Wert des Gebäudes einbezogen werden sollte.

Eine sehr verbreitete Methode zur Berechnung dieses Wertes ist die Verwendung der durchschnittlichen geschätzten Gebäudewerte, die von der Architektenhochschulen. Zum Beispiel:

"Mr Olle Johansson, a Swedish national, ein neues Zuhause gekauft in der Stadt von in Malaga in 2020. It's a flat measuring 120 sq. m. Taking into account the average estimated building values from the College of Architects of Malaga for 2020, the value per square metre built would be 809 euros. In other words, the value of the building for 120 square metres would be 97,080 euros".

Wenn eine Tiefgarage und ein Lagerraum vorhanden sind, sollten diese ebenfalls getrennt vom Haus bewertet werden, damit sie von der Police abgedeckt sind. Ein weiteres Beispiel:

"Mr Jan Van Poppel, a Dutch national, will purchase a home in the Landschaftim Barrio de Mijas area (rural land), which has: 200 built square metres plus 30 square metres for a pool. The value per square metre for an isolated home in the countryside is 984 euros and the value of the pool would be 445 euros per square metre. Therefore, the value of the building would be about 210,150 euros".

Bewertung des Gebäudes zum Kaufpreis

Wenn wir ein Haus kaufen und eine Hausversicherung abschließen, denken wir oft darüber nach, einen Wert für die Hausversicherung so nahe wie möglich an den Kaufpreis für die Immobilie bezahlt. Diese Argumentation ist jedoch irreführend Es ist zu berücksichtigen, dass das Grundstück, auf dem sich das Haus befindet, nicht durch die Gebäudeversicherung abgedeckt ist, da das Grundstück immer intakt bleibt. Im Falle eines schweren Schadens müssen Sie, wenn Sie das Grundstück bereits besitzen, nur das Grundstück versichern. Kosten des Wiederaufbaus das Zuhause.

Der Wert dieses Grundstücks macht jedoch bei den meisten städtischen Verkäufen den größten Teil des Kaufpreises eines Hauses aus. Zum Beispiel der Kauf eines Hauses in der Goldenen Meile in Marbella, im Zentrum von Malaga oder direkt am Strand in Nerja verursacht hohe Kosten, die eher auf die Lage (Grundstück) der Immobilie als auf den Wert des Gebäudes selbst zurückzuführen sind.

Der Wiederaufbau ist viel günstiger als der Kauf, wenn man das Grundstück bereits besitzt. Daher ist es am wichtigsten, die realer Rekonstruktionswert im Falle eines schweren Schadens. Dabei geht es darum, den tatsächlichen Wert der Bau Ihrer Immobilie.

Sie müssen auch berücksichtigen, dass, wenn Sie ein Haus in einem Mehrfamilienhaus besitzen, wenn es schwere Schäden am Gebäude gibt, die Gemeinschaftsversicherung will cover part of the damages affecting only the common elements of the building. The facade, roof, terraces, etc., are elements that would be covered by the insurance of the Homeowner's Association in the event of a fire.

Mit anderen Worten: Wenn Sie eine Wohnung kaufen, müssen Sie das Gebäude versichern. Daher sollten Sie in solchen Fällen den Wiederaufbauwert Ihres Gebäudes für Versicherungszwecke ermitteln. Geben Sie einen Wert über dem Wiederaufbauwert an, führt dies zu einer Überversicherung Ihrer Wohngebäudeversicherung; geben Sie einen Wert zu niedrig an, führt dies zu einer Unterversicherung.

Was passiert im Falle einer Überversicherung in der Police?

Imagine a home in a building measuring 100 square meters, with a building value of 300,000 euros because this was the price paid when it was bought. If there is a serious Unfall erfordert den Wiederaufbau des Hauses, wird das Unternehmen zahle nie mehr than the reconstruction value, which would in general be around 80,000 - 90,000 Euro.

In diesem Fall würde der Eigentümer jedes Jahr unnötigerweise eine sehr hohe Prämie für die Versicherungspolice zahlen, da das Unternehmen nur Ansprüche bis zur Höhe der Wiederaufbaukosten des Hauses übernimmt. In extremen Fällen könnte das Unternehmen sogar davon ausgehen, dass beim Abschluss der Versicherungspolice böse Absicht vorlag, und dies könnte ein großes Problem darstellen, da es die Datenschutzrichtlinien nichtig und weigern sich, im Schadensfall die zu zahlenden Beträge zu zahlen.

Was passiert bei Unterversicherung?

Für den Fall, dass das Gebäude oder der Inhalt unter dem tatsächlichen Wert des Gebäudes oder der Möbel bewertet wird, ist das Unternehmen deckt nicht 100% ab of the damages, even if the amount of the claim is lower than the value of the insurance policy. For instance, if the actual value of reconstruction of the building is 100,000 euros and the policy contains a building value of 60,000 euros, the home would only be insured at 60%.

Man könnte annehmen, dass Schäden, die 60,000 Euro oder weniger betragen, durch die Versicherung abgedeckt wären, aber in der Realität ist das nicht der Fall. Beispielsweise, bei einem kleinen Brand mit Schäden im Wert von 10,000 Euro, würde das Unternehmen interpretieren, dass 40 % des Schadens nicht durch die Versicherung abgedeckt sind, da nur 60 % des Wertes des Hauses versichert sind. Daher wird nur 6,000 Euro als Entschädigung ausgezahlt, wobei stets die Regel der Verhältnismäßigkeit angewendet wird.

Spezialversicherung: Luxusimmobilien

Wenn Sie ein Luxushaus besitzen oder darüber nachdenken, Kauf eines Luxushauses, würden die geschätzten Kosten für den Wiederaufbau oder Ersatz auf der Grundlage der Koeffizienten der Architektenkammern sicherlich kein gültiger Berechnungsmethode für Häuser dieser Art. Der Schlüssel zur Gebäudeversicherung bei Häusern dieser Art besteht darin, den Wiederaufbauwert der Immobilie anhand objektiver Parameter zu berechnen. Wenn das Haus beispielsweise über eine sehr hochwertige Ausstattung in Bezug auf Automatisierung, Isolierung, Aluminium- oder Holzkonstruktionen, Fußböden, Wasserhähne, Toiletten, Klimaanlage usw. verfügt, muss dies berücksichtigt und in diesem Fall zur Gebäudeversicherung hinzugefügt werden.

As mentioned, the value of the building must be as accurate an estimate as possible of what it would cost to rebuild the home to the same standards. In this case, it's very important to inform the company of the "peculiarities" of this home so that it has as much information as possible and to accredit the reason behind the value of building insurance being above the average reconstruction values in the area. Keeping all Kaufrechnungen und bei hochwertigen Möbeln ist ein Kaufbeleg zum Nachweis der voraussichtlichen Kosten sehr wichtig.

Was ist das Insurance Compensation Consortium?

Alle Personen, die über eine Versicherungspolice in Spain, whatever the type, pay a small part of the price to the consortium. The consortium is a public business entity that covers accidents such as flooding, terrorism, atypical cyclones, large fires or other risks set down in the "extraordinary risk insurance regulations", which are not covered by insurance policies, with damages of this type being expressly excluded from insurance covers. When damages of this type occur, as the insurance company does not cover them, the consortium acts as guarantor to compensate policyholders and keep them protected in these situations.

Ländliche Häuser und der Gebäudewert in der Hausversicherung

Zunächst sollten wir uns an die rechtliche Prämisse erinnern, dass die meisten bestehenden ländliche Häuser (rustikal / ländlich) in Andalusien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, sind illegal und daher im Falle der Zerstörung und des Totalverlusts des Hauses, beispielsweise aufgrund Feuer, Erdbeben, schwere Überschwemmungen, usw. können sie nicht wieder aufgebaut werden. Dies liegt daran, dass das andalusische Stadtplanungsgesetz (LOUA) die Erteilung einer Baugenehmigung für Wohnhäuser auf ländlichen Grundstücken nicht zulässt.

Die Existenz und der Fortbestand dieser Tausenden illegalen Häuser auf dem Land basieren auf ihrem Alter. Im Falle einer Zerstörung oder eines Totalverlusts wäre das alte Haus nicht mehr vorhanden und es wäre nicht möglich, eine Genehmigung für den Bau eines neuen Hauses oder den Wiederaufbau des bestehenden Hauses zu erhalten.

Die obige Erklärung bedeutet, dass der Wert des Gebäudes in der Wohngebäudeversicherung für diese Häuser, wie bereits erwähnt, auf etwa [Betrag einfügen] geschätzt werden kann. 984 Euro pro Quadratmeter bebauter Fläche in Malaga. Da der Wert auf den Wiederaufbaukosten basiert und ein ländliches Haus im Falle eines Totalschadens nicht legal wiederaufgebaut werden kann, in welcher Situation befänden wir uns?

In the event of total loss, if we have a country home with a surface area of 150 square metres and the building is valued at 150,000 euros, the company would pay that amount as compensation for the building, along with the amount corresponding to its contents. In this case, the owner would receive compensation for the home in addition to the value of land where nothing can be built. This is why the value of the land in a rural home is very low compared to the construction value, especially when compared to an urban home on land where it is legal to rebuild it.

Tipps für ein sicheres und gut versichertes Zuhause

When obtaining home insurance and purchasing your property, think carefully about the value of the building and contents and don't forget to include stores, parking spaces, pools, etc. If you have any doubts about the insurance value, talk to the insurance company itself. It's important for the company to Hilfe Sie klären alle Zweifel bei der Ermittlung Ihres Versicherungswertes.

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