Die Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs in Portugal

Diese Woche präsentieren wir Ihnen einen neuen Artikel unseres Partners. Spotblue:

Für ausländische Käufer ist es wichtig, die Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs in [Land/Region] zu kennen. Portugal ist der erste Schritt zu einem selbstbewussten Eigentumserwerb. Portugal ist mittlerweile eines der beliebtesten Reiseziele Europas, egal ob Sie eine Luxuswohnung in Cascais, ein historisches Haus am Douro oder einen Neubau in einer der ... suchen. Lissabons Anbaugebiete wie Parque das Nações oder Avenidas Novas.

Bevor Sie eine Reservierung, einen Vertrag oder einen Kauf vom Plan unterzeichnen, sollten Sie die Vor- und Nachteile des portugiesischen Immobilienmarktes kennen. Hier finden Sie die Vor- und Nachteile sowie Expertentipps, die Ihnen helfen, häufige Fehler zu vermeiden.

Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs in Portugal

1: Wichtige Erkenntnisse – Vorteile

In Portugal besteht eine hohe Nachfrage nach Häusern und Luxusimmobilien. Zu den beliebten Gegenden gehören: AlgarveLagos, Silberküste, Avenidas Novas und Parque das Nações.
Wachsender Immobilienmarkt mit stabilen langfristigen Erträgen.
Entschleunigtes Lebenstempo, tolles Wetter und eine freundliche, einladende Kultur.
Wunderschöne Strände, historische Städte und charmante historische Wohnungen.
Ausgezeichnetes Gesundheitssystem und Sicherheitsstandards auf EU-Niveau.
Rechtmäßiger Kaufvorgang mit Garantieschutz gegen versteckte Mängel.
Die Gründung einer portugiesischen Sociedade por Quotas (Gesellschaft) kann für Investoren eine Option sein.
Der Mietmarkt ist für Einheimische und Touristen stark, insbesondere in den Küsten- und Innenstadtgebieten.
Ausländische Käufer können mit geringem Aufwand eine portugiesische Steuernummer (NIF-Nummer) erhalten, um Transaktionen abzuschließen.
Bauträger legen bei Neubauten häufig Wohnlizenzen und Garantien bei.
Die Lage Portugals ermöglicht einfaches Reisen in den Rest Europas.

2 – Wichtige Erkenntnisse – Nachteile

Im Vergleich zu Nordeuropa niedrige Gehälter können die lokale Erschwinglichkeit beeinträchtigen.
In einigen Gebieten herrscht Übertourismus, was die Übernachtungskosten in die Höhe treibt.
In vielen Häusern gibt es keine Zentralheizung, was im Winter zu kühlen Innentemperaturen führt.
Bei älteren portugiesischen Immobilien kann eine Renovierung oder eine Aktualisierung der Wohngenehmigung erforderlich sein.
Die Straßeninfrastruktur ist unterschiedlich; die Straßennetze in ländlichen Gebieten leiden oft unter mangelnder Instandhaltung.
Für eine reibungslose Integration ist es dringend zu empfehlen, Portugiesisch zu lernen.
Die Bürokratie kann langwierig sein. Durch die Beauftragung eines portugiesischen Immobilienanwalts können Verzögerungen vermieden werden.
Eine steigende Nachfrage ausländischer Investoren kann zu höheren Preisen führen.
In einigen Luxus- oder Innenstadtbereichen ist die Verfügbarkeit aufgrund strenger Lizenzbestimmungen eingeschränkt.
Das langsamere Lebenstempo kann diejenigen frustrieren, die an schnellen Service oder schnelle Abläufe gewöhnt sind.
Das Autofahren in älteren Stadtzentren kann schwierig sein. Enge Straßen und begrenzte Parkmöglichkeiten machen es schwierig.

3: Warum Portugal wählen?

Der Markt deckt vielfältige Bedürfnisse ab. Sie können zwischen einer renditestarken Mietwohnung in belebten Stadtzentren oder einer ruhigen Seniorenvilla wählen. Portugals Wirtschaft boomt dank eines starken Tourismussektors. Im Jahr 2024 verzeichnete das Land einen Rekord von 30 Millionen Touristen. Die Nachfrage nach Kurz- und Langzeitmieten ist groß. Das bedeutet gute Renditen und eine sichere Investition beim Immobilienkauf in Portugal. Beachten Sie einfach die gesetzlichen Richtlinien, um die Sicherheit zu gewährleisten.

4: Ansprechende Lebensstile

Portugal zählt laut den World Travel Awards zu den beliebtesten Reisezielen Europas. Es besticht durch seinen hohen Lebensstandard. Das gemäßigte Klima, die atemberaubende Naturlandschaft und der entspannte Lebensrhythmus sorgen für eine beneidenswerte Lebensqualität.

Portugal weist eine hervorragende Sicherheitsbilanz und ein gutes Gesundheitssystem auf. Im Vergleich zu anderen westeuropäischen Ländern ist es erschwinglich. Das ganzjährig milde Wetter in Portugal lädt zum Entspannen im Freien ein. Viele Gebiete bieten im Winter zudem Zentralheizung.

Das UNESCO-Welterbe Ria Formosa in der AlgarveEin gut ausgebautes Straßennetz und die Möglichkeit, innerhalb des Landes problemlos zu reisen, erweitern die Freizeitangebote. Im Gesundheitswesen schneidet der staatliche Gesundheitsdienst (Serviço Nacional de Saúde) im Euro Health Consumer Index gut ab, und private Angebote sind erschwinglich.

5: Wachsender Immobilienmarkt

Der Markt zeigt eine starke Widerstandsfähigkeit und ein stetiges Wachstum. Im vergangenen Jahr machten ausländische Investoren 81 % der gesamten Immobilieninvestitionen Portugals aus. Die Stärke des Marktes zeigt sich in höheren Immobilienwerten. Im April 2025 stieg die mittlere Bankbewertung für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 16.92 %. Dies entspricht einem starken zweistelligen Wachstum.

Der portugiesische Immobilienmarkt verzeichnet eine hohe Nachfrage nach Wohn- und Ferienhäusern. Die Preise bleiben im Vergleich zu anderen westeuropäischen Ländern konkurrenzfähig. Käufer entdecken Chancen auf dem Festland sowie auf Madeira und den Azoren. Stadtsanierungsprojekte und neue Infrastruktur steigern dort die Immobilienpreise.

6: Günstige Aufenthalts- und Visaprogramme

Das Golden Visa-Programm hat sich geändert. Immobilienbesitz gilt nicht mehr als qualifizierende Investition. Das Land bietet jedoch weiterhin andere Visa an, wie das D7- und das Digital Nomad-Visum, die den Aufenthalt im Ausland fördern. Der Anstieg der Zahl der im Ausland lebenden Ausländer, der im Jahr 2023 um 33.6 % gestiegen ist, treibt die Nachfrage nach Wohnraum weiter an.

7: Steuervorteile

Portugal bietet neuen Einwohnern mit seinem NHR-Programm (Non-Habitual Resident) Steuervorteile. Dieses Programm wurde aktualisiert. Die neue Version für bestimmte Berufe sieht einen einheitlichen Steuersatz von 20 % auf bestimmte Einkünfte aus portugiesischen Quellen vor. Zudem gibt es Steuerbefreiungen für andere ausländische Einkünfte. Für Investoren bieten sich langfristige Mietobjekte in Portugal an. LissabonDie durchschnittliche Rendite im Stadtzentrum liegt bei etwa 5-6 %. Diese finanziellen Anreize steigern die Rendite.

8: Strategische Lage

Portugal ist ein Tor zu Europa. Lissabon, Porto und Faro Es gibt häufige Flugverbindungen nach Europa, Amerika und Afrika. Diese gute Erreichbarkeit zieht internationale Geschäftsleute, digitale Nomaden und Vielreisende an. Für Immobilienbesitzer bedeutet dies einen vielfältigen Pool an Mietern und Käufern. Die Gehälter sind zwar im Vergleich zu Nordeuropa niedriger, aber Wohnen und Lebenshaltungskosten sind dennoch erschwinglich.

9: Die Herausforderungen meistern: Nachteile und Risiken (Die Nachteile)

Marktspezifisches: In Hotspots wie Lissabon und PortoDie Preise sind sprunghaft angestiegen. Dadurch sind sie für manche unerschwinglich geworden und es entstehen Sorgen vor einer Marktblase. Dieser rasante Wertanstieg kommt den jetzigen Eigentümern zugute, doch potenzielle Käufer müssen sich gut informieren, um gute Angebote zu finden. Die lokalen Behörden begrenzen die Vergabe von Kurzzeitvermietungslizenzen (Alojamento Local, kurz AL) in stark frequentierten Gebieten. Dies trägt dazu bei, dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken.

Finanzielle Risiken: Für Käufer außerhalb der Eurozone bergen Währungsschwankungen erhebliche Risiken. Ein stärkerer Euro bedeutet höhere Kosten für Hypothekenzahlungen und alltägliche Ausgaben. Die Zinssätze in der Eurozone sind derzeit niedrig, können sich aber ändern. Dies kann sich auf Hypotheken mit variablem Zinssatz auswirken.

Rechtliche Hürden: Der Kaufprozess umfasst mehrere Schritte. Er erfordert Papierkram und die Zusammenarbeit verschiedener Personen, wie Anwälte, Immobilienmakler und Notare. In ländlichen Gebieten können Probleme wie unklare Eigentumsverhältnisse, Probleme mit der Eigentumsurkunde oder illegale Bauvorhaben auftreten. Daher sind gründliche rechtliche Prüfungen unerlässlich.

Laufende Immobilienverwaltung: Sie zahlen jährliche Grundsteuern, Eigentumswohnungsgebühren, Versicherungen und Nebenkosten. Dies sind regelmäßige Kosten. Nichtansässige Eigentümer sollten sich um die Verwaltung kümmern. Wählen Sie eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft für Instandhaltung, Mieterbetreuung und die Einhaltung lokaler Vorschriften.

10: Den portugiesischen Immobilienmarkt verstehen

Marktübersicht: High demand from both local and international buyers drives the Portuguese property market. The median house price hit €1,951 per square metre in early 2025, showing steady growth. Key trends include…

Nachhaltige, energieeffiziente Häuser.
Steigendes Interesse an Vororten und ländlichen Gebieten aufgrund der zunehmenden Telearbeit.
Immobilien, die hohe Mieteinnahmen aus dem Tourismus erzielen.

11: Regionale Hotspots und Besonderheiten

Aus Lagos in der AlgarveVon seinen traumhaften Stränden über pulsierende Städte wie Lissabon und Porto bis hin zum Küstencharme von Vila do Conde – Portugal hat für jeden etwas zu bieten. Ob Sie die modernen Annehmlichkeiten des Parque das Nações oder eine historische Wohnung am Douro bevorzugen, Sie finden garantiert die passende Immobilie für Ihren Lebensstil.

Portugal verzeichnet ein stetiges Wachstum, insbesondere in begehrten Orten wie Cascais und Vila Nova de Gaia. Luxusimmobilien und Gebrauchtimmobilien erfreuen sich großer Nachfrage. Sie sind sowohl zum Wohnen als auch als Investition begehrt.

Lebendiges Lissabon: Die Hauptstadt ist ein lebendiges Zentrum für Technologie, Tourismus und Kultur. Sie weist eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und ein starkes Kapitalwachstum auf, verzeichnet aber auch die höchsten Preise. Investoren suchen oft nach aufstrebenden Vierteln am Stadtrand, um ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen.

Das geschäftige Porto: Portugals zweitgrößte Stadt verzeichnet einen florierenden Tourismus und eine boomende Geschäftsszene. Wohnungen und Villen sind günstiger als in Lissabon und bieten hervorragende Mietrenditen. Der historische Charme und der lebendige Lebensstil sprechen sowohl Investoren als auch Expats an.

Die Algarve: Diese Südküste zieht Rentner an und ist berühmt für ihre Golfplätze und Expat-Gemeinden. Der auf den Tourismus ausgerichtete Markt weist eine starke Nachfrage nach Villen und Wohnungen zur Kurzzeitmiete auf.

Silberküste (Costa de Prata) : Liegt nördlich von Lissabon. Es bietet eine authentischere Auswahl als die Algarve. Hier finden Sie atemberaubende Strände und historische Städte. Es ist ein großartiger Ort für alle, die den großen Touristenmassen entfliehen möchten.

12: Kaufprozess in Portugal: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Erste Schritte: Bevor Sie mit der Suche nach einem Haus beginnen, erledigen Sie diese beiden wichtigen Aufgaben. Besorgen Sie sich zunächst eine portugiesische Steuernummer (Número de Identificação Fiscal oder NIF). Sie benötigen diese für finanzielle Angelegenheiten im Land. Dazu gehören die Eröffnung von Bankkonten und der Kauf von Immobilien.
Zweitens: Eröffnen Sie ein portugiesisches Bankkonto. Dies erleichtert Ihnen die Überweisung von Geldern und die Verwaltung laufender Ausgaben wie Steuern und Nebenkosten. Sobald Ihr Angebot angenommen wurde, leitet Ihr Anwalt (Advogado) das rechtliche Verfahren ein.
Schuldscheinvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV): Dies ist ein Vertrag, der sowohl Käufer als auch Verkäufer rechtlich bindet. In dieser Phase zahlt der Käufer eine Anzahlung von 10–20 % des Kaufpreises. Der CPCV legt alle Bedingungen fest, einschließlich des Abschlussdatums.
Schlussurkunde (Escritura): Unterzeichnen Sie die öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública de Compra e Venda) in Anwesenheit eines Notars. Der Notar prüft die rechtlichen Dokumente, bestätigt die Identitäten und bezeugt die Unterzeichnung. Zahlen Sie vorher den Restbetrag.
Anmeldung: Nach der Escritura wird Ihr Anwalt das Haus beim örtlichen Grundbuchamt (Conservatoria do Registo Predial) auf Ihren Namen registrieren. Damit sind Sie der rechtmäßige Eigentümer.

13: Finanzielle Kosten, Steuern und Eigentum

Vorabkosten der Immobilie: Planen Sie neben dem Verkaufspreis auch die Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, kurz IMT) ein. Diese Steuer ist progressiv und richtet sich nach dem Immobilienwert. Sie liegt zwischen 1 % und 8 %. Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) beträgt pauschal 0.8 % des Immobilienwerts. Planen Sie außerdem Notar-, Registrierungs- und Anwaltskosten ein, die die Gesamtkosten um 1–2 % erhöhen.

Grundsteuern: Annual property ownership is subject to the Municipal Property Tax (Imposto Municipal sobre Imóveis or IMI). This tax is based on the registered tax value (often lower than the market value) and set by local municipalities, between 0.3% and 0.45% for urban properties. Properties valued over €600,000 are subject to an additional wealth tax (Adicional ao IMI).

Finanzierung: Manche Ausländer nehmen Hypotheken bei portugiesischen Banken auf. Banken gewähren auch Nichtansässigen Kredite und bieten oft eine Finanzierung von 70–80 % an. Für die Beantragung einer Hypothek benötigen Sie Dokumente wie Einkommensnachweise, Steuererklärungen und Kontoauszüge. Vergleichen Sie außerdem die besten Zinssätze und Konditionen. Eine Vorabgenehmigung für die Finanzierung vor Abgabe eines Angebots stärkt Ihre Verhandlungsposition.

14: Was Sie vor dem Kauf beachten sollten

Alternativen wie das D2-Visum (Unternehmervisum) sind beliebt. Nach fünf Jahren Aufenthalt können Sie die portugiesische Staatsbürgerschaft erhalten.
Suchen Sie nach attraktiven Steueroptionen für Neubürger, wie zum Beispiel dem Non-Habitual Resident (NHR)-Programm. Es ist wichtig, Ihre Steuern und die Grundsteuer (IMI) zu verstehen, aber es gibt auch mögliche Einsparungen.
Wählen Sie aus Neubauten, Off-Plan-Projekten und laufenden Wohnbauprojekten vertrauenswürdiger Bauunternehmen. Neubauten verfügen häufig über Energieausweise. Sie ermöglichen auch spezifische Änderungen während der Bauphase.
In Gegenden wie Cascais, Avenidas Novas und im Zentrum von Porto steigen die Immobilienpreise. Wenn Sie Wert auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis legen, sollten Sie aufstrebende Gebiete wie Vila do Conde oder Städte im Landesinneren in Betracht ziehen.
Informieren Sie sich über die steuerlichen Auswirkungen, wie IMT, IMI und AIMI. Wenn Sie Steuern nicht berücksichtigen, insbesondere beim Wiederverkauf, schmälert das Ihre Ersparnisse oder Mieteinnahmen.
Käufer außerhalb der Eurozone sollten bedenken, dass schwankende Wechselkurse die Endkosten beeinflussen.
Beim Kauf einer Immobilie vom Plan aus können Sie individuelle Wünsche und moderne Ausstattungsmerkmale erfüllen. Allerdings bergen sie auch Risiken wie Bauverzögerungen und veränderte Marktbedingungen. Sie benötigen außerdem Garantien, wie zum Beispiel die Ficha Técnica da Habitação. Informieren Sie sich daher über die Geschichte des Bauträgers. Stellen Sie sicher, dass der Vertrag Vertragsstrafen für etwaige Verzögerungen enthält.
Planen Sie nicht nur den Angebotspreis ein, sondern auch die Grundschuld, Anwalts- und Maklergebühren sowie die Hypothekenzinsen bei Finanzierung.
Erkundigen Sie sich insbesondere bei Neubauten nach der Energieeffizienz und Garantien gegen versteckte Mängel.
Egal, ob Sie für ein zusätzliches Einkommen oder für das Goldene Visum für Portugal kaufen, denken Sie immer langfristig.
Kurzfristige Ferienvermietungen können das Einkommen steigern. Vermieter müssen jedoch die örtlichen Vorschriften zu Wohnlizenzen und AL-Genehmigungen (Alojamento Local) einhalten.

pros and cons of buying property in portugal

Hinweis – Über das Goldene Visum für Portugal

Über ein Jahrzehnt lang war das Goldene Visum für Portugal eines der führenden Aufenthaltsprogramme Europas. Es zog Tausende internationale Investoren durch Immobilienkäufe an. Im Oktober 2023 endete dieser Weg jedoch mit dem Gesetz „Mais Habitação“ (Mehr Wohnraum).

Mit diesem Gesetz wurden Immobilieninvestitionen, sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien, aus den förderfähigen Optionen entfernt. Anträge, die vor dieser Änderung eingereicht wurden, unterliegen weiterhin den alten Regeln. Neue Antragsteller können sich nicht mehr durch den Kauf einer Immobilie für das Goldene Visum qualifizieren. Dies markiert einen großen Wandel in der portugiesischen Einwanderungs- und Wohnungspolitik. Es zeigt die Bemühungen der Regierung, den steigenden Immobilienpreisen entgegenzuwirken und den lokalen Wohnungsmarkt zu verbessern.

Das Golden Visa-Programm ist weiterhin aktiv, konzentriert sich aber nun auf andere Investitionswege. Diese Wege tragen direkt zur wirtschaftlichen und kulturellen Entwicklung Portugals bei. Investoren können sich qualifizieren durch:

Finanzierung wissenschaftlicher Forschung
Förderung kultureller Projekte
Investitionen in anerkannte Risikokapital- und Private-Equity-Fonds

Diese Änderungen tragen stärker zum portugiesischen Wachstum bei und entlasten den Wohnungssektor. Das Ende der Immobilienoption schließt ein beliebtes Kapitel in der portugiesischen Wohnlandschaft. Gleichzeitig öffnet es neue Türen für Investoren, die sich an den Innovations- und Entwicklungsbemühungen des Landes beteiligen möchten.

Fazit: Ist ein Kauf in Portugal das Richtige für Sie?

Wer die Küstenlandschaft von Lagos, den Charme von Cascais oder die wachsende Beliebtheit von Vila Nova de Gaia liebt, findet viele gute Gründe für einen Kauf. Allerdings ist es nicht immer einfach, sich in der Stadt zurechtzufinden. Immobilienmarkt erfordert eine sorgfältige Planung.