Vragen om te stellen bij de aankoop van een woning in Frankrijk

Deze week brengen we een artikel geschreven door onze partner Huizenjachten:

Een luxe woning kopen in Frankrijk is een van de belangrijkste beslissingen die u zult nemen, en tegen de tijd dat de bezichtigingen zijn gepland, neemt de opwinding vaak de overhand, wat volkomen begrijpelijk is. Maar de Franse vastgoedmarkt beloont degenen die de juiste vragen stellen vóórdat ze verliefd worden op een woning, niet erna.

At HuizenjachtenEr zijn een aantal standaardvragen die we namens elke cliënt stellen. Deze vragen maken deel uit van het due diligence-onderzoek dat ten grondslag ligt aan elke weloverwogen aankoopbeslissing die we de afgelopen 22 jaar hebben begeleid.

Verkopers- en marktinformatie

Voordat je een woning bezichtigt, is het net zo belangrijk om de positie van de verkoper te begrijpen als de woning zelf. Deze vragen helpen om context te creëren die zelden in een advertentie staat, maar vaak wel bepalend is voor de onderhandelingspositie.

Waarom verkoopt de eigenaar?

Inzicht in de motivatie van de eigenaar om te verkopen kan waardevolle informatie opleveren over de huidige marktwaarde van het pand, het investeringspotentieel op lange termijn en of er onderliggende problemen zijn die nader onderzoek verdienen.

Daarnaast kan de reden waarom de verkoper de woning te koop heeft gezet, een onderhandelingsmogelijkheid aan het licht brengen.

Hoe lang staat de woning al te koop en zijn er al eerdere biedingen uitgebracht?

Door te bekijken hoe lang de woning al te koop staat en of er al biedingen zijn uitgebracht, kan de koper zijn planning beter inschatten en mogelijk onderhandelingskansen ontdekken. Een woning die net op de markt is gekomen en al biedingen heeft ontvangen, kan snel verkocht worden, waardoor je niet per se veel tijd hebt om een ​​beslissing te nemen.

Een woning die al enige tijd te koop staat, kan problemen hebben die nader onderzoek verdienen, of het kan erop wijzen dat de verkoper niet gemotiveerd is. In beide gevallen verandert het de onderhandelingspositie.

Is het pand gebruikt als hoofdverblijf, tweede huis of verhuurwoning?

Inzicht in hoe het pand is gebruikt, helpt ons bij de beoordeling van het volgende:

• Conditie: Eigenaren die slechts kortstondig in hun woning verblijven, verwaarlozen vaak het onderhoud, terwijl eigenaren die langdurig in hun woning verblijven doorgaans beter voor hun eigendom zorgen.
• Buurt: Iemand die al lange tijd in een huis woont, is waarschijnlijk tevreden met de buurt. Een huis waar veel mensen van eigenaar wisselen, kan echter wijzen op een probleem in de buurt, zoals criminaliteit of geluidsoverlast.
• Impact van gebruik: Een woning die permanent bewoond wordt, is onderhevig aan meer slijtage dan een woning die slechts af en toe bewoond wordt. Aan de andere kant kan een woning die slechts af en toe bewoond wordt, onderhoudsproblemen ondervinden doordat deze gedurende bepaalde periodes onbewoond is.

Houd er ook rekening mee dat als de eigenaar het pand deels als vakantiehuis gebruikte, dit kan betekenen dat het zich op een locatie bevindt met een goed verhuurpotentieel.

Juridische zaken, planning en eigendomsrechten

Dit is het gebied waar kopers zonder professionele begeleiding het meest kwetsbaar zijn. De gevolgen van wat volgt, zijn zelden zichtbaar tijdens een bezichtiging.

Is het pand aangewezen als historisch monument of ligt het binnen een beschermd gebied (ZPPAUP/AVAP)?

De classificatie als historisch monument, of de ligging binnen een beschermd gebied zoals een Zone de Protection du Patrimoine Architectural (ZPPAUP) of Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP), heeft aanzienlijke gevolgen voor toekomstige werkzaamheden. Alle werkzaamheden die van invloed zijn op het pand zijn onderworpen aan strikt toezicht en vereisen vaak toestemming voordat de werkzaamheden beginnen.

Rusten er erfdienstbaarheden op het land of het onroerend goed?

Erfdienstbaarheden kunnen beperkingen opleggen aan waar bouwen is toegestaan ​​of de bouw op een specifiek deel van uw grond verbieden. Bij Home Hunts beoordelen we deze standaard, omdat ze niet altijd vooraf worden vermeld en van invloed kunnen zijn op hoe u het eigendom gebruikt.

Is er in het verleden een bouwvergunning of uitbreiding geweigerd?

Het is de moeite waard om geregistreerde afwijzingen van bouwvergunningen te onderzoeken, zelfs als u momenteel geen plannen heeft om de woning uit te breiden of te verbouwen. Dit geeft inzicht in de uitdagingen, beperkingen en mogelijkheden van de woning. Zelfs als u momenteel geen plannen heeft om de woning die u koopt uit te breiden of te renoveren, is het belangrijk om te weten wat er mogelijk is, zodat u de juiste woning kunt kiezen die aansluit bij uw huidige en toekomstige behoeften.

Wat toont het Certificat d'Urbanisme aan? Wat mag er wel en niet op of naast het perceel gebouwd worden?

Het beoordelen van het Certificat d'Urbanisme (CU) helpt ons inzicht te krijgen in de planningsregels die van toepassing zijn op het perceel, waaronder administratieve beperkingen, erfdienstbaarheden, belastingen en bestemmingsplan. Het laat ook zien of een voorgesteld project haalbaar is en of de bestaande of geplande infrastructuur toereikend is voor de locatie.

Staat van het pand en technische due diligence

Een woning kan er tijdens een bezichtiging fantastisch uitzien, maar toch aanzienlijke verborgen kosten met zich meebrengen. In dit gedeelte worden de structurele, mechanische en wettelijke controles besproken die verder gaan dan wat op de bezichtigingsdag zichtbaar is.

Wat is de DPE-uitkomst en wat betekent die voor de bedrijfskosten en de toekomstige verkoopbaarheid?

De Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) is het Franse energiebeoordelingssysteem voor een pand, dat de CO2-uitstoot, energie-efficiëntie en verwarmingsprestaties meet. De score loopt van A (zeer efficiënt) tot G (slecht efficiënt). Wij adviseren cliënten over de betekenis van een goede of slechte score, met name met betrekking tot noodzakelijke verbeteringen of mogelijke aansprakelijkheden.

Wat is de staat van het dak, de constructie en eventuele bijgebouwen?

De constructie en het dak van de hoofdwoning, evenals eventuele bijgebouwen op het terrein, moeten worden gecontroleerd op slijtage, lekkages, eerdere reparaties en soortgelijke zaken. Structurele problemen kunnen kostbaar zijn om te verhelpen, en een volledige technische inspectie stelt ons in staat om vast te stellen waar structurele problemen of onderhoudsbehoeften van invloed zijn op de kosten, de toekomstige waarde of de veiligheid.

Hoe ziet de afwatering, waterleiding en riolering eruit? Beschikt het pand over een septische put, en wanneer is deze voor het laatst geïnspecteerd en gecertificeerd?

Omdat niet-conforme afwaterings-, water- en rioleringssystemen onverwachte kosten met zich meebrengen tijdens de eigendomsperiode of bij doorverkoop, controleren wij de status ervan voordat de klant tot aankoop overgaat. Deze controles omvatten het vaststellen van de aansluiting van de nutsvoorzieningen op het pand, of het is aangesloten op het openbare waterleidingnet en rioleringssystemen, en of er problemen zijn met de naleving van de voorschriften, de betrouwbaarheid of de waterdruk.

Heeft de woning een zwembad? Beschikt dit dan over een geldig conformiteitscertificaat volgens de wet op de veiligheid van zwembaden uit 2010? Wat is de staat van de pomp, het filtersysteem en de veiligheidshekken?

Zwembadonderhoud kan kostbaar zijn als er zich onvoorziene problemen voordoen, dus het is belangrijk om van tevoren op de hoogte te zijn van dergelijke problemen. De staat van de pomp, het filtersysteem en de veiligheidshekken worden gecontroleerd, aangezien deze elementen van invloed kunnen zijn op de doorlopende onderhoudskosten en de wettelijke naleving.

Daarnaast is verificatie nodig om te garanderen dat het zwembad over het juiste conformiteitscertificaat beschikt. Dit certificaat bewijst dat de veiligheidsvoorzieningen van het zwembad (zoals een alarm, afdekking of omheining) voldoen aan de wettelijke eisen ter voorkoming van verdrinking.

Wat voor breedbandinfrastructuur gebruikt u: glasvezel, ADSL of satelliet?

Een betrouwbare breedbandinfrastructuur is essentieel in de luxe vastgoedmarkt, met name voor kopers die een naadloze thuiswerkplek en ononderbroken connectiviteit nodig hebben. Snel glasvezelinternet is vaak ook noodzakelijk voor hoogwaardige voorzieningen zoals geautomatiseerde verlichting of beheer op afstand. Wij controleren de werkelijke verbindingssnelheden in plaats van af te gaan op de beschrijvingen in de advertentie.

Landelijk en kustvastgoed in Frankrijk kan een zeer beperkte bereikbaarheid hebben. Dit heeft gevolgen voor zowel de dagelijkse leefbaarheid als het verhuurpotentieel, dus het is verstandig om de realistische situatie vroegtijdig in kaart te brengen.

Grenzen, buren en de omgeving

De omgeving van een woning is net zo belangrijk als de woning zelf. Deze vragen richten zich op zaken die een bezichtiging niet kan onthullen, zoals wie de eigenaar is van de aangrenzende grond, wat er zou kunnen veranderen en of eventuele geschillen of ontwikkelingen uw woongenot of de waarde van de woning op lange termijn kunnen beïnvloeden.

Waar liggen de exacte grenzen van het perceel en zijn deze officieel geregistreerd bij het kadaster?

We werken samen met landmeters om te bevestigen dat de perceelsgrenzen duidelijk zijn vastgelegd in het Franse kadaster, inclusief toegangsrechten, gedeelde opritten en erfdienstbaarheden die van invloed kunnen zijn op de privacy of toekomstige plannen.

Wie is de eigenaar van het aangrenzende perceel en wat is de bestemmingsplanstatus ervan? Zou het ontwikkeld kunnen worden op een manier die uw uitzicht of privacy aantast?

Het omliggende terrein, de bestemmingsplannen en eventuele bouwactiviteiten die niet direct tijdens een bezichtiging opvallen, verdienen nauwlettende aandacht. Dit is vooral belangrijk voor kopers die waarde hechten aan de natuurlijke omgeving, de privacy of het uitzicht van een woning.

Zijn er actuele of historische conflicten met buren?

Er wordt onderzoek gedaan naar vroegere of huidige burenruzies, met name wanneer het gaat om erfgrenzen, gedeelde toegangswegen, recht van overpad, bomen, bouwwerkzaamheden of geluidsoverlast.

Zijn er bekende grootschalige infrastructuur- of commerciële projecten gepland voor het gebied?

We beoordelen of geplande ontwikkelingen, infrastructuurverbeteringen, projecten voor hernieuwbare energie of commerciële activiteiten de waarde van het pand op lange termijn kunnen beïnvloeden, evenals de exclusiviteit, rust en het uitzicht.

Kosten bovenop de aankoopprijs

De aankoopprijs is slechts een deel van het financiële plaatje. Lopende kosten, openstaande schulden en wat er daadwerkelijk bij de verkoop is inbegrepen, moeten allemaal worden vastgesteld voordat een bod wordt uitgebracht.

Wat zijn de jaarlijkse onroerendgoedbelasting en, indien van toepassing, de servicekosten voor het appartementencomplex?

Wij helpen cliënten de werkelijke kosten van het bezit in kaart te brengen, inclusief jaarlijkse onroerendgoedbelasting en kosten voor mede-eigendom of beheer van de nalatenschap. Appartementen, beveiligde wooncomplexen en woningen met conciërgeservice, zwembaden, beveiliging en gedeelde voorzieningen gaan vaak gepaard met aanzienlijke kosten voor mede-eigendom, die moeten worden meegenomen in de kosten op lange termijn.

Zijn er nog openstaande werkzaamheden (onderhouds- of verbeteringswerken) die door een vereniging van eigenaren zijn goedgekeurd, maar nog niet aan de koper zijn gefactureerd?

Kopers dienen te controleren of verbeteringen, onderhoud of restauratiewerkzaamheden zijn goedgekeurd door de Vereniging van Eigenaren. Indien deze kosten nog niet gefactureerd zijn, kunnen ze bovendien samen met de aankoop van het pand aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen.

Welke vaste en losse inrichtingselementen zijn bij de verkoopprijs inbegrepen en wat is uitdrukkelijk uitgesloten?

Luxe woningen worden vaak verkocht met op maat gemaakte meubels, designarmaturen, geïntegreerde slimme huisautomatiseringssystemen, wijnkelders en andere luxe voorzieningen.

Slimme huisautomatiseringssystemen, geïntegreerde audiovisuele apparatuur en maatwerk timmerwerk zijn veelvoorkomende bronnen van geschillen in dit marktsegment. Wij zorgen ervoor dat wat wel en niet is inbegrepen, duidelijk wordt vastgelegd voordat de verkoop doorgaat.

Belangrijke documenten die u moet opvragen of controleren voordat u een bod uitbrengt

Als onderdeel van het due diligence-proces beoordelen en verifiëren we documentatie die van invloed is op de eigendomskosten, de wettelijke naleving en de toekomstige wederverkoop:

• Compleet Dossier de Diagnostic Technique (DDT), inclusief beoordelingen van asbest, elektriciteit, energieprestaties, lood en termieten.
• De notulen van de algemene vergaderingen van de afgelopen 3 jaar voor mede-eigendomswoningen.
• Bouwvergunning (PC) voor verbouwingen of uitbreidingen, evenals een verklaring van voltooiing waaruit de voltooiing blijkt.
• Taxe foncière-kennisgevingen van de afgelopen 2-3 jaar

Conclusie

Bezichtigingen van luxe woningen verlopen vaak snel, met meerdere huizen die in korte tijd worden bezocht en beslissingen die zowel door emotie als door logica worden beïnvloed. Juist daarom is een ervaren aankoopmakelaar zo belangrijk. Een aankoopmakelaar die lastige vragen stelt voordat u emotioneel of financieel aan een woning gebonden bent, biedt de bescherming en strategische begeleiding die u nodig hebt.

Als u overweegt een luxe woning in Frankrijk te kopen, Neem contact op met Home Hunts Voor deskundige begeleiding en discrete vertegenwoordiging gedurende uw zoektocht.