Plusy i minusy kupowania nieruchomości w Portugalii

W tym tygodniu prezentujemy nowy artykuł naszego partnera Spotblue:

Dla kupujących z zagranicy, którzy chcą poznać zalety i wady zakupu nieruchomości w Portugalia to pierwszy krok w kierunku pewnego posiadania. Portugalia jest obecnie jednym z najpopularniejszych miejsc w Europie, niezależnie od tego, czy chcesz luksusowego apartamentu w Cascais, zabytkowego domu nad rzeką Duero, czy też nowego budynku w jednym z Lizbonaobszary upraw, takie jak Parque das Nações lub Avenidas Novas.

Zanim jednak podpiszesz rezerwację, umowę lub zakupisz nieruchomość na planie, poznaj wady i zalety portugalskiego rynku nieruchomości. Oto zalety i wady, a także porady ekspertów, które pomogą Ci uniknąć typowych błędów.

Plusy i minusy zakupu nieruchomości w Portugalii

1: Najważniejsze wnioski – zalety

W Portugalii panuje duże zapotrzebowanie na domy i luksusowe nieruchomości. Popularne obszary to m.in. AlgarveLagos, Silver Coast, Avenidas Novas i Parque das Nações.
Rozwijający się rynek nieruchomości ze stabilnymi, długoterminowymi zyskami.
Wolniejsze tempo życia, wspaniała pogoda oraz przyjazna, gościnna kultura.
Piękne plaże, zabytkowe miasta i urocze zabytkowe apartamenty.
Doskonały system opieki zdrowotnej i standardy bezpieczeństwa na poziomie UE.
Legalny proces zakupu chroniony gwarancją na wady ukryte.
Założenie portugalskiej spółki (Sociedade por Quotas) może być rozwiązaniem dla inwestorów.
Rynek wynajmu jest atrakcyjny zarówno dla mieszkańców, jak i turystów. Dotyczy to zwłaszcza obszarów nadmorskich i centrów miast.
Zagraniczni nabywcy mogą bez większego wysiłku uzyskać portugalski numer podatkowy (numer NIF) w celu realizacji transakcji.
Deweloperzy często dołączają do nowych budynków pozwolenia na budowę i gwarancje.
Położenie Portugalii pozwala na łatwe podróżowanie do pozostałych krajów Europy.

2 – Najważniejsze wnioski – wady / minusy

Niskie wynagrodzenia w porównaniu z Europą Północną mogą mieć wpływ na dostępność lokalną.
W niektórych rejonach panuje nadmierna turystyka, co podnosi koszty zakwaterowania.
W wielu domach nie ma centralnego ogrzewania, co skutkuje niską temperaturą wewnątrz zimą.
Starsze nieruchomości w Portugalii mogą wymagać renowacji lub aktualizacji pozwoleń na zamieszkanie.
Infrastruktura drogowa jest zróżnicowana; sieci drogowe na obszarach wiejskich często zmagają się z problemami w utrzymaniu.
Znajomość języka portugalskiego jest zdecydowanie zalecana dla sprawnej integracji.
Biurokracja może być czasochłonna; zatrudnienie portugalskiego prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości pozwala uniknąć opóźnień.
Rosnący popyt ze strony zagranicznych inwestorów może spowodować wzrost cen.
W niektórych luksusowych dzielnicach lub centrach miast dostępność jest ograniczona ze względu na rygorystyczne zasady licencjonowania.
Wolniejsze tempo życia może frustrować osoby przyzwyczajone do szybkiej obsługi i szybkich procesów.
Jazda samochodem w centrach starszych miast może być trudna. Wąskie ulice i ograniczenia parkingowe utrudniają to.

3: Dlaczego warto wybrać Portugalię?

Rynek zaspokaja zróżnicowane potrzeby. Możesz wybrać wynajem z wysokim zyskiem w tętniących życiem centrach miast lub spokojną willę dla emerytów. Gospodarka Portugalii kwitnie dzięki silnemu sektorowi turystycznemu, a w 2024 roku kraj odwiedziło rekordowe 30 milionów turystów. Popyt na wynajem krótkoterminowy i długoterminowy jest duży. Oznacza to dobre zyski i bezpieczną inwestycję przy zakupie nieruchomości w Portugalii. Wystarczy przestrzegać przepisów prawnych, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo.

4: Atrakcyjne style życia

Portugalia jest jednym z najpopularniejszych kierunków podróży w Europie, co potwierdzają nagrody World Travel Awards. Przyciąga turystów wysokim standardem życia. Umiarkowany klimat, zachwycające naturalne krajobrazy i spokojne tempo życia tworzą godną pozazdroszczenia jakość życia.

Kraj ten może pochwalić się wysokim poziomem bezpieczeństwa i dobrą opieką zdrowotną. Ceny w Portugalii pozostają przystępne w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej. Łagodny klimat Portugalii przez cały rok sprzyja spędzaniu czasu na świeżym powietrzu. Wiele obszarów oferuje również centralne ogrzewanie na zimę.

Wpis UNESCO Ria Formosa w Algarve, doskonała sieć dróg i łatwość podróżowania po kraju zwiększają możliwości spędzania wolnego czasu. W zakresie opieki zdrowotnej, Serviço Nacional de Saúde zajmuje wysoką pozycję w Europejskim Indeksie Konsumenckim Zdrowia, a opcje prywatne są przystępne cenowo.

5: Rozwijający się rynek nieruchomości

Rynek charakteryzuje się silną odpornością i stabilnym wzrostem. W ubiegłym roku inwestorzy zagraniczni stanowili 81% wszystkich portugalskich inwestycji w nieruchomości. Siła rynku przejawia się w wyższych wartościach nieruchomości. W kwietniu 2025 r. mediana bankowych wycen nieruchomości mieszkalnych wzrosła o 16.92% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Oznacza to silny, dwucyfrowy wzrost.

Rynek nieruchomości w Portugalii charakteryzuje się dużym popytem na domy mieszkalne i wakacyjne. Ceny pozostają konkurencyjne w porównaniu z cenami w innych krajach Europy Zachodniej. Kupujący odkrywają możliwości na kontynencie, Maderze i Azorach. Projekty rewitalizacji miast i nowa infrastruktura podnoszą wartość domów w tym regionie.

6: Korzystne programy rezydencyjne i wizowe

Program Złotej Wizy uległ zmianie. Nie obejmuje już on posiadania nieruchomości jako inwestycji kwalifikującej. Jednak kraj nadal oferuje inne wizy, takie jak wiza D7 i wiza dla cyfrowych nomadów, które promują pobyt zagraniczny. Wzrost liczby cudzoziemców przebywających w kraju, który w 2023 roku wyniósł 33.6%, nadal napędza popyt na mieszkania.

7: Korzyści podatkowe

Portugalia oferuje nowym rezydentom ulgi podatkowe w ramach systemu dla osób niebędących rezydentami (NHR). Program ten został zaktualizowany. Nowa wersja dla określonych zawodów obejmuje stałą stawkę podatku w wysokości 20% od niektórych dochodów uzyskanych w Portugalii. Oferuje również zwolnienia z podatku od innych dochodów zagranicznych. Dla inwestorów, wynajem długoterminowy w LizbonaW centrum miasta średni zwrot wynosi około 5-6%. Te zachęty finansowe zwiększają zyski.

8: Strategiczna lokalizacja

Portugalia jest bramą do Europy. Lizbona, Porto, Faraon Oferują częste loty do Europy, obu Ameryk i Afryki. Ta dostępność przyciąga międzynarodowych profesjonalistów biznesowych, cyfrowych nomadów i osoby często podróżujące. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to zróżnicowaną grupę najemców i nabywców. Pensje mogą być niskie w porównaniu z Europą Północną, ale koszty zakwaterowania i utrzymania są nadal przystępne.

9: Radzenie sobie z wyzwaniami: wady i ryzyko (wady)

Specyfika rynku: W punktach zapalnych, takich jak Lizbona i PlubCeny gwałtownie wzrosły. To sprawia, że są one nieosiągalne dla niektórych osób i budzi obawy o bańki spekulacyjne. Ten szybki wzrost wartości pomaga obecnym właścicielom, ale nowi nabywcy muszą poszukać dobrych ofert. Władze lokalne ograniczają licencje na wynajem krótkoterminowy (Alojamento Local, AL) w ruchliwych obszarach. Pomaga to rozwiązać problem niedoboru mieszkań.

Ryzyka finansowe: Dla kupujących spoza strefy euro wahania kursów walut stanowią realne ryzyko. Silniejsze euro oznacza wyższe koszty rat kredytów hipotecznych i wydatków na życie. Stopy procentowe w strefie euro są obecnie niskie, ale mogą ulec zmianie. Może to mieć wpływ na kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu.

Przeszkody prawne: Proces zakupu składa się z kilku etapów. Wymaga on formalności i współpracy różnych osób, takich jak prawnicy, agenci nieruchomości i notariusz. Na obszarach wiejskich mogą pojawić się problemy, takie jak niejasne kwestie własności, problemy z aktem własności lub nielegalna budowa. Dlatego dokładna weryfikacja prawna jest kluczowa.

Bieżące zarządzanie nieruchomościami: Płacisz roczne podatki od nieruchomości, opłaty za mieszkanie, ubezpieczenie i media. To są stałe koszty. Właściciele spoza regionu powinni pomyśleć o zarządzaniu. Wybierz godną zaufania firmę zarządzającą, która zajmie się konserwacją, relacjami z najemcami i przestrzeganiem lokalnych przepisów.

10: Zrozumienie rynku nieruchomości w Portugalii

Przegląd rynku: High demand from both local and international buyers drives the Portuguese property market. The median house price hit €1,951 per square metre in early 2025, showing steady growth. Key trends include…

Zrównoważone i energooszczędne domy.
Rosnące zainteresowanie obszarami podmiejskimi i wiejskimi w miarę upowszechniania się pracy zdalnej.
Nieruchomości przynoszące wysokie zyski z wynajmu dzięki turystyce.

11: Regionalne punkty zapalne i ich charakterystyka

Z Lagos w AlgarveOd pięknych plaż, przez tętniące życiem miasta takie jak Lizbona i Porto, po nadmorski urok Vila do Conde, Portugalia ma coś dla każdego. Niezależnie od tego, czy preferujesz nowoczesne udogodnienia Parque das Nações, czy zabytkowy apartament w pobliżu rzeki Duero, znajdziesz nieruchomości dopasowane do Twojego stylu życia.

Portugalia odnotowuje stały wzrost, szczególnie w popularnych miejscach, takich jak Cascais i Vila Nova de Gaia. Nieruchomości luksusowe i z rynku wtórnego cieszą się ogromnym popytem. Ludzie poszukują ich zarówno do życia, jak i jako inwestycji.

Tętniąca życiem Lizbona: Stolica jest tętniącym życiem ośrodkiem technologii, turystyki i kultury. Odnotowuje wysoki popyt na wynajem i dynamiczny wzrost kapitału, ale także najwyższe ceny. Inwestorzy często szukają korzystniejszych ofert w rozwijających się dzielnicach na peryferiach.

Tętniące życiem Porto: Drugie co do wielkości miasto Portugalii słynie z kwitnącej turystyki i biznesu. Apartamenty i wille są tańsze niż w Lizbonie, a czynsze są bardzo atrakcyjne. Historyczny urok i tętniący życiem styl życia przyciągają zarówno inwestorów, jak i obcokrajowców.

Algarve: To południowe wybrzeże przyciąga emerytów i słynie z pól golfowych oraz społeczności ekspatriantów. Rynek, nastawiony na turystykę, charakteryzuje się dużym popytem na wille i apartamenty do wynajmu krótkoterminowego.

Srebrne Wybrzeże (Costa de Prata) : Leży na północ od Lizbony. Oferuje bardziej autentyczną alternatywę niż Algarve. Znajdziesz tu zachwycające plaże i zabytkowe miasteczka. To idealne miejsce dla tych, którzy chcą uciec od tłumów turystów.

12: Proces zakupu w Portugalii: przewodnik krok po kroku

Pierwsze kroki: Zanim zaczniesz szukać domu, wykonaj te dwa ważne zadania. Po pierwsze, zdobądź portugalski numer identyfikacji podatkowej (Número de Identificação Fiscal, NIF). Jest on potrzebny do załatwiania spraw finansowych w tym kraju. Dotyczy to między innymi otwierania kont bankowych i zakupu nieruchomości.
Po drugie, załóż portugalskie konto bankowe. Ułatwi Ci to przelewanie środków i zarządzanie bieżącymi wydatkami, takimi jak podatki i media. Po zaakceptowaniu oferty, Twój prawnik (Advogado) rozpocznie postępowanie prawne.
Umowa promesy (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV): Jest to umowa prawnie wiążąca zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Na tym etapie kupujący wpłaca zaliczkę w wysokości 10-20% ceny zakupu. CPCV określa wszystkie warunki, w tym datę zakończenia.
Akt ostateczny (Escritura): Podpisz akt notarialny sprzedaży (Escritura Pública de Compra e Venda) w obecności notariusza. Notariusz weryfikuje dokumenty prawne, potwierdza tożsamość osób i poświadcza podpis. Przed podpisaniem należy uiścić pozostałą kwotę.
Rejestracja: Po Escritura, Twój prawnik zarejestruje dom na Twoje nazwisko w lokalnym Biurze Rejestru Nieruchomości (Conservatoria do Registo Predial). To uczyni Cię prawnym właścicielem.

13: Koszty finansowe, podatki i własność

Koszty początkowe nieruchomości: Oprócz ceny sprzedaży, zaplanuj podatek od przeniesienia własności nieruchomości (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, w skrócie IMT). Podatek ten ma charakter progresywny i zależy od wartości nieruchomości, wahając się od 1% do 8%. Opłata skarbowa (Imposto do Selo) jest płatna ryczałtem w wysokości 0.8% wartości nieruchomości. Na koniec zaplanuj opłaty notarialne i rejestracyjne, a także opłaty prawne, które stanowią dodatkowy koszt w wysokości 1-2%.

Podatki od nieruchomości: Annual property ownership is subject to the Municipal Property Tax (Imposto Municipal sobre Imóveis or IMI). This tax is based on the registered tax value (often lower than the market value) and set by local municipalities, between 0.3% and 0.45% for urban properties. Properties valued over €600,000 are subject to an additional wealth tax (Adicional ao IMI).

Finansowanie: Niektórzy cudzoziemcy zaciągają kredyty hipoteczne w portugalskich bankach. Banki udzielają pożyczek osobom niebędącym rezydentami i często oferują finansowanie na poziomie 70-80%. Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny, należy przedstawić dokumenty, takie jak dowód dochodu, zeznania podatkowe i wyciągi bankowe. Warto również porównać oferty, aby znaleźć najkorzystniejsze oprocentowanie i warunki. Uzyskanie wstępnej akceptacji finansowania przed złożeniem oferty wzmacnia pozycję negocjacyjną.

14: Na co zwrócić uwagę przed zakupem

Popularne są alternatywy, takie jak wiza D2 (wiza dla przedsiębiorców). Po pięciu latach pobytu możesz ubiegać się o obywatelstwo portugalskie.
Poszukaj atrakcyjnych opcji podatkowych dla nowych rezydentów, takich jak program dla osób niebędących stałymi rezydentami (NHR). Zrozumienie swoich podatków i podatku od nieruchomości (IMI) jest kluczowe, ale istnieją możliwości oszczędzania.
Wybierz spośród nowych inwestycji, projektów off-plan oraz trwających inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez zaufane firmy budowlane. Nowe inwestycje często obejmują certyfikaty charakterystyki energetycznej. Umożliwiają one również wprowadzenie określonych zmian w trakcie budowy.
W rejonach takich jak Cascais, Avenidas Novas i centrum Porto ceny nieruchomości rosną. Jeśli szukasz okazji, rozważ rozwijające się obszary, takie jak Vila do Conde, lub miasta położone w głębi lądu.
Zrozum pełne konsekwencje podatkowe, takie jak IMT, IMI i AIMI. Nieuwzględnianie podatków, zwłaszcza przy odsprzedaży, uszczupla Twoje oszczędności lub dochody z wynajmu.
Kupujący spoza strefy euro muszą pamiętać, że wahania kursów walut wpływają na ostateczny koszt.
Zakupy na planie pozwalają na personalizację i korzystanie z nowoczesnych rozwiązań. Wiążą się jednak z ryzykiem, takim jak opóźnienia w budowie i zmieniające się warunki rynkowe. Potrzebne są również gwarancje, takie jak Ficha Técnica da Habitação. Dlatego sprawdź historię dewelopera. Upewnij się, że umowa zawiera klauzule karne na wypadek opóźnień.
Uwzględnij w budżecie nie tylko cenę wywoławczą, ale także intermodalną, koszty prawne, prowizje agencyjne i odsetki od kredytu hipotecznego, jeśli go udzielasz.
Szczególnie w przypadku nowych budynków należy zapytać o charakterystykę energetyczną i gwarancje na wypadek ukrytych wad.
Niezależnie od tego, czy kupujesz w celu uzyskania dodatkowego dochodu, czy w celu uzyskania Złotej Wizy Portugalskiej, zawsze myśl długoterminowo.
Krótkoterminowy wynajem wakacyjny może zwiększyć dochody. Wynajmujący muszą jednak przestrzegać lokalnych przepisów dotyczących licencji mieszkaniowych i zezwoleń AL (Alojamento Local).

pros and cons of buying property in portugal

Uwaga – Informacje o Złotej Wizie Portugalii

Przez ponad dekadę Portugalska Złota Wiza była jednym z czołowych europejskich programów rezydencji w zamian za inwestycję. Przyciągnęła tysiące międzynarodowych inwestorów poprzez zakup nieruchomości. Jednak w październiku 2023 roku ta ścieżka zakończyła się wraz z uchwaleniem ustawy Mais Habitação (Więcej Mieszkań).

Ustawa ta wyłączyła inwestycje w nieruchomości, zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne, z listy dostępnych opcji. Wnioski złożone przed tą zmianą nadal podlegają starym zasadom. Nowi wnioskodawcy nie mogą już ubiegać się o Złotą Wizę poprzez zakup nieruchomości. To duża zmiana w portugalskiej polityce imigracyjnej i mieszkaniowej. Świadczy to o działaniach rządu mających na celu rozwiązanie problemu rosnących cen nieruchomości i poprawę lokalnego rynku mieszkaniowego.

Program Golden Visa jest nadal aktywny, ale obecnie koncentruje się na innych ścieżkach inwestycyjnych. Ścieżki te bezpośrednio przyczyniają się do rozwoju gospodarczego i kulturalnego Portugalii. Inwestorzy mogą się kwalifikować poprzez:

Finansowanie badań naukowych
Wspieranie projektów kulturalnych
Inwestowanie w zatwierdzone fundusze kapitału podwyższonego ryzyka i private equity

Zmiany te zachęcają do większego zaangażowania we wzrost gospodarczy Portugalii i zmniejszają obciążenie sektora mieszkaniowego. Koniec z opcją zakupu nieruchomości zamyka popularny rozdział w portugalskiej scenie mieszkaniowej. Otwierają jednak również nowe możliwości dla inwestorów zainteresowanych zaangażowaniem się w innowacje i rozwój kraju.

Podsumowanie: Czy kupowanie w Portugalii jest dla Ciebie odpowiednie?

Jeśli kochasz nadmorskie widoki Lagos, urok Cascais lub rosnącą popularność Vila Nova de Gaia, istnieje wiele dobrych powodów, aby kupić dom. Jednak nawigacja po Rynek mieszkaniowy wymaga starannego planowania.