На этой неделе мы представляем статью, написанную нашим партнером Мозаика Недвижимость.

For over a decade, it was one of the most straightforward propositions in the European property market: purchase a property in Spain worth €500,000 or more, and secure the right to live, work and travel freely across the Schengen Area. The Spain Golden Visa programme, introduced in 2013 in the depths of the Spanish recession as a mechanism to attract foreign capital, became one of Europe’s most popular residency-by-investment schemes, issuing more than 14,500 visas through real estate investment in the decade following its launch.
3 апреля 2025 года программа окончательно завершилась. С тех пор новые заявки не принимались. Решение, объявленное премьер-министром Педро Санчесом в апреле 2024 года и принятое испанским парламентом в декабре 2024 года, было вызвано прежде всего опасениями по поводу доступности жилья — аргументом о том, что программа, стимулирующая покупку дорогостоящей недвижимости в самых привлекательных городах Испании, способствовала росту цен, сделавшем жилье недоступным для местных жителей, особенно в Мадриде, Барселоне и Малаге.
Для иностранных покупателей на побережье Коста-дель-Соль, которые рассматривали «Золотую визу» как один из факторов, мотивирующих их к покупке, закрытие программы поднимает ряд важных и вполне понятных вопросов. Стоит ли по-прежнему инвестировать в недвижимость в Испании без права на получение вида на жительство? Какие существуют альтернативы для тех, кто действительно хочет переехать? И что это изменение означает для рынка, к которому так стремились многие наши клиенты?
«Золотая виза устарела. Но причины покупать жилье и жить на побережье Коста-дель-Соль никуда не делись».

Что представляла собой «Золотая виза» — и чем она не являлась.

Важно четко понимать, что на самом деле представляла собой программа «Золотая виза» на практике, поскольку разрыв между восприятием и реальностью часто был значительным. За десятилетие своего существования программа выдала приблизительно 14 576 виз, связанных с инвестициями в недвижимость. В стране с населением 48 миллионов человек, совершающих миллионы сделок с недвижимостью каждый год, это, как отмечали многие аналитики, было очень небольшим числом. По данным Idealista, на «Золотые визы» приходилось менее 0.3 процента от общего числа сделок с жилой недвижимостью в Испании.
Для подавляющего большинства покупателей на Коста-дель-Соль — британцев, ирландцев, скандинавов и жителей Северной Европы, переезжающих ради комфортной жизни, выхода на пенсию или временного проживания, — «Золотая виза» никогда не была особенно актуальна. Граждане ЕС уже могли жить, работать и свободно путешествовать по Испании без визовых требований. После Brexit британские покупатели столкнулись с другими правилами проживания независимо от наличия «Золотой визы», и основными бенефициарами программы стали граждане стран, не входящих в ЕС, из Китая, России, США и аналогичных рынков, которые стремились получить преимущества для поездок по Шенгенской зоне, предоставляемые этой визой.
Для нашей основной клиентской базы, состоящей из покупателей из Великобритании, Ирландии и Северной Европы, отмена «Золотой визы» на практике практически не влияет на их решения о покупке недвижимости. Причины, по которым они покупают жилье на Коста-дель-Соль — климат, образ жизни, качество новостроек, потенциальная доходность от аренды, история роста стоимости капитала, местное сообщество — остались неизменными.

Действующие владельцы: Ваши права защищены.
Если у вас есть действующая испанская «Золотая виза», полученная в результате инвестиций в недвижимость до 3 апреля 2025 года, ваши права полностью сохраняются в соответствии с переходными положениями нового закона. Вы можете продолжать продлевать визу на тех же условиях, что и раньше, при условии сохранения первоначальных инвестиций и посещения Испании хотя бы один раз в течение каждого года действия визы. После пяти лет проживания вы можете подать заявление на получение постоянного вида на жительство, а после десяти лет — на получение испанского гражданства. Прекращение действия программы затрагивает только новые заявления, а не те, которые уже находятся в системе.

Альтернативные варианты получения вида на жительство для покупателей из стран, не входящих в ЕС, в 2026 году.

Для покупателей из стран, не входящих в ЕС, которые действительно хотят получить вид на жительство в Испании — будь то для выхода на пенсию, удаленной работы или переезда — закрытие программы «Золотая виза» не столько создало пустоту, сколько перенаправило внимание на альтернативы, которые для многих покупателей на самом деле лучше подходят к их обстоятельствам.
The Non-Lucrative Visa is the most established route for buyers who wish to live in Spain without working there — typically retirees or those with passive income from investments, pensions or rental income. It requires proof of sufficient financial means (approximately €2,400 per month for the principal applicant, plus €600 per month per dependent), comprehensive private health insurance, and a clean criminal record. The visa is initially granted for one year and renewable for two-year periods thereafter, with permanent residency available after five years.
The Digital Nomad Visa, introduced in 2023, has attracted growing interest from professional buyers who work remotely for companies or clients based outside Spain. It allows holders to live in Spain while maintaining their international employment, and comes with access to Spain’s favourable Beckham Law tax regime for the first four years of residency — a flat 24 percent income tax rate on Spanish-sourced income up to €600,000, which can represent a very significant tax advantage for higher earners relocating from high-tax northern European markets.
Для покупателей с предпринимательским складом ума создание испанской компании (Sociedad Limitada) и демонстрация создания рабочих мест на местном уровне могут стать основой для убедительной заявки на получение вида на жительство — путь, который сочетает инвестиции в недвижимость с реальным присутствием бизнеса в Испании.
«Для покупателей из ЕС «Золотая виза» никогда не была главным. Главное — это образ жизни, климат и инвестиционные преимущества Коста-дель-Соль, и они остаются совершенно неизменными».

Аргументы в пользу инвестиций говорят сами за себя.
Пожалуй, самое важное сообщение для покупателей, которые учитывали «золотую визу» при принятии решения, заключается в следующем: привлекательность инвестиций в недвижимость на побережье Коста-дель-Соль не зависит от визы. Для большинства покупателей это никогда не зависело, и сейчас тоже не зависит.
Цены на недвижимость в регионе в последние годы росли на 7-10 процентов в год, чему способствовали не инвесторы, стремящиеся получить визу, а устойчивый органический спрос со стороны покупателей, ориентированных на комфортный образ жизни, удаленных работников и пенсионеров в Северной Европе и за ее пределами. По данным Idealista, в 2024 году на долю иностранных покупателей приходилось примерно 14.6 процента всех сделок с недвижимостью в Испании — рекордный показатель, зафиксированный даже после объявления об отмене «золотой визы». Доходность от аренды в престижных районах Коста-дель-Соль продолжает составлять 6-10 процентов на рынках с развитым туризмом. А новые проекты высокого качества, которые сейчас выходят на рынок — энергоэффективные виллы и апартаменты, спроектированные архитекторами, с удобствами курортного уровня и панорамным видом на море — представляют собой возможность, которая существует совершенно независимо от каких-либо программ получения вида на жительство.
С тех пор как регион стал международным центром недвижимости, Коста-дель-Соль на протяжении каждого десятилетия вознаграждала покупателей, которые руководствовались правильными мотивами. Эти мотивы — климат, местное сообщество, образ жизни, фундаментальные инвестиционные преимущества — оказались более долговечными, чем любая отдельная политика. Глава о «золотой визе» завершилась. Но глава о Коста-дель-Соль, для тех, кто правильно её понимает, по-прежнему привлекательна.

Думаете о переезде?

Наша команда специалистов-консультантов Вот уже 15 лет мы помогаем иностранным покупателям найти идеальный дом на побережье Коста-дель-Соль. Независимо от того, находитесь ли вы на начальном этапе поиска или готовы к просмотру, мы будем рады с вами пообщаться.