Плюсы и минусы покупки недвижимости в Португалии

На этой неделе мы представляем новую статью от нашего партнера. Спотблю:

Иностранным покупателям важно знать плюсы и минусы покупки недвижимости в... Португалия Это первый шаг к уверенному владению. Португалия В настоящее время Кашкайш является одним из лучших направлений в Европе, независимо от того, хотите ли вы роскошные апартаменты в Кашкайше, исторический дом на берегу реки Дору или новостройку в одном из крупных городов. ЛиссабонРастущие районы, такие как Парк Наций или Авенидас Новас.

Но прежде чем подписывать договор купли-продажи или покупать недвижимость на этапе строительства, ознакомьтесь с плюсами и минусами португальского рынка недвижимости. Вот преимущества и недостатки, а также советы экспертов, которые помогут вам избежать распространенных ошибок.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Португалии

1: Основные выводы – Преимущества

• В Португалии наблюдается высокий спрос на дома и элитную недвижимость. Популярные районы включают в себя: АлгарвеЛагос, Серебряное побережье, Авенидас Новас и Парк Наций.
• Растущий рынок недвижимости со стабильной долгосрочной доходностью.
• Спокойный темп жизни, прекрасная погода и дружелюбная, гостеприимная культура.
• Прекрасные пляжи, исторические города и очаровательные старинные апартаменты.
• Превосходная система здравоохранения и стандарты безопасности на уровне ЕС.
• Законный процесс покупки защищен гарантией от скрытых дефектов.
• Для инвесторов может быть целесообразно создать португальскую компанию (Sociedade por Quotas).
• Рынок аренды жилья пользуется большим спросом как у местных жителей, так и у туристов. Это особенно актуально для прибрежных районов и центральных частей городов.
• Иностранные покупатели могут без особых усилий получить португальский налоговый номер (номер NIF) для завершения сделок.
• Застройщики часто включают в стоимость новостроек лицензии на проживание и гарантии.
• Географическое положение Португалии обеспечивает удобные поездки в остальную Европу.

2 – Основные выводы – Недостатки / Минусы

• Низкие зарплаты по сравнению с Северной Европой могут повлиять на доступность жилья в этом регионе.
• В некоторых регионах наблюдается переизбыток туристов, что приводит к росту цен на проживание.
• Во многих домах отсутствует центральное отопление, из-за чего зимой в помещениях холодно.
• Для старых объектов недвижимости в Португалии может потребоваться ремонт или обновление разрешений на проживание.
• Дорожная инфраструктура различается; дорожные сети в сельской местности часто страдают от плохого состояния.
• Изучение португальского языка настоятельно рекомендуется для успешной интеграции.
• Бюрократические процедуры могут быть медленными; обращение к португальскому юристу по вопросам недвижимости поможет избежать задержек.
• Растущий спрос со стороны иностранных инвесторов может привести к завышению цен.
• В некоторых элитных районах или центрах городов доступность мест ограничена из-за строгих требований лицензирования.
• Более размеренный темп жизни может расстраивать тех, кто привык к быстрому обслуживанию или быстрым процессам.
• Езда на автомобиле в старых центрах городов может быть непростой задачей. Узкие улицы и ограничения на парковку создают трудности.

3: Почему стоит выбрать Португалию?

Рынок удовлетворяет самые разные потребности. Вы можете выбрать высокодоходную арендную недвижимость в оживленных центрах городов или спокойную виллу для пенсионеров. Экономика Португалии процветает благодаря развитому туристическому сектору, и в 2024 году страну посетило рекордное количество туристов — 30 миллионов человек. Спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду высок. Это означает хорошую доходность и безопасные инвестиции при покупке недвижимости в Португалии. Просто соблюдайте все юридические нормы, чтобы обеспечить безопасность.

4: Привлекательный образ жизни

Португалия, по мнению World Travel Awards, является одним из лучших туристических направлений в Европе. Она привлекает людей высоким уровнем жизни. Умеренный климат, потрясающие природные ландшафты и неспешный темп жизни создают завидное качество жизни.

Страна может похвастаться отличными показателями безопасности и хорошим здравоохранением. Цены здесь остаются доступными по сравнению с другими странами Западной Европы. Мягкий климат Португалии круглый год идеально подходит для отдыха на открытом воздухе. Во многих районах зимой также есть центральное отопление.

Риа-Формоза, внесенная в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО, находится в... АлгарвеРазвитая дорожная сеть и удобство передвижения по стране расширяют возможности для отдыха. Что касается здравоохранения, то Национальная служба здравоохранения (Serviço Nacional de Saúde) занимает высокие позиции в Европейском индексе потребительских цен на медицинские услуги, а частные варианты лечения доступны по цене.

5: Растущий рынок недвижимости

Рынок демонстрирует высокую устойчивость и стабильный рост. В прошлом году на долю иностранных инвесторов приходилось 81% всех инвестиций в недвижимость Португалии. Сила рынка проявляется в росте стоимости недвижимости. В апреле 2025 года медианная банковская оценка жилой недвижимости выросла на 16.92% по сравнению с прошлым годом. Это свидетельствует о значительном двузначном росте.

Португальский рынок недвижимости демонстрирует высокий спрос на жилую и дачную недвижимость. Цены остаются конкурентоспособными по сравнению с другими странами Западной Европы. Покупатели находят возможности на материковой части Португалии, а также на Мадейре и Азорских островах. Проекты городской реконструкции и новая инфраструктура способствуют росту стоимости жилья в этих регионах.

6: Благоприятные программы получения вида на жительство и визы

Программа «Золотая виза» изменилась. Она больше не включает владение недвижимостью в качестве квалифицирующего инвестиционного актива. Однако страна по-прежнему предлагает другие визы, такие как виза D7 и виза «Цифровой кочевник», которые способствуют получению вида на жительство за рубежом. Рост числа проживающих иностранцев, увеличившийся на 33.6% в 2023 году, продолжает стимулировать спрос на жилье.

7: Налоговые льготы

Португалия предоставляет новым резидентам налоговые льготы в рамках программы для нерезидентов-постоянных жителей (NHR). Эта программа была обновлена. Новая версия для определенных профессий включает фиксированную ставку налога в размере 20% на некоторые доходы, полученные в Португалии. Она также предлагает освобождение от налога на другие доходы, полученные за рубежом. Для инвесторов долгосрочная аренда в Португалии также доступна. ЛиссабонВ центре города этот показатель составляет в среднем 5-6%. Эти финансовые стимулы повышают доходность.

8: Стратегическое расположение

Португалия — это ворота в Европу. Лиссабон, Porto и Фаро Благодаря частым рейсам в Европу, Америку и Африку, такая доступность привлекает международных деловых людей, цифровых кочевников и часто путешествующих. Для владельцев недвижимости это означает разнообразный круг арендаторов и покупателей. Заработная плата может быть ниже по сравнению с Северной Европой, но жилье и стоимость жизни по-прежнему доступны.

9: Преодоление трудностей: недостатки и риски (минусы)

Специфика рынка: В таких горячих точках, как Лиссабон и РсадЦены резко выросли. Это делает жилье недоступным для некоторых людей и вызывает опасения по поводу рыночных пузырей. Такой быстрый рост стоимости выгоден нынешним владельцам, но новым покупателям необходимо проводить исследования, чтобы найти выгодные предложения. Местные власти ограничивают выдачу лицензий на краткосрочную аренду (Alojamento Local, или AL) в оживленных районах. Это помогает бороться с нехваткой жилья.

Финансовые риски: Для покупателей за пределами еврозоны колебания валютных курсов представляют собой ощутимые риски. Укрепление евро означает увеличение ипотечных платежей и повседневных расходов. Процентные ставки в еврозоне сейчас низкие, но они могут измениться. Это может повлиять на ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой.

Юридические препятствия: Процесс покупки состоит из нескольких этапов. Он требует оформления документов и совместной работы различных лиц, таких как юристы, агенты по недвижимости и нотариус. В сельской местности могут возникать проблемы, такие как неясность прав собственности, проблемы с документами на право собственности или незаконное строительство. Поэтому тщательная юридическая проверка имеет решающее значение.

Текущее управление недвижимостью: У вас есть ежегодные налоги на недвижимость, плата за обслуживание кондоминиума, страховка и коммунальные услуги. Это регулярные расходы. Владельцам, не проживающим в квартире, следует подумать об управлении. Выберите надежную управляющую компанию для проведения технического обслуживания, налаживания отношений с арендаторами и соблюдения местных правил.

10: Понимание португальского рынка жилья

Обзор рынка: High demand from both local and international buyers drives the Portuguese property market. The median house price hit €1,951 per square metre in early 2025, showing steady growth. Key trends include…

• Экологичные, энергоэффективные дома.
• В связи с ростом популярности удаленной работы наблюдается повышенный интерес к пригородным и сельским районам.
• Объекты недвижимости, обеспечивающие высокую доходность от сдачи в аренду за счет туризма.

11: Региональные очаги и характеристики

Из Лагоса в АлгарвеОт прекрасных пляжей до оживленных городов, таких как Лиссабон и Порту, и прибрежного очарования Вила-ду-Конде, Португалия предлагает что-то для каждого. Предпочитаете ли вы современные удобства парка Parque das Nações или исторические апартаменты недалеко от реки Дору, вы найдете недвижимость, соответствующую вашему образу жизни.

В Португалии наблюдается устойчивый рост, особенно в таких востребованных местах, как Кашкайш и Вила-Нова-де-Гайя. Элитная недвижимость и объекты вторичного рынка пользуются большим спросом. Люди хотят приобретать их как для проживания, так и для инвестиций.

Оживлённый Лиссабон: Столица — это оживленный центр технологий, туризма и культуры. Здесь высокий спрос на аренду жилья и сильный рост стоимости капитала, но также и самые высокие цены. Инвесторы часто ищут более выгодные варианты в перспективных районах на окраинах.

Оживленный Порту: Второй по величине город Португалии славится бурным развитием туризма и бизнеса. Квартиры и виллы здесь более доступны по цене, чем в Лиссабоне, и обеспечивают отличную доходность от аренды. Историческое очарование и яркий образ жизни привлекают как инвесторов, так и экспатов.

Алгарви: Это южное побережье привлекает пенсионеров и славится своими полями для гольфа и сообществами экспатов. Рынок, ориентированный на туризм, испытывает высокий спрос на виллы и апартаменты для краткосрочной аренды.

Серебряное побережье Расположен к северу от Лиссабона. Предлагает более аутентичный выбор, чем Алгарве. Здесь вы найдете потрясающие пляжи и исторические города. Это отличное место для тех, кто хочет избежать толп туристов.

12: Процесс покупки недвижимости в Португалии: пошаговое руководство

• Начальные шаги: Прежде чем начать поиски жилья, выполните две важные задачи. Во-первых, получите португальский налоговый номер (Número de Identificação Fiscal или NIF). Он необходим для осуществления финансовых операций в стране, включая открытие банковских счетов и покупку недвижимости.
• Во-вторых, откройте банковский счет в Португалии. Это поможет вам переводить средства и управлять текущими расходами, такими как налоги и коммунальные услуги. После того, как ваше предложение будет принято, ваш адвокат (Advogado) начнет юридический процесс.
• Долговой договор (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV): Это договор, имеющий юридическую силу как для покупателя, так и для продавца. На этом этапе покупатель вносит задаток в размере 10-20% от покупной цены. В соглашении CPCV изложены все условия, включая дату завершения сделки.
• Заключительный акт (Escritura): Подпишите публичный договор купли-продажи (Escritura Pública de Compra e Venda) в присутствии государственного нотариуса. Нотариус проверяет юридические документы, подтверждает личности и засвидетельствует подписание. До этого необходимо оплатить оставшуюся сумму.
• Регистрация: После оформления права собственности (Escritura) ваш адвокат зарегистрирует дом на ваше имя в местном земельном реестре (Conservatoria do Registo Predial). Это сделает вас законным владельцем.

13: Финансовые издержки, налоги и право собственности

Первоначальные затраты на недвижимость: Помимо продажной цены, учтите также налог на передачу права собственности (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, или IMT). Этот налог является прогрессивным и зависит от стоимости дома, варьируясь от 1% до 8%. Гербовый сбор (Imposto do Selo) уплачивается по фиксированной ставке в размере 0.8% от стоимости недвижимости. Наконец, заложите в бюджет нотариальные и регистрационные сборы, а также юридические издержки, которые добавят 1-2% к общей стоимости.

Налог на недвижимость: Annual property ownership is subject to the Municipal Property Tax (Imposto Municipal sobre Imóveis or IMI). This tax is based on the registered tax value (often lower than the market value) and set by local municipalities, between 0.3% and 0.45% for urban properties. Properties valued over €600,000 are subject to an additional wealth tax (Adicional ao IMI).

Финансирование: Некоторые иностранцы оформляют ипотеку в португальских банках. Банки предоставляют кредиты нерезидентам и часто предлагают финансирование в размере 70-80%. Для подачи заявки на ипотеку необходимо предоставить такие документы, как подтверждение дохода, налоговые декларации и выписки с банковских счетов. Также стоит сравнить предложения разных банков, чтобы найти лучшие процентные ставки и условия. Получение предварительного одобрения финансирования до подачи предложения укрепит вашу переговорную позицию.

14: Что следует учесть перед покупкой

• Популярны альтернативные варианты, такие как виза D2 (виза для предпринимателей). После пяти лет проживания в стране вы можете получить право на португальское гражданство.
• Обратите внимание на привлекательные налоговые льготы для новых жителей, такие как программа для лиц, постоянно проживающих в стране (Nor-Habitual Resident, NHR). Понимание ваших налогов и налога на недвижимое имущество (IMI) имеет решающее значение, но существуют и возможности для экономии.
• Выбирайте из новостроек, проектов на стадии строительства и текущих жилых комплексов от проверенных строительных компаний. Новостройки часто включают сертификаты энергоэффективности. Они также позволяют вносить определенные изменения в процессе строительства.
• В таких районах, как Кашкайш, Авенидас-Новас и центр Порту, наблюдается рост цен на недвижимость. Если вы ищете выгодное предложение, обратите внимание на развивающиеся районы, такие как Вила-ду-Конде, или города, расположенные в глубине страны.
• Разберитесь во всех налоговых последствиях, таких как IMT, IMI и AIMI. Неучет налогов, особенно при перепродаже, съедает ваши сбережения или доход от аренды.
• Покупателям за пределами еврозоны следует помнить, что колебания обменных курсов повлияют на конечную стоимость.
• Покупка недвижимости на этапе строительства позволяет вам персонализировать жилье и наслаждаться современными удобствами. Однако она сопряжена с рисками, такими как задержки в строительстве и меняющиеся рыночные условия. Вам также потребуются гарантии, например, Технический паспорт жилья (Ficha Técnica da Habitação). Поэтому изучите историю застройщика. Убедитесь, что в договоре предусмотрены штрафные санкции за любые задержки.
• Заложите в бюджет не только запрашиваемую цену, но и расходы на IMT (инвестиционный трансфер), юридические услуги, комиссионные агентства и проценты по ипотечному кредиту, если вы берете кредит на покупку жилья в рассрочку.
• Особенно при покупке новостроек, уточните информацию об энергоэффективности и гарантиях от скрытых дефектов.
• Независимо от того, покупаете ли вы товар для дополнительного дохода или для получения «золотой визы» в Португалию, всегда думайте о долгосрочной перспективе.
• Краткосрочная сдача жилья в аренду на время отпуска может увеличить доход. Однако арендодатели должны соблюдать местные правила, касающиеся лицензий на жилое помещение и разрешений AL (Alojamento Local).

Примечание – Информация о «Золотой визе» Португалии

Более десяти лет «Золотая виза» Португалии была одной из ведущих европейских программ получения вида на жительство за инвестиции. Она привлекала тысячи иностранных инвесторов, приобретавших недвижимость. Однако в октябре 2023 года эта программа прекратила свое существование с принятием закона «Mais Habitação» (Больше жилья).

Этот закон исключил инвестиции в недвижимость, как жилую, так и коммерческую, из числа допустимых вариантов. Заявки, поданные до этого изменения, по-прежнему подаются по старым правилам. Новые заявители больше не могут претендовать на «Золотую визу», приобретая недвижимость. Это знаменует собой серьезный сдвиг в иммиграционной и жилищной политике Португалии. Это демонстрирует работу правительства по решению проблемы роста цен на недвижимость и улучшению местного рынка жилья.

Программа «Золотая виза» по-прежнему действует, но теперь она ориентирована на другие инвестиционные направления. Эти направления напрямую способствуют экономическому и культурному развитию Португалии. Инвесторы могут соответствовать следующим критериям:

• Финансирование научных исследований
• Поддержка культурных проектов
• Инвестирование в одобренные фонды венчурного капитала и прямых инвестиций.

Эти изменения способствуют увеличению вклада в экономический рост Португалии и снижают нагрузку на жилищный сектор. Отмена опции «оплата недвижимости» завершает популярный этап в истории получения вида на жительство в Португалии. Но это также открывает новые возможности для инвесторов, стремящихся принять участие в инновационном и девелоперском развитии страны.

Заключение: Подходит ли вам покупка недвижимости в Португалии?

Если вам нравятся прибрежные виды Лагоса, очарование Кашкайша или растущая популярность Вила-Нова-де-Гайя, есть множество веских причин для покупки. Однако, разобраться в этом непросто. Рынок жилья требует тщательного планирования.