Diese Woche präsentieren wir Ihnen einen Artikel unseres Partners. Mosaic Realty:

Viele Käufer aus Großbritannien, Irland oder Skandinavien, die sich für den Immobilienmarkt an der Costa del Sol interessieren, gehen fälschlicherweise davon aus, dass die Finanzierung eines spanischen Kaufs kompliziert, langwierig und den Aufwand nicht wert ist. Diese Annahme kostet mehr Menschen Chancen als fast jede andere Fehleinschätzung auf dem Markt. Tatsächlich vergeben spanische Banken aktiv Kredite an ausländische Käufer ohne Wohnsitz in Spanien. Der Prozess – auch wenn er sich von dem in Ihrem Heimatland unterscheidet – ist etabliert und klar strukturiert. Und da der Euribor seit seinem Höchststand von 4.16 Prozent im Jahr 2023 stetig auf etwa 2.43 Prozent gesunken ist, sind die Hypothekenzinsen für Nichtansässige im Jahr 2026 deutlich attraktiver als noch vor zwei Jahren.
Das Verständnis des spanischen Hypothekenmarktes – seiner Regeln, Fachbegriffe und Anforderungen – ist für Kaufinteressenten das A und O, bevor sie mit der Immobiliensuche beginnen. Käufer, die schnell und souverän handeln, sobald die passende Immobilie auftaucht, sind fast immer diejenigen, die sich gut vorbereitet haben. Wer dies nicht getan hat, verliert die begehrten Objekte an andere Käufer.

„Die Käufer, die sich die besten Immobilien an der Costa del Sol sichern, sind diejenigen, die ihre Finanzierung bereits vor Beginn der Suche gesichert haben.“

Welche spanischen Banken Ihnen einen Kredit gewähren

Ausgangspunkt jedes Gesprächs über eine Hypothek für Nichtresidenten ist die Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) – der Prozentsatz des Immobilienwerts, den eine spanische Bank finanziert. Die Regeln sind hier klar und einheitlich: Spanische Steuerresidenten, die einen Hauptwohnsitz erwerben, können in der Regel bis zu achtzig Prozent des Schätzwerts der Immobilie aufnehmen. Nichtresidenten – also Käufer, die weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringen und ihre Steuern hauptsächlich außerhalb des Landes zahlen – wird eine Beleihungsquote von höchstens sechzig bis siebzig Prozent angeboten, wobei siebzig Prozent Käufern mit soliden Finanzprofilen und einwandfreier Kredithistorie offenstehen.
Konkret bedeutet das: Ein Nichtresident, der an der Costa del Sol eine Immobilie für €500,000 kauft, sollte einplanen, die verbleibenden dreißig bis vierzig Prozent aus eigenen Mitteln zu finanzieren – €150,000 bis €200,000 – zuzüglich der vollen Kosten für Steuern und Honorare, die in Andalucía in der Regel zehn bis vierzehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei demselben Kauf über €500,000 benötigt ein Käufer mit maximaler Beleihungsquote rund €215,000 bis €225,000 an liquiden Mitteln, um die Transaktion problemlos abzuschließen. Wer diese Zahl von Anfang an klar vor Augen hat, erspart sich die Enttäuschung, die richtige Immobilie zu finden und dann festzustellen, dass die Finanzierung nicht aufgeht.
Spanische Banken berechnen die Beleihungsquote auf Basis des niedrigeren Werts aus vereinbartem Kaufpreis und offizieller Bankbewertung (tasación). Wird eine Immobilie unter ihrem Schätzwert verkauft, kann die Bank auf Grundlage des höheren Bewertungsbetrags finanzieren – ein echter Vorteil für Käufer, die gut verhandeln. Übersteigt der Kaufpreis dagegen die Bewertung, muss der Käufer die Differenz aus eigenen Mitteln aufbringen – ein wichtiges Risiko, das man kennen sollte, wenn man in einem Markt kauft, in dem die Nachfrage die Preise in einigen Segmenten über die offiziellen Bewertungen hinaustreibt.
Spanische Banken bieten drei grundlegende Hypothekenmodelle an. Hypotheken mit Festzins bieten Planungssicherheit bei den Raten über die gesamte Laufzeit – für Nichtresidenten in der Regel bis zu zwanzig bis fünfundzwanzig Jahre – und eignen sich besonders für Käufer, die ihre Raten aus Mieteinnahmen bestreiten und bei ihren Cashflow-Prognosen auf Berechenbarkeit angewiesen sind. Hypotheken mit variablem Zins bieten niedrigere Anfangszinsen und profitieren direkt von weiteren Rückgängen des Euribor, bringen aber schwankende Raten mit sich, die manchen Käufern unangenehm sind. Mischzinsprodukte, die mit einer Festzinsphase von drei bis fünf Jahren beginnen und dann auf einen variablen Zins umgestellt werden, erfreuen sich seit 2024 wachsender Beliebtheit als Absicherung für Käufer, die anfangs Planungssicherheit wünschen und sich zugleich für ein niedrigeres variables Zinsumfeld positionieren wollen.
Die meisten spanischen Banken begrenzen die Laufzeit zudem auf den siebzigsten oder fünfundsiebzigsten Geburtstag des Kreditnehmers, sodass jüngere Käufer Zugang zu längeren Laufzeiten und niedrigeren Monatsraten haben, während Käufern Ende fünfzig oder in den Sechzigern in der Regel kürzere Laufzeiten von fünfzehn bis zwanzig Jahren angeboten werden.

„Mit einem Euribor von 2.43 Prozent Anfang 2026 – nach einem Höchststand von 4.16 Prozent Ende 2023 – ist das Zinsumfeld für ausländische Kreditnehmer so günstig wie seit mehreren Jahren nicht mehr.“

Die benötigten Unterlagen

Spanische Banken prüfen Hypothekenanträge von Nichtansässigen sehr gründlich, und die erforderlichen Unterlagen sind umfangreicher als die, die die meisten Käufer aus Großbritannien oder Irland gewohnt sind. Beginnen Sie daher am besten schon vor der Immobiliensuche mit der Zusammenstellung der Unterlagen, um Ihren Kauf zu beschleunigen, sobald sich die passende Gelegenheit bietet.
Sie benötigen: einen gültigen Reisepass; einen Nachweis Ihrer NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero, Ihre spanische Steueridentifikationsnummer, die Sie vor Abschluss einer Immobilientransaktion benötigen); Ihre Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre aus Ihrem Wohnsitzland; Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate; einen Nachweis über ein regelmäßiges Einkommen – Gehaltsabrechnungen für angestellte Käufer oder beglaubigte Kontoauszüge und Steuererklärungen für Selbstständige; Angaben zu bestehenden Hypotheken, Krediten oder finanziellen Verpflichtungen; und für Käufer von außerhalb der EU zusätzliche Dokumente zur Bekämpfung der Geldwäsche, die Banken gemäß den verschärften Vorschriften von 2026 nun erheben müssen.
EU-Bürger profitieren vom einfachsten Verfahren, da gemeinsame europäische Datenstandards den bürokratischen Aufwand reduzieren. Käufer aus Großbritannien müssen nach dem Brexit zwar etwas mehr Dokumente einreichen, werden aber weiterhin sehr gut von spanischen Kreditgebern betreut, von denen viele über spezialisierte Teams für Hypotheken für Nichtansässige verfügen. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass die Dokumente ins Spanische übersetzt oder mit einer beglaubigten Übersetzung versehen werden; ein guter Immobilienanwalt oder Hypothekenmakler übernimmt dies für Sie.

Die Rolle eines Hypothekenmaklers

Es ist zwar durchaus möglich, sich direkt an spanische Banken zu wenden, doch die meisten erfahrenen internationalen Käufer an der Costa del Sol arbeiten mit einem unabhängigen Hypothekenmakler zusammen, der sich auf Kredite für Nichtansässige spezialisiert hat. Die Gründe dafür sind eher praktischer als kommerzieller Natur: Ein spezialisierter Makler verfügt über etablierte Beziehungen zu den aktivsten Kreditgebern auf dem Markt für Nichtansässige, Zugang zu Konditionen, die möglicherweise nicht öffentlich beworben werden, und kann die Kreditvergabekriterien des Kreditgebers ermitteln, die am besten zu Ihrem individuellen Finanzprofil passen.
Makler übernehmen die zweisprachige Kommunikation, übersetzen Dokumente, stehen in Kontakt mit dem Bewertungsteam der Bank und koordinieren den Zeitplan für die Hypothekenfinanzierung mit Ihrem Anwaltsteam und dem Bauträger oder Verkäufer. Bei komplexen Transaktionen – insbesondere beim Kauf von Immobilien vom Plan, wo das Hypothekenangebot mit dem Bauzeitplan übereinstimmen muss – ist diese Koordination von unschätzbarem Wert. Die meisten Hypothekenmakler an der Costa del Sol werden vom Kreditgeber und nicht vom Käufer vergütet, wodurch ihre Dienstleistungen praktisch kostenneutral sind.
Die Immobilienfinanzierungslage an der Costa del Sol im Jahr 2026 bietet Käufern, die gut vorbereitet sind, die Regeln kennen und das richtige Team um sich geschart haben, attraktive Chancen. Die Finanzierungsmöglichkeiten sind vorhanden, die Zinsen sind günstig und der Markt rechtfertigt weiterhin eine Investition. Die Frage ist lediglich, ob Sie Ihre Wunschimmobilie bereits mit einer gesicherten Finanzierung erwerben oder ob Sie hoffen, diese rechtzeitig zu erhalten.

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Unser Team aus spezialisierten Beratern Seit 15 Jahren unterstützt unser Unternehmen internationale Käufer bei der Suche nach ihrem Traumhaus an der Costa del Sol. Ob Sie sich noch in der frühen Recherchephase befinden oder bereits bereit für eine Besichtigung sind – wir freuen uns, von Ihnen zu hören.