Fragen, die Sie sich beim Kauf einer Immobilie in Frankreich stellen sollten

Diese Woche präsentieren wir Ihnen einen Artikel unseres Partners. Haussuche:

Der Kauf einer Luxusimmobilie in Frankreich zählt zu den wichtigsten Entscheidungen im Leben. Sobald Besichtigungen vereinbart sind, ist die Vorfreude oft groß – und das ist völlig verständlich. Doch der französische Immobilienmarkt belohnt diejenigen, die die richtigen Fragen stellen, bevor sie sich in eine Immobilie verlieben, nicht erst danach.

At HaussucheEs gibt einige Standardfragen, die wir im Namen jedes Kunden stellen. Sie sind Teil der Sorgfaltsprüfung, die jeder sicheren Kaufentscheidung zugrunde liegt, die wir in den letzten 22 Jahren begleitet haben.

Verkäufer- und Marktinformationen

Vor einer Besichtigung ist es genauso wichtig, die Position des Verkäufers zu verstehen wie die Immobilie selbst. Diese Fragen helfen, einen Kontext zu schaffen, der in einer Anzeige selten zu finden ist, aber oft die Verhandlungsposition prägt.

Warum verkauft der Eigentümer?

Das Verständnis der Verkaufsmotivation des Eigentümers kann Aufschluss über den aktuellen Marktwert der Immobilie, ihr langfristiges Investitionspotenzial und mögliche zugrundeliegende Probleme geben, die einer Untersuchung wert sind.

Darüber hinaus kann das Wissen um die Gründe für die Angebotserstellung durch den Verkäufer eine Verhandlungsmöglichkeit aufzeigen.

Wie lange ist die Immobilie schon auf dem Markt und gab es bereits vorherige Angebote?

Die Überprüfung der Vermarktungsdauer einer Immobilie und etwaiger Angebote kann dem Käufer bei der Planung helfen und möglicherweise Verhandlungschancen aufzeigen. Eine Immobilie, die neu auf dem Markt ist und bereits Angebote erhalten hat, kann schnell verkauft sein, sodass Ihnen nicht unbedingt viel Zeit für Ihre Entscheidung bleibt.

Eine Immobilie, die schon länger auf dem Markt ist, kann Mängel aufweisen, die einer Untersuchung wert sind, oder sie kann auf einen unmotivierten Verkäufer hindeuten. In jedem Fall verändert dies die Verhandlungsposition.

Wurde die Immobilie als Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Mietobjekt genutzt?

Das Verständnis der bisherigen Nutzung des Grundstücks hilft uns bei der Beurteilung folgender Punkte:

• Zustand: Kurzzeitbesitzer vernachlässigen oft die Instandhaltung, während Langzeitbesitzer ihr Eigentum in der Regel besser pflegen.
• Nachbarschaft: Wer schon lange in seinem Haus wohnt, ist wahrscheinlich zufrieden mit seiner Nachbarschaft. Ein Haus mit häufig wechselnden Bewohnern könnte hingegen auf Probleme in der Nachbarschaft hinweisen, wie beispielsweise Kriminalität oder Lärmbelästigung.
• Nutzungsauswirkungen: Ein ganzjährig bewohntes Haus weist einen höheren Verschleiß auf als ein nur zeitweise bewohntes. Andererseits können bei einem nur zeitweise bewohnten Haus aufgrund von Leerstand auch Instandhaltungsprobleme auftreten.

Beachten Sie außerdem, dass, wenn der Eigentümer die Immobilie als Ferienhaus im Nebenerwerb nutzt, dies bedeuten könnte, dass sie sich in einer Lage mit gutem Vermietungspotenzial befindet.

Recht, Planung und Eigentum

Dies ist der Bereich, in dem Käufer ohne professionelle Vertretung am stärksten gefährdet sind. Die Folgen des Folgenden sind bei einer Besichtigung selten erkennbar.

Ist das Objekt als historisches Denkmal eingetragen oder befindet es sich in einer Schutzzone (ZPPAUP/AVAP)?

Die Einstufung als historisches Denkmal oder die Lage innerhalb eines geschützten Bereichs wie einer Zone de Protection du Patrimoine Architectural (ZPPAUP) oder einer Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP) hat weitreichende Konsequenzen für zukünftige Baumaßnahmen. Jegliche Arbeiten, die das Denkmal betreffen, unterliegen strengen Auflagen und erfordern häufig eine Genehmigung vor Beginn der Arbeiten.

Gibt es irgendwelche Dienstbarkeiten auf dem Grundstück oder der Immobilie?

Dienstbarkeiten können die Bebauungsmöglichkeiten einschränken oder den Bau auf einem bestimmten Teil Ihres Grundstücks verhindern. Bei Home Hunts prüfen wir diese standardmäßig, da sie nicht immer von vornherein offengelegt werden und die Nutzung Ihrer Immobilie beeinflussen können.

Wurde in der Vergangenheit eine Baugenehmigung oder ein Erweiterungsantrag abgelehnt?

Auch wenn Sie aktuell keine Pläne für einen Anbau oder Umbau haben, lohnt es sich, abgelehnte Bauanträge zu prüfen. Sie geben Aufschluss über die Herausforderungen, Einschränkungen und das Potenzial des Objekts. Selbst wenn Sie derzeit keine Erweiterung oder Renovierung planen, ist es wichtig zu wissen, was möglich ist, um das richtige Zuhause für Ihre aktuellen und zukünftigen Bedürfnisse zu finden.

Was zeigt das Certificat d'Urbanisme an? Was darf auf dem Grundstück oder in dessen Nähe gebaut werden und was nicht?

Die Prüfung des Certificat d'Urbanisme (CU) hilft uns, die für das Grundstück geltenden Planungsregeln zu verstehen, einschließlich administrativer Beschränkungen, Dienstbarkeiten, Steuern und des Zonenstatus. Sie zeigt auch, ob ein geplantes Projekt realisierbar ist und ob die bestehende oder geplante Infrastruktur für den Standort ausreicht.

Zustand der Immobilie und technische Due-Diligence-Prüfung

Eine Immobilie kann bei einer Besichtigung hervorragend aussehen und dennoch erhebliche versteckte Kosten bergen. Dieser Abschnitt behandelt die baulichen, technischen und behördlichen Prüfungen, die über das am Besichtigungstag Sichtbare hinausgehen.

Was ist das DPE-Ergebnis und was bedeutet es für die laufenden Kosten und die zukünftige Verkäuflichkeit?

Das Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ist das französische Energiebewertungssystem für Gebäude. Es bewertet deren CO₂-Bilanz, Energieeffizienz und Heizleistung und reicht von A (sehr effizient) bis G (schlecht effizient). Wir beraten unsere Kunden hinsichtlich der Bedeutung eines guten oder schlechten Ergebnisses, insbesondere im Hinblick auf Modernisierungsmaßnahmen oder potenzielle Haftungsrisiken.

Wie ist der Zustand des Daches, der Konstruktion und etwaiger Nebengebäude?

Die Dachkonstruktion des Haupthauses sowie aller Nebengebäude auf dem Grundstück sollten auf Abnutzungserscheinungen, Undichtigkeiten, frühere Reparaturen und ähnliche Mängel untersucht werden. Die Behebung von baulichen Problemen kann kostspielig sein, und eine umfassende technische Prüfung ermöglicht es uns, Bereiche zu identifizieren, in denen bauliche Mängel oder Instandhaltungsbedarf Kosten, Wertminderung oder Sicherheit beeinträchtigen könnten.

Wie sind die Entwässerungs-, Wasser- und Abwassersysteme beschaffen? Verfügt das Grundstück über eine Klärgrube, und wann wurde diese zuletzt geprüft und zertifiziert?

Da nicht vorschriftsmäßige Entwässerungs-, Wasser- und Abwassersysteme während der Besitzzeit oder beim Wiederverkauf unerwartete Kosten verursachen, überprüfen wir deren Zustand, bevor der Kunde den Kaufvertrag unterzeichnet. Die Überprüfung umfasst die Feststellung, wie das Grundstück versorgt wird, ob es an die öffentliche Wasserversorgung und Abwasserentsorgung angeschlossen ist und ob es Probleme mit der Einhaltung von Vorschriften, der Zuverlässigkeit oder dem Wasserdruck gibt.

Verfügt das Anwesen über einen Pool, besitzt es ein gültiges Konformitätszertifikat gemäß dem spanischen Gesetz zur Sicherheit von Schwimmbädern (Loi sur la sécurité des piscines) von 2010? In welchem ​​Zustand befinden sich Pumpe, Filtersystem und Sicherheitsbarrieren?

Die Instandhaltung eines Schwimmbads kann bei unvorhergesehenen Problemen teuer werden. Daher ist es wichtig, solche Probleme frühzeitig zu erkennen. Der Zustand der Pumpe, des Filtersystems und der Sicherheitsbarrieren wird überprüft, da diese Elemente die laufenden Wartungskosten und die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften beeinflussen können.

Zusätzlich ist eine Überprüfung erforderlich, um sicherzustellen, dass der Pool über das entsprechende Konformitätszertifikat verfügt. Dieses Zertifikat belegt, dass die Sicherheitseinrichtungen des Pools (wie z. B. Alarmanlage, Abdeckung oder Umzäunung) den gesetzlichen Anforderungen zur Verhinderung von Ertrinkungsunfällen entsprechen.

Welche Breitbandinfrastruktur wird verwendet – Glasfaser, ADSL oder Satellit?

Eine zuverlässige Breitbandinfrastruktur ist im Luxusimmobilienmarkt unerlässlich, insbesondere für Käufer, die ein optimal ausgestattetes Homeoffice und eine unterbrechungsfreie Internetverbindung benötigen. Hochgeschwindigkeits-Glasfaserinternet ist zudem häufig Voraussetzung für hochwertige Ausstattungsmerkmale wie automatisierte Beleuchtung oder die Fernverwaltung von Immobilien. Wir überprüfen die tatsächlichen Verbindungsgeschwindigkeiten und verlassen uns nicht auf die Angaben in den Immobilienanzeigen.

Ländliche und Küstenimmobilien in Frankreich können tatsächlich nur eingeschränkt angebunden sein. Dies beeinträchtigt sowohl die Lebensqualität im Alltag als auch das Vermietungspotenzial, weshalb es ratsam ist, frühzeitig eine realistische Einschätzung der Lage vorzunehmen.

Grenzen, Nachbarn und die Umgebung

Das Umfeld einer Immobilie ist genauso wichtig wie die Immobilie selbst. Diese Fragen konzentrieren sich darauf, was eine Besichtigung nicht verraten kann: Wem gehört das Nachbargrundstück? Was könnte sich ändern? Und könnten Streitigkeiten oder Bauvorhaben Ihren Wohnkomfort oder den langfristigen Wert beeinträchtigen?

Wo verlaufen die genauen Grenzen des Grundstücks, und sind diese formell im Kataster eingetragen?

Wir arbeiten mit Vermessern zusammen, um sicherzustellen, dass die Grundstücksgrenzen im französischen Kataster klar definiert sind, einschließlich Zugangsrechten, gemeinsam genutzten Zufahrten und Dienstbarkeiten, die sich auf die Privatsphäre oder zukünftige Pläne auswirken könnten.

Wem gehört das angrenzende Grundstück und wie ist dessen Bebauungsplan? Könnte es so bebaut werden, dass Ihre Aussicht oder Ihre Privatsphäre beeinträchtigt wird?

Das umliegende Grundstück, sein Bebauungsplan und alle Planungsaktivitäten, die bei einer Besichtigung nicht sofort ersichtlich sind, verdienen besondere Beachtung. Dies ist insbesondere für Käufer wichtig, die Wert auf die natürliche Umgebung, die Abgeschiedenheit oder die Aussicht einer Immobilie legen.

Gibt es aktuelle oder frühere Streitigkeiten mit Nachbarn?

Vergangene oder aktuelle Nachbarschaftsstreitigkeiten werden untersucht, insbesondere wenn es um Grundstücksgrenzen, gemeinsam genutzte Zufahrtswege, Wegerechte, Bäume, Bauarbeiten oder Lärm geht.

Sind für das Gebiet irgendwelche groß angelegten Infrastruktur- oder Gewerbeprojekte geplant?

Wir beurteilen, ob geplante Entwicklungen, Infrastrukturverbesserungen, Projekte im Bereich erneuerbarer Energien oder gewerbliche Aktivitäten den langfristigen Wert der Immobilie sowie ihre Exklusivität, Ruhe und Aussicht beeinträchtigen könnten.

Kosten, die über den Kaufpreis hinausgehen

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der finanziellen Gesamtsituation. Laufende Kosten, bestehende Verbindlichkeiten und der tatsächliche Umfang des Verkaufs müssen vor Abgabe eines Angebots geklärt werden.

Wie hoch sind die jährliche Grundsteuer und gegebenenfalls die Wohngeldzahlungen?

Wir unterstützen unsere Mandanten bei der Ermittlung der tatsächlichen Eigentumskosten, einschließlich jährlicher Grundsteuern und Gebühren für Miteigentum oder die Verwaltung des Anwesens. Wohnungen, Wohnanlagen mit Zugangskontrolle und Residenzen mit Concierge-Service, Pools, Sicherheitsdienst und gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen sind oft mit erheblichen Miteigentumskosten verbunden, die in die langfristigen Kosten einkalkuliert werden müssen.

Gibt es noch ausstehende Arbeiten (votées) – Instandhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, die von einer Miteigentümergemeinschaft genehmigt, aber dem Käufer noch nicht in Rechnung gestellt wurden?

Käufer sollten sich vergewissern, ob Verbesserungen, Instandhaltungs- oder Restaurierungsarbeiten von der Eigentümergemeinschaft genehmigt wurden. Falls diese Arbeiten noch nicht in Rechnung gestellt wurden, könnten die Kosten mit dem Kaufpreis auf den neuen Eigentümer übergehen.

Welche Einrichtungsgegenstände, Ausstattungsgegenstände und Möbel sind im Verkaufspreis enthalten und welche sind ausdrücklich ausgeschlossen?

Hochwertige Immobilien werden oft mit maßgefertigten Möbeln, Designer-Ausstattung, integrierten Smart-Home-Systemen, Weinkellern und anderen luxuriösen Annehmlichkeiten verkauft.

Smart-Home-Systeme, integrierte audiovisuelle Geräte und maßgefertigte Schreinerarbeiten sind in diesem Marktsegment häufig Gegenstand von Streitigkeiten. Wir stellen sicher, dass alle im Kaufpreis enthaltenen und ausgeschlossenen Leistungen vor dem Verkauf klar dokumentiert sind.

Wichtige Dokumente, die vor Abgabe eines Angebots angefordert oder überprüft werden sollten

Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung überprüfen und verifizieren wir Dokumente, die sich auf die Eigentumskosten, die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und den zukünftigen Wiederverkauf auswirken:

• Vollständiges Dossier de Diagnostic Technique (DDT), das Bewertungen von Asbest, Elektrizität, Energieeffizienz, Blei und Termiten umfasst
• Die Protokolle der Generalversammlungen der letzten 3 Jahre für Miteigentumsimmobilien
• Baugenehmigung (PC) für Umbauten oder Erweiterungen sowie eine Fertigstellungsbescheinigung, die den Abschluss belegt.
• Steuerbescheide der letzten 2-3 Jahre

Fazit

Besichtigungen von Luxusimmobilien verlaufen oft rasant, mit mehreren Objekten in kurzer Zeit. Die Entscheidungen werden dabei sowohl von Emotionen als auch von Vernunft beeinflusst. Genau deshalb ist eine erfahrene Käufervertretung so wichtig. Ein Käufermakler, der kritische Fragen stellt, bevor Sie sich emotional oder finanziell auf eine Immobilie einlassen, bietet Ihnen den nötigen Schutz und die strategische Beratung.

Wenn Sie den Kauf einer Luxusimmobilie in Frankreich in Erwägung ziehen, Kontaktieren Sie Home Hunts für fachkundige Beratung und diskrete Vertretung während Ihrer gesamten Suche.