Cette semaine, nous vous proposons un article rédigé par notre partenaire. Mosaic Realty.

For over a decade, it was one of the most straightforward propositions in the European property market: purchase a property in Spain worth €500,000 or more, and secure the right to live, work and travel freely across the Schengen Area. The Spain Golden Visa programme, introduced in 2013 in the depths of the Spanish recession as a mechanism to attract foreign capital, became one of Europe’s most popular residency-by-investment schemes, issuing more than 14,500 visas through real estate investment in the decade following its launch.
Le 3 avril 2025, le programme a pris fin définitivement. Aucune nouvelle demande n'a été acceptée depuis cette date. Cette décision, annoncée par le Premier ministre Pedro Sánchez en avril 2024 et approuvée par le Congrès des députés espagnol en décembre 2024, était principalement motivée par des préoccupations liées à l'accessibilité au logement. L'argument avancé était qu'un programme incitant à l'achat de biens immobiliers de grande valeur dans les villes les plus prisées d'Espagne avait contribué à une flambée des prix rendant le logement inabordable pour les résidents locaux, notamment à Madrid, Barcelone et Malaga.
Pour les acheteurs internationaux de la Costa del Sol qui envisageaient le Golden Visa comme motivation d'achat, la fin du programme soulève des questions importantes et tout à fait légitimes. Investir dans l'immobilier en Espagne est-il encore rentable sans le droit de résidence ? Quelles alternatives existent pour ceux qui souhaitent réellement s'installer en Espagne ? Et quelles conséquences ce changement aura-t-il sur le marché immobilier que tant de nos clients ont bâti ?
« Le visa doré n’existe plus. Les raisons d’acheter et de vivre sur la Costa del Sol, elles, demeurent. »

Ce qu'était le Golden Visa — et ce qu'il n'était pas

Il est important de clarifier ce que représentait concrètement le programme de visa doré, car l'écart entre perception et réalité était souvent considérable. Durant la décennie où il a été en vigueur, le programme a délivré environ 14 576 visas liés à l'investissement immobilier. Dans un pays de 48 millions d'habitants réalisant des millions de transactions immobilières chaque année, ce chiffre était, comme l'ont souligné de nombreux analystes, très faible. Les visas dorés représentaient moins de 0.3 % du total des transactions immobilières résidentielles en Espagne, selon les données d'Idealista.
Pour la grande majorité des acheteurs sur la Costa del Sol — Britanniques, Irlandais, Scandinaves et Nord-Européens s'y installant pour des raisons de style de vie, de retraite ou pour y vivre une partie de l'année —, le Golden Visa n'a jamais été vraiment pertinent. Les ressortissants de l'UE pouvaient déjà vivre, travailler et voyager librement en Espagne sans visa. Après le Brexit, les acheteurs britanniques étaient soumis à des règles de résidence différentes, indépendamment du Golden Visa, et les principaux bénéficiaires du programme étaient des ressortissants de pays tiers (Chine, Russie, États-Unis et autres pays similaires) qui recherchaient les avantages de l'espace Schengen offerts par ce visa.
Pour notre clientèle principale, composée d'acheteurs britanniques, irlandais et nord-européens, la fin du Golden Visa n'aura, en pratique, que peu d'incidence sur leurs décisions d'achat immobilier. Les raisons qui les poussent à investir sur la Costa del Sol — le climat, le cadre de vie, la qualité des programmes immobiliers neufs, le potentiel de rendement locatif, la plus-value immobilière et la vie communautaire — restent inchangées.

Titulaires actuels : vos droits sont protégés.
Si vous êtes titulaire d'un Golden Visa espagnol en cours de validité, obtenu grâce à un investissement immobilier réalisé avant le 3 avril 2025, vos droits sont pleinement préservés en vertu des dispositions transitoires de la nouvelle loi. Vous pouvez continuer à renouveler votre visa aux mêmes conditions qu'auparavant, à condition de maintenir votre investissement initial et de vous rendre en Espagne au moins une fois par an. Après cinq ans de résidence, vous pouvez demander un permis de séjour permanent et, après dix ans, la nationalité espagnole. La fin du programme ne concerne que les nouvelles demandes et non celles déjà en cours.

Alternatives de résidence pour les acheteurs non-UE en 2026

Pour les acheteurs non européens qui souhaitent réellement établir leur résidence en Espagne — que ce soit pour la retraite, le télétravail ou une relocalisation — la fermeture du Golden Visa n'a pas tant créé un vide qu'elle n'a redirigé l'attention vers des alternatives qui, pour de nombreux acheteurs, sont en réalité mieux adaptées à leur situation.
The Non-Lucrative Visa is the most established route for buyers who wish to live in Spain without working there — typically retirees or those with passive income from investments, pensions or rental income. It requires proof of sufficient financial means (approximately €2,400 per month for the principal applicant, plus €600 per month per dependent), comprehensive private health insurance, and a clean criminal record. The visa is initially granted for one year and renewable for two-year periods thereafter, with permanent residency available after five years.
The Digital Nomad Visa, introduced in 2023, has attracted growing interest from professional buyers who work remotely for companies or clients based outside Spain. It allows holders to live in Spain while maintaining their international employment, and comes with access to Spain’s favourable Beckham Law tax regime for the first four years of residency — a flat 24 percent income tax rate on Spanish-sourced income up to €600,000, which can represent a very significant tax advantage for higher earners relocating from high-tax northern European markets.
Pour les acheteurs à l'esprit entrepreneurial, la création d'une société espagnole (une Sociedad Limitada) et la démonstration de la création d'emplois locaux peuvent constituer la base d'une demande de résidence solide — une voie qui combine l'investissement immobilier avec une véritable présence commerciale en Espagne.
« Pour les acheteurs de l'UE, le visa doré n'a jamais été l'enjeu. Ce qui compte vraiment, c'est le style de vie, le climat et les atouts d'investissement de la Costa del Sol — et ceux-ci restent parfaitement inchangés. »

Le dossier d'investissement se suffit à lui-même.
Le message le plus important pour les acheteurs qui avaient pris en compte le Golden Visa dans leur décision est peut-être le suivant : l’investissement immobilier sur la Costa del Sol n’est pas conditionné par l’obtention de ce visa. Cela n’a jamais été le cas pour la plupart des acheteurs, et cela reste vrai aujourd’hui.
Ces dernières années, les prix de l'immobilier dans la région ont augmenté de sept à dix pour cent par an, non pas sous l'effet d'investisseurs en quête de visas, mais grâce à une demande organique soutenue émanant d'acquéreurs recherchant un cadre de vie agréable, de télétravailleurs et de retraités d'Europe du Nord et d'ailleurs. Selon Idealista, les acheteurs étrangers ont représenté environ 14.6 % de toutes les transactions immobilières espagnoles en 2024, un chiffre record enregistré même après l'annonce de la suppression du Golden Visa. Les rendements locatifs dans les emplacements les plus prisés de la Costa del Sol se maintiennent entre six et dix pour cent sur un marché touristique dynamique. Enfin, les nouveaux programmes immobiliers de qualité qui arrivent sur le marché – villas et appartements économes en énergie, conçus par des architectes, dotés d'équipements haut de gamme et offrant des vues panoramiques sur la mer – constituent une opportunité totalement indépendante de tout programme de résidence.
Depuis son émergence comme destination immobilière internationale, la Costa del Sol a toujours récompensé les acheteurs avisés. Ces atouts – le climat, la communauté, le style de vie, les fondamentaux de l'investissement – ​​se sont avérés plus durables que n'importe quelle stratégie individuelle. L'ère du Golden Visa est révolue. Quant à la Costa del Sol, pour ceux qui la comprennent pleinement, elle reste plus attractive que jamais.

Vous envisagez de déménager ?

Notre équipe de conseillers spécialisés Nous aidons les acheteurs internationaux à trouver la maison idéale sur la Costa del Sol depuis 15 ans. Que vous soyez au début de vos recherches ou prêt à visiter, n'hésitez pas à nous contacter.