Once you make a purchase of a home in Spain you also need insurance. In this week's blog post we once again get a thurough explaination by Cabinet d'avocats C&D Solicitors et leur écrivain Gustavo Calero Monereo sur ce que vous devez savoir lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété et de l’assurer.

Buying a home in Spain entails a great financial investment and, therefore, you'll want to do it with the lowest possible risk. This is why it's very important to obtain legal advice and hire a avocat spécialisé pour vous aider tout au long du processus d'achat, afin que vous puissiez bénéficier d'une sécurité juridique et être au courant de toutes les informations pertinentes sur le bien.

Cependant, il y a une autre chose importante à faire avant de signer le Acte d'achat pour la propriété. Il est conseillé d'avoir assurance habitation ready to prevent any risk of financial loss due to potential damages, such as theft, water damage or fire. The importance of home insurance for the owner's peace of mind and the investment made is self-evident.

This is why we're posting this article, to clarify some concepts for propriétaires étrangers en Espagne, afin qu'ils puissent bien comprendre ce produit essentiel. Si vous êtes acheter avec une hypothèque, la banque vous conseillera et vous recommandera de souscrire une assurance habitation car, en cas de dommages importants au bien hypothéqué, la banque voudra garantir le remboursement de l'argent emprunté.

À la fin de l'article, nous abordons l'assurance habitation pour les maisons rurales construites en Andalucia, avec ou sans DAFO/SAFO.

Que sont les garanties bâtiment et contenu dans l'assurance habitation ?

Une police d’assurance habitation repose sur deux concepts principaux : le bâtiment et le contenu.

1) La bâtiment (continent) est constitué des éléments de construction et de structure d'une maison ou d'un bâtiment, qu'il s'agisse de murs, de plafonds, de sols ou d'installations telles que le chauffage, l'eau ou l'électricité, entre autres.

2) La contenu (contenido) sont constitués des biens des personnes vivant dans le foyer, tels que des meubles, des appareils électroniques, des effets personnels, des vêtements, des bijoux, des œuvres d'art, etc.

Quelle serait une valeur appropriée pour le contenu ?

Pour bien évaluer le contenu de votre maison, nous vous recommandons d'évaluer le coût d'achat de chaque objet, pièce par pièce, jusqu'à ce que vous ayez tout couvert. Les bijoux et les espèces font l'objet d'une évaluation spécifique en assurance habitation et peuvent être assurés jusqu'à un certain plafond ou sous certaines conditions. Autrement dit, dans ce cas, ces informations doivent être fournies à la compagnie d'assurance afin qu'elle les prenne en compte dans la police.

Quelle est la juste valeur du bâtiment ?

En cas de dommages au bâtiment, par exemple suite à un incendie, la compagnie versera une indemnisation correspondant au coût de reconstruction du logement. Il faudra donc calculer le coût potentiel de reconstruction. La valeur résultant de ce calcul sera celle qui sera incluse dans l'assurance habitation comme valeur du bâtiment.

Une façon très courante de calculer cette valeur est l'utilisation des valeurs moyennes estimées des bâtiments publiées par le Ordres d'architectes. Par exemple:

"Mr Olle Johansson, a Swedish national, acheté une nouvelle maison dans la ville de Malaga in 2020. It's a flat measuring 120 sq. m. Taking into account the average estimated building values from the College of Architects of Malaga for 2020, the value per square metre built would be 809 euros. In other words, the value of the building for 120 square metres would be 97,080 euros".

S'il y a un parking souterrain et un magasin, ceux-ci doivent également être évalués séparément de l'habitation, afin que la police les prenne en charge. Autre exemple :

"Mr Jan Van Poppel, a Dutch national, will purchase a home in the campagne, Dans le Mijas area (rural land), which has: 200 built square metres plus 30 square metres for a pool. The value per square metre for an isolated home in the countryside is 984 euros and the value of the pool would be 445 euros per square metre. Therefore, the value of the building would be about 210,150 euros".

Évaluation du bâtiment au prix d'achat

Lorsque nous achetons une maison et souscrivons une assurance habitation, nous pensons souvent à fixer une valeur pour l'assurance habitation aussi proche que possible de la prix d'achat payé pour la propriété. Cependant, ce raisonnement est trompeur Il convient de noter que le terrain sur lequel se trouve la maison n'est pas couvert par l'assurance habitation, car il reste intact. En cas de dommages importants, si vous êtes déjà propriétaire du terrain, vous n'aurez qu'à assurer le coût de la reconstruction la maison.

Cependant, la valeur de ce terrain constitue l'essentiel du prix d'achat d'une maison dans la plupart des ventes urbaines. Par exemple, l'achat d'une maison dans le Golden Mile à Marbella, dans le centre de Malaga ou en bord de mer à Nerja entraîne un coût élevé en raison de l'emplacement (terrain) de la propriété, plutôt que de la valeur du bâtiment lui-même.

Reconstruire est bien moins cher qu'acheter lorsque l'on est déjà propriétaire du terrain. Il est donc primordial d'assurer le terrain. valeur réelle de reconstruction en cas de dommages graves. Il s'agit d'attribuer la valeur réelle à la construction de votre propriété.

Vous devez également prendre en compte que, lorsque vous êtes propriétaire d'un logement dans un immeuble, si des dommages graves affectent le bâtiment, assurance communautaire will cover part of the damages affecting only the common elements of the building. The facade, roof, terraces, etc., are elements that would be covered by the insurance of the Homeowner's Association in the event of a fire.

Autrement dit, si vous achetez un appartement, vous devrez assurer le bâtiment. C'est pourquoi, dans ce cas, il est important de calculer la valeur de reconstruction de votre bâtiment à des fins d'assurance. Si vous déclarez une valeur supérieure à la valeur de reconstruction, vous serez surassuré(e) ; si vous déclarez une valeur inférieure, vous serez sous-assuré(e).

Que se passerait-il en cas de surassurance dans la police ?

Imagine a home in a building measuring 100 square meters, with a building value of 300,000 euros because this was the price paid when it was bought. If there is a serious accident nécessitant la reconstruction de la maison, l'entreprise ne payez jamais plus than the reconstruction value, which would in general be around 80,000 - 90,000 d'euros.

Dans ce cas, le propriétaire paierait inutilement une prime très élevée chaque année pour la police d'assurance, car la compagnie n'honorerait les réclamations qu'à hauteur du coût de reconstruction de la maison. Dans des cas extrêmes, la compagnie pourrait même interpréter qu'il y a eu mauvaise foi lors de l'obtention de la police d'assurance et cela pourrait être un problème majeur, car elle pourrait déclarer le politique annuler et refuser de payer les sommes qui devraient être versées en cas de dommages.

Que se passe-t-il en cas de sous-assurance ?

Dans le cas où le bâtiment ou le contenu est évalué en dessous de la valeur réelle du bâtiment ou du mobilier, la société ne couvrira pas 100 % of the damages, even if the amount of the claim is lower than the value of the insurance policy. For instance, if the actual value of reconstruction of the building is 100,000 euros and the policy contains a building value of 60,000 euros, the home would only be insured at 60%.

Quelqu'un pourrait penser que, dans ce cas, tout dommage inférieur ou égal à 60,000 euros serait couvert par la police, mais en réalité, ce n'est pas le cas. Par exemple, en cas d'incendie mineur avec des dommages d'une valeur de 10,000 euros, la compagnie interpréterait que 40 % de la réclamation ne sont pas couverts par la police, car seulement 60 % de la valeur de la propriété sont assurés. Par conséquent, elle ne versera que 6,000 euros de compensation, en appliquant toujours le principe de proportionnalité à chaque réclamation.

Assurance spéciale : maisons de luxe

Si vous possédez une maison de luxe ou si vous envisagez acheter une maison de luxe, le coût estimé de la reconstruction ou du remplacement basé sur les coefficients des collèges d'architectes serait sûrement ne pas être valide Méthode de calcul pour ce type de logement. Pour assurer ce type de logement, il est essentiel de calculer la valeur de reconstruction du bien à partir de paramètres objectifs. Par exemple, si le logement présente des finitions de très haute qualité (automatisation, isolation, structures en aluminium ou en bois, revêtements de sol, robinetterie, toilettes, climatisation, etc.), il faut en tenir compte et, dans ce cas, ajouter ces valeurs à l'assurance du bâtiment.

As mentioned, the value of the building must be as accurate an estimate as possible of what it would cost to rebuild the home to the same standards. In this case, it's very important to inform the company of the "peculiarities" of this home so that it has as much information as possible and to accredit the reason behind the value of building insurance being above the average reconstruction values in the area. Keeping all Factures d'achat et la preuve d’achat pour les meubles de grande valeur est très importante pour prouver le coût estimé.

Qu'est-ce que le Consortium d'indemnisation des assurances ?

Toutes les personnes qui ont un police d'assurance in Spain, whatever the type, pay a small part of the price to the consortium. The consortium is a public business entity that covers accidents such as flooding, terrorism, atypical cyclones, large fires or other risks set down in the "extraordinary risk insurance regulations", which are not covered by insurance policies, with damages of this type being expressly excluded from insurance covers. When damages of this type occur, as the insurance company does not cover them, the consortium acts as guarantor to compensate policyholders and keep them protected in these situations.

Les maisons rurales et la valeur du bâtiment dans l'assurance habitation

Tout d’abord, nous devons nous rappeler le principe juridique selon lequel la plupart des lois existantes maisons rurales (rustiques / de campagne) in Andalousie; , qui sont utilisés à des fins résidentielles, sont illégaux et, par conséquent, en cas de destruction et de perte totale de la maison, par exemple en raison de incendies, tremblements de terre, inondations graves, etc., ils ne peuvent pas être reconstruits. En effet, la loi d'urbanisme d'Andalousie (LOUA) ne permet pas de délivrer de permis de construire sur des terrains ruraux pour une habitation.

L'existence et la pérennité de ces milliers d'habitations illégales sur des terres rurales sont liées à leur ancienneté. Par conséquent, en cas de destruction ou de perte totale, il n'existerait plus d'ancienne maison et il serait impossible d'obtenir un permis pour construire une nouvelle maison ou reconstruire celle qui existait.

L'explication ci-dessus signifie que la valeur du bâtiment assurée pour ces maisons peut être estimée, comme mentionné précédemment, à environ [montant manquant]. 984 euros par mètre carré construit à Malaga. Étant donné que cette valeur est basée sur le coût de reconstruction de la maison et que, dans le cas d'une perte totale, une maison rurale ne peut être légalement reconstruite, quelle serait notre situation ?

In the event of total loss, if we have a country home with a surface area of 150 square metres and the building is valued at 150,000 euros, the company would pay that amount as compensation for the building, along with the amount corresponding to its contents. In this case, the owner would receive compensation for the home in addition to the value of land where nothing can be built. This is why the value of the land in a rural home is very low compared to the construction value, especially when compared to an urban home on land where it is legal to rebuild it.

Conseils pour une maison sûre et bien assurée

When obtaining home insurance and purchasing your property, think carefully about the value of the building and contents and don't forget to include stores, parking spaces, pools, etc. If you have any doubts about the insurance value, talk to the insurance company itself. It's important for the company to vous aider vous dissipez tous les doutes lors de l'évaluation de votre valeur d'assurance.

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