Les avantages et les inconvénients de l'achat d'une propriété au Portugal

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Pour les acheteurs étrangers, il est important de connaître les avantages et les inconvénients de l'achat d'un bien immobilier en Portugal est la première étape vers une acquisition en toute confiance. Portugal est désormais l'une des destinations les plus prisées d'Europe, que vous recherchiez un appartement de luxe à Cascais, une maison historique au bord du Douro ou une construction neuve dans l'un des quartiers les plus prisés d'Europe. Lisbonnezones de croissance, comme le Parque das Nações ou l'Avenidas Novas.

Mais avant de signer une réservation, un contrat ou d'acheter sur plan, renseignez-vous sur les avantages et les inconvénients du marché immobilier portugais. Voici les avantages et les inconvénients, ainsi que des conseils d'experts pour vous aider à éviter les erreurs courantes.

Avantages et inconvénients de l'achat d'une propriété au Portugal

1 : Principaux points à retenir – Avantages

• La demande de maisons et de propriétés de luxe au Portugal est forte. Parmi les régions les plus prisées figurent : AlgarveLagos, Côte d'Argent, Avenues Novas et Parque das Nações.
• Marché immobilier en croissance avec des rendements stables à long terme.
• Un rythme de vie plus lent, un climat agréable et une culture amicale et accueillante.
• De belles plages, des villes historiques et de charmants appartements historiques.
• Excellent système de santé et normes de sécurité de niveau européen.
• Processus d'achat légal protégé par la garantie contre les vices cachés.
• La création d'une Sociedade por Quotas (société) portugaise peut être une option pour les investisseurs.
• Le marché locatif est dynamique, tant pour les locaux que pour les touristes. C'est particulièrement vrai dans les zones côtières et en centre-ville.
• Les acheteurs étrangers peuvent obtenir un numéro fiscal portugais (numéro NIF) avec peu d'efforts pour effectuer des transactions.
• Les promoteurs incluent souvent des licences d’habitation et des garanties pour les nouvelles constructions.
• La situation géographique du Portugal permet de voyager facilement vers le reste de l'Europe.

2 – Points clés à retenir – Inconvénients / Inconvénients

• Les bas salaires par rapport à l’Europe du Nord peuvent affecter l’accessibilité financière locale.
• Certaines régions sont confrontées à un surtourisme, ce qui fait grimper les coûts d'hébergement.
• De nombreuses maisons ne disposent pas de chauffage central, ce qui entraîne des températures intérieures froides en hiver.
• Les biens immobiliers portugais plus anciens peuvent nécessiter une rénovation ou une mise à jour des permis d'habitation.
• L’infrastructure routière est variable ; les réseaux routiers des zones rurales souffrent souvent d’un mauvais entretien.
• Apprendre à parler portugais est une forte recommandation pour une intégration en douceur.
• La bureaucratie peut être lente ; faire appel à un avocat immobilier portugais permet d'éviter les retards.
• La demande croissante des investisseurs étrangers peut faire gonfler les prix.
• Certaines zones de luxe ou du centre-ville ont une disponibilité limitée en raison de licences strictes.
• Le rythme de vie plus lent peut frustrer ceux habitués à un service rapide ou à des processus rapides.
• Conduire dans les vieux centres-villes peut s'avérer délicat. Les rues étroites et les limitations de stationnement compliquent la situation.

3 : Pourquoi choisir le Portugal ?

Le marché répond à des besoins variés. Vous pouvez opter pour une location à haut rendement dans les centres-villes animés ou pour une retraite paisible dans une villa. L'économie portugaise est en plein essor grâce à un secteur touristique dynamique et, en 2024, le pays a accueilli un nombre record de 30 millions de touristes. La demande de locations à court et à long terme est forte. Cela garantit de bons rendements et un investissement sûr pour l'achat d'un bien immobilier au Portugal. Il suffit de respecter les réglementations en vigueur pour garantir votre sécurité.

4 : Des modes de vie attrayants

Le Portugal est l'une des destinations les plus prisées d'Europe, selon les World Travel Awards. Il séduit par son art de vivre de qualité. Son climat tempéré, ses paysages naturels époustouflants et son rythme de vie paisible lui confèrent une qualité de vie enviable.

Le pays bénéficie d'excellents résultats en matière de sécurité et d'un système de santé performant. Son coût reste abordable par rapport aux autres pays d'Europe occidentale. Le climat doux du Portugal toute l'année est idéal pour les espaces extérieurs. De nombreuses régions disposent également du chauffage central pour l'hiver.

La Ria Formosa, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, se trouve dans le AlgarveUn excellent réseau routier et la facilité des déplacements à l'intérieur du pays offrent de nombreuses possibilités de loisirs. En matière de santé, le Serviço Nacional de Saúde se classe parmi les meilleurs dans l'Euro Health Consumer Index, et les options privées sont abordables.

5 : Croissance du marché immobilier

Le marché affiche une forte résilience et une croissance régulière. L'an dernier, les investisseurs étrangers ont représenté 81 % du total des investissements immobiliers au Portugal. La vigueur du marché se reflète dans la hausse des prix des biens immobiliers. En avril 2025, l'estimation bancaire médiane des biens résidentiels a augmenté de 16.92 % par rapport à l'année précédente. Il s'agit d'une forte croissance à deux chiffres.

Le marché immobilier portugais affiche une forte demande de résidences et de maisons de vacances. Les prix restent compétitifs par rapport à ceux des autres pays d'Europe occidentale. Les acheteurs découvrent des opportunités sur le continent, à Madère et aux Açores. Les projets de réhabilitation urbaine et les nouvelles infrastructures y font grimper la valeur des maisons.

6 : Programmes de résidence et de visas favorables

Le programme Golden Visa a été modifié. La propriété immobilière n'est plus considérée comme un investissement admissible. Cependant, le pays propose toujours d'autres visas, comme le D7 et le Digital Nomad, qui favorisent la résidence à l'étranger. La croissance du nombre d'étrangers résidant au pays, qui a progressé de 33.6 % en 2023, continue de stimuler la demande de logements.

7 : Avantages fiscaux

Le Portugal offre des avantages fiscaux aux nouveaux résidents grâce à son régime de résident non habituel (RNH). Ce programme a été mis à jour. La nouvelle version, destinée à certaines professions, prévoit un taux d'imposition forfaitaire de 20 % sur certains revenus de source portugaise. Elle offre également des exonérations sur d'autres revenus étrangers. Pour les investisseurs, les locations longue durée au Portugal sont particulièrement avantageuses. LisbonneLe centre-ville affiche une moyenne d'environ 5 à 6 %. Ces incitations financières améliorent la rentabilité.

8 : Emplacement stratégique

Le Portugal est une porte d'entrée vers l'Europe. Lisbonne, Porto et Faro La région bénéficie de vols fréquents vers l'Europe, les Amériques et l'Afrique. Cette accessibilité attire les professionnels internationaux, les nomades numériques et les voyageurs fréquents. Pour les propriétaires, cela se traduit par un vivier diversifié de locataires et d'acheteurs. Les salaires sont peut-être inférieurs à ceux de l'Europe du Nord, mais le logement et le coût de la vie restent abordables.

9 : Relever les défis : inconvénients et risques (les inconvénients)

Spécificités du marché : Dans les points chauds comme Lisbonne et PortoLes prix ont flambé, rendant certains logements inabordables et suscitant des inquiétudes quant à la formation de bulles spéculatives. Cette hausse rapide des prix profite aux propriétaires actuels, mais les nouveaux acquéreurs doivent se renseigner pour trouver des offres intéressantes. Les autorités locales limitent les licences de location de courte durée (Alojamento Local, ou AL) dans les zones à forte densité de population, contribuant ainsi à pallier la pénurie de logements.

Risques financiers : Pour les acheteurs hors de la zone euro, les fluctuations monétaires présentent des risques tangibles. Un euro plus fort entraîne une hausse des mensualités hypothécaires et des dépenses courantes. Les taux d'intérêt dans la zone euro sont actuellement bas, mais ils peuvent évoluer. Cela pourrait avoir un impact sur les prêts hypothécaires à taux variable.

Obstacles juridiques : Le processus d'achat comporte plusieurs étapes. Il nécessite des formalités administratives et un travail d'équipe entre différents intervenants, comme les avocats, les agents immobiliers et le notaire. En zone rurale, des problèmes peuvent survenir, comme des ambiguïtés de propriété, des problèmes de titre de propriété ou des constructions illégales. Des vérifications juridiques approfondies sont donc cruciales.

Gestion immobilière continue : Vous avez des taxes foncières annuelles, des charges de copropriété, des assurances et des charges. Ce sont des coûts récurrents. Les propriétaires non-résidents devraient penser à la gestion. Choisissez une société de gestion fiable pour l'entretien, les relations avec les locataires et le respect des réglementations locales.

10 : Comprendre le marché immobilier portugais

Aperçu du marché: High demand from both local and international buyers drives the Portuguese property market. The median house price hit €1,951 per square metre in early 2025, showing steady growth. Key trends include…

• Maisons durables et économes en énergie.
• L’intérêt pour les zones suburbaines et rurales s’accroît à mesure que le travail à distance se développe.
• Propriétés offrant de forts rendements locatifs issus du tourisme.

11 : Points chauds et caractéristiques régionales

Depuis Lagos, AlgarveAvec ses magnifiques plages, ses villes animées comme Lisbonne et Porto, et le charme côtier de Vila do Conde, le Portugal a de quoi satisfaire tous les goûts. Que vous préfériez le confort moderne du Parque das Nações ou un appartement historique près du Douro, vous trouverez un logement adapté à votre style de vie.

Le Portugal connaît une croissance constante, notamment dans des villes prisées comme Cascais et Vila Nova de Gaia. Les biens de luxe et de revente sont très recherchés, tant pour y vivre que pour investir.

Lisbonne animée : La capitale est un centre dynamique pour les technologies, le tourisme et la culture. Elle bénéficie d'une forte demande de logements locatifs et d'une forte croissance du capital, mais aussi des prix les plus élevés. Les investisseurs se tournent souvent vers les quartiers émergents de la périphérie pour un meilleur rapport qualité-prix.

Porto animé: La deuxième ville du Portugal connaît un essor touristique et commercial important. Les appartements et villas y sont plus abordables qu'à Lisbonne, avec d'excellents rendements locatifs. Son charme historique et son style de vie dynamique séduisent aussi bien les investisseurs que les expatriés.

L'Algarve: Cette côte sud attire les retraités et est célèbre pour ses parcours de golf et ses communautés d'expatriés. Le marché, tourné vers le tourisme, connaît une forte demande de villas et d'appartements en location courte durée.

Côte d'Argent (Costa de Prata) Située au nord de Lisbonne, elle offre un choix plus authentique que l'Algarve. Vous y trouverez de superbes plages et des villes historiques. C'est un endroit idéal pour ceux qui souhaitent échapper à l'agitation touristique.

12 : Processus d'achat au Portugal : guide étape par étape

• Étapes initiales : Avant de commencer à chercher un logement, effectuez ces deux démarches importantes. Tout d'abord, obtenez un numéro fiscal portugais (Número de Identificação Fiscal ou NIF). Vous en aurez besoin pour vos démarches financières dans le pays, comme l'ouverture d'un compte bancaire et l'achat d'un bien immobilier.
• Deuxièmement, ouvrez un compte bancaire portugais. Cela vous permettra de transférer des fonds et de gérer vos dépenses courantes comme les impôts et les charges. Une fois votre offre acceptée, votre avocat (Advogado) entamera la procédure judiciaire.
• Contrat à ordre (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV) : Il s'agit d'un contrat qui lie juridiquement l'acheteur et le vendeur. À ce stade, l'acheteur verse un acompte de 10 à 20 % du prix d'achat. Le CPCV précise toutes les conditions, y compris la date d'achèvement.
• Acte final (Escritura) : Signez l'acte authentique de vente (Escritura Pública de Compra e Venda) en présence d'un notaire. Ce dernier vérifie les documents légaux, confirme les identités et assiste à la signature. Avant cela, réglez le solde restant.
• Enregistrement: Après l'Escritura, votre notaire enregistrera le logement à votre nom au Conservatoire foncier local (Conservatoria do Registo Predial). Vous en serez alors le propriétaire légal.

13 : Coûts financiers, impôts et propriété

Coûts initiaux de la propriété : Outre le prix de vente, prévoyez l'impôt sur les mutations immobilières (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, ou IMT). Cet impôt est progressif et varie de 1 % à 8 % de la valeur du bien. Le droit de timbre (Imposto do Selo) est payable à un taux forfaitaire de 0.8 % de la valeur du bien. Enfin, prévoyez les frais de notaire et d'enregistrement, ainsi que les frais juridiques, qui ajoutent 1 à 2 % au coût total.

Impôts fonciers: Annual property ownership is subject to the Municipal Property Tax (Imposto Municipal sobre Imóveis or IMI). This tax is based on the registered tax value (often lower than the market value) and set by local municipalities, between 0.3% and 0.45% for urban properties. Properties valued over €600,000 are subject to an additional wealth tax (Adicional ao IMI).

Financement Certains étrangers contractent des prêts hypothécaires auprès des banques portugaises. Ces dernières accordent des prêts aux non-résidents et proposent souvent des financements à 70-80 %. Pour demander un prêt hypothécaire, vous devez fournir des justificatifs de revenus, des déclarations de revenus et des relevés bancaires. Comparez également les offres pour trouver les meilleurs taux d'intérêt et conditions. Obtenir une préapprobation de financement avant de faire une offre renforce votre position de négociation.

14 : Ce qu'il faut prendre en compte avant d'acheter

• Des alternatives comme le visa D2 (visa entrepreneur) sont populaires. Après cinq ans de résidence, vous pouvez obtenir la nationalité portugaise.
• Recherchez des options fiscales attractives pour les nouveaux résidents, comme le programme des résidents non habituels (RNH). Bien comprendre vos impôts et l'impôt foncier (IMI) est essentiel, mais des économies sont possibles.
• Faites votre choix parmi des constructions neuves, des projets sur plan et des programmes résidentiels en cours, réalisés par des entreprises de construction de confiance. Les nouvelles constructions incluent souvent des certificats de performance énergétique (DPE). Ils permettent également des modifications spécifiques en cours de construction.
• Des quartiers comme Cascais, Avenidas Novas et le centre de Porto connaissent une hausse des prix de l'immobilier. Si vous recherchez un bon rapport qualité-prix, pensez à des quartiers émergents comme Vila do Conde ou aux villes de l'intérieur.
• Comprenez toutes les implications fiscales, telles que l'IMT, l'IMI et l'AIMI. Ne pas tenir compte des impôts, surtout lors de la revente, peut gruger votre épargne ou vos revenus locatifs.
• Pour les acheteurs hors de la zone euro, n’oubliez pas que les fluctuations des taux de change auront un impact sur les coûts finaux.
• L'achat sur plan vous permet de personnaliser votre bien et de profiter de prestations modernes. Cependant, il comporte des risques tels que les retards de construction et l'évolution des conditions du marché. Des garanties, comme la Ficha Técnica da Habitação, sont également nécessaires. Renseignez-vous donc sur l'historique du promoteur. Assurez-vous que le contrat prévoit des clauses de pénalité en cas de retard.
• Prévoyez un budget non seulement pour le prix demandé, mais également pour l'IMT, les frais juridiques, les frais d'agence et les intérêts du prêt immobilier en cas de financement.
• En particulier pour les constructions neuves, renseignez-vous sur les performances énergétiques et les garanties contre les vices cachés.
• Que vous achetiez pour un revenu supplémentaire ou pour le Golden Visa Portugal, pensez toujours à long terme.
• Les locations saisonnières de courte durée peuvent augmenter les revenus. Cependant, les propriétaires doivent respecter la réglementation locale relative aux permis d'habitation et aux permis AL (Alojamento Local).

Remarque – À propos du Golden Visa portugais

Pendant plus de dix ans, le Visa Doré portugais a été l'un des principaux programmes européens de résidence par investissement. Il a attiré des milliers d'investisseurs internationaux grâce à l'achat de biens immobiliers. Cependant, en octobre 2023, cette voie a pris fin avec l'adoption de la loi « Mais Habitação » (Plus de logements).

Cette loi a supprimé les investissements immobiliers, tant résidentiels que commerciaux, des options éligibles. Les demandes soumises avant cette modification restent soumises aux anciennes règles. Les nouveaux demandeurs ne peuvent plus prétendre au Golden Visa en achetant un bien immobilier. Cette mesure marque un changement majeur dans la politique d'immigration et de logement du Portugal. Elle témoigne des efforts déployés par le gouvernement pour faire face à la hausse des prix de l'immobilier et améliorer le marché immobilier local.

Le programme Visa Doré est toujours actif, mais il se concentre désormais sur d'autres voies d'investissement. Ces voies contribuent directement au développement économique et culturel du Portugal. Les investisseurs peuvent se qualifier :

• Financer la recherche scientifique
• Soutenir des projets culturels
• Investir dans des fonds de capital-risque et de capital-investissement agréés

Ces changements encouragent une plus grande contribution à la croissance du Portugal et réduisent la pression sur le secteur immobilier. La fin de l'option immobilière clôt un chapitre important du paysage immobilier portugais. Mais elle ouvre également de nouvelles perspectives aux investisseurs désireux de s'engager dans les efforts d'innovation et de développement du pays.

Conclusion : acheter au Portugal est-il une bonne option pour vous ?

Si vous appréciez les vues côtières de Lagos, le charme de Cascais ou l'attrait croissant de Vila Nova de Gaia, les raisons d'acheter ne manquent pas. Cependant, s'y retrouver parmi les nombreuses options disponibles peut s'avérer complexe. marché du logement nécessite une planification minutieuse.