Les prix des logements aux États-Unis atteignent des sommets historiques en mai 2024, dans un contexte de pénurie de biens immobiliers.

Le marché immobilier américain a vu les prix des logements atteindre des niveaux records en mai 2024, sous l'effet d'un niveau historiquement bas des stocks, d'une demande soutenue des acheteurs et de difficultés persistantes en matière d'accessibilité au logement.

Publié le 2024-06-02

La flambée des prix de l'immobilier défie les taux d'intérêt hypothécaires élevés

D'après les dernières données de CoreLogic et Redfin, le prix médian des logements aux États-Unis a atteint un nouveau record historique en mai 2024, enregistrant une hausse de 6.3 % sur un an. Cette croissance intervient malgré des taux d'intérêt hypothécaires avoisinant les 7 % pour un prêt à taux fixe sur 30 ans, témoignant d'une demande soutenue tant dans les grandes métropoles que dans les zones périurbaines. Les experts estiment que la vigueur du marché immobilier, même dans un contexte de coûts d'emprunt toujours élevés, alimente une forte concurrence entre les acheteurs.

« Les stocks restent très limités et les acheteurs qui doivent déménager sont toujours actifs », a déclaré Selma Hepp, économiste en chef chez CoreLogic. « Cette demande persistante maintient la pression à la hausse sur les prix et nous constatons que les maisons se vendent plus rapidement sur de nombreux marchés, souvent à un prix supérieur au prix demandé. » La National Association of Realtors (NAR) a indiqué que près de 40 % des maisons vendues en mai ont trouvé preneur en moins de deux semaines.

Les pénuries de stocks alimentent les surenchères

Le principal facteur contribuant à la flambée des prix est la pénurie chronique de logements à vendre. Les données de Zillow montrent qu'à fin mai 2024, le nombre d'annonces actives à l'échelle nationale était inférieur de 36 % aux niveaux d'avant la pandémie, malgré une légère hausse saisonnière des nouvelles inscriptions. De nombreux propriétaires actuels hésitent encore à vendre, souvent en raison d'un « blocage des taux », c'est-à-dire qu'ils ne souhaitent pas renoncer aux taux d'intérêt avantageux qu'ils ont obtenus ces dernières années.

Cette pénurie de logements a alimenté une surenchère dans des villes comme Boston, Atlanta, Denver et Austin, les offres multiples étant devenues la norme pour les maisons à prix attractifs. Les agents Redfin signalent que plus de 50 % des offres ont fait l'objet d'une concurrence dans plusieurs agglomérations. Par conséquent, les primo-accédants rencontrent des difficultés considérables pour financer l'apport initial et faire face à la flambée des prix.

Perspectives du marché : des inquiétudes quant à l’accessibilité financière se profilent à l’horizon.

Si la hausse des prix de l'immobilier permet aux vendeurs et aux propriétaires de réaliser des plus-values, elle a également exacerbé les inquiétudes concernant l'accessibilité au logement. Les mensualités d'un prêt immobilier pour une maison au prix médian absorbent désormais jusqu'à 38 % du revenu moyen des ménages américains, un niveau inédit depuis 2007. Les acheteurs potentiels, notamment les jeunes ménages, se retrouvent souvent exclus du marché en raison des prix élevés ou contraints de faire des compromis sur la localisation et la superficie.

Pour l'avenir, les économistes anticipent un certain ralentissement de la hausse des prix à mesure que davantage de vendeurs reviennent progressivement sur le marché, notamment si les taux d'intérêt hypothécaires baissent plus tard en 2024. Cependant, la plupart des analystes s'accordent à dire qu'en l'absence d'une augmentation substantielle de l'offre de logements – tant par le biais de nouvelles constructions que par celui des nouvelles inscriptions – les prix de l'immobilier devraient rester élevés jusqu'à la fin de l'année. Acheteurs et observateurs du secteur suivent de près l'évolution des politiques ou la conjoncture économique susceptibles de modifier la dynamique du marché à mesure que la saison estivale des achats immobiliers avance.