W tym tygodniu prezentujemy artykuł napisany przez naszego partnera Mosaic Realty:

Wielu nabywców z Wielkiej Brytanii, Irlandii lub Skandynawii, którzy wchodzą na rynek nieruchomości na Costa del Sol, zakłada, że ​​finansowanie zakupu w Hiszpanii będzie skomplikowane, powolne i prawdopodobnie nieopłacalne. To założenie, które odbiera ludziom więcej możliwości niż jakiekolwiek inne błędne przekonanie na rynku. Prawda jest taka, że ​​hiszpańskie banki aktywnie udzielają pożyczek zagranicznym nabywcom niebędącym rezydentami. Proces ten – choć różni się od tego, do którego możesz być przyzwyczajony w kraju – jest dobrze ugruntowany i jasno ustrukturyzowany, a w 2026 roku, gdy stopa Euribor systematycznie spadała z 4.16% w 2023 roku do około 2.43%, oprocentowanie kredytów hipotecznych dla nierezydentów jest znacznie bardziej atrakcyjne niż jeszcze dwa lata temu.
Zrozumienie, jak działa hiszpański rynek kredytów hipotecznych – jego zasad, terminologii i wymagań – to najważniejsza rzecz, jaką może zrobić potencjalny nabywca, zanim rozpocznie poszukiwania nieruchomości na poważnie. Kupujący, którzy działają szybko i pewnie, gdy pojawia się odpowiednia nieruchomość, to prawie zawsze ci, którzy dokonali takiego przygotowania. Ci, którzy tego nie zrobili, tracą nieruchomości na rzecz nabywców, którzy to zrobili.

„Nabywcy, którzy kupują najlepsze nieruchomości na Costa del Sol, to ci, którzy mają już zapewnione finansowanie, zanim zaczną szukać.”

Jakie pożyczki udzielą Ci hiszpańskie banki

Punktem wyjścia dla każdej rozmowy o kredycie hipotecznym dla osób niebędących rezydentami jest wskaźnik LTV (LtV) – procent wartości nieruchomości, który hiszpański bank sfinansuje. Zasady są jasne i spójne: hiszpańscy rezydenci podatkowi kupujący główne miejsce zamieszkania mogą zazwyczaj pożyczyć do osiemdziesięciu procent wycenionej wartości nieruchomości. Nabywcom niebędącym rezydentami – zdefiniowanym jako osoby spędzające mniej niż 183 dni w roku w Hiszpanii i płacące główne podatki poza krajem – oferuje się maksymalnie od sześćdziesięciu do siedemdziesięciu procent LTV, przy czym siedemdziesiąt procent jest dostępne dla nabywców o silnym profilu finansowym i czystej historii kredytowej.
In practical terms, this means that a non-resident buyer purchasing a €500,000 property on the Costa del Sol should plan to fund the remaining thirty to forty percent from their own resources — €150,000 do €200,000 — plus the full cost of taxes and professional fees, which in Andalucía typically run to ten to fourteen percent of the purchase price. On that same €500,000 purchase, a buyer at maximum LTV needs approximately €215,000 do €225,000 in liquid funds to complete the transaction comfortably. Having this number clearly in mind from the outset prevents the disappointment of finding the right property only to discover the financing does not stack.
Hiszpańskie banki obliczają wskaźnik LTV na podstawie niższej z dwóch wartości: uzgodnionej ceny zakupu lub oficjalnej wyceny bankowej (tasación). Jeśli nieruchomość jest sprzedawana poniżej wartości szacunkowej, bank może udzielić kredytu pod zastaw wyższej wyceny, co stanowi realną korzyść dla kupujących, którzy potrafią skutecznie negocjować. Z drugiej strony, jeśli cena zakupu przewyższa wycenę, kupujący musi pokryć różnicę z własnych środków, co stanowi istotne ryzyko, którego należy być świadomym, kupując na rynku, na którym popyt w niektórych segmentach winduje ceny ponad formalne wyceny.
Hiszpańskie banki oferują trzy główne struktury kredytów hipotecznych. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu zapewniają pewność spłaty przez cały okres – zazwyczaj do dwudziestu do dwudziestu pięciu lat dla osób niebędących rezydentami – i są szczególnie odpowiednie dla nabywców, którzy będą zarządzać płatnościami z tytułu dochodów z wynajmu i potrzebują przewidywalności w prognozach przepływów pieniężnych. Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu oferują niższe stopy początkowe i bezpośrednio korzystają z ewentualnych dalszych spadków stopy EURIBOR, ale wprowadzają zmienność spłat, która może być niekomfortowa dla niektórych nabywców. Produkty o oprocentowaniu mieszanym, które zaczynają się od stałego okresu od trzech do pięciu lat, a następnie przechodzą w zmienne, zyskały na popularności od 2024 roku jako zabezpieczenie dla nabywców, którzy chcą mieć pewność spłaty początkowej, jednocześnie pozycjonując się na niższe warunki zmienne.
Większość hiszpańskich banków ustala również górny limit okresu kredytowania w przypadku, gdy kredytobiorca osiąga siedemdziesiąty lub siedemdziesiąty piąty rok życia, co oznacza, że ​​młodsi nabywcy mają dostęp do dłuższych okresów kredytowania i niższych miesięcznych rat, podczas gdy nabywcom po pięćdziesiątce lub sześćdziesiątce oferowane są zazwyczaj krótsze okresy kredytowania, wynoszące od piętnastu do dwudziestu lat.

„Przy stopie Euribor na poziomie 2.43 proc. na początku 2026 r. — w porównaniu ze szczytem 4.16 proc. pod koniec 2023 r. — środowisko stóp procentowych dla kredytobiorców spoza Wielkiej Brytanii jest najkorzystniejsze od kilku lat”.

Dokumentacja, której będziesz potrzebować

Hiszpańskie banki skrupulatnie oceniają wnioski kredytowe osób niebędących rezydentami, a wymagana dokumentacja jest bardziej obszerna niż ta, do której przyzwyczajona jest większość kupujących w Wielkiej Brytanii lub Irlandii. Rozpoczęcie procesu gromadzenia dokumentacji przed znalezieniem nieruchomości to najskuteczniejszy sposób na przyspieszenie zakupu, gdy tylko pojawi się odpowiednia okazja.
Będziesz potrzebować: ważnego paszportu; dowodu posiadania numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero, hiszpański numer identyfikacji podatkowej, który musisz posiadać przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji dotyczącej nieruchomości); zeznań podatkowych z kraju zamieszkania za ostatnie dwa lub trzy lata; ostatnich wyciągów bankowych za trzy do sześciu miesięcy; dowodu stałego dochodu — pasków wypłat w przypadku osób zatrudnionych lub potwierdzonych rachunków i zeznań podatkowych w przypadku osób samozatrudnionych; informacji o wszelkich istniejących kredytach hipotecznych, pożyczkach lub zobowiązaniach finansowych; a w przypadku kupujących spoza UE dodatkowej dokumentacji służącej przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, którą banki są teraz zobowiązane gromadzić na mocy zaostrzonych przepisów z 2026 r.
Obywatele UE korzystają z najsprawniejszego procesu, ponieważ wspólne europejskie standardy danych zmniejszają obciążenie związane z przestrzeganiem przepisów. Kupujący w Wielkiej Brytanii po Brexicie znajdują się w grupie osób, które wymagają nieco więcej dokumentów, ale nadal są obsługiwani przez hiszpańskich kredytodawców, z których wielu posiada dedykowane zespoły kredytowe dla osób niebędących rezydentami. Większość kredytodawców będzie wymagać dokumentów przetłumaczonych na język hiszpański lub dołączonych do nich tłumaczeń przysięgłych; dobry prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości lub broker kredytowy zajmie się tym procesem w Twoim imieniu.

Rola brokera hipotecznego

Chociaż można skontaktować się bezpośrednio z hiszpańskimi bankami, większość doświadczonych międzynarodowych nabywców na Costa del Sol korzysta z usług niezależnego brokera kredytowego specjalizującego się w udzielaniu kredytów osobom niebędącym rezydentami. Powody są bardziej praktyczne niż komercyjne: wyspecjalizowany broker ma nawiązane relacje z kredytodawcami najbardziej aktywnymi na rynku kredytów dla osób niebędących rezydentami, dostęp do stawek i warunków, które mogą nie być publicznie reklamowane, oraz możliwość zidentyfikowania kryteriów oceny zdolności kredytowej kredytodawcy, które najlepiej odpowiadają Państwa indywidualnemu profilowi ​​finansowemu.
Brokerzy zarządzają również dwujęzycznym procesem komunikacji, tłumaczą dokumentację, współpracują z zespołem ds. wycen banku oraz koordynują harmonogram kredytu hipotecznego z działem prawnym oraz deweloperem lub sprzedawcą. W przypadku złożonych transakcji – zwłaszcza zakupów poza planem, gdzie oferta kredytu hipotecznego musi być zgodna z harmonogramem budowy – ta koordynacja jest nieoceniona. Większość brokerów kredytowych na Costa del Sol otrzymuje wynagrodzenie od kredytodawcy, a nie od kupującego, co sprawia, że ​​dostęp do ich usług jest praktycznie neutralny kosztowo.
Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w 2026 roku na Costa del Sol sprzyja kupującym, którzy są przygotowani, rozumieją przepisy i zgromadzili wokół siebie odpowiedni zespół. Finansowanie jest dostępne, oprocentowanie atrakcyjne, a rynek nadal uzasadnia inwestycję. Pytanie brzmi po prostu, czy dotrzesz do wymarzonej nieruchomości już gotowej do kredytu hipotecznego, czy też będziesz miał nadzieję, że uda Ci się ją kupić na czas.

Myślisz o przeprowadzce?

Nasz zespół doradców specjalistycznych Pomagamy międzynarodowym nabywcom znaleźć idealny dom na Costa del Sol od 15 lat. Niezależnie od tego, czy jesteś na wczesnym etapie poszukiwań, czy chcesz go obejrzeć, chętnie się z Tobą skontaktujemy.