Pytania, które należy zadać przy zakupie nieruchomości we Francji

W tym tygodniu prezentujemy artykuł napisany przez naszego partnera Polowania domowe:

Zakup luksusowej nieruchomości we Francji to jedna z najważniejszych decyzji, jakie podejmiesz. Kiedy już umówisz się na oglądanie, emocje biorą górę i jest to całkowicie zrozumiałe. Jednak francuski rynek nieruchomości nagradza tych, którzy zadają właściwe pytania, zanim zakochają się w nieruchomości, a nie dopiero po jej zdobyciu.

At Polowania domowe, istnieje kilka typowych pytań, które zadajemy w imieniu każdego klienta. Stanowią one część należytej staranności, jaka leży u podstaw każdej pewnej decyzji zakupowej, którą wspieraliśmy przez ostatnie 22 lata.

Sprzedawca i wywiad rynkowy

Przed obejrzeniem nieruchomości, zrozumienie stanowiska sprzedającego jest równie ważne, jak zrozumienie samej nieruchomości. Te pytania pomagają ustalić kontekst, który rzadko pojawia się w ofercie, ale często kształtuje pozycję negocjacyjną.

Dlaczego właściciel sprzedaje?

Zrozumienie motywacji właściciela do sprzedaży może rzucić światło na aktualną wartość rynkową nieruchomości, jej długoterminowy potencjał inwestycyjny oraz to, czy istnieją jakieś ukryte kwestie warte zbadania.

Ponadto wiedza o powodach, dla których sprzedawca wystawił nieruchomość na sprzedaż, może stanowić okazję do negocjacji.

Jak długo nieruchomość jest na rynku i czy były wcześniej jakieś oferty?

Sprawdzenie, jak długo nieruchomość jest na rynku i czy pojawiły się jakieś oferty, może pomóc w ustaleniu harmonogramu kupującego i ewentualnie wskazać możliwości negocjacji. Nieruchomość, która jest nowa na rynku i otrzymała już oferty, może szybko się sprzedać, więc niekoniecznie masz dużo czasu na podjęcie decyzji.

Nieruchomość, która jest na rynku od dłuższego czasu, może mieć problemy warte zbadania lub może świadczyć o braku motywacji sprzedającego. Tak czy inaczej, zmienia to pozycję negocjacyjną.

Czy nieruchomość była wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania, drugi dom czy była wynajmowana?

Zrozumienie sposobu użytkowania nieruchomości pomaga nam ocenić następujące kwestie:

• Stan: Właściciele krótkoterminowi często zaniedbują konserwację nieruchomości, natomiast właściciele długoterminowi zazwyczaj lepiej dbają o jej utrzymanie.
• Sąsiedztwo: Osoba, która mieszka w swoim domu od dłuższego czasu, prawdopodobnie jest zadowolona z okolicy. Jednak dom, w którym często zmieniali się lokatorzy, może wskazywać na problemy w okolicy, takie jak przestępczość czy hałas.
• Wpływ na użytkowanie: Dom użytkowany na stałe jest bardziej podatny na zużycie niż dom użytkowany na część etatu. Z drugiej strony, dom użytkowany na część etatu może mieć problemy z konserwacją z powodu okresowego braku użytkowników.

Należy również pamiętać, że jeśli właściciel wykorzystywał nieruchomość jako dom wakacyjny na część etatu, może to oznaczać, że znajduje się ona w lokalizacji oferującej dobry potencjał wynajmu.

Prawo, planowanie i tytuł

To obszar, w którym kupujący bez profesjonalnego przedstawiciela są najbardziej narażeni. Konsekwencje tego, co następuje, rzadko są widoczne podczas oglądania.

Czy nieruchomość jest wpisana na listę zabytków historycznych lub znajduje się w strefie chronionej (ZPPAUP/AVAP)?

Klasyfikacja jako pomnik historii, czyli lokalizacja w obrębie chronionego obszaru, takiego jak Strefa Ochrony Dziedzictwa Architektonicznego (ZPPAUP) lub Strefa Ochrony Dziedzictwa Architektonicznego (AVAP), ma istotne implikacje dla wszelkich przyszłych prac. Wszelkie prace mające wpływ na nieruchomość podlegają ścisłemu nadzorowi, często wymagającemu uzyskania zezwolenia przed ich rozpoczęciem.

Czy na gruncie lub nieruchomości występują jakieś służebności?

Służebności gruntowe mogą ograniczać zakres dozwolonej zabudowy lub uniemożliwiać jej budowę na określonej części gruntu. W Home Hunts standardowo weryfikujemy te przepisy, ponieważ nie zawsze są one ujawniane z góry i mogą wpływać na sposób użytkowania nieruchomości.

Czy w przeszłości odmówiono wydania pozwolenia na budowę lub rozbudowy?

Warto zbadać zarejestrowane odmowy planistyczne, nawet jeśli obecnie nie planujesz rozbudowy ani przebudowy nieruchomości. Daje to wgląd w wyzwania, ograniczenia i potencjał nieruchomości. Nawet jeśli obecnie nie planujesz rozbudowy ani remontu kupowanej nieruchomości, wiedza o możliwościach jest ważnym elementem wyboru odpowiedniego domu, który spełni zarówno Twoje obecne, jak i przyszłe potrzeby.

Co pokazuje Certyfikat Urbanistyki? Co można, a czego nie można budować na danym terenie lub w jego pobliżu?

Ocena Certyfikatu Urbanistyki (CU) pomaga nam zrozumieć przepisy planistyczne mające zastosowanie do danego terenu, w tym ograniczenia administracyjne, służebność, podatki i status zagospodarowania przestrzennego. Pokazuje również, czy proponowany projekt jest wykonalny i czy istniejąca lub planowana infrastruktura jest wystarczająca dla danego terenu.

Stan nieruchomości i należyta staranność techniczna

Nieruchomość może prezentować się wyjątkowo podczas oglądania, ale i tak wiązać się ze znacznymi ukrytymi kosztami. Ta sekcja omawia kontrole konstrukcyjne, mechaniczne i regulacyjne, wykraczające poza to, co widać na pierwszy rzut oka.

Jaki jest wynik DPE i co oznacza on dla kosztów operacyjnych i przyszłej zbywalności?

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) to francuski system oceny energetycznej nieruchomości, który mierzy jej wpływ na środowisko, efektywność energetyczną i wydajność ogrzewania, w skali od A (wysoka efektywność) do G (niska efektywność). Doradzamy klientom, co oznacza wysoki lub niski wynik, zwłaszcza w kontekście modernizacji lub potencjalnych zobowiązań.

Jaki jest stan dachu, konstrukcji i zabudowań gospodarczych?

Konstrukcję i dach głównego domu, a także wszelkie zabudowania gospodarcze na posesji, należy ocenić pod kątem śladów zużycia lub przecieków, wcześniejszych napraw i podobnych elementów. Usunięcie usterek konstrukcyjnych może być kosztowne, a pełny przegląd techniczny pozwala nam wskazać, gdzie usterki konstrukcyjne lub konieczność konserwacji wpłyną na koszty, przyszłą wartość lub bezpieczeństwo.

Jakie są systemy drenażu, wody i kanalizacji? Czy nieruchomość posiada szambo i kiedy ostatnio było sprawdzane i certyfikowane?

Ponieważ niezgodne z przepisami systemy drenażowe, wodno-kanalizacyjne generują nieoczekiwane koszty w momencie zakupu lub odsprzedaży, weryfikujemy ich status przed podpisaniem umowy przez klienta. Kontrole obejmują sprawdzenie sposobu podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a także sprawdzenie zgodności, niezawodności lub problemów z ciśnieniem.

Jeśli nieruchomość posiada basen, czy posiada on ważny certyfikat zgodności z ustawą o bezpieczeństwie basenów z 2010 roku? W jakim stanie jest pompa, system filtracji i bariery bezpieczeństwa?

Konserwacja basenu może być kosztowna w przypadku nieprzewidzianych problemów, dlatego ważne jest, aby być świadomym takich problemów z wyprzedzeniem. Sprawdzony zostanie stan pompy, systemu filtracji i barier bezpieczeństwa, ponieważ elementy te mogą wpływać na bieżące koszty konserwacji i zgodność z przepisami.

Dodatkowo, konieczna jest weryfikacja, aby upewnić się, że basen posiada odpowiedni certyfikat zgodności. Ten rodzaj certyfikatu stanowi dowód, że instalacje bezpieczeństwa basenu (takie jak alarm, pokrywa lub obudowa) spełniają wymogi prawne zapobiegające utonięciom.

Jaka jest infrastruktura szerokopasmowa — światłowód, ADSL czy satelita?

Niezawodna infrastruktura szerokopasmowa jest niezbędna na rynku nieruchomości luksusowych, szczególnie dla nabywców, którzy potrzebują płynnego działania biura domowego i nieprzerwanego połączenia. Szybki internet światłowodowy jest również często niezbędny do korzystania z wysokiej klasy udogodnień, takich jak automatyczne oświetlenie czy zdalne zarządzanie nieruchomością. Weryfikujemy rzeczywistą prędkość połączenia, zamiast polegać na opisach ofert.

Nieruchomości wiejskie i nadmorskie we Francji mogą mieć naprawdę ograniczoną łączność. Ma to wpływ zarówno na codzienne życie, jak i na potencjał wynajmu, dlatego warto jak najwcześniej określić realistyczną sytuację.

Granice, sąsiedzi i otoczenie

To, co otacza nieruchomość, jest równie ważne, jak sama nieruchomość. Pytania te koncentrują się na tym, czego oględziny nie powiedzą o właścicielu sąsiedniej działki, co może się zmienić i czy ewentualne spory lub zmiany w jej otoczeniu mogą wpłynąć na Państwa zadowolenie lub długoterminową wartość.

Gdzie przebiegają dokładne granice nieruchomości i czy są one formalnie zarejestrowane w katastrze?

Współpracujemy z geodetami, aby potwierdzić, że granice nieruchomości są jasno określone w katastrze francuskim, w tym prawa dostępu, wspólne podjazdy i służebności, które mogą mieć wpływ na prywatność lub przyszłe plany.

Kto jest właścicielem sąsiedniego terenu i jaki jest jego status zagospodarowania przestrzennego? Czy może zostać zabudowany w sposób, który wpłynie na Twoje poglądy lub prywatność?

Otaczający teren, jego status zagospodarowania przestrzennego oraz wszelkie działania planistyczne, które nie są od razu widoczne podczas oglądania, wymagają szczególnej uwagi. Jest to szczególnie ważne dla kupujących, którzy cenią sobie naturalne otoczenie, odosobnienie lub widoki z nieruchomości.

Czy istnieją obecnie lub w przeszłości jakieś spory z sąsiadami?

Badane są przeszłe lub obecne spory sąsiedzkie, zwłaszcza gdy problem dotyczy granic nieruchomości, wspólnych dróg dojazdowych, praw do przejścia, drzew, prac budowlanych lub hałasu.

Czy są znane jakieś duże projekty infrastrukturalne lub komercyjne planowane w tym rejonie?

Oceniamy, czy planowane inwestycje, modernizacje infrastruktury, projekty z zakresu odnawialnych źródeł energii lub działalność komercyjna mogą mieć wpływ na długoterminową wartość nieruchomości, a także na jej ekskluzywność, spokój i widoki.

Koszty poza ceną zakupu

Cena zakupu to tylko część obrazu finansowego. Przed złożeniem oferty należy ustalić bieżące opłaty, zaległe zobowiązania i to, co faktycznie obejmuje sprzedaż.

Ile wynoszą roczne podatki od nieruchomości i, jeśli mają zastosowanie, opłaty za użytkowanie wieczyste?

Pomagamy klientom oszacować rzeczywisty koszt posiadania, w tym roczne podatki od nieruchomości oraz opłaty za współwłasność lub usługi związane z nieruchomością. Apartamenty, osiedla zamknięte i rezydencje z usługami concierge, basenami, ochroną i wspólnymi udogodnieniami często wiążą się ze znacznymi opłatami de copropriété, które należy uwzględnić w kosztach długoterminowych.

Czy są jakieś zaległe prace, na które zagłosowano — prace konserwacyjne lub remontowe zatwierdzone przez wspólnotę współwłasności, ale jeszcze nie zafakturowane dla kupującego?

Kupujący powinni potwierdzić, czy prace modernizacyjne, konserwacyjne lub renowacyjne zostały zatwierdzone przez konsorcjum współwłaścicieli. Ponadto, jeśli nie zostały jeszcze zafakturowane, koszty mogą zostać przeniesione na nowego właściciela wraz z zakupem nieruchomości.

Jakie elementy wyposażenia i umeblowania są wliczone w cenę sprzedaży, a co jest wyraźnie wyłączone?

Luksusowe nieruchomości są często sprzedawane z meblami robionymi na zamówienie, designerskimi elementami wyposażenia, zintegrowanymi systemami inteligentnego domu, piwniczkami na wino i innymi luksusowymi udogodnieniami.

Systemy inteligentnego domu, zintegrowany sprzęt audiowizualny i stolarka na zamówienie są częstym źródłem sporów na tym poziomie rynku. Dbamy o to, aby wszystkie elementy wliczone w cenę i wykluczone zostały jasno udokumentowane przed rozpoczęciem sprzedaży.

Kluczowe dokumenty, o które należy poprosić lub które należy zweryfikować przed złożeniem oferty

W ramach procesu należytej staranności dokonujemy przeglądu i weryfikacji dokumentacji, która ma wpływ na koszty posiadania, zgodność z przepisami prawa i przyszłą odsprzedaż:

• Kompletny Dossier de Diagnostic Technique (DDT), który obejmuje ocenę azbestu, energii elektrycznej, efektywności energetycznej, ołowiu i termitów
• Protokoły z ostatnich 3 lat zebrań ogólnych dla nieruchomości współwłasnościowych
• Pozwolenie na budowę (PC) w przypadku przeróbek lub rozbudowy, a także dokumentacja potwierdzająca ukończenie budowy
• Powiadomienia o podatkach za ostatnie 2-3 lata

Uwagi końcowe

Oglądanie luksusowych nieruchomości często przebiega szybko, z wieloma domami oglądanymi w krótkim czasie, a decyzje podejmowane są zarówno pod wpływem emocji, jak i logiki. Właśnie dlatego doświadczeni przedstawiciele kupujących są tak ważni. Zadawanie trudnych pytań przez agenta kupującego, zanim zainwestujesz emocjonalnie lub finansowo w dom, zapewnia ochronę i strategiczny nadzór, których potrzebujesz.

Jeśli rozważasz zakup luksusowej nieruchomości we Francji, kontakt Home Hunts aby uzyskać fachowe doradztwo i dyskretną reprezentację podczas całego procesu wyszukiwania.