На этой неделе мы представляем статью, написанную нашим партнером Мозаика Недвижимость:

Для многих покупателей, приезжающих на рынок недвижимости Коста-дель-Соль из Великобритании, Ирландии или Скандинавии, существует предположение, что финансирование покупки в Испании будет сложным, медленным и, вероятно, не оправдает затраченных усилий. Это предположение лишает людей больше возможностей, чем почти любое другое заблуждение на рынке. На самом деле испанские банки активно кредитуют иностранных покупателей-нерезидентов, процесс — хотя и отличается от того, к чему вы, возможно, привыкли у себя на родине — хорошо отлажен и четко структурирован, а в 2026 году, когда ставка Euribor неуклонно снижалась с пика 2023 года в 4.16% до примерно 2.43%, ипотечные ставки для нерезидентов значительно привлекательнее, чем всего два года назад.
Понимание того, как работает испанский ипотечный рынок — его правила, терминология и требования — является самым важным шагом, который может предпринять потенциальный покупатель, прежде чем всерьез начать поиск недвижимости. Покупатели, которые действуют быстро и уверенно, когда появляется подходящий объект, почти всегда являются теми, кто провел такую ​​подготовку. Те, кто этого не сделал, теряют недвижимость в пользу покупателей, которые подготовились.

«Лучшие объекты недвижимости на побережье Коста-дель-Соль приобретают те покупатели, которые заранее готовят необходимые финансовые средства, прежде чем начать поиски».

Какие кредиты вам могут предоставить испанские банки

Отправной точкой для любых переговоров о ипотеке для нерезидентов является соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости (LTV) — процент от стоимости недвижимости, который испанский банк готов профинансировать. Правила здесь ясны и последовательны: испанские налоговые резиденты, приобретающие основное жилье, как правило, могут взять кредит до восьмидесяти процентов от оценочной стоимости недвижимости. Покупателям-нерезидентам — определяемым как лица, проводящие в Испании менее 183 дней в году и уплачивающие основные налоги за пределами страны — предлагается максимальный LTV в размере от шестидесяти до семидесяти процентов, при этом семьдесят процентов доступны покупателям с хорошим финансовым положением и безупречной кредитной историей.
In practical terms, this means that a non-resident buyer purchasing a €500,000 property on the Costa del Sol should plan to fund the remaining thirty to forty percent from their own resources — €150,000 в €200,000 — plus the full cost of taxes and professional fees, which in Andalucía typically run to ten to fourteen percent of the purchase price. On that same €500,000 purchase, a buyer at maximum LTV needs approximately €215,000 в €225,000 in liquid funds to complete the transaction comfortably. Having this number clearly in mind from the outset prevents the disappointment of finding the right property only to discover the financing does not stack.
Испанские банки рассчитывают коэффициент LTV (соотношение суммы кредита к стоимости залога) на основе меньшей из двух величин: согласованной цены покупки или официальной банковской оценки (tasación). Если недвижимость продается ниже оценочной стоимости, банк может предоставить кредит под залог более высокой оценочной стоимости, что является реальным преимуществом для покупателей, умеющих вести переговоры. И наоборот, если цена покупки превышает оценочную стоимость, покупатель должен покрыть разницу из собственных средств, что является важным риском, о котором следует помнить при покупке на рынке, где спрос в некоторых сегментах опережает официальную оценку.
Испанские банки предлагают три основных типа ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обеспечивают гарантированные платежи на весь срок — как правило, до двадцати-двадцати пяти лет для нерезидентов — и особенно хорошо подходят покупателям, которые будут управлять платежами от арендной платы и нуждаются в предсказуемости своих прогнозов денежных потоков. Ипотечные кредиты с переменной ставкой предлагают более низкие начальные ставки и получают прямую выгоду от дальнейшего снижения Euribor, но вводят нестабильные платежи, которые некоторые покупатели считают неудобными. Продукты со смешанной ставкой, которые начинаются с фиксированного периода от трех до пяти лет, а затем переходят на переменную ставку, приобрели популярность с 2024 года как средство хеджирования для покупателей, которые хотят получить первоначальную уверенность, одновременно готовясь к более низким переменным ставкам.
Большинство испанских банков также ограничивают срок кредита семидесяти- или семидесятипятилетием заемщика, что означает, что молодые покупатели могут получить более длительные сроки и более низкие ежемесячные платежи, в то время как покупателям в возрасте от пятидесяти до шестидесяти лет, как правило, предлагаются более короткие сроки от пятнадцати до двадцати лет.

«При уровне ставки Euribor в 2.43% в начале 2026 года — снижении с пикового значения в 4.16% в конце 2023 года — условия для заемщиков-нерезидентов являются наиболее благоприятными за последние несколько лет».

Необходимые документы

Испанские банки тщательно рассматривают заявки на ипотеку от нерезидентов, и требуемый пакет документов обширнее, чем тот, к которому привыкли большинство покупателей из Великобритании или Ирландии. Начало процесса сбора документов до того, как вы найдете подходящий объект недвижимости, — это самый эффективный способ ускорить покупку, когда появится подходящая возможность.
Вам потребуется: действующий паспорт; подтверждение вашего номера NIE (Número de Identificación de Extranjero, ваш испанский налоговый идентификационный номер, который вы должны иметь до совершения любой сделки с недвижимостью); налоговые декларации за последние два-три года из вашей страны проживания; выписки с банковского счета за три-шесть месяцев; подтверждение стабильного дохода — расчетные листы для работающих по найму или заверенные счета и налоговые декларации для самозанятых; информация о любых существующих ипотечных кредитах, займах или финансовых обязательствах; а также, для покупателей из стран, не входящих в ЕС, дополнительная документация по борьбе с отмыванием денег, которую банки теперь обязаны собирать в соответствии с ужесточенными правилами 2026 года.
Граждане ЕС получают наиболее упрощенный процесс, поскольку общие европейские стандарты данных снижают бремя соблюдения требований. Покупатели из Великобритании после Brexit относятся к категории, требующей несколько больше документов, но по-прежнему хорошо обслуживаются испанскими кредиторами, многие из которых имеют специализированные команды по ипотечному кредитованию нерезидентов. Большинство кредиторов потребуют документы, переведенные на испанский язык или сопровождаемые заверенным переводом; хороший юрист по недвижимости или ипотечный брокер возьмет на себя этот процесс от вашего имени.

Роль ипотечного брокера

Хотя обратиться напрямую в испанские банки вполне возможно, большинство опытных иностранных покупателей на побережье Коста-дель-Соль работают с независимым ипотечным брокером, специализирующимся на кредитовании нерезидентов. Причины скорее практические, чем коммерческие: у специализированного брокера налажены связи с наиболее активными кредиторами на рынке нерезидентов, есть доступ к ставкам и условиям, которые могут не рекламироваться публично, а также возможность определить, какие критерии оценки кредитоспособности кредитора лучше всего соответствуют вашему конкретному финансовому профилю.
Брокеры также управляют процессом двуязычной коммуникации, переводят документы, взаимодействуют с оценочной командой банка и координируют сроки получения ипотеки с вашей юридической командой и застройщиком или продавцом. В сложных сделках — особенно при покупке недвижимости на этапе строительства, где ипотечное предложение должно соответствовать срокам строительства — такая координация бесценна. Большинство ипотечных брокеров на Коста-дель-Соль получают вознаграждение от кредитора, а не от покупателя, что делает их услуги практически безубыточными.
Ипотечная ситуация на побережье Коста-дель-Соль в 2026 году вознаграждает покупателей, которые подготовлены, понимают правила и собрали вокруг себя правильную команду. Финансирование доступно, ставки привлекательны, и рынок продолжает оправдывать инвестиции. Вопрос лишь в том, приедете ли вы к желаемой недвижимости уже готовыми к получению ипотеки, или же надеетесь успеть к этому моменту.

Думаете о переезде?

Наша команда специалистов-консультантов Вот уже 15 лет мы помогаем иностранным покупателям найти идеальный дом на побережье Коста-дель-Соль. Независимо от того, находитесь ли вы на начальном этапе поиска или готовы к просмотру, мы будем рады с вами пообщаться.