Вопросы, которые следует задать при покупке недвижимости во Франции

На этой неделе мы представляем статью, написанную нашим партнером Домашние поиски:

Покупка элитной недвижимости во Франции — одно из самых важных решений в вашей жизни, и к моменту организации просмотров обычно начинается волнение, что вполне понятно. Но французский рынок недвижимости вознаграждает тех, кто задает правильные вопросы до того, как влюбится в недвижимость, а не после.

At Домашние поискиСуществует ряд общих вопросов, которые мы задаем от имени каждого клиента в рамках комплексной проверки, лежащей в основе каждого уверенного решения о покупке, которое мы принимали на протяжении последних 22 лет.

Анализ рынка и данных о продавцах

Перед просмотром объекта недвижимости так же важно понимать позицию продавца, как и сам объект. Эти вопросы помогают установить контекст, который редко указывается в объявлении, но часто определяет переговорную позицию.

Почему собственник продает?

Понимание мотивов владельца при продаже может дать представление о текущей рыночной стоимости недвижимости, долгосрочном инвестиционном потенциале и наличии каких-либо скрытых проблем, заслуживающих изучения.

Кроме того, знание причин, по которым продавец выставил недвижимость на продажу, может выявить возможности для переговоров.

Как долго объект недвижимости находится на рынке, и были ли ранее предложения о покупке?

Анализ того, как долго недвижимость находится на рынке и были ли получены предложения, может помочь покупателю спланировать свои действия и, возможно, выявить возможности для переговоров. Недвижимость, недавно выставленная на продажу и уже получившая предложения, может быть продана быстро, поэтому у вас не обязательно будет много времени на принятие решения.

Объект недвижимости, который находится на рынке уже некоторое время, может иметь проблемы, требующие проверки, или же свидетельствовать о нежелании продавца продавать. В любом случае, это меняет переговорные позиции.

Использовалась ли данная недвижимость в качестве основного места жительства, второго дома или для сдачи в аренду?

Понимание того, как использовалась данная недвижимость, помогает нам оценить следующее:

• Состояние: Владельцы, проживающие в доме недолго, часто пренебрегают уходом за ним, в то время как владельцы, проживающие в доме длительное время, как правило, лучше следят за его состоянием.
• Район: Человек, проживший в своем доме долгое время, скорее всего, доволен своим районом. Однако дом, в котором часто менялись жильцы, может указывать на проблемы в районе, такие как преступность или шум.
• Влияние использования: Дом, в котором постоянно проживает человек, изнашивается сильнее, чем дом, в котором проживает он лишь время от времени. С другой стороны, в доме, где проживает человек лишь время от времени, могут возникать проблемы с техническим обслуживанием из-за длительного простоя.

Также следует отметить, что если владелец использовал недвижимость в качестве временного дома для отдыха, это может означать, что она находится в районе с хорошим потенциалом для сдачи в аренду.

Юридические вопросы, планирование и оформление прав собственности

Именно здесь покупатели без профессионального представительства наиболее уязвимы. Последствия последующих событий редко становятся очевидными во время осмотра объекта.

Является ли данное здание историческим памятником или находится в охраняемой зоне (ZPPAUP/AVAP)?

Классификация объекта как исторического памятника или нахождения в пределах охраняемой территории, такой как Зона охраны архитектурного наследия (ZPPAUP) или Зона повышения архитектурной ценности и наследия (AVAP), имеет существенные последствия для любых будущих работ. Любые работы, затрагивающие объект, подлежат строгому контролю и часто требуют получения разрешения до начала работ.

Имеются ли на данной земле или участке какие-либо сервитуты?

Сервитуты могут ограничивать места, где разрешено строительство, или запрещать строительство на определенном участке вашей земли. В Home Hunts мы обычно рассматриваем такие сервитуты, поскольку они не всегда раскрываются заранее и могут повлиять на то, как вы используете недвижимость.

Были ли в прошлом случаи отказа в выдаче разрешений на строительство или продлении срока действия договора?

Даже если вы в настоящее время не планируете расширять или перестраивать недвижимость, стоит изучить имеющиеся в реестре отказы в разрешении на строительство. Это позволит понять проблемы, ограничения и потенциал объекта. Даже если вы сейчас не планируете расширять или ремонтировать приобретаемую недвижимость, знание возможных вариантов является важной частью выбора подходящего дома, отвечающего как вашим текущим, так и будущим потребностям.

Что показывает Сертификат городского развития (Certificat d'Urbanisme)? Что можно и нельзя строить на этом участке или рядом с ним?

Оценка Certificat d'Urbanisme (CU) помогает нам понять правила планирования, применимые к земельному участку, включая административные ограничения, сервитуты, налоги и зонирование. Она также показывает, является ли предлагаемый проект осуществимым и достаточно ли существующей или планируемой инфраструктуры для данного участка.

Проверка состояния объекта недвижимости и техническая экспертиза.

Объект недвижимости может выглядеть превосходно во время осмотра, но при этом иметь значительные скрытые затраты. В этом разделе рассматриваются структурные, механические и нормативные проверки, которые выходят за рамки того, что видно в день осмотра.

Что представляет собой результат DPE, и что он означает для текущих расходов и будущей возможности продажи?

Система Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) — это французская система энергетической оценки, определяющая углеродный след, энергоэффективность и эффективность отопления зданий, от A (высокая эффективность) до G (низкая эффективность). Мы консультируем клиентов по вопросам определения высокого или низкого результата, особенно в отношении модернизации или потенциальных юридических обязательств.

В каком состоянии крыша, конструкция здания и любые хозяйственные постройки?

Необходимо осмотреть конструкцию и крышу основного дома, а также любые хозяйственные постройки на участке на предмет износа, протечек, следов предыдущих ремонтов и тому подобного. Устранение структурных проблем может быть дорогостоящим, и полная техническая экспертиза позволяет выявить, где структурные проблемы или необходимость технического обслуживания повлияют на стоимость, будущую стоимость или безопасность.

Каковы системы водоотведения, водоснабжения и канализации? Есть ли на участке септик, и когда он в последний раз проверялся и сертифицировался?

Поскольку несоответствие систем водоотведения, водоснабжения и канализации установленным нормам влечет за собой непредвиденные расходы при владении или перепродаже недвижимости, мы проверяем их состояние до того, как клиент примет решение о покупке. Проверки включают в себя определение способа водоснабжения объекта, подключения к централизованным системам водоснабжения и канализации, а также наличие проблем с соответствием нормам, надежностью или давлением.

Если на участке есть бассейн, имеется ли у него действующий сертификат соответствия Закону о безопасности бассейнов 2010 года? В каком состоянии находятся насос, система фильтрации и защитные ограждения?

Техническое обслуживание бассейнов может быть дорогостоящим, если возникнут непредвиденные проблемы, поэтому важно знать о таких проблемах заранее. Будет проверено состояние насоса, системы фильтрации и защитных ограждений, поскольку эти элементы могут повлиять на текущие расходы на техническое обслуживание и соблюдение законодательства.

Кроме того, необходима проверка, чтобы убедиться в наличии у бассейна соответствующего сертификата соответствия. Этот тип сертификата подтверждает, что средства безопасности бассейна (такие как сигнализация, покрытие или ограждение) соответствуют законодательным требованиям по предотвращению утопления.

Что представляет собой широкополосная инфраструктура — оптоволокно, ADSL или спутниковая связь?

Наличие надежной широкополосной инфраструктуры имеет важное значение на рынке элитной недвижимости, особенно для покупателей, которым необходима бесперебойная работа домашнего офиса и стабильное подключение к интернету. Высокоскоростной оптоволоконный интернет также часто необходим для таких высококлассных удобств, как автоматическое освещение или удаленное управление недвижимостью. Мы проверяем фактическую скорость соединения, а не полагаемся на описания в объявлениях.

Недвижимость в сельской местности и на побережье Франции может иметь действительно ограниченную транспортную доступность. Это влияет как на удобство проживания, так и на потенциал сдачи в аренду, поэтому стоит заранее оценить ситуацию в реалистичном ключе.

Границы, соседи и прилегающая территория

Окружающая территория имеет такое же значение, как и сама недвижимость. Эти вопросы касаются того, что нельзя узнать при осмотре: кому принадлежит соседний участок, что может измениться, и могут ли какие-либо споры или застройки повлиять на ваше удовольствие от проживания или на долгосрочную стоимость недвижимости.

Где точно определены границы участка, и зарегистрированы ли они в кадастре?

Мы сотрудничаем с землемерами, чтобы подтвердить четкость границ земельных участков во французском кадастре, включая права доступа, общие подъездные пути и сервитуты, которые могут повлиять на частную жизнь или будущие планы.

Кому принадлежит прилегающий земельный участок, и каков его планировочный статус? Может ли он быть застроен таким образом, что это повлияет на ваш вид из окна или вашу частную жизнь?

Окружающая территория, ее зонирование и любая градостроительная деятельность, которая не сразу бросается в глаза при осмотре, заслуживают пристального внимания. Это особенно важно для покупателей, которые отдают приоритет природному окружению, уединенности или виду из окон.

Есть ли какие-либо текущие или прошлые споры с соседями?

Проводятся расследования по поводу прошлых или текущих соседских споров, особенно если проблема касается границ земельных участков, общих подъездных дорог, прав проезда, деревьев, строительных работ или шума.

Известны ли какие-либо крупные инфраструктурные или коммерческие проекты, запланированные в этом районе?

Мы оцениваем, могут ли запланированные застройки, модернизация инфраструктуры, проекты в области возобновляемой энергии или коммерческая деятельность повлиять на долгосрочную стоимость недвижимости, а также на ее эксклюзивность, спокойствие и виды из окон.

Расходы, превышающие стоимость покупки

Цена покупки — это лишь часть финансовой картины. Постоянные расходы, непогашенные обязательства и то, что фактически входит в сделку, должны быть определены до того, как будет сделано предложение.

Каков размер ежегодного налога на недвижимость и, если применимо, платы за обслуживание кондоминиума?

Мы помогаем клиентам оценить реальную стоимость владения, включая ежегодные налоги на недвижимость и плату за услуги по совместному владению или управлению имуществом. Квартиры, закрытые жилые комплексы и дома с консьерж-сервисом, бассейнами, охраной и общими удобствами часто сопряжены со значительными расходами на совместное владение, которые необходимо учитывать в долгосрочных затратах.

Есть ли какие-либо незавершенные работы по утверждению договора аренды — работы по техническому обслуживанию или улучшению, одобренные синдикатом собственников, но еще не выставленные покупателю в счете?

Покупателям следует убедиться, что работы по улучшению, техническому обслуживанию или реставрации были одобрены синдикатом совладельцев. Кроме того, если счета за эти работы еще не выставлены, расходы могут быть переложены на нового владельца вместе с покупкой недвижимости.

Какие предметы интерьера, фурнитура и мебель включены в цену продажи, а какие прямо исключены?

Элитные объекты недвижимости часто продаются с мебелью, изготовленной на заказ, дизайнерской фурнитурой, интегрированными системами «умный дом», винными погребами и другими предметами роскоши.

Системы «умного дома», интегрированное аудиовизуальное оборудование и изготовленная на заказ мебель часто становятся источником споров на этом уровне рынка. Мы гарантируем, что все включенные и исключенные элементы будут четко задокументированы до начала сделки.

Ключевые документы, которые необходимо запросить или проверить перед подачей предложения о покупке.

В рамках процесса комплексной проверки мы изучаем и проверяем документацию, влияющую на затраты на владение, соблюдение законодательства и будущую перепродажу:

• Полный комплект диагностической документации (DDT), включающий оценку наличия асбеста, электрооборудования, энергоэффективности, свинца и термитов.
• Протоколы общих собраний собственников недвижимости за последние 3 года.
• Разрешение на строительство (ПК) для перепланировки или расширения, а также документ, подтверждающий завершение работ.
• Уведомления о налогах на недвижимость за последние 2-3 года

Заключение

Поездки по осмотру элитной недвижимости часто проходят быстро, с посещением нескольких домов за короткий промежуток времени, и решения принимаются как под влиянием эмоций, так и логики. Именно поэтому так важно иметь опытного представителя покупателя. Агент покупателя, задающий сложные вопросы до того, как вы эмоционально или финансово вложитесь в покупку дома, обеспечит вам защиту и стратегический контроль, в которых вы нуждаетесь.

Если вы рассматриваете возможность покупки элитной недвижимости во Франции, Свяжитесь с компанией Home Hunts для получения экспертной консультации и конфиденциального представительства на протяжении всего процесса поиска.