Köpa bostad på Bali: det här behöver du veta först

Bali lockar köpare från många länder, oavsett om de vill ha ett fritidshus, en plats att bo på eller gå i pension på, eller en bostad att hyra ut. Att köpa här är inte som att köpa hemma. Utlänningar kan inte äga mark med full äganderätt, och 2026 skärpte ön reglerna för bulvanupplägg, licenser och detaljplaner, så den juridiska strukturen och kontrollerna betyder mer än utsikten.

Vad som ändrades 2025–26

Flera regler ändrades under 2025 och 2026. I november 2026 är det här de viktigaste för utländska köpare:

  • Bulvanupplägg förbjudna: Enligt indonesisk lag är redan varje upplägg ogiltigt där mark med full äganderätt registreras på en lokalinvånare för en utlännings räkning. Sedan den 24 februari 2026 förbjuder Balis regionala förordning 4/2026 dessutom bulvanägande helt och hållet och föreskriver sanktioner mot den som förmedlar ett sådant upplägg.
  • Villor utan licens tas bort: Från den 1 augusti 2026 började bokningsplattformarna, på turismministeriets begäran, ta bort villor som saknar ett giltigt verksamhetstillstånd.
  • Begränsningar för jordbruksmark och hotell: Efter översvämningarna i september 2025 uppmanade provinsen regentskapen att sluta omvandla produktiva risfält, och sex regentskap, dock inte Badung, Gianyar eller Denpasar, kom överens om att inte uppmuntra nya hotell.
  • Momslättnad för nya bostäder: För bostäder som lämnas över under 2026 betalar staten momsen på de första 2 miljarderna IDR av priset för en ny, inflyttningsklar bostad som kostar upp till 5 miljarder IDR.
  • Högre taxeringsvärden: Badung omvärderade marken 2025, och Denpasar höjde de officiella värdena med upp till 300 % för 2026 innan skatten för bostäder sänktes.
  • Pensionärsvisum från 55 år: Den lägsta åldern sänktes från 60 till 55 år, och pensionärer behöver en inkomst på 3 000 US-dollar i månaden.
  • Turistavgift och rekordmånga besökare: Utländska besökare betalar en engångsavgift på 150 000 IDR per resa, utom innehavare av KITAS och KITAP, och antalet ankomster nådde rekordet 6 948 754 år 2025, en ökning med 9,7 % jämfört med 2024.

Därför lockar Bali köpare från utlandet

En kultur som är en del av vardagen

Kulturen är en stor del av Balis dragningskraft. Tempel, ceremonier och hantverksbyar hör till vardagen, och Ubud räknas som öns kulturella hjärta. Med en egen bostad kan du leva mitt i den traditionen i stället för att besöka den en vecka.

Kust, klippor och risterrasser: de viktigaste områdena

Surfstränder och kalkstensklippor kantar sydvästkusten och Bukithalvön, medan terrasserade risfält omger Ubud i höglandet. De flesta utländska köpare inriktar sig på kusten och Ubud:

  • Canggu, Berawa och Pererenan: Surf, kaféer och coworking, och öns livligaste villamarknad. Många tomter var tidigare risfält, så kontrollera detaljplanen.
  • Seminyak, Kerobokan och Umalas: Det etablerade exklusiva området, med de högsta markpriserna på västkusten, och grönskande gator för familjer längre in i landet.
  • Uluwatu och Bukithalvön: Klippor, surfvågor och havsutsikt, med en snabb tillväxt som vattenförsörjningen och vägarna fortfarande inte har hunnit ikapp.
  • Jimbaran och Nusa Dua: Lugna vikar nära flygplatsen. Nusa Dua är en planerad enklav med stora semesterhotell.
  • Sanur: En lång strand i skydd av ett rev och en etablerad internationell koloni, som passar familjer, pensionärer och långa vistelser.
  • Ubud och höglandet: Grönare och svalare, med villapriser som i regel ligger under kustens, en jämnare efterfrågan på längre uthyrning och omkring en timme till stranden.
  • Tabanan och östra Bali: De här regentskapen har kommit överens om att inte uppmuntra nya hotell, så kontrollera vad som får byggas innan du köper mark.

Ett växande internationellt intresse

Köparna på Bali är allt från pensionärer och familjer till distansarbetare och investerare, där de två sistnämnda särskilt söker sig till Canggu. Antalet utländska besökare slog rekord 2025, och Australien var den största marknaden.

Besökarnas efterfrågan på boende

Alla dessa besökare behöver någonstans att bo, så många köpare planerar att hyra ut sin bostad när de själva inte är där. Efterfrågan är verklig, men semesteruthyrning kräver nu licens, och reglerna upprätthålls.

De vanligaste bostadstyperna på Bali

Villor, öns typiska bostad

De flesta utländska köpare ser framför sig en egen villa med pool och trädgård, att använda själv, bo i eller, med rätt licens, hyra ut. Ungefär nio av tio villor till salu säljs som arrende. Innan du binder dig, kontrollera tillstånden men också tak, trävirke och luftkonditionering, som klimatet sliter hårt på.

Arrende, den vanligaste vägen

Med ett arrende (Hak Sewa) hyr du marken, och oftast villan, av markens indonesiska ägare under en tid som anges i avtalet, ofta 25–30 år, och du behöver inget uppehållstillstånd. Mediantiden som återstår i villaannonserna är omkring 25 år, och en annons med ”80 år” betyder ofta 30 + 20 + 30, där bara den första perioden är säker. Se till att en eventuell förlängning, priset för den och vad som händer med byggnaden när tiden går ut skrivs in i avtalet.

Köpa på ritning

Många nya villor och lägenheter säljs före eller under byggtiden, oftast med byggherrens plan för delbetalningar. Knyt varje betalning till en etapp i bygget, kom överens om färdigställandedatum och viten, och fråga hur dina inbetalningar skyddas om projektet stannar av.

Kommersiella lokaler

En utlänning som vill driva verksamhet i lokaler på Bali gör det genom ett PT PMA, ett bolag som måste ha ett verkligt affärssyfte och uppfylla regler om investeringar och kapital. Typiska lokaler är:

  • Restauranger och kaféer: För besökare och boende, på mark där detaljplanen tillåter verksamheten.
  • Butiker och kontor: Med samma krav på kontroll av detaljplan och tillstånd.

Villor och enheter i semesteranläggningar

Vissa köpare väljer en villa eller en enhet i en semesteranläggning, eller en andel i en, som en operatör hyr ut när de själva inte är där. Om du utlovas en inkomst, fråga:

  • Vem som betalar den, och ur vilka intäkter
  • Vad som händer om operatören upphör med verksamheten
  • Vilket arrende eller vilken rätt enheten vilar på, och för hur många år

Var försiktig med all ”garanterad avkastning”. Hotell under kända varumärken hade i genomsnitt 60–79 % beläggning 2025, och privata villor klarar sig oftast sämre.

Steg för steg: så köper en utlänning på Bali

Vad lagen tillåter en utlänning att äga

Utlänningar kan inte äga mark med full äganderätt på Bali: full äganderätt (Hak Milik) är förbehållen indonesiska medborgare. En utländsk köpare har i stället tre lagliga vägar, och den du väljer avgör hur länge du behåller bostaden och vad du får göra med den:

  • Arrende (Hak Sewa): Ett privat arrendeavtal med markägaren, som skrivs under inför en notarie, för en överenskommen tid, ofta 25–30 år. Det är öppet för alla och det vanliga valet för villor och fritidshus.
  • Nyttjanderätt (Hak Pakai): Registreras i ditt eget namn och är öppen för utlänningar med indonesiska uppehållshandlingar, i upp till 30 + 20 + 30 år på statlig mark, där varje period kräver en ansökan. Den gäller ett hus på högst 2 000 m² eller en lägenhet per person, med ett lägsta pris på 5 miljarder IDR för ett hus eller 2 miljarder IDR för en lägenhet, och passar för en bostad som du bor i själv.
  • Eget bolag (PT PMA): Ett utlandsägt indonesiskt bolag innehar byggnadsrätt (HGB) i 30 + 20 + 30 år. Det innebär kostnader för att starta bolaget, årsbokslut och skattedeklarationer, och det är det enda sättet för en utländsk ägare att inneha en licens för villauthyrning.

Använd aldrig en bulvan. Att registrera mark på en indonesisk vän, ”säkrat” med sidoavtal, är ogiltigt enligt artikel 26 i den grundläggande agrarlagen och förbjudet på Bali sedan februari 2026. Om upplägget ifrågasätts kan marken tillfalla staten och dina pengar gå förlorade, så gå därifrån om en säljare föreslår det.

Välj en struktur som passar dina planer

Bestäm vägen innan du börjar välja ut bostäder, eftersom den begränsar vad du kan köpa. Vissa vägar kräver ett indonesiskt skattenummer (NPWP), och Hak Pakai kräver visum eller uppehållstillstånd, så kontrollera först vad din väg kräver.

Egen advokat och notarie

Advokaten är den viktigaste person du anlitar, så välj en som har behörighet i Indonesien, är oberoende av säljaren och mäklaren, talar ditt språk flytande och är van vid utländska köpare. Välj också notarien (PPAT) själv, kom överens om arvodena skriftligt och se till att kontrollerna omfattar:

  • Markcertifikatet hos lantmäterikontoret (BPN), och vem som verkligen äger marken
  • Detaljplanen (RDTR)
  • Bygglovet (PBG) och slutbeskedet (SLF)
  • Eventuell obetald mark- och byggnadsskatt (PBB)
  • Om en licens för uthyrning är möjlig, om du tänker hyra ut

Välja mäklare

En bra lokal mäklare känner till områdena, byggherrarna och pappersarbetet, och varje annons på MiMove anger vilken mäklarfirma som står bakom den. En mäklare ersätter dock inte din egen advokat, och en reservationsavgift bör kunna betalas tillbaka om kontrollerna visar problem och bara betalas mot kvitto.

Underskrift och registrering

Avtalet bör slå fast arrendetiden, en eventuell förlängning och vad den kostar, vem som betalar markägarens skatt och den årliga skatten PBB, och vad som händer när tiden går ut, eller vid köp på ritning delbetalningarna, färdigställandedatumen och vitena. En överlåtelse av en registrerad rätt skrivs sedan under som ett köpebrev inför din PPAT, när säljaren har betalat sin skatt på 2,5 %, och betalningar inom Indonesien måste göras i rupiah.

När överlåtelsen är underskriven betalar du förvärvsskatten (BPHTB), och rätten registreras i ditt namn hos lantmäterikontoret. Spara alla köpebrev, tillstånd, kvitton och skattebesked i en och samma pärm.

Bostad på Bali som investering

Hyresintäkter i praktiken

Semesteruthyrning kräver ett verksamhetstillstånd: ett företagsnummer (NIB) under verksamhetskoden för villor, som för en utländsk ägare ligger i ett PT PMA, eftersom den enklare homestay-licensen bara gäller indonesiska medborgare. Byggnaden måste också ha PBG och SLF och ligga på mark som är avsedd för turistboende, och villor utan licens har tagits bort från plattformarna sedan den 1 augusti 2026.

Hotell under kända varumärken hade i genomsnitt 60–79 % beläggning 2025, men korttidsuthyrning i Canggu nådde omkring 36 % under året fram till juli 2026. Räkna med egna, försiktiga siffror efter förvaltarens andel, logiskatten på 10 % (PBJT) och underhåll. Uthyrning på årsbasis är enklare och beskattas med en slutlig skatt på 10 % av bruttohyran, och efterfrågan är stark i Canggu, Umalas och Sanur.

Bedöm investeringen

Mycket beror på vad du köper och hur du innehar det. Ett arrende tappar i värde varje år, eftersom en senare köpare bara betalar för de år som återstår, så planera tidigt för försäljning eller förlängning och bedöm ett köp utifrån nettointäkterna, inte avkastningen i broschyren.

Bali jämfört med andra marknader i regionen

Jämförelser med andra marknader i Sydostasien fungerar bara om du jämför lika med lika. Här köper en utlänning oftast ett bestämt antal år på ett arrende, inte mark, så väg priset mot de år som återstår och de intäkter som bostaden lagligt kan ge efter kostnader.

Vart marknaden är på väg

Ingen kan säga hur priserna kommer att utvecklas, men politiken pekar åt ett håll: strängare regler för bulvanupplägg, licenser och detaljplaner, och begränsningar för omvandling av jordbruksmark och nya hotell. Saknade tillstånd kan stoppa en licens, en försäljning eller din försäkring, så det är ordning på papperen som skyddar ett köp.

Vad ett bostadsköp på Bali kostar i skatter och avgifter

Att köpa en registrerad rätt som Hak Pakai eller HGB kostar köparen ungefär 6–8 % utöver priset. Ett arrende kostar betydligt mindre att köpa, eftersom ingen registrerad rätt byter ägare, men du betalar för ett bestämt antal år.

Den årliga mark- och byggnadsskatten

Mark- och byggnadsskatten (PBB-P2) tas ut varje år på det officiella taxeringsvärdet (NJOP), inte på priset. I Badung är den 0,2 % under 1 miljard IDR och 0,3 % över, efter ett litet fribelopp, och vid arrende betalar oftast markägaren. Värderingarna har stigit kraftigt i Badung och Denpasar, så be om de tre senaste årens PBB-besked innan du betalar någon handpenning.

Skatter när en bostad byter ägare

Varje skatt vid ett köp betalas av en annan part. Avtalet bör ange vem som står för vad:

  • Förvärvsskatt (BPHTB), köparen: Upp till 5 %, enligt regentskapets skattesats efter ett fribelopp på 80 miljoner IDR, vid överlåtelse av en registrerad rätt som Hak Pakai eller HGB, men inte vid arrende.
  • Inkomstskatt (PPh), säljaren: 2,5 %, betalas innan köpebrevet skrivs under. Kontrollera att det avtalade priset är netto efter den skatten.
  • Arrendeskatt, markägaren: En slutlig skatt på 10 % på betalningen för ett nytt arrende.
  • Moms, nyproduktion: I praktiken omkring 11 %, som tas ut av en momsregistrerad byggherre.

Arvodet till notarien (PPAT) får enligt lag vara högst 1 %, din advokat kostar omkring 1 % till, och ett PT PMA kostar omkring 1 600–4 500 US-dollar att starta. Vid minimipriset för Hak Pakai, 5 miljarder IDR, blir förvärvsskatten på 246 miljoner IDR plus notarie och advokat omkring 346 miljoner IDR, eller 6,9 %, före eventuell moms, mot omkring 2 % vid arrende.

Där reglerna hjälper köparen

Alla regler gör inte notan större. Två är till köparens fördel:

  • Momslättnad 2026: Fram till den 31 december 2026 står staten för momsen på de första 2 miljarderna IDR av priset för en ny, inflyttningsklar bostad som kostar upp till 5 miljarder IDR, och en utländsk köpare med indonesiskt skattenummer som uppfyller reglerna för ägande kan omfattas.
  • Ingen förvärvsskatt vid arrende: BPHTB tas bara ut när en registrerad rätt byter ägare.

Att bo på Bali: visum, uppehållstillstånd och vardagskostnader

Att äga en bostad på Bali ger dig inte rätt att bo i Indonesien. Vilket visum du kan få beror på din ålder, inkomst eller ditt sparande, och för Hak Pakai krävs ett visum.

De viktigaste visumvägarna

Indonesien erbjuder flera sätt att stanna. I november 2026 var de viktigaste alternativen:

  • Visum vid ankomst: För många nationaliteter, 500 000 IDR för 30 dagar, som kan förlängas en gång med ytterligare 30.
  • Second Home-visum (E33): Upp till fem år, utan sponsor och utan arbete i Indonesien. Inom 90 dagar sätter du in 2 miljarder IDR i en statsägd indonesisk bank i ditt eget namn, eller äger en kvalificerande fastighet värd 1 miljon US-dollar.
  • Pensionärsvisum (E33F och E33E): Från 55 års ålder, med en inkomst på 3 000 US-dollar i månaden. E33F gäller ett år i taget med en lokal sponsor. E33E gäller i upp till fem år utan sponsor, mot en insättning på 50 000 US-dollar i en statlig bank.
  • Visum för distansarbetare (E33G): För anställda i ett företag utanför Indonesien som tjänar minst 60 000 US-dollar per år och har 2 000 US-dollar på banken. Det gäller ett år, kan förlängas och tillåter inget arbete för indonesiska kunder.
  • Investerarvisum och Golden Visa: För investeringar genom ett indonesiskt bolag eller stora kvalificerande investeringar, med gränsbelopp från några hundra tusen US-dollar och uppåt.

Regler och gränsbelopp ändras ofta. Kontrollera den officiella e-visumportalen innan du ansöker.

Uppehållstillstånd och skattemässig hemvist

Med ett långvarigt uppehållstillstånd kan du senare gå över till KITAP, det permanenta uppehållstillståndet, som gäller i fem år och gör att du slipper förnya tillståndet varje år. Om du tillbringar mer än 183 dagar i Indonesien under 12 månader, eller har ett tillstånd som gäller längre, kan du bli skattemässigt bosatt och beskattas för hela din globala inkomst, om inte ett skatteavtal säger något annat, och ingen officiell källa undantar distansarbetares utländska inkomster från beskattning.

Vardagliga levnadskostnader

Vardagskostnaderna beror på var och hur du bor. Att hålla ett hem är billigt med västerländska mått, även om luftkonditionering och poolpumpar driver upp elräkningen, och vatten, internet, säkerhet och trädgårdspersonal tillkommer.

Sjukvård och lokal service

Vården på ön sträcker sig från privata sjukhus till små kvarterskliniker, och kvalitet och kostnad skiljer sig mellan dem. Ordna en sjukförsäkring som gäller i Indonesien, och försäkra också bostadens byggnad och lösöre, med ansvarsförsäkring om du har gäster.

Betala för köpet: valuta och överföringar

Indonesiska bolån är sällan tillgängliga för utländska köpare, så de flesta betalar kontant eller följer byggherrens plan för delbetalningar. Betalningar inom Indonesien måste göras i rupiah, och på ett sexsiffrigt belopp kan en liten rörelse i växelkursen kosta mer än advokatarvodet:

  • Använd en reglerad valutaförmedlare i stället för en vanlig bank, och jämför den totala kostnaden, avgifter inräknade, med bankens påslag.
  • Överväg ett terminskontrakt som låser kursen för handpenningen och tillträdet.
  • Skicka betalningar för köp på ritning i etapper som följer betalningsplanen.
  • Spara bevis på varje överföring till notarien och skattemyndigheten.

Planera varje överföring i god tid före förfallodagen. Att växla i all hast, eller vid en växlingsdisk på flygplatsen, ger sällan en bra kurs.

Det viktigaste att komma ihåg

Utlänningar kan inte äga mark med full äganderätt på Bali, men med ett arrende, Hak Pakai eller ett PT PMA kan du köpa inom lagens ramar, vilket en bulvan aldrig ger dig. Kontrollera detaljplanen, tillstånden och en eventuell licens för uthyrning, budgetera för skatterna och underhållet, och ordna ditt visum separat, eftersom ett bostadsägande inte ger dig någon rätt att stanna.