Den kompletta guiden till att köpa bostad i Spanien

En introduktion till att köpa bostad i Spanien

Från en stadslägenhet i Málaga till en villa ovanför vikarna i Jávea: Spanien erbjuder ett brett utbud av bostäder och miljöer. Sol, stränder, golf och mycket bostad för pengarna gör att landet fortsätter att toppa listan i Europa bland köpare från utlandet.

Att köpa från utlandet är enklare än det kan verka. Systemet är tydligt, köpet sker inför notarie och marknaden är öppen för utländska köpare, utan några begränsningar för ägande. Reglerna har dock ändrats en hel del sedan 2025, så den här guiden går igenom kostnaderna, stegen och kontrollerna som de ser ut i november 2026, med fokus på Costa del Sol och Costa Blanca. Vi har kopplat samman internationella köpare med bostäder i Spanien sedan 2017.

Den spanska bostadsmarknaden i korthet

Marknaden för utländska köpare 2026

Utländska köpare kan välja mellan stadslägenheter, byhus, befintliga villor och nya bostadsprojekt. Priserna beror framför allt på kust och ort: västra Costa del Sol är marknadens mest exklusiva del, medan Costa Blanca har några av Spaniens mest prisvärda strandbostäder. Priserna i annonserna är utgångspriser, som ligger över de priser som faktiskt avtalas, så använd dem för att jämföra områden, inte för att värdera en bostad.

Vad som ändrades 2025–26

Det här är de förändringar som betyder mest. Varje punkt visar läget i november 2026:

• Golden Visa har upphört: Spanien slutade ta emot nya ansökningar den 3 april 2025, så ett bostadsköp leder inte längre till uppehållstillstånd, oavsett pris.
• Samfälligheten kan stoppa ny semesteruthyrning: Sedan den 3 april 2025 måste en ny turistuthyrning i ett flerbostadshus godkännas i förväg av tre femtedelar av samfälligheten, som också kan höja den ägarens avgifter med upp till 20 %. Uthyrning som redan bedrivs lagligt får fortsätta.
• Registrering av korttidsuthyrning: Ett nationellt registreringsnummer (NRA) krävdes i annonser för korttidsuthyrning från den 1 juli 2025, tills högsta domstolen ogiltigförklarade registret och numret den 19 maj 2026. De regionala turistlicenserna gäller fortfarande fullt ut, plattformarna måste fortfarande rapportera uppgifter, och sedan den 20 maj 2026 är de enligt EU-reglerna skyldiga att kontrollera registreringarna.
• Lägre överlåtelseskatt på Costa Blanca: I Valenciaregionen sänktes överlåtelseskatten vid köp av befintliga bostäder från 10 % till 9 % för köpebrev från och med den 1 juni 2026, medan 11 % fortfarande tas ut på hela priset när det överstiger 1 miljon euro. Andalusien ligger kvar på enhetliga 7 %.
• Skatten på 100 % har inte blivit lag: Ett förslag från januari 2025 om en skatt på 100 % för köpare från länder utanför EU som inte är bosatta i Spanien debatterades aldrig i parlamentet och kom inte med i 2026 års bostadspaket. Kontrollera läget innan du skriver på.
• Kostnadsavdrag för ägare utanför EU: Ägare från EU eller EES som inte är bosatta i Spanien betalar 19 % på hyresintäkterna och får dra av kostnader, men hyresvärdar från länder utanför EU, även brittiska ägare, betalar fortfarande 24 % på bruttobeloppet. Enligt en dom från Audiencia Nacional i juli 2025 borde även de få dra av kostnader, och högsta domstolen har ännu inte prövat överklagandet.

Var du ska köpa: Costa del Sol och Costa Blanca

Madrid och Barcelona passar köpare som vill bo i en storstad. Vår guide handlar om två kuster i två regioner, med var sin skatteordning. Costa del Sol, längs Málagakusten i Andalusien, kombinerar kända semesterorter med en riktig stad som lever året runt, fler än 70 golfbanor, utmärkt sjukvård och internationella skolor.

Costa Blanca sträcker sig mer än 200 kilometer längs Alicantes kust i Valenciaregionen. Det milda klimatet, efterfrågan på uthyrning och de lägre priserna lockar brittiska, nederländska, belgiska och skandinaviska köpare.

• Marbella, Benahavís och Estepona: Den exklusiva västra delen, med Golden Mile, Puerto Banús, inhägnade bostadsområden i sluttningarna och nyproduktionen längs New Golden Mile.
• Málaga och semesterorterna: Staden Málaga, regionens kulturella och ekonomiska centrum, samt Fuengirola och Benalmádena med långa strandpromenader, stora internationella kolonier och mer prisvärda lägenheter.
• Nerja och Axarquía: Lugnare och mer traditionellt, med klippor, vikar och vita byar som Frigiliana.
• Norra Costa Blanca: Gröna kullar, vikar, gamla stadskärnor och villor i Dénia, Jávea, Moraira, Calpe och Altea. Jávea är mest eftertraktat, och Benidorm är en av Spaniens starkaste marknader för semesteruthyrning.
• Södra Costa Blanca: Flackare och soligare, från Alicante till Torrevieja och Orihuela Costa, med långa stränder, golf, gott om nyare bostäder och några av de lägsta priserna längs Spaniens kuster.

Att hyra ut bostaden: reglerna i dag

Efterfrågan på uthyrning är stor längs båda kusterna, men semesteruthyrning är hårt reglerad och vid långtidsuthyrning gynnar reglerna hyresgästen. Kontrollera vad som gäller för just den bostaden innan du lägger ett bud.

• Semesteruthyrning: Du behöver en regional turistlicens innan du annonserar, och många kommuner begränsar eller pausar nu nya licenser. Staden Málaga har stoppat nya licenser på bostadsmark i upp till tre år från juli 2026. Betala aldrig extra för en licens som din advokat inte har kontrollerat.
• Långtidsuthyrning: Avtalen löper i minst fem år, eller sju om hyresvärden är ett företag, och de årliga hyreshöjningarna har ett tak.

Vad det kostar att köpa bostad i Spanien

Budgetera för köpet

Var du köper spelar roll, eftersom varje region bestämmer sin egen överlåtelseskatt. Räkna med två saker i budgeten:

• Det avtalade priset, som främst beror på kust, ort och typ av bostad.
• Skatter och avgifter vid köpet på ungefär 9–11 % för en befintlig bostad, lite mindre i Andalusien, och omkring 13 % för nyproduktion.

I guidens räkneexempel för en befintlig lägenhet blir de omkring 8,7 % av priset på Costa del Sol och 10,7 % på Costa Blanca, och hela skillnaden består av överlåtelseskatten. För vissa permanentbostäder finns lägre skattesatser, och din advokat bekräftar vilken skattesats som gäller på tillträdesdagen.

Skatter och avgifter vid köpet, region för region

De här engångskostnaderna betalas vid köpet. Skattesatserna gäller i november 2026:

• Överlåtelseskatt (ITP), befintlig bostad i Andalusien: 7 % av priset, eller av det skattemässiga värdet om det är högre, på Costa del Sol. En sänkning till 6,75 % har aviserats för 2027.
• Överlåtelseskatt (ITP), befintlig bostad i Valenciaregionen: 9 % på Costa Blanca för köpebrev från och med den 1 juni 2026, och 11 % på hela priset när det överstiger 1 miljon euro.
• Moms (IVA), nyproduktion: 10 %, i stället för överlåtelseskatt, när en byggherre säljer bostaden för första gången.
• Stämpelskatt (AJD), nyproduktion: 1,2 % i Andalusien och 1,4 % i Valenciaregionen, på köpebrevet utöver momsen.
• Advokat: Omkring 1 % av priset plus 21 % moms.
• Notarie och fastighetsregister: Omkring 1 500–2 500 euro tillsammans, enligt en glidande skala.
• Lånekostnader: Omkring 500–1 500 euro eller mer för värdering och uppläggning av lånet. Sedan november 2018 är det banken, inte du, som betalar stämpelskatten på bolånet.

Om säljaren inte är bosatt i Spanien måste köparen hålla inne 3 % av priset och betala in det till skattemyndigheten för säljarens räkning. När du själv senare säljer som icke-resident gör din köpare likadant, och du betalar 19 % skatt på vinsten.

Löpande kostnader efter köpet

Att ha en bostad i Spanien är ganska billigt, men en skatt överraskar många icke-residenter, eftersom den ska betalas även för en bostad som aldrig hyrs ut. De årliga kostnaderna är:

• IBI (kommunal fastighetsskatt): Normalt 0,4–1,1 % av katastervärdet (det skattemässiga värdet), inte av marknadsvärdet, med en skattesats som varje kommun bestämmer.
• Basura (sophämtning): Oftast omkring 100–300 euro per år.
• Samfällighetsavgifter: Från omkring 40 till 300 euro eller mer i månaden för gemensamma pooler, trädgårdar, hissar och säkerhet. Granska räkenskaperna och eventuella planerade arbeten innan du köper.
• Inkomstskatt för icke-residenter: Betalas på en schablonintäkt på 1,1–2 % av katastervärdet även om du inte hyr ut, med 19 % för den som är bosatt i EU eller EES och 24 % för övriga, även brittiska ägare. Deklareras på Modelo 210.
• Förmögenhetsskatt: På spanska nettotillgångar över 700 000 euro per person, med 100 % skattelättnad i Andalusien och, från 2026, ett fribelopp på 2 miljoner euro för den som är bosatt i Valenciaregionen. En separat solidaritetsskatt gäller över 3 miljoner euro.
• Försäkring: Normalt 150–400 euro per år för byggnad och lösöre, mer för villor. Försäkringen krävs om du har bolån, och den måste täcka gäster om du hyr ut.
• Förvaltning och underhåll: Nyckelservice eller förvaltning 50–150 euro i månaden, pool och trädgård 60–150 euro i månaden.

Så går ett bostadsköp i Spanien till

Hitta rätt mäklare

Rätt mäklare gör sökandet mycket enklare. Välj en som känner området du har valt, har goda meriter och bra omdömen och förklarar varje steg tydligt. Mäklare kan oftast rekommendera advokater som de har arbetat med, men kontrollera att advokaten är oberoende: valet är ditt.

Ordna pappren: NIE, bank och advokat

Varje köp kräver ett NIE-nummer, skattenumret för utlänningar, som du kan få på ett spanskt konsulat, i Spanien eller genom din advokat med fullmakt. Öppna ett spanskt bankkonto och anlita en egen, oberoende advokat innan du reserverar bostaden. Om du behöver bolån, ordna ett lånelöfte först.

Underskrift, skatter och registrering

Köpet är klart när du skriver under köpebrevet (escritura) inför notarien och betalar resten av köpeskillingen, så be din advokat om hela beloppet, inklusive skatter och avgifter, i god tid. Därefter betalar din advokat överlåtelseskatten, eller momsen och stämpelskatten vid nyproduktion, och registrerar bostaden i ditt namn i fastighetsregistret.

Köpet steg för steg

Ett vanligt köp av en befintlig bostad tar sex till tolv veckor från accepterat bud till nycklar, och längre med bolån. Det sker i sex steg:

• NIE och advokat: Skaffa ditt NIE-nummer, anlita en oberoende advokat och öppna ett bankkonto.
• Reservering: Ett reservationsavtal, oftast med en handpenning på omkring 3 000–10 000 euro, tar bostaden från marknaden. Se till att handpenningen betalas tillbaka om den juridiska granskningen visar problem.
• Juridisk granskning: Din advokat kontrollerar nota simple (utdraget ur fastighetsregistret), katasteruppgifterna, skulder och belastningar, inflyttningstillståndet eller beboelighetsintyget, eventuella olovliga byggen, samfällighetsavgifterna och, om du tänker hyra ut, om en turistlicens är möjlig.
• Privat köpekontrakt (arras): Oftast en handpenning på 10 %. Med de vanliga arras penitenciales förlorar du den om du drar dig ur, och en säljare som drar sig ur måste betala dig det dubbla.
• Tillträde: Du skriver under escrituran inför notarien, betalar resten och får nycklarna. Nyproduktion kan i stället betalas med bankgaranterade delbetalningar.
• Skatter och registrering: Din advokat betalar skatten och registrerar dig som ägare. Du ordnar el- och vattenabonnemang, försäkring och autogiro.

Så finansierar du en bostad i Spanien

Spanska bolån för icke-residenter

Spanska banker lånar ut till icke-residenter, men varje bank sätter sina egna regler, så jämför flera erbjudanden. Vanliga villkor är:

• Lånebelopp: Normalt 60–70 % av priset eller värderingen, beroende på vilket som är lägst.
• Löptid: Normalt 20–25 år, och lånet ska vara betalt när du är ungefär 75 år.

Få bolånet beviljat

Bankerna vill se inkomstuppgifter, deklarationer och kontoutdrag för två till tre år, så samla ihop dem innan du börjar gå på visningar. Skaffa ett lånelöfte innan du lägger ett bud, och skriv under arraskontraktet först när lånet är klart.

Växla dina pengar till euro

De flesta brittiska och amerikanska köpare måste växla till euro, och på ett sexsiffrigt belopp kan en liten kursrörelse kosta mer än advokatarvodet. Planera växlingen från början:

• Använd en reglerad valutaförmedlare i stället för en vanlig banköverföring, och jämför dess kurs med bankens påslag.
• Öppna kontot innan du börjar gå på visningar, och överväg ett terminskontrakt som låser dagens kurs för handpenningen vid arras och för tillträdet.
• Skicka pengarna i omgångar, i takt med delbetalningarna vid nyproduktion.
• Efter köpet kan du göra regelbundna överföringar till fast kurs för de löpande kostnaderna.

Så väljer du advokat, och vad notarien gör

Advokaten är den viktigaste person du anlitar. Välj en som är oberoende av säljaren och mäklaren, registrerad hos det lokala Colegio de Abogados, talar ditt språk flytande och har erfarenhet av köpare från utlandet, och kom överens om arvodet skriftligt.

• Din advokat: Sköter kontrollerna, avtalen, skatteinbetalningarna och registreringen för omkring 1 % av priset plus 21 % moms.
• Notarien: Escrituran skrivs under inför notarien. Tillsammans med fastighetsregistret blir avgifterna omkring 1 500–2 500 euro.

Att bo i Spanien efter köpet

Uppehållstillstånd och visum: dina alternativ

Att äga en bostad ger dig inte rätt att bo i Spanien, och sedan april 2025 finns inget investerarvisum. Vilka alternativ du har beror på medborgarskap, arbete eller inkomst:

• Medborgare i EU, EES och Schweiz: Får bo fritt i Spanien och registrerar sig som bosatta (certificado de registro) vid vistelser längre än tre månader.
• Ägare från Storbritannien och andra länder utanför EU: Högst 90 dagar under en period av 180 dagar i Schengenområdet, vilket sedan april 2026 registreras vid gränsen i EU:s in- och utresesystem.
• Icke-lukrativt visum: För pensionärer och andra som lever på pension, sparande eller investeringar utan att arbeta i Spanien: 2 400 euro i månaden 2026, plus 600 euro i månaden per anhörig som du försörjer, privat sjukförsäkring och ett rent brottsregister.
• Visum för digitala nomader: För distansarbetare vars kunder främst finns utanför Spanien: omkring 2 849 euro i månaden 2026, plus 75 % för den första anhöriga och 25 % för varje ytterligare.

Efter fem års lagligt boende kan du ansöka om varaktigt uppehållstillstånd. Medborgarskap tar normalt tio år och innebär för de flesta nationaliteter, även den brittiska, att du måste avsäga dig ditt andra medborgarskap. Om du tillbringar mer än 183 dagar om året i Spanien, eller har din huvudsakliga verksamhet eller dina familjeband där, blir du i regel skattemässigt bosatt, och då beskattas hela din globala inkomst i Spanien. Sök därför råd innan du flyttar.

Sjukvård, skolor och kommunikationer

• Sjukvård: Costa del Sol är känt för utmärkt sjukvård, och privat sjukförsäkring är ett villkor för det icke-lukrativa visumet.
• Skolor: Spanska offentliga och privata skolor, samt internationella skolor på Costa del Sol.
• Kommunikationer: Flygplatser i Málaga, Alicante, Valencia och Murcia, en tåglinje från Fuengirola och Benalmádena till Málaga och snabbtåg från Alicante till Madrid.

Kulturen och den spanska livsrytmen

Särskilt i mindre orter är tempot lugnare, med långa luncher och sena kvällar, och familj och vänner står i centrum. De flesta orter har en späckad kalender med fiestor, och på Málagakusten skiner solen året runt, så mycket av livet levs utomhus.

Få ut det mesta av livet vid kusten

Det finns mycket mer att upptäcka än stranden, från Ronda och vita byar som Frigiliana till Montgómassivet ovanför Jávea. Lokala klubbar, kurser och festivaler är det enklaste sättet att komma in i en sällskaplig kultur och få en ny vänkrets.

Misstag som kostar köpare pengar

Här gör utländska köpare oftast fel

De flesta dyra misstagen sker innan köpebrevet skrivs under. Oftast handlar de om rådgivning, tidpunkt eller pengar:

• Att anlita säljarens eller mäklarens advokat: Bekvämt, men en intressekonflikt.
• Att skriva under arraskontraktet för tidigt: Handpenningen står på spel när du har skrivit under, så gör klart granskningen och finansieringen först.
• Att vänta med valutaväxlingen till sista minuten: En liten kurssvängning på tillträdesdagen kan äta upp en rabatt som du har förhandlat fram.
• Att överskatta hyresintäkterna: Räkna med realistisk beläggning, avgifter, städning, provision och 19–24 % skatt, inte med priserna under högsäsongens bästa veckor.

Att hoppa över en ordentlig kontroll av bostaden

Pris och läge kan få dig att glömma byggnadens skick, så låt besiktiga den innan du binder dig. Be också din advokat bekräfta att allt är lagligt: oregistrerade tillbyggnader och hus på landsbygden utan rätt tillstånd är vanliga och kan stoppa en försäljning, ett bolån eller en turistlicens.

Att räkna fel på skatten

• Att budgetera med fel regions skatt: Överlåtelseskatten vid köp av befintlig bostad är 7 % i Andalusien men 9–11 % i Valenciaregionen, och vid nyproduktion betalar du 10 % moms plus stämpelskatt.
• Att glömma skatten för icke-residenter: En deklaration på Modelo 210 ska lämnas varje år, även om bostaden står tom.

Att förbise området runt bostaden

Gatan och orten betyder lika mycket som huset. Besök området vid olika tider på dygnet och helst under lågsäsong, och kontrollera butikerna, sjukvården och kommunikationerna som du kommer att behöva. Om du vill hyra ut, kontrollera även den regionala licensen, kommunens regler och samfällighetens omröstning.

Att vänta för länge med bolånet

Om du behöver lån, ordna det innan du binder dig. Lånevillkor och räntor skiljer sig mellan bankerna, och icke-residenter kan normalt bara låna 60–70 % av priset eller värderingen, beroende på vilket som är lägst.

Att missförstå reglerna för uppehållstillstånd

• Att köpa för att få Golden Visa: Programmet stängdes i april 2025, och ett bostadsköp leder inte längre till uppehållstillstånd, oavsett pris.
• Att strunta i 90/180-regeln: Ägare från länder utanför EU kan inte bara stanna hela sommaren och hösten, så planera dina besök eller ansök om rätt visum.