Att köpa bostad i Portugal från utlandet

Portugal har något för nästan alla köpare, från stränderna och golfbanorna i söder till historiska städer och grön landsbygd i norr. Oavsett om du vill ha en plats att gå i pension på, ett fritidshus eller en långsiktig investering är utbudet stort.

Med rätt personer vid din sida är det fullt möjligt att köpa från utlandet. Ett köp följer en fast ordning inför notarie, och en advokat med din fullmakt kan sköta mycket av det medan du är hemma.

Därför väljer köpare Portugal

Sol, en lång Atlantkust, god mat och ett lugnt tempo förklarar mycket av Portugals dragningskraft. Reglerna har dock ändrats mycket de senaste åren, så börja med det som är nytt.

Vad som ändrades 2026

Flera åtgärder som berör köpare trädde i kraft i maj 2026. Två äldre förändringar överraskar fortfarande många.

  • Enhetlig IMT på 7,5 % för icke-residenter: Lagdekret 97/2026, som offentliggjordes den 20 maj 2026, sätter överlåtelseskatten (IMT) till 7,5 % när icke-residenter köper bostad, oavsett pris. Du kan slippa skatten eller få tillbaka den om du blir skattemässigt bosatt i Portugal inom två år eller hyr ut bostaden till en måttlig hyra i minst 36 månader. En rättslig prövning väntas, så kontrollera skattesatsen på tillträdesdagen.
  • Medborgarskap tar 10 år: Sedan den 19 maj 2026 krävs 10 års lagligt boende för medborgarskap, mot tidigare 5 år, eller 7 år för medborgare i EU och i de portugisisktalande CPLP-länderna, räknat från ditt första uppehållstillstånd.
  • Plattformarna kontrollerar licenser för korttidsuthyrning: Sedan den 20 maj 2026 kräver EU-förordning 2024/1028 att plattformarna kontrollerar varje registreringsnummer för Alojamento Local (AL) innan en annons publiceras. Kommunerna har dessutom strukit mer än 10 000 inaktiva registreringar i hela landet.
  • Ingen Golden Visa via bostadsköp: Fastigheter slutade ge rätt till Golden Visa i oktober 2023. Den viktigaste väg som återstår är att teckna andelar för 500 000 euro i en reglerad fond utan exponering mot fastigheter, så en bostad ger dig inte uppehållstillstånd.
  • NHR har stängts: Dess snävare efterföljare, IFICI, beskrivs i skatteavsnittet nedan.

Milt klimat året runt

Algarve är milt året runt, Lissabon är Europas soligaste huvudstad och vintrarna vid kusten passar för långa vistelser och pensionärsliv. I söder gör våren, hösten och golfsäsongerna dessutom att efterfrågan sträcker sig långt utöver sommaren.

En avslappnad och välkomnande livsstil

Livet i Portugal är vänligt och lugnt, med historien synlig i gamla stadsdelar, kullerstensbelagda marknadsstäder och fiskehamnar. Etablerade internationella kolonier, som utlänningarna som bor i Albufeira året runt, gör det lättare att komma till rätta, medan Tavira och Loulé behåller en tydligt portugisisk rytm.

Lissabon, Porto och Algarve är de vanliga startpunkterna, och de är tre mycket olika marknader. Lissabon erbjuder likviditet och långsiktig efterfrågan, Porto prisvärda köp och renoveringsobjekt, och Algarve livsstil, golf och semesteruthyrning.

För utlandsboende och pensionärer: reglerna för uppehållstillstånd

Portugal passar pensionärer och distansarbetare lika väl som fritidshusägare. Att äga en bostad ger dig dock inte i sig rätt att bo här: det beror på ditt medborgarskap eller på att du har rätt visum.

  • Medborgare i EU, EES och Schweiz: Har automatiskt rätt att bo här. Registrera dig hos kommunen inom tre månader.
  • Besökare från länder utanför EU: Högst 90 dagar under en period av 180 dagar i Schengenområdet, vilket nu registreras i EU:s in- och utresesystem.
  • D7-visum för passiv inkomst: En inkomst på minst minimilönen, 920 euro i månaden 2026, plus 50 % för make eller maka och 30 % per barn.
  • D8-visum för distansarbete: Minst 3 680 euro i månaden 2026, fyra gånger minimilönen, från arbete för kunder utanför Portugal.

Gränsbeloppen räknas om varje januari i takt med minimilönen. Rådgör med en migrationsjurist innan du ansöker.

En tydlig process, steg för steg

I Portugal sker köpet inför notarie: försäljningen är klar när båda parter skriver under köpebrevet inför en notarie eller en annan behörig tjänsteman. Ett vanligt köp av en befintlig bostad tar två till tre månader från accepterat bud till nycklar.

  • NIF och advokat: Innan du lägger ett bud skaffar du ett portugisiskt skattenummer (NIF), öppnar ett lokalt bankkonto och anlitar en oberoende, tvåspråkig advokat, oftast med fullmakt att företräda dig på distans.
  • Reservering: Ett reservationsavtal tar bostaden från marknaden, oftast mot en avgift på omkring 3 000–6 000 euro som din advokat förvaltar.
  • Juridisk granskning: Under två till tre veckor kontrollerar din advokat registerutdraget (certidão permanente), skatteuppgifterna (caderneta predial), användningstillståndet, energideklarationen, skulder och belastningar, samfällighetens räkenskaper och en eventuell AL-registrering.
  • Föravtal (CPCV): Ett bindande avtal som fastställer pris, villkor och tillträdesdag, med en handpenning på normalt 10–30 %. En köpare som drar sig ur förlorar den, och en säljare som inte fullföljer betalar tillbaka det dubbla, så gör klart granskningen och finansieringen först.
  • Tillträde: När IMT och stämpelskatt är betalda skrivs köpebrevet (escritura) under, resten av köpeskillingen överförs och nycklarna lämnas över. Din advokat registrerar dig sedan i fastighetsregistret och hos skattemyndigheten.
  • Efteråt: Ordna el- och vattenabonnemang och försäkring, anmäl dig till skattemyndighetens elektroniska meddelanden eller utse ett skatteombud, och skriv in den årliga IMI-räkningen i kalendern.

Finansiera köpet: bolån, valuta och kostnader

Bolån för icke-residenter

Portugisiska banker lånar ut till icke-residenter, normalt 60–70 % av priset eller värderingen, beroende på vilket som är lägst, med en löptid på upp till 30 år. De flesta långivare vill att lånet är återbetalt när du är 70–75 år, och Banco de Portugal begränsar de sammanlagda skuldbetalningarna till 50 % av inkomsten.

Räkna med att visa inkomstuppgifter, deklarationer och kontoutdrag för två till tre år, och att betala omkring 1–2 % av lånebeloppet i kostnader, inklusive stämpelskatt på 0,6 % på lånet. Ett lånelöfte som du ordnar tidigt stärker ditt bud.

Växla dina pengar till euro

På en sexsiffrig överföring kan en liten rörelse i växelkursen kosta mer än advokatarvodet. Påslaget i bankens kurs kan du till stor del undvika med lite planering.

  • Jämför en valutaförmedlare under tillsyn av FCA, eller motsvarande myndighet i ditt land, med bankens kurs och avgifter.
  • Öppna kontot innan du börjar gå på visningar, så att du kan agera snabbt.
  • Lås kursen för handpenningen och betalningen vid tillträdet med ett terminskontrakt.
  • För över pengarna i omgångar enligt avtalet, i stället för att växla allt i sista minuten.

Vad köpet kostar utöver priset

Som icke-resident bör du 2026 räkna med 8–11 % utöver priset, mer än de 6–8 % som många äldre guider anger. Det här är de största posterna.

  • IMT för icke-residenter: Enhetligt 7,5 % av priset vid köp av bostad, som du kan slippa eller få tillbaka enligt beskrivningen ovan.
  • IMT för den som är skattemässigt bosatt i Portugal: Progressiva skikt, med 0 % i det första skiktet för en permanentbostad och 1 % från första euron för en fritidsbostad, upp till enhetliga 6 % och 7,5 % i de högsta skikten.
  • Stämpelskatt (Imposto do Selo): 0,8 % av priset, betalas tillsammans med IMT.
  • Advokat: Omkring 1–2 % av priset plus moms.
  • Notarie och fastighetsregister: Omkring 700–1 500 euro.
  • Lånekostnader: Omkring 1–2 % av lånebeloppet.

I vårt räkneexempel för en icke-resident blir skatter, advokat, notarie och registrering sammanlagt omkring 10,4 % av priset. Din advokat bör bekräfta vilken IMT-sats som gäller på tillträdesdagen.

Äganderätten övergår när köpebrevet skrivs under inför en notarie eller en annan behörig tjänsteman. Därefter följer registreringen i fastighetsregistret och hos skattemyndigheten, som din advokat sköter.

  • Notarie: Bestyrker köpebrevet på tillträdesdagen.
  • Fastighetsregister: Registrerar dig som ägare. Registerutdraget kontrolleras under den juridiska granskningen.
  • Din advokat: Oberoende av säljaren och mäklaren, registrerad hos Ordem dos Advogados, talar ditt språk flytande och är van vid köpare från utlandet.

Kom överens om arvodet skriftligt och fråga exakt vilka kontroller som ingår. En mäklare kan föreslå advokater, men det är alltid du som väljer och ger uppdraget.

Var du ska köpa bostad i Portugal

Lissabon: en huvudstad med en djup marknad

Portugals livliga huvudstad är också landets djupaste och mest likvida marknad. Efterfrågan från internationell arbetskraft och studenter, i kombination med ett litet utbud av bostäder, håller priserna långt över riksgenomsnittet. Den som köper för att bo själv föredrar Príncipe Real, Estrela och Campo de Ourique, medan Cascais och Estoril, 30 minuter västerut, erbjuder ett liv vid kusten.

För investerare är Lissabon nu i första hand en marknad för långtidsuthyrning. Många centrala stadsdelar är stängda för nya registreringar för korttidsuthyrning, och staden drog in omkring 6 700 AL-licenser i sin översyn 2026, så det är ingen plan att köpa för korttidsuthyrning utan en aktiv licens.

Porto: historia, prisvärda köp och renovering

Porto är kompakt och historiskt, ligger vid floden Douro och är märkbart billigare än Lissabon. Den gamla stadskärnan är full av hus som behöver renoveras, vilket passar köpare som vill höja värdet, medan Vila Nova de Gaia på andra sidan floden och kustnära Foz och Matosinhos är populära bland familjer.

Korttidsuthyrning är hårt reglerad i centrum, där mer än 1 400 AL-licenser drogs in i början av 2026, så de flesta investerare räknar med långtidsuthyrning. Avtal med måttlig hyra som uppfyller kraven kan nu beskattas med 10 %. Kontrollera användningstillståndet och ett eventuellt kulturskydd innan du renoverar, och låt en besiktningsman bedöma vilka arbeten som behövs.

Algarve: tre kuster, en flygplats

Algarve har 150 kilometer Atlantkust, det mesta inom 90 minuter från flygplatsen i Faro, och ett milt klimat året runt. Korttidsuthyrning är i stort sett fortfarande möjlig, men varje kommun har sina egna regler, bland annat om en befintlig AL-licens kan föras över till en köpare. Betala aldrig extra för en licens som din advokat inte har kontrollerat.

  • Centrala Algarve: Den mest exploaterade kusten, med Gyllene triangeln mellan Vale do Lobo, Quinta do Lago och Vilamoura, livliga Albufeira, klippomgärdade Carvoeiro och, längre in i landet, marknadsstaden Loulé.
  • Västra Algarve: Vildare och mer dramatiskt, med klippor, vikar och fiskebyar från Portimão och Lagos ut till Sagres och Cabo de São Vicente, och lugnare Alvor, Praia da Luz och Burgau.
  • Östra Algarve: Från Faro till spanska gränsen, den minst exploaterade sträckan: lugnare, mer traditionell och mer prisvärd, med lagunen Ria Formosa och Tavira, som lever året runt, i centrum.

Inlandet och landsbygden: utrymme och lugn

Inlandet erbjuder lugn, utrymme och ofta mer mark för pengarna, även om det kan vara en bilresa till affärer och service. För landsbygdsmark är IMI 0,8 %, mot 0,3–0,45 % för urbana fastigheter.

Tillbyggnader, pooler och ombyggnader utan tillstånd är vanliga, och oregistrerade arbeten kan stoppa ett bolån, en försäljning eller en AL-registrering. Se till att användningstillståndet ingår i din advokats kontroller, och låt en besiktningsman granska allt som du tänker renovera.

Skatter och löpande kostnader för ägare i Portugal

IMI och AIMI: de årliga fastighetsskatterna

IMI tas ut varje år på taxeringsvärdet (VPT), som oftast ligger långt under marknadsvärdet. Kommunerna sätter skattesatsen för urbana fastigheter till 0,3–0,45 %, och under 2026 tar 205 av landets 308 kommuner ut minimisatsen 0,3 %. För landsbygdsmark är satsen 0,8 %, och skatten betalas i en till tre omgångar.

AIMI gäller bara bostadsfastigheter med ett sammanlagt taxeringsvärde över 600 000 euro per ägare: 0,7 % på det överskjutande beloppet, 1 % över 1 miljon euro och 1,5 % över 2 miljoner euro. Par kan slå ihop sina fribelopp.

NHR har stängts och ersatts av IFICI

Skatteordningen Non-Habitual Resident (NHR) är stängd för nya sökande. Dess efterföljare, IFICI, ger en enhetlig skattesats på 20 % på kvalificerande arbetsinkomster i Portugal i upp till 10 år, men bara för vissa yrken, som forskning, högre utbildning, certifierade startupföretag och kvalificerade jobb inom teknik och industri.

Du får inte ha varit skattemässigt bosatt här under de fem föregående åren, och till skillnad från NHR är utländska pensioner fullt skattepliktiga. Du blir i regel skattemässigt bosatt, och beskattas för hela din globala inkomst, om du tillbringar mer än 183 dagar här under en period på 12 månader eller har en bostad här som ditt stadigvarande hem. En flytt kan också utlösa skatt i hemlandet, så sök råd i båda länderna.

Andra skatter och lättnader som är bra att känna till

  • Hyresintäkter: Icke-residenter betalar enhetligt 25 % på nettohyresintäkter i Portugal, med lägre satser för långa avtal och 10 % för kvalificerande avtal med måttlig hyra. Dubbelbeskattningsavtal, bland annat det med Storbritannien, gör att du inte betalar skatt två gånger.
  • Kapitalvinster: Beskattas i Portugal, med ett belopp som beror på var du är bosatt, hur länge du har ägt bostaden och om du återinvesterar.
  • Arv och gåvor: Ingen arvsskatt i egentlig mening, men en stämpelskatt på 10 % tas ut. Makar, barn och föräldrar är undantagna och betalar bara 0,8 % i stämpelskatt på fastigheter, och ett portugisiskt testamente för tillgångar i Portugal är värt att överväga.

Kostnader utöver skatten: att sköta bostaden

Portugal är inget dyrt land att äga bostad i, men räkna med de löpande kostnaderna utöver de årliga skatterna. Fråga andra ägare i samma bostadsområde och granska samfällighetens räkenskaper innan du köper.

  • Samfällighetsavgifter: Högre i anläggningar med pool, reception och trädgårdar, låga i enkla flerbostadshus.
  • El och vatten: Luftkonditionering och en egen pool kan höja räkningarna kraftigt, och många ägare installerar solpaneler.
  • Försäkring: En försäkring för byggnad och lösöre rekommenderas starkt och krävs om du har bolån. Om du hyr ut bör den täcka gäster och skadeståndsansvar mot tredje part.
  • Skatteombud: Ägare från länder utanför EU, även Storbritannien, behöver ett skatteombud eller skattemyndighetens elektroniska meddelanden.
  • Nyckelservice: De flesta ägare som inte bor i Portugal betalar ett lokalt företag för att sköta pool, trädgård, städning och tillsyn medan bostaden står tom.

Anlita en oberoende advokat, en kvalificerad skatterådgivare och, om du flyttar dit, en finansiell rådgivare med erfarenhet av gränsöverskridande frågor. Pensioner, ISA-sparande och truster kan behandlas helt annorlunda i Portugal.