Köpa bostad i Thailand: det här behöver du veta först

Thailand lockar köpare från hela världen med sina städer, öar, sin mat och sina låga levnadskostnader, oavsett om de vill ha ett fritidshus, en plats att gå i pension på eller en condolägenhet att hyra ut. Marknaden för condolägenheter är en av de mest öppna i Asien, och en utlänning kan äga en lägenhet fullt ut, i eget namn.

Reglerna för mark hör däremot till de strängaste i regionen. En utlänning kan inte äga mark, villor köps oftast med arrende, och bara de första 30 åren av ett arrende är en registrerad rättighet. Den struktur du väljer avgör vad du verkligen äger, så bestäm den först. Därefter är själva köpet okomplicerat.

Vad som ändrades 2025–26

Flera regler ändrades under 2025 och 2026, och några reformer som länge diskuterats blev inte av. I november 2026 är det här de viktigaste för utländska köpare:

  • Kortare visumfria vistelser: Från den 15 september 2026 får visumfria besökare från 59 länder och territorier, bland dem Storbritannien och EU-länderna, 30 dagar i stället för 60, och alla som reser in måste fylla i Thailand Digital Arrival Card på nätet.
  • Sänkta avgifter bara för thailändare: Från den 1 juli 2026 till den 30 juni 2027 sänks avgifterna för överlåtelse och inteckning till 0,01 % för bostäder upp till 7 miljoner THB när köparen är en thailändsk privatperson. Utländska köpare betalar fortfarande överlåtelseavgiften på 2 %.
  • Striktare ansökningar om DTV: Sedan den 31 augusti 2026 måste femårsvisumet Destination Thailand Visa sökas i det land där du är medborgare eller bosatt, med ett utdrag ur belastningsregistret.
  • Förlängda arrenden är inga rättigheter: I mars 2025 slog Högsta domstolen fast att förlängningar utöver 30 år som avtalats i förväg inte är sakrätter, så ett arrende på ”30+30+30” ger dig en enda registrerad period.
  • Ingen kvot på 75 %, inga arrenden på 99 år: Båda har diskuterats sedan 2024 men aldrig införts. Kvoten på 49 % och arrendet på 30 år gäller fortfarande.
  • Thailand Privilege blir dyrare: Medlemsvisumet kostar nu från 900 000 THB för fem år till 5 miljoner THB för 20 år, och en billigare Bronze-nivå erbjuds under en begränsad tid.
  • Färre besökare 2025: Omkring 33 miljoner utländska ankomster, omkring 7 % färre än 2024, efter gränsspänningar med Kambodja och översvämningar i söder. Tänk på det om du planerar att hyra ut.

Därför lockar Thailand köpare från utlandet

Ett avslappnat liv

För många köpare är det själva livet som lockar: livliga städer, lugna öar, maten och templen. Bangkok har en huvudstads energi, Phuket och kusten har stränder och villor, och Chiang Mai, norra Thailands kulturella huvudstad, har ett lugnare tempo för långa vistelser.

Efterfrågan på hyresbostäder och investeringspotential

Utlandsboende, yrkesverksamma, studenter och pensionärer håller uppe efterfrågan på hyresbostäder i Bangkok, Chiang Mai, Pattaya och Phuket. Bruttoavkastningen låg i genomsnitt på omkring 5–6 % i början av 2026, med en nettoavkastning som oftast är 1,5–2 procentenheter lägre, och semesteruthyrning är hårt reglerad.

Måttliga levnadskostnader

Levnadskostnaderna är en stor del av dragningskraften, och det kostar inte mycket att hålla ett hem. De största räkningarna är condobyggnadens gemensamma avgifter och elen, som luftkonditioneringen driver upp.

Ett hem för semestrarna

Många köpare vill helt enkelt ha någonstans varmt att tillbringa den nordiska vintern, från en condolägenhet med havsutsikt i Pattaya till en villa på Phukets västkust. En bostad ger dig dock ingen rätt att stanna: för en vistelse på mer än 30 dagar krävs visum.

Vad en utlänning lagligt får äga i Thailand

Mark i Thailand är förbehållen thailändska medborgare och bolag med thailändsk majoritet. En utlänning har två vanliga vägar, en condolägenhet med full äganderätt eller ett arrende, och de fungerar mycket olika, så välj väg innan du börjar välja ut bostäder.

Marken stannar i thailändska händer

En utlänning kan inte äga mark, varken en tomt att bygga på eller marken under ett hus. Det du kan göra är att arrendera marken och äga ett hus som står på den.

Condolägenheter: fullt ägande inom kvoten

En condolägenhet är den enda bostad som en utlänning kan äga fullt ut, i eget namn, med en andel i byggnadens gemensamma egendom, och därför är nästan alla utländska köp condolägenheter. Två regler gäller:

  • Utlänningskvoten på 49 %: Utlänningar får äga högst 49 % av en byggnads bostadsyta. I populära byggnader tar kvoten slut, och de återstående lägenheterna kan då bara arrenderas, så be förvaltningen (juristic person) om ett intyg på att det finns kvot kvar innan du betalar någon handpenning.
  • Pengar från utlandet: Köpeskillingen måste komma från utlandet i utländsk valuta, med bankens intyg Foreign Exchange Transaction (FET), annars kan lägenheten inte registreras i ditt namn.

Långa arrenden

För en villa eller ett hus är den vanliga vägen ett arrende: en registrerad rätt att använda marken under en bestämd tid på upp till 30 år, medan du äger huset på den. Ingen valutaregel gäller.

Ett arrende på ”90 år” betyder oftast 30 år plus två utlovade förlängningar, och sedan Högsta domstolens dom 2025 är bara de första 30 åren en registrerad sakrätt. Förlängningarna är ett avtalslöfte, så värdera affären utifrån 30 år.

Ett thailändskt bolag

Ett thailändskt bolag kan äga mark om det verkligen har thailändsk majoritet, med thailändska delägare som är riktiga investerare. Det innebär bolagsrätt, årsbokslut och skattedeklarationer, och passar för en verklig thailändsk verksamhet, inte för en bostad.

Använd aldrig en bulvan. Att använda thailändska ”delägare” som innehar aktier för din räkning, så att du kan äga mark, är olagligt enligt Land Code och Foreign Business Act. Myndigheterna utreder sådana upplägg, och du kan förlora marken och drabbas av sanktioner. Om en säljare föreslår ett sådant upplägg, gå därifrån.

De vanligaste bostadstyperna i Thailand

Nästan alla utländska köp är condolägenheter, men marknaden har mer att erbjuda. Typen avgör om du äger bostaden fullt ut eller innehar den med arrende.

Condolägenheter

Från höghus nära Bangkoks BTS- och MRT-stationer till byggnader med havsutsikt i Pattaya och på Phuket är condolägenheter de enda bostäder som en utlänning kan äga med full äganderätt. Läs också byggnadens regler: de flesta förbjuder vistelser på kortare tid än 30 dagar.

Villor

Privata villor med pool är typiska för Phukets västkust och Koh Samui, med hus i sluttningarna och varumärkta bostäder kring Kamala och Surin. En villa står på mark, så en utlänning köper den oftast med arrende.

Hus

Ett hus fungerar på samma sätt: marken förblir i thailändsk ägo och arrenderas ut till dig, medan byggnaden kan vara din. Lugnare områden som Rawai och Nai Harn passar köpare som tänker bo i bostaden.

Tomter

Du kan inte köpa en tomt i eget namn. Om du vill bygga, arrendera marken och äg huset du bygger på den, efter att din advokat har kontrollerat lagfartsbeviset (chanote) på lantmäterikontoret (Land Office).

Lägenheter

En lägenhet till salu är oftast en condolägenhet, och det är dess juridiska status som avgör. Din advokat kontrollerar registreringen som condominium, och när en byggnads utlänningskvot är fylld kan dess övriga lägenheter bara arrenderas.

Radhus och shophouses

Ett radhus, eller ett shophouse som de i Phuket Old Town, står på en egen tomt, så samma regler som för ett hus gäller: du kan arrendera marken och äga byggnaden, men inte köpa tomten.

Köp på ritning och enheter i semesteranläggningar

Många condolägenheter säljs på ritning. Knyt varje betalning till en etapp i bygget och fråga hur inbetalningarna skyddas. Enheter som förvaltas av hotell säljs ofta med en ”garanterad hyresavkastning”: fråga vem som betalar den, ur vilka intäkter och vad som händer när den upphör.

Steg för steg: så köper en utlänning i Thailand

Ett köp av en condolägenhet kan gå snabbt, men pappersarbetet måste vara rätt, framför allt utlänningskvoten och beviset på att dina pengar kom från utlandet.

1. Bestäm budget och struktur

Bestäm vad du ska köpa och hur du ska inneha det innan du fastställer en budget. Köpkostnaderna är låga för köparen, omkring 2 % med advokat i vårt räkneexempel, och de flesta köpare betalar med egna medel.

2. Undersök marknaden

Varje marknad har sina egna köpare, sin prisnivå och sitt mönster för uthyrning. Jämför områdena, åk dit om du kan och kontrollera varje byggnads regler innan du väljer.

3. Anlita en oberoende advokat

Välj en thailändsk advokat som är oberoende av säljaren, byggherren och mäklaren, och kom överens skriftligt om arvodet och kontrollerna. Om du inte kan vara på plats, skriv under en fullmakt.

4. Reservera lägenheten

En reservationsavgift, ofta 50 000–200 000 THB, tar lägenheten från marknaden. Kontrollera utlänningskvoten först, och se till att avgiften betalas tillbaka om kontrollerna visar problem.

5. Kontroll av lagfart och juridisk granskning

Din advokat kontrollerar lagfartsbeviset (chanote) på lantmäterikontoret, och dessutom:

  • Byggherrens licenser och bygglov
  • Registreringen som condominium
  • Eventuella obetalda avgifter
  • Intyget om utlänningskvoten

6. Skriv under köpeavtalet

Det fastställer priset, betalningsplanen, tillträdesdagen, vem som betalar vilka avgifter och vitena. Vid köp på ritning, knyt varje betalning till en etapp i bygget.

7. Skicka pengarna från utlandet

För en condolägenhet med full äganderätt, för över hela köpeskillingen i utländsk valuta, ange köp av en condolägenhet som syfte och skaffa bankens FET-intyg.

8. Överlåtelse på lantmäterikontoret

Avgifter och skatter betalas på överlåtelsedagen, och bostaden registreras i ditt namn. Spara lagfartsbeviset, FET-intyget, kvitton och avtal tillsammans: du behöver dem för att sälja och för att föra hem pengarna.

Kostnader och skatter vid bostadsköp i Thailand

Köpkostnaderna är låga för köparen, eftersom de flesta skatter vid en försäljning faller på säljaren. Vem som betalar vad går dock att förhandla om, så kontrollera avtalet.

Överlåtelseavgiften

Lantmäterikontoret tar ut 2 % på sitt taxerade värde, inte på priset, och köpare och säljare delar ofta på den 50/50. Sänkningen till 0,01 % under 2026–27 gäller bara thailändska köpare.

Skatter vid försäljningen

Övriga skatter vid överlåtelsen betalas normalt av säljaren:

  • Särskild affärsskatt (specific business tax), 3,3 %: Om säljaren har ägt bostaden kortare tid än fem år, i stället för stämpelskatt.
  • Stämpelskatt, 0,5 %: När den särskilda affärsskatten inte tas ut.
  • Källskatt: Inkomstskatt på försäljningen, 1 % för en säljare som är ett bolag och en glidande skala för privatpersoner.

För kontrollerna av lagfart, kvot och tillstånd, granskningen av avtalet och överlåtelsen bör du räkna med omkring 30 000–100 000 THB eller mer. Kom överens om arvodet skriftligt.

Övriga kostnader för att köpa och äga

  • Underhållsfond (sinking fund): En engångsinbetalning till en ny condobyggnads reservfond, oftast av den första köparen, fastställd per m² av projektet.
  • Gemensamma avgifter: Varje månad, per m², för bevakning, städning, pooler och gym. Be om byggnadens räkenskaper och uppgifter om obetalda avgifter.
  • Mark- och byggnadsskatt: Varje år, på det taxerade värdet: 0,02 % för ett fritidshus upp till 50 miljoner THB, stigande till 0,1 %. En permanentbostad vars ägare är skriven i husregistret är till stor del undantagen.
  • El, vatten och försäkring: El, vatten och internet, plus försäkring för lösöre och ansvarsförsäkring, särskilt om du hyr ut.
  • Inkomstskatt på hyra: Skattepliktig även för icke bosatta, med 0–35 % efter avdrag. En hyresgäst som är ett bolag drar av skatt på varje betalning.

Vad det blir sammanlagt

För en befintlig condolägenhet på 5 miljoner THB, som säljaren har ägt kortare tid än fem år och som är taxerad till priset, betalar köparen 50 000 THB som sin halva av överlåtelseavgiften och omkring 50 000 THB till en advokat: omkring 2 % sammanlagt. Säljaren betalar den andra halvan av avgiften, 165 000 THB i särskild affärsskatt och källskatten. Inträdeskostnaderna är måttliga, så den långsiktiga kalkylen beror på de löpande kostnaderna och skatten på eventuella hyresintäkter.

Finansieringsalternativ för utländska köpare

De flesta utländska köpare i Thailand betalar kontant. Det här är de realistiska sätten att finansiera ett köp:

Bolån från thailändska banker

Thailändska banker lånar sällan ut till utlänningar utan långvarigt uppehållstillstånd och lokal inkomst, så ett thailändskt bolån är sällan ett alternativ.

Låna i hemlandet

Vissa köpare lånar med en bostad som de äger hemma som säkerhet och skickar pengarna till Thailand i utländsk valuta.

Byggherrens betalningsplaner

Byggherrar som säljer på ritning tar ofta betalt i etapper. Knyt varje delbetalning till en etapp i bygget och fråga hur dina inbetalningar skyddas.

Betala med egna medel

Att betala med sparade pengar är det vanligaste. En condolägenhet med full äganderätt kan bara registreras om köpeskillingen kom in som utländsk valuta, så:

  • Skicka utländsk valuta, inte baht, med angivelsen ”purchase of condominium unit”.
  • Skicka pengarna i ditt eget namn, till ditt eget thailändska konto eller till byggherrens.
  • Be om FET-intyget. För mindre belopp kan du behöva begära det särskilt.
  • Spara varje FET-intyg: du behöver det för att föra hem pengarna från en försäljning.

På en sexsiffrig summa kan en liten rörelse i växelkursen kosta mer än advokatarvodet. Använd en reglerad valutaförmedlare i stället för bankens påslag, och överväg ett terminskontrakt som låser kursen.

De bästa platserna att köpa bostad i Thailand

De flesta utländska köpare väljer mellan Bangkok, Phuket, Pattaya och Chiang Mai, som var och en har sina egna köpare, sin prisnivå och sitt mönster för uthyrning.

Bangkok

Huvudstaden är den största marknaden för condolägenheter, med tusentals lägenheter längs BTS Skytrain och MRT och många hyresgäster bland utlandsboende, yrkesverksamma och studenter:

  • Thonglor och Ekkamai: Det mest trendiga området, med internationella skolor, höga hyror, få tomma lägenheter och höga värden vid försäljning.
  • Phrom Phong och Asok: Kring köpcentrumen EmQuartier och Emporium, populärt bland chefer och familjer.
  • Sathorn, Silom och floden: Finans- och ambassadkvarteren, med lyxiga höghus vid floden och hyresgäster från företag.
  • Rama 9: Ett nyare affärsdistrikt med lägre ingångspriser och unga yrkesverksamma som hyresgäster.

Pattaya

En badort två timmar från Bangkok, populär bland pensionärer och för långa vistelser:

  • Jomtien och Na Jomtien: En lång strand och en lugn, avslappnad stämning med många bofasta.
  • Pratumnak och Wongamat: Udden och den lugnare norra stranden, med condolägenheter med havsutsikt i det övre prissegmentet.
  • Centrala Pattaya: Livligt och präglat av turismen, med mest studiolägenheter och lägenheter med ett sovrum. Kontrollera reglerna innan du planerar korttidsuthyrning.

Pattaya ligger i utvecklingszonen Eastern Economic Corridor, nära flygplatsen U-Tapao. Fråga vilken infrastruktur som är byggd, finansierad eller bara planerad.

Phuket

Thailands största ö är landets mest internationella marknad, med flyg från Europa, Mellanöstern och Asien, internationella skolor och sjukhus och en lång säsong:

  • Bang Tao och Laguna: Ett etablerat semesterområde på västkusten med golf och internationella skolor.
  • Kamala och Surin: Villor med havsutsikt i sluttningarna och varumärkta bostäder.
  • Rawai och Nai Harn: Den avslappnade södra delen, med en stabil efterfrågan på långtidsboende från utlandsboende och distansarbetare.
  • Patong: Det livligaste turistcentrumet, med hög beläggning under säsongen och hårdast konkurrens.

Chiang Mai

Norra Thailands kulturella huvudstad förenar låga priser med hyresgäster som stannar länge:

  • Nimman: Kaféer, coworking och universitet, passar för hyresgäster på kort och medellång sikt.
  • Gamla stan och Chang Khlan: Små condolägenheter och mindre boutiquehus nära vallgraven, Night Bazaar och floden.
  • Santitham: Mer lokalt, lätt att ta sig runt till fots och prisvärt, med yngre utlandsboende.

Hua Hin och Koh Samui

Hua Hin, en kunglig semesterort tre timmar från Bangkok, och Koh Samui, med villor vid Thailandviken, är mindre andrahandsmarknader, så ta lokala råd om efterfrågan och tillgänglighet.

Att bo i Thailand: visum och skattemässig hemvist

Att äga en condolägenhet ger dig inte rätt att bo i Thailand. Vilket visum du kan få beror på din ålder, inkomst, ditt sparande eller vilket slags arbete du har.

De viktigaste visumvägarna

I november 2026 var de viktigaste alternativen:

  • Visumfria besök: 30 dagar vid ankomst för besökare från Storbritannien, EU och många andra länder, som oftast kan förlängas en gång.
  • Destination Thailand Visa (DTV): Fem år, flera inresor, upp till 180 dagar per vistelse, för distansarbetare och personer som går kurser, till exempel i muay thai. 500 000 THB i sparade pengar, en avgift på 10 000 THB och inget arbete för thailändska kunder.
  • Pensionärsvisum: Från 50 års ålder, med 800 000 THB på en thailändsk bank, en inkomst på 65 000 THB i månaden eller en kombination. Ett år i taget. Varianten O-A kräver även sjukförsäkring.
  • Long-Term Resident (LTR): Tio år, för förmögna pensionärer (80 000 US-dollar om året), förmögna världsmedborgare (tillgångar på 1 miljon US-dollar och 500 000 US-dollar investerade i Thailand) och distansarbetare med hög inkomst.
  • Thailand Privilege: Ett betalt medlemskap: Gold 900 000 THB (fem år), Platinum 1,5 miljoner THB (tio), Diamond 2,5 miljoner THB (15), Reserve 5 miljoner THB (20, efter inbjudan), där varje inresa ger upp till ett år.
  • Äktenskap och arbete: Separata visum av typen non-immigrant. För arbete krävs arbetstillstånd.

Gränsbeloppen ändras ofta. Kontrollera den officiella e-visumportalen innan du ansöker.

180-dagarsregeln

Om du tillbringar 180 dagar eller mer i Thailand under ett kalenderår blir du skattemässigt bosatt, och sedan 2024 kan bosatta beskattas för utländsk inkomst som de för in i landet, om inte ett skatteavtal säger något annat. Ta råd om gränsöverskridande skattefrågor innan du flyttar.

Vanliga misstag att undvika

De flesta dyra misstag görs före överlåtelsedagen. De här tio är de vanligaste:

  • Att använda en bulvan: Det är olagligt, och du kan förlora marken.
  • Att betala innan kvoten är kontrollerad: Skaffa intyget om kvoten först.
  • Att skicka baht: Utan FET-intyg kan det bli omöjligt att registrera lägenheten.
  • Att lita på ett arrende på ”90 år”: Bara 30 år är en registrerad rättighet.
  • Att planera semesteruthyrning i en condolägenhet: Kortare tid än 30 dagar strider oftast mot Hotel Act och byggnadens regler.
  • Att tro på ”garanterad avkastning”: Räkna med realistiska nettointäkter.
  • Att anlita säljarens advokat: Anlita en egen.
  • Att bortse från det taxerade värdet: Avgifter och skatter beräknas på det.
  • Att tappa bort papperen: Med FET-intyget och skattekvittona kan du föra hem pengarna från en försäljning.
  • Att glömma skattemässig hemvist: Efter 180 dagar kan inkomst som du för in i landet bli skattepliktig.

Råd för ett lyckat köp

Arbeta med oberoende lokala experter

Välj en advokat som har behörighet i Thailand, är oberoende av säljaren och mäklaren, talar ditt språk flytande och är van vid utländska köpare. Varje annons på MiMove anger vilken mäklarfirma som står bakom den, och varje mäklarfirma har en egen sida med alla sina annonser.

Bedöm marknaden utifrån verkliga siffror

Använd marknadsdata för att jämföra områden, inte för att värdera en bostad. Bygg varje uthyrningsplan på egna, försiktiga siffror efter avgifter, skatt och underhåll.

Känn till reglerna för uthyrning

Långtidsuthyrning är enkel och laglig. Det är uthyrning på kortare tid än 30 dagar som får de flesta utländska ägare i trubbel:

  • Korta vistelser räknas som hotell: Enligt Hotel Act kräver de hotelltillstånd. Det mindre tillståndet för boende som inte är hotell gäller bara thailändska medborgare.
  • Condobyggnader förbjuder dem oftast: De flesta condominiumregler förbjuder dem om inte byggnaden har hotelltillstånd, och förvaltningen kan bötfälla ägare.
  • Påföljderna: Böter på upp till 20 000 THB plus 10 000 THB per dag, eller upp till ett års fängelse.
  • Anmäl gästerna: Utländska gäster måste anmälas till immigrationsmyndigheten (TM30) inom 24 timmar.
  • Uthyrning per månad och år: Tillåten i de flesta condobyggnader. Använd ett skriftligt avtal på thailändska och engelska och en deposition på en till två månadshyror.

Ordna förvaltningen

En uthyrningsförmedlare tar oftast 10–20 % av hyran för att sköta hyresgäster, underhåll och redovisning. Kom överens om arvodet skriftligt.

Tänk långsiktigt

En condolägenhet med full äganderätt kan säljas och pengarna föras hem med FET-intyget och skattekvittona. Värdera ett arrende utifrån dess 30 registrerade år och planera tidigt för när det löper ut. Thailands regler ändras ofta, så kontrollera din situation med en oberoende thailändsk advokat och en skatterådgivare innan du binder dig.