Skattebetalning för att hyra ut ditt spanska hem

I veckans blogginlägg välkomnar vi vår gästskribent Gustavo Calero Monereo från advokatbyrån C&D advokater -arbetar huvudsakligen i Andalusien - som förklarar ingående hur man går tillväga för att betala skatt för att hyra ut sin spanska bostad.

Antalet utlänningar som är intresserade av köpa en fastighet i Spanien som en investering eller för att njuta av sina semesterperioder ökar ständigt.

Under de senaste åren har hyresmarknaden, i synnerhet turistuthyrning, har vuxit enormt i Andalusien. Speciellt städer på Costa del Sol och Costa Tropical, Såsom Malaga, nerja, Almunecar, marbella och Benalmadena är mycket populära.

Fler än ett fåtal husköpare i Spanien lockas av investeringsmöjligheter genom resultat genom att hyra ut sin fastighet. Som förväntat måste inkomster som erhålls från uthyrning av sådana fastigheter – antingen genom ett permanent kontrakt eller genom semesteruthyrning – deklareras i Spanien av båda skattemässigt invånarna (årligen IRPF skatt) och icke-skattemässigt bosatta (kvartalsvis IRNR skatt).

Vilka skatter betalas för närvarande av icke-spanska invånare?

Sedan 2016 måste medborgare bosatta i Europeiska unionen, Island eller Norge betala 19 % av vinsten från hyror. Medborgare utanför EU måste betala 24% av de intäkter som de får från att hyra ut sina fastigheter.

Detta är naturligtvis en viktig fråga för brittiska husägare efter Brexit, för när Storbritannien lämnar EU, under det nuvarande beslutet och utan någon överenskommelse, skulle de betraktas som icke-EU-medborgare och skulle därför betala mer skatt.

Kan utländska medborgare dra av kostnader?

Medborgare som inte är bosatta i Spanien men som är bosatta i något land i Europeiska unionen, Island eller Norge kan dra av samma kostnader som medborgare bosatta i Spanien för korttidsuthyrning.

Det enda undantaget skulle vara för fastigheter som hyrs ut som hyresgästens permanenta bostäder, eftersom invånare i Spanien kan dra av 60 % av vad hyresgästen betalar medan icke bosatta kan inte tillämpa detta avdrag. Officiella kostnader kan endast dras av proportionellt beroende på det totala antalet dagar som fastigheten var uthyrd.

Om du till exempel hyr ut 90 dagar om året kan du bara dra av 25 % av de årliga kostnaderna. Medborgare som inte är bosatta i Europeiska unionen, Island eller Norge kan inte tillämpa någon typ av skatteavdrag, och därför skulle de betala IRNR-skatt på bruttovinsten från uthyrningen av fastigheten.

Vilka kostnader kan dras av?

Medborgare bosatta i Europeiska unionen, Island eller Norge kan till exempel betala fastighetsskatt, avfallshantering eller avgifter till bostadsrättsföreningen. De kan också dra av annat kostnader, under förutsättning att de kan visa att de är ekonomiskt kopplade till uthyrningsverksamheten, såsom ränta på lån, reparations- och underhållskostnader, el, försäkringar, vatten- eller gasutgifter m.m.

När måste du deklarera denna IRNR-skatt?

Betalning för inkomst som erhållits av medborgare som inte är bosatta i Spanien från uthyrning av sina hem utspelar sig kvartalsvis genom att skicka in formulär 210. Om du äger mer än en fastighet, en blankett måste lämnas in för varje.

Denna blankett måste lämnas in inom de första 20 dagarna i april, juli, oktober och januari. Det är nödvändigt att lämna in fyra blanketter per år, där hyresintäkterna för årets 12 månader deklareras.

Husägare som hyr ut sina fastigheter som semesterbostäder kan lämna in, i samma formulär 210, alla inkomster som erhållits från hyra för de tre månader som anges, även om de kommer från olika hyresgäster.

Vad kan hända om jag misslyckas med att deklarera hyresinkomst?

Om den spanska finansmyndigheten upptäcker att du hyr ut din bostad utan att deklarera något, kommer de att inleda ett förfarande för att skicka ett förlikningsförslag till dig, vilket kommer att medföra dröjsmålsränta på grund av att du deklarerar din inkomst efter förfallodagen. Likaså kommer finansmyndigheten att inleda en straffavgift ett förfarande där du kan få betala böter på 50 % till 100 % av det du inte deklarerade.

För närvarande, tack vare internet och digitala bostadsuthyrningsplattformar, som Airbnb, HomeAway, SpainHoliday och Tripadvisor, har finansministeriet genomfört flera inspektionskampanjer under de senaste åren, vilket kräver att tusentals husägare ska reglera sin hyressituation.

Vad sägs om RTA-uthyrningslicensen och Guardia Civil?

För att kunna publicera din fastighet på onlineuthyrningsplattformar behöver du ha en RTA uthyrningslicens från Registro de Turismo de Andalucia, både för urbana och rustika fastigheter. Om du inte har denna licens ännu, vi på C&D advokater skulle kunna ansöka om det för din räkning och informera dig om alla officiella krav som säkerställer en säker och kvalitativ bostad till hyresgästen, som du kan få en besiktning för.

Även stadsfastigheter behöver sina Firsts Occupation License och om du inte redan har detta rekommenderar vi att du anlitar en arkitekt för att ansöka om det på ditt rådhus. Standardlicenser för rustika fastigheter (alojamiento turistico) har en gräns på 90 dagar om året och du får inte erbjuda extra tjänster som frukost.

Det sista du behöver veta om du hyr ut din fastighet till turister är att du är skyldig att rapportera all ankomst inom 24 timmar till Guardia Civil (Polisen) via sin onlineplattform.

Vad behöver jag ordna?

Vi rekommenderar att, om du hyr din bostad i Spanien, skicka in blankett 210 så att du kan betala statskassan för vinsten från att hyra bostaden.