Comprar propiedad en Bali: lo que debes saber primero

Bali atrae a compradores de muchos países que buscan una casa de vacaciones, un lugar donde vivir o jubilarse, o una propiedad para alquilar. Comprar en Bali no es como comprar en tu país. Los extranjeros no pueden tener suelo en plena propiedad, y en 2026 la isla endureció sus normas sobre los acuerdos con testaferros, las licencias y la zonificación, así que la estructura legal y las comprobaciones importan más que las vistas.

Qué cambió en 2025–26

Varias normas cambiaron en 2025 y 2026. En noviembre de 2026, estas son las que más importan a los compradores extranjeros:

  • Prohibidos los acuerdos con testaferros: La ley indonesia ya declara nulo cualquier acuerdo que ponga la plena propiedad a nombre de un ciudadano local en beneficio de un extranjero. Desde el 24 de febrero de 2026, el Reglamento Regional 4/2026 de Bali prohíbe además de forma expresa la propiedad a través de testaferros y sanciona a quien intermedie en estos acuerdos.
  • Retirada de los alquileres sin licencia: Desde el 1 de agosto de 2026, a petición del Ministerio de Turismo, las plataformas de reservas empezaron a retirar las villas que no tienen una licencia de actividad válida.
  • Límites a las tierras de cultivo y a los hoteles: Tras las inundaciones de septiembre de 2025, la provincia indicó a las regencias que dejaran de recalificar arrozales productivos, y seis regencias, aunque no Badung, Gianyar ni Denpasar, acordaron no fomentar nuevos hoteles.
  • IVA subvencionado en la vivienda nueva: En las entregas de 2026, el Gobierno paga el IVA de los primeros IDR 2.000 millones de una vivienda nueva lista para entrar a vivir con un precio de hasta IDR 5.000 millones.
  • Valores fiscales más altos: Badung revisó los valores del suelo en 2025, y Denpasar subió los valores oficiales hasta un 300 % para 2026 antes de rebajar los recibos de las viviendas.
  • Visados de jubilación desde los 55 años: La edad mínima bajó de 60 a 55 años, y los jubilados necesitan unos ingresos de 3.000 dólares al mes.
  • Tasa turística y llegadas récord: Los visitantes extranjeros pagan una tasa única de IDR 150.000 por viaje, salvo los titulares de KITAS y KITAP, y las llegadas alcanzaron la cifra récord de 6.948.754 en 2025, un 9,7 % más que en 2024.

Por qué Bali atrae a compradores extranjeros

Una cultura que forma parte de la vida diaria

La cultura es una parte importante del atractivo de Bali. Los templos, las ceremonias y los pueblos de artesanos forman parte de la vida cotidiana, y Ubud está considerado el corazón cultural de la isla. Tener una casa te permite vivir junto a esa tradición en lugar de visitarla una semana.

Costa, acantilados y arrozales en terrazas: las principales zonas

Las playas de surf y los acantilados de piedra caliza bordean la costa suroeste y la península de Bukit, mientras que los arrozales en terrazas rodean Ubud, en las tierras altas. La mayoría de los compradores extranjeros se centran en la costa y en Ubud:

  • Canggu, Berawa y Pererenan: Surf, cafeterías y coworking, y el mercado de villas más activo de la isla. Muchas parcelas eran arrozales, así que comprueba la zonificación.
  • Seminyak, Kerobokan y Umalas: La zona exclusiva ya consolidada, con los precios del suelo más altos de la costa oeste, y calles más arboladas y familiares hacia el interior.
  • Uluwatu y la península de Bukit: Acantilados, olas para surfear y vistas al océano, con un crecimiento rápido que aún desborda el suministro de agua y las carreteras.
  • Jimbaran y Nusa Dua: Bahías tranquilas cerca del aeropuerto; Nusa Dua es un enclave planificado de grandes complejos hoteleros.
  • Sanur: Una playa larga protegida por un arrecife y una comunidad de expatriados consolidada, ideal para familias, jubilados y estancias largas.
  • Ubud y las tierras altas: Un entorno más verde y fresco, con precios de las villas en general por debajo de los de la costa, una demanda de alquiler de larga estancia más estable y la playa a una hora aproximadamente.
  • Tabanan y el este: Estas regencias han acordado no fomentar nuevos hoteles, así que comprueba qué se puede construir antes de comprar un terreno.

Un interés internacional creciente

Los compradores de Bali van desde jubilados y familias hasta teletrabajadores e inversores, estos dos últimos atraídos sobre todo por Canggu. Las llegadas de extranjeros batieron un récord en 2025, con Australia como principal mercado.

La demanda de alquiler de los visitantes

Todos esos visitantes necesitan alojamiento, así que muchos compradores piensan alquilar su casa mientras están fuera. La demanda es real, pero el alquiler vacacional ahora requiere licencia y se vigila su cumplimiento.

Los principales tipos de propiedad en Bali

Las villas, la vivienda emblemática de la isla

La mayoría de los compradores extranjeros se imaginan una villa privada con piscina y jardín propios, para usarla, vivir en ella o, con la licencia adecuada, alquilarla. Alrededor de nueve de cada diez villas en venta se ofrecen en arrendamiento. Antes de comprometerte, revisa los permisos, además del tejado, la madera y el aire acondicionado, que el clima desgasta rápido.

El arrendamiento, la vía habitual

Con un arrendamiento (Hak Sewa) alquilas el terreno, y normalmente la villa, a su propietario indonesio durante un plazo fijado en el contrato, a menudo de 25–30 años, y no necesitas permiso de residencia. En los anuncios de villas, la mediana de años restantes ronda los 25, y un anuncio de «80 años» suele significar 30 + 20 + 30, de los que solo el primer plazo es seguro. Deja por escrito en el contrato cualquier prórroga, su precio y qué pasa con el edificio al final.

Comprar sobre plano

Muchas villas y apartamentos nuevos se venden antes o durante la construcción, normalmente con un plan de pagos por fases del promotor. Vincula cada pago a un hito de la obra, acuerda fechas de entrega y penalizaciones, y pregunta cómo se protegen tus pagos a cuenta si el proyecto se paraliza.

Locales comerciales

Un extranjero que quiera llevar un negocio desde un local en Bali lo hace a través de una PT PMA, una sociedad que necesita una actividad empresarial real y debe cumplir las normas de inversión y de capital. Los locales típicos son:

  • Restaurantes y cafeterías: Para visitantes y residentes, en suelo calificado para ese uso.
  • Tiendas y oficinas: Sujetas a las mismas comprobaciones de zonificación y permisos.

Villas y unidades en complejos turísticos

Algunos compradores eligen una villa o una unidad en un complejo turístico, o una participación en una, que un operador alquila mientras están fuera. Si te prometen unos ingresos, pregunta:

  • Quién los paga y de qué facturación salen
  • Qué pasa si el operador deja la actividad
  • Sobre qué arrendamiento o título está la unidad, y durante cuántos años

Desconfía de cualquier «rentabilidad garantizada». Los hoteles de marca tuvieron una ocupación media del 60–79 % en 2025, y las villas privadas suelen quedarse por debajo.

Paso a paso: cómo compra un extranjero en Bali

Lo que la ley permite tener a un extranjero

Los extranjeros no pueden tener suelo en plena propiedad en Bali: el título de plena propiedad (Hak Milik) está reservado a los ciudadanos indonesios. En su lugar, un comprador extranjero tiene tres vías legales, y la que elijas determina cuánto tiempo conservas la propiedad y qué puedes hacer con ella:

  • Arrendamiento (Hak Sewa): Un contrato de arrendamiento privado con el propietario del terreno, firmado ante notario, por un plazo acordado, a menudo de 25–30 años. Está al alcance de cualquiera y es la opción habitual para villas y casas de vacaciones.
  • Derecho de uso (Hak Pakai): Se inscribe a tu nombre y está abierto a extranjeros con documentos de inmigración indonesios, por hasta 30 + 20 + 30 años en suelo del Estado, cada tramo previa solicitud. Cubre una casa en un terreno de hasta 2.000 m² o un apartamento por persona, con un precio mínimo de IDR 5.000 millones para una casa o de IDR 2.000 millones para un apartamento, y es adecuado para una vivienda en la que vivas.
  • Tu propia empresa (PT PMA): Una sociedad indonesia de capital extranjero tiene derechos de edificación (HGB) durante 30 + 20 + 30 años. Supone costes de constitución, cuentas anuales y declaraciones de impuestos, y es la única forma de que un propietario extranjero tenga una licencia de alquiler de villas.

No recurras nunca a un testaferro. Poner un terreno a nombre de un amigo indonesio, «asegurado» con acuerdos paralelos, es nulo según el artículo 26 de la Ley Agraria Básica y está prohibido en Bali desde febrero de 2026. Si se impugna, el terreno puede pasar al Estado y podrías perder tu dinero, así que aléjate de cualquier vendedor que te lo proponga.

Adapta la estructura a tus planes

Decide la vía antes de preseleccionar propiedades, porque limita lo que puedes comprar. Algunas vías requieren un número fiscal indonesio (NPWP), y el Hak Pakai exige un visado o un permiso de estancia, así que comprueba primero qué requiere la tuya.

Tu propio abogado y notario

Tu abogado es tu contratación más importante, así que elige uno habilitado en Indonesia, independiente del vendedor y de la inmobiliaria, que hable tu idioma con fluidez y esté acostumbrado a compradores extranjeros. Elige también tú al notario (PPAT), pacta los honorarios por escrito y asegúrate de que las comprobaciones incluyan:

  • El certificado del terreno en la oficina de tierras (BPN), y quién es realmente su propietario
  • La zonificación (RDTR)
  • La licencia de obra (PBG) y el certificado de ocupación (SLF)
  • Cualquier impuesto sobre el suelo y la edificación (PBB) pendiente de pago
  • Si se puede obtener una licencia de alquiler, en caso de que pienses alquilar

Cómo elegir inmobiliaria

Una buena inmobiliaria local conoce las zonas, los promotores y el papeleo, y cada anuncio de MiMove indica qué inmobiliaria hay detrás. Pero una inmobiliaria no sustituye a tu propio abogado, y una señal de reserva debe ser reembolsable si las comprobaciones no salen bien y pagarse solo por un medio que deje justificante.

La firma y la inscripción

El contrato debe fijar el plazo del arrendamiento, cualquier prórroga y su precio, quién paga el impuesto del propietario del terreno y el PBB anual, y qué pasa al final o, si compras sobre plano, los pagos por fases, las fechas de entrega y las penalizaciones. Después, una transmisión de título se firma en escritura ante tu PPAT, una vez que el vendedor ha pagado su impuesto del 2,5 %, y los pagos dentro de Indonesia deben hacerse en rupias.

Tras firmar una transmisión de título, pagas el impuesto de adquisición (BPHTB), y el derecho se inscribe a tu nombre en la oficina de tierras. Guarda todas las escrituras, permisos, recibos y notificaciones fiscales en una misma carpeta.

La propiedad en Bali como inversión

Los ingresos por alquiler en la práctica

El alquiler vacacional requiere una licencia de actividad: un número de empresa (NIB) con el código de actividad de villas, que en el caso de un propietario extranjero se tiene a través de una PT PMA, ya que la licencia de alojamiento familiar, más sencilla, es solo para ciudadanos indonesios. El edificio también necesita su PBG y su SLF en suelo calificado para alojamiento turístico, y desde el 1 de agosto de 2026 las villas sin licencia se retiran de las plataformas.

Los hoteles de marca tuvieron una ocupación media del 60–79 % en 2025, pero los alquileres de corta duración de Canggu se quedaron en torno al 36 % en los doce meses hasta julio de 2026. Haz tus propios cálculos prudentes descontando la parte del gestor, el impuesto de alojamiento del 10 % (PBJT) y el mantenimiento. Los alquileres anuales son más sencillos: tributan a un tipo definitivo del 10 % sobre la renta bruta, y tienen mucha demanda en Canggu, Umalas y Sanur.

Cómo valorar la inversión

Mucho depende de lo que compres y de cómo lo tengas. Un arrendamiento pierde valor cada año, porque un futuro comprador solo paga por los años que quedan, así que planifica pronto tu salida o la prórroga y valora la compra por los ingresos netos, no por las rentabilidades de folleto.

Bali frente a otros mercados de la región

Las comparaciones con otros mercados del Sudeste Asiático solo sirven si comparas lo comparable. En Bali, un extranjero suele comprar un número fijo de años de arrendamiento, no suelo, así que sopesa el precio frente a los años que quedan y los ingresos que la propiedad puede generar legalmente una vez descontados los gastos.

Hacia dónde va el mercado

Nadie puede saber cómo evolucionarán los precios, pero la política apunta en una dirección: normas más estrictas sobre testaferros, licencias y zonificación, y límites a la recalificación de tierras de cultivo y a los nuevos hoteles. La falta de permisos puede bloquear una licencia, una venta o tu seguro, así que lo que protege una compra son unos papeles en regla.

Cuánto cuesta comprar propiedad en Bali en impuestos y gastos

Comprar un título inscrito, como el Hak Pakai o el HGB, le cuesta al comprador aproximadamente un 6–8 % además del precio. Un arrendamiento sale mucho más barato de comprar, porque no cambia de manos ningún título, pero pagas por un número fijo de años.

El impuesto anual sobre el suelo y la edificación

El impuesto sobre el suelo y la edificación (PBB-P2) se cobra cada año sobre la valoración oficial (NJOP), no sobre el precio. En Badung es del 0,2 % por debajo de IDR 1.000 millones y del 0,3 % por encima, tras un pequeño mínimo exento, y en un arrendamiento suele pagarlo el propietario del terreno. Las valoraciones se han disparado en Badung y Denpasar, así que pide los recibos del PBB de los tres últimos años antes de pagar una señal.

Impuestos cuando una propiedad cambia de manos

Cada impuesto de una compra recae sobre una parte distinta. Tu contrato debe indicar quién paga qué:

  • Impuesto de adquisición (BPHTB), comprador: Hasta el 5 %, al tipo de la regencia y tras un mínimo exento de IDR 80 millones, en una transmisión de título como el Hak Pakai o el HGB, no en un arrendamiento.
  • Impuesto sobre la renta (PPh), vendedor: El 2,5 %, que se paga antes de firmar la escritura. Comprueba que el precio acordado sea neto de este impuesto.
  • Impuesto del arrendamiento, propietario del terreno: Un 10 % definitivo sobre el pago de un nuevo arrendamiento.
  • IVA, obra nueva: En la práctica, alrededor del 11 %, que cobra un promotor dado de alta en el IVA.

Los honorarios del notario (PPAT) están limitados por ley a un máximo del 1 %, tu abogado añade alrededor de un 1 % y constituir una PT PMA cuesta unos 1.600–4.500 dólares. Con el mínimo de IDR 5.000 millones del Hak Pakai, el impuesto de adquisición de IDR 246 millones más el notario y el abogado suman unos IDR 346 millones, un 6,9 %, sin contar el IVA, frente a alrededor de un 2 % en un arrendamiento.

Dónde las normas favorecen al comprador

No todas las normas encarecen la factura. Dos juegan a favor del comprador:

  • IVA subvencionado en 2026: Hasta el 31 de diciembre de 2026, el Estado cubre el IVA de los primeros IDR 2.000 millones de una vivienda nueva lista para entrar a vivir con un precio de hasta IDR 5.000 millones, y un comprador extranjero con número fiscal indonesio que cumpla las normas de propiedad puede acogerse.
  • Sin impuesto de adquisición en un arrendamiento: El BPHTB solo se aplica cuando un título cambia de manos.

Vivir en Bali: visados, residencia y gastos del día a día

Tener una propiedad en Bali no te da derecho a vivir en Indonesia. Tu visado depende de tu edad, tus ingresos o tus ahorros, y un título Hak Pakai exige tener uno.

Las principales opciones de visado

Indonesia ofrece varias formas de quedarse. En noviembre de 2026, las principales opciones eran estas:

  • Visado a la llegada: Para muchas nacionalidades, IDR 500.000 por 30 días, prorrogable una vez por otros 30.
  • Visado de segunda residencia (E33): Hasta cinco años, sin patrocinador y sin trabajar en Indonesia. En un plazo de 90 días debes depositar IDR 2.000 millones en un banco público indonesio a tu nombre, o tener una propiedad que cumpla los requisitos por valor de 1 millón de dólares.
  • Visados de jubilación (E33F y E33E): A partir de los 55 años, con unos ingresos de 3.000 dólares al mes. El E33F se concede año a año con un patrocinador local; el E33E dura hasta cinco años sin patrocinador, a cambio de un depósito de 50.000 dólares en un banco público.
  • Visado de teletrabajo (E33G): Para empleados de una empresa de fuera de Indonesia que ganen al menos 60.000 dólares al año, con 2.000 dólares en el banco. Dura un año, se puede prorrogar y no permite trabajar para clientes indonesios.
  • Visados de inversor y Golden Visa: Para invertir a través de una empresa indonesia o para grandes inversiones que cumplan los requisitos, con umbrales a partir de cientos de miles de dólares estadounidenses.

Las normas y los umbrales cambian a menudo. Consulta el portal oficial de visados electrónicos antes de presentar la solicitud.

Permisos de estancia y residencia fiscal

Los titulares de un permiso de estancia de larga duración pueden pasar más adelante a un KITAP, el permiso de estancia permanente, que dura cinco años y pone fin a la renovación anual. Pasar más de 183 días en Indonesia en un periodo de 12 meses, o tener un permiso válido por más tiempo, puede convertirte en residente fiscal, con tributación por tu renta mundial, salvo que un convenio disponga otra cosa, y ninguna fuente oficial exime los ingresos extranjeros de los teletrabajadores.

El coste de la vida diaria

Los gastos del día a día dependen de dónde y cómo vivas. Mantener una casa es económico para los estándares occidentales, aunque el aire acondicionado y las bombas de la piscina disparan la factura de la luz, y el agua, internet, la seguridad y el personal de jardinería también suman.

Sanidad y servicios locales

La atención sanitaria en la isla va desde hospitales privados hasta pequeñas clínicas de barrio, y la calidad y el coste varían de unos a otros. Contrata un seguro médico que te cubra en Indonesia, y asegura también el continente y el contenido de la vivienda, con cobertura de responsabilidad civil si se alojan huéspedes.

Cómo pagar la compra: divisas y transferencias

Las hipotecas indonesias rara vez están al alcance de los compradores extranjeros, así que la mayoría paga al contado o sigue el plan de pagos por fases de un promotor. Los pagos dentro de Indonesia deben hacerse en rupias, y con una cantidad de seis cifras, una pequeña variación del tipo de cambio puede costarte más que los honorarios legales:

  • Usa un especialista en divisas regulado en lugar de un banco tradicional, y compara el coste total, comisiones incluidas, con el margen de tu banco.
  • Plantéate un contrato de cambio a plazo para fijar el tipo de cambio de la señal y de la firma.
  • Envía los pagos de una compra sobre plano por fases, siguiendo el calendario de pagos.
  • Guarda el justificante de cada transferencia para el notario y la administración tributaria.

Planifica cada transferencia antes de su fecha de vencimiento. Cambiar con prisas, o en una ventanilla del aeropuerto, rara vez te da un buen tipo de cambio.

Lo principal que debes recordar

Los extranjeros no pueden tener suelo en plena propiedad en Bali, pero un arrendamiento, el Hak Pakai o una PT PMA te permiten comprar dentro de la ley, y un testaferro nunca. Comprueba la zonificación, los permisos y cualquier licencia de alquiler, incluye en tu presupuesto los impuestos y el mantenimiento, y gestiona tu visado por separado, porque tener una propiedad no te da derecho a quedarte.