Comprar propiedad en Tailandia: lo que debes saber primero

Tailandia atrae a compradores de todo el mundo por sus ciudades, sus islas, su comida y su coste de vida, ya busquen una casa de vacaciones, un lugar donde jubilarse o un condominio para alquilar. Su mercado de condominios es uno de los más abiertos de Asia, y un extranjero puede tener una unidad en plena propiedad y a su nombre.

Las normas sobre el suelo, en cambio, están entre las más estrictas de la región. Un extranjero no puede tener suelo, las villas suelen comprarse en arrendamiento y solo los primeros 30 años de un arrendamiento son un derecho real inscrito. La estructura que elijas determina lo que de verdad tienes, así que decídela primero; después, la compra en sí es sencilla.

Qué cambió en 2025–26

Varias normas cambiaron en 2025 y 2026, y algunas reformas de las que se hablaba desde hacía tiempo no llegaron a aprobarse. En noviembre de 2026, estas son las que más importan a los compradores extranjeros:

  • Estancias sin visado más cortas: Desde el 15 de septiembre de 2026, los visitantes exentos de visado de 59 países y territorios, entre ellos el Reino Unido y los Estados de la UE, obtienen 30 días en lugar de 60, y todos los viajeros deben rellenar en línea la Thailand Digital Arrival Card.
  • Una rebaja de tasas solo para tailandeses: Del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027, las tasas de transmisión y de hipoteca bajan al 0,01 % en las viviendas de hasta THB 7 millones para los particulares tailandeses. Los compradores extranjeros siguen pagando la tasa de transmisión del 2 %.
  • Solicitudes del DTV más exigentes: Desde el 31 de agosto de 2026, el Destination Thailand Visa de cinco años debe solicitarse en tu país de nacionalidad o de residencia, con un certificado de antecedentes penales.
  • Las prórrogas de los arrendamientos no son derechos: En marzo de 2025, el Tribunal Supremo resolvió que las prórrogas pactadas de antemano más allá de 30 años no son derechos reales, así que un arrendamiento «30 + 30 + 30» te da un solo plazo inscrito.
  • Ni cuota del 75 % ni arrendamientos a 99 años: Se habla de ambas medidas desde 2024, pero nunca se aprobaron. Siguen vigentes la cuota del 49 % y el arrendamiento de 30 años.
  • Thailand Privilege, más caro: Este visado de membresía cuesta ahora desde THB 900.000 por cinco años hasta THB 5 millones por 20, con un nivel Bronze más barato durante un tiempo limitado.
  • Menos visitantes en 2025: Unos 33 millones de llegadas de extranjeros, alrededor de un 7 % menos que en 2024, tras las tensiones fronterizas con Camboya y las inundaciones del sur. Tenlo en cuenta si piensas alquilar.

Por qué los compradores extranjeros se fijan en Tailandia

Una forma de vida relajada

Para muchos compradores, el atractivo es la propia forma de vida: ciudades bulliciosas, islas tranquilas, la comida y los templos. Bangkok tiene la energía de una capital, Phuket y la costa tienen playas y villas, y Chiang Mai, la capital cultural del norte, ofrece un ritmo más pausado para estancias largas.

Demanda de alquiler y potencial de inversión

Expatriados, profesionales, estudiantes y jubilados mantienen la demanda de alquiler en Bangkok, Chiang Mai, Pattaya y Phuket. La rentabilidad bruta media rondaba el 5–6 % a principios de 2026, con una rentabilidad neta normalmente 1,5–2 puntos más baja, y el alquiler vacacional está muy regulado.

Un coste de vida moderado

El coste de la vida es una parte importante del atractivo, y mantener una vivienda sale económico. Las principales facturas son los gastos de comunidad del condominio y la luz, que el aire acondicionado dispara.

Una casa para tus vacaciones

Muchos compradores solo quieren un lugar cálido donde pasar el invierno del norte, desde un condominio con vistas al mar en Pattaya hasta una villa en la costa oeste de Phuket. Eso sí, una vivienda no te da derecho a quedarte: para una estancia de más de 30 días necesitas un visado.

Lo que la ley permite tener a un extranjero en Tailandia

En Tailandia, el suelo está reservado a los ciudadanos tailandeses y a las sociedades de mayoría tailandesa. Un extranjero tiene dos vías principales, un condominio en plena propiedad o un arrendamiento, y funcionan de forma muy distinta, así que elige la vía antes de preseleccionar propiedades.

El suelo sigue en manos tailandesas

Un extranjero no puede tener suelo, ya sea una parcela para construir o el terreno sobre el que se levanta una casa. Lo que sí puedes hacer es arrendar el terreno y ser propietario de la casa construida en él.

Condominios: plena propiedad dentro de la cuota

Un condominio es la única vivienda que un extranjero puede tener en plena propiedad y a su nombre, junto con una parte de los elementos comunes del edificio, y por eso casi todas las compras de extranjeros son condominios. Se aplican dos reglas:

  • La cuota extranjera del 49 %: Los extranjeros no pueden tener más del 49 % de la superficie de un edificio. En los edificios más demandados se agota, y las unidades que quedan solo pueden arrendarse, así que antes de pagar cualquier señal pide a la persona jurídica del condominio (la oficina de administración) una carta que confirme que queda cuota disponible.
  • Dinero del extranjero: El precio debe llegar del extranjero en moneda extranjera, con el certificado de operación de cambio de divisas (Foreign Exchange Transaction, FET) del banco, o la unidad no podrá inscribirse a tu nombre.

Arrendamientos de larga duración

Para una villa o una casa, la vía habitual es un arrendamiento: un derecho inscrito a usar el terreno durante un plazo fijo de hasta 30 años, mientras tú eres propietario de la casa. No se aplica ninguna norma sobre divisas.

Un arrendamiento «de 90 años» suele significar 30 años más dos prórrogas prometidas, y desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2025 solo los primeros 30 años son un derecho real inscrito. Las prórrogas son una promesa contractual, así que valora la operación sobre 30 años.

Una sociedad tailandesa

Una sociedad tailandesa puede tener suelo si es de mayoría tailandesa de verdad, con socios tailandeses que sean inversores reales. Supone cumplir el derecho de sociedades, presentar cuentas y declaraciones de impuestos, y encaja con un negocio real en Tailandia, no con una vivienda.

No recurras nunca a un testaferro. Usar «socios» tailandeses que tienen las acciones por ti para que puedas tener suelo es ilegal según el Código de Tierras (Land Code) y la Ley de Negocios Extranjeros (Foreign Business Act). Las autoridades investigan estas estructuras, y puedes perder el terreno y enfrentarte a sanciones. Si un vendedor te lo propone, aléjate.

Los principales tipos de propiedad en Tailandia

Casi todas las compras de extranjeros son condominios, pero el mercado ofrece más. El tipo de propiedad determina si la tienes en plena propiedad o en arrendamiento.

Condominios

Desde torres cerca de las estaciones del BTS y el MRT de Bangkok hasta edificios con vistas al mar en Pattaya y Phuket, los condominios son las únicas viviendas que un extranjero puede tener en plena propiedad. Lee también las normas del edificio: la mayoría prohíben las estancias de menos de 30 días.

Villas

Las villas privadas con piscina son la vivienda emblemática de la costa oeste de Phuket y de Koh Samui, con casas en las laderas y residencias de marca en torno a Kamala y Surin. Una villa se levanta sobre suelo, así que un extranjero suele comprarla en arrendamiento.

Casas

Una casa funciona igual: el terreno sigue en manos tailandesas y se te arrienda, mientras que el edificio puede ser tuyo. Las zonas más tranquilas, como Rawai y Nai Harn, encajan con quienes piensan vivir en la vivienda.

Parcelas

No puedes comprar una parcela a tu nombre. Para construir, arrienda el terreno y sé propietario de la casa que levantes en él, después de que tu abogado haya comprobado el título de propiedad (chanote) en la oficina de tierras.

Apartamentos

Un apartamento en venta suele ser una unidad de un condominio, y lo que cuenta es su situación legal. Tu abogado comprueba la inscripción del condominio, y cuando la cuota extranjera de un edificio está completa, las demás unidades solo pueden arrendarse.

Adosados y casas-tienda

Un adosado, o una casa-tienda (shophouse) como las del casco antiguo de Phuket, se levanta sobre su propia parcela, así que se aplican las normas de una casa: puedes arrendar el terreno y ser propietario del edificio, pero no comprar la parcela.

Sobre plano y unidades en complejos turísticos

Muchos condominios se venden sobre plano. Vincula cada pago a un hito de la obra y pregunta cómo se protegen los pagos a cuenta. Las unidades gestionadas por un hotel suelen venderse con una «rentabilidad garantizada»: pregunta quién la paga, de qué ingresos sale y qué pasa cuando termina.

Paso a paso: cómo compra un extranjero en Tailandia

La compra de un condominio puede ser rápida, pero los papeles tienen que estar en regla, sobre todo la cuota extranjera y la prueba de que tu dinero llegó del extranjero.

1. Fija tu presupuesto y tu estructura

Decide qué vas a comprar y cómo vas a tenerlo antes de fijar un presupuesto. Los gastos de compra son bajos para el comprador, alrededor de un 2 % con el abogado en nuestro ejemplo práctico, y la mayoría de los compradores pagan con fondos propios.

2. Estudia el mercado

Cada mercado tiene su propio comprador, su nivel de precios y su patrón de alquiler. Compara las zonas, visítalas si puedes y revisa las normas de cada edificio antes de elegir.

3. Contrata a un abogado independiente

Elige un abogado tailandés independiente del vendedor, del promotor y de la inmobiliaria, y pacta por escrito sus honorarios y las comprobaciones. Si no puedes estar presente, firma un poder notarial.

4. Reserva la unidad

Una señal de reserva, a menudo de THB 50.000–200.000, retira la unidad del mercado. Confirma antes la cuota extranjera y asegúrate de que la señal se devuelve si las comprobaciones no salen bien.

5. Comprobación del título y revisión legal

Tu abogado comprueba el título de propiedad (chanote) en la oficina de tierras, y además:

  • Las licencias y los permisos de obra del promotor
  • La inscripción del condominio
  • Cualquier gasto pendiente de pago
  • La carta de la cuota extranjera

6. Firma el contrato de compraventa

Fija el precio, el calendario de pagos, la fecha de entrega, quién paga cada gasto y las penalizaciones. Si compras sobre plano, vincula cada pago a un hito de la obra.

7. Envía el dinero desde el extranjero

En un condominio en plena propiedad, transfiere el precio completo en moneda extranjera, indica como concepto la compra de un condominio y consigue el certificado FET del banco.

8. La transmisión en la oficina de tierras

Las tasas y los impuestos se pagan el día de la transmisión, y la propiedad se inscribe a tu nombre. Guarda juntos el título de propiedad, el certificado FET, los recibos y los contratos: los necesitarás para vender y para repatriar el dinero.

Gastos e impuestos al comprar propiedad en Tailandia

Los gastos de compra son bajos para el comprador, porque la mayoría de los impuestos de una venta recaen en el vendedor. Aun así, quién paga qué es negociable, así que revisa el contrato.

La tasa de transmisión

La oficina de tierras cobra un 2 % sobre su propio valor de tasación, no sobre el precio, y comprador y vendedor suelen repartírsela al 50 %. La rebaja al 0,01 % de 2026–27 solo se aplica a los compradores tailandeses.

Impuestos sobre la venta

Los demás impuestos que se pagan en la transmisión suelen corresponder al vendedor:

  • Impuesto específico sobre negocios, 3,3 %: Si el vendedor ha tenido la propiedad menos de cinco años, en lugar del impuesto de timbre.
  • Impuesto de timbre, 0,5 %: Cuando no se aplica el impuesto específico sobre negocios.
  • Retención: El impuesto sobre la renta de la venta: un 1 % si el vendedor es una sociedad y una escala progresiva para los particulares.

Por las comprobaciones del título, de la cuota y de los permisos, la revisión del contrato y la transmisión, cuenta con unos THB 30.000–100.000 o más. Pacta los honorarios por escrito.

Otros gastos de compra y de mantenimiento

  • Fondo de reserva: Un pago único al fondo de reserva de un condominio nuevo, que normalmente hace el primer comprador y que cada promoción fija por m².
  • Gastos de comunidad: Mensuales, por m², para seguridad, limpieza, piscinas y gimnasios. Pide las cuentas del edificio y las deudas pendientes.
  • Impuesto sobre el suelo y la edificación: Anual, sobre el valor de tasación: un 0,02 % para una segunda vivienda de hasta THB 50 millones, que sube hasta el 0,1 %. Una vivienda habitual cuyo propietario figura en el registro de domicilio está exenta en gran parte.
  • Suministros y seguro: Luz, agua e internet, más el seguro de contenido y de responsabilidad civil, sobre todo si alquilas.
  • Impuesto sobre la renta del alquiler: Tributa incluso para los no residentes, al 0–35 % tras las deducciones. Si el inquilino es una empresa, retiene el impuesto en cada pago.

Cuánto suma todo

En un condominio de segunda mano de THB 5 millones, que el vendedor ha tenido menos de cinco años y que se tasa por el precio, el comprador paga THB 50.000 por su mitad de la tasa de transmisión y unos THB 50.000 al abogado: alrededor de un 2 % en total. El vendedor paga la otra mitad de la tasa, THB 165.000 de impuesto específico sobre negocios y la retención. Los gastos de entrada son moderados, así que las cuentas a largo plazo dependen de los gastos corrientes y de los impuestos sobre el alquiler, si lo hay.

Opciones de financiación para compradores extranjeros

La mayoría de los compradores extranjeros en Tailandia pagan al contado. Estas son las formas realistas de financiar una compra:

Hipotecas de bancos tailandeses

Los bancos tailandeses rara vez prestan a extranjeros sin residencia de larga duración e ingresos locales, así que una hipoteca tailandesa pocas veces es una opción.

Pedir un préstamo en tu país

Algunos compradores piden un préstamo con la garantía de una propiedad que tienen en su país y envían el dinero a Tailandia en moneda extranjera.

Planes de pago del promotor

Los promotores de obra sobre plano suelen cobrar por fases. Vincula cada plazo a un hito y pregunta cómo se protegen tus pagos a cuenta.

Pagar con fondos propios

Pagar con ahorros es la vía más habitual. Un condominio en plena propiedad solo puede inscribirse si el precio entró en moneda extranjera, así que:

  • Envía moneda extranjera, no bahts, con el concepto «purchase of condominium unit» (compra de una unidad de condominio).
  • Envíala a tu nombre, a tu propia cuenta tailandesa o a la del promotor.
  • Pide el certificado FET; para importes menores puede que tengas que solicitarlo expresamente.
  • Guarda todos los certificados FET: los necesitarás para repatriar el dinero de una venta.

Con una cantidad de seis cifras, una pequeña variación del tipo de cambio puede costarte más que los honorarios legales. Usa un especialista en divisas regulado en lugar de pagar el margen de tu banco, y plantéate un contrato de cambio a plazo para fijar el tipo.

Los mejores lugares para comprar propiedad en Tailandia

La mayoría de los compradores extranjeros eligen entre Bangkok, Phuket, Pattaya y Chiang Mai, cada uno con su propio comprador, su nivel de precios y su patrón de alquiler.

Bangkok

La capital es el mercado de condominios más amplio, con miles de unidades junto a las líneas del BTS Skytrain y del MRT y una gran reserva de inquilinos expatriados, profesionales y estudiantes:

  • Thonglor y Ekkamai: El barrio más de moda, con colegios internacionales, alquileres altos, poca desocupación y altos valores de reventa.
  • Phrom Phong y Asok: En torno a los centros comerciales EmQuartier y Emporium, muy apreciados por directivos y familias.
  • Sathorn, Silom y el río: El núcleo financiero y diplomático, con torres de lujo junto al río e inquilinos de empresa.
  • Rama 9: Un distrito de negocios más reciente, con precios de entrada más bajos e inquilinos profesionales jóvenes.

Pattaya

Una ciudad de playa a dos horas de Bangkok, muy apreciada por los jubilados y para estancias largas:

  • Jomtien y Na Jomtien: Una playa larga y un ambiente relajado y residencial.
  • Pratumnak y Wongamat: El promontorio y la playa del norte, más tranquila, con condominios con vistas al mar de gama más alta.
  • Pattaya centro: Bulliciosa y turística, sobre todo con estudios y apartamentos de un dormitorio; revisa las normas antes de plantearte alquileres cortos.

Pattaya está dentro de la zona de desarrollo del Corredor Económico del Este, cerca del aeropuerto de U-Tapao. Pregunta qué infraestructuras están construidas, cuáles tienen financiación y cuáles solo están previstas.

Phuket

La isla más grande de Tailandia es su mercado más internacional, con vuelos desde Europa, Oriente Próximo y Asia, colegios y hospitales internacionales y una temporada larga:

  • Bang Tao y Laguna: Una zona turística consolidada de la costa oeste, con golf y colegios internacionales.
  • Kamala y Surin: Villas en las laderas con vistas al mar y residencias de marca.
  • Rawai y Nai Harn: El sur tranquilo, con una demanda estable de larga duración entre expatriados y teletrabajadores.
  • Patong: El centro turístico más concurrido, con una ocupación alta en temporada y la mayor competencia.

Chiang Mai

La capital cultural del norte combina precios bajos con inquilinos de estancias largas:

  • Nimman: Cafeterías, coworking y universidades, ideal para inquilinos de corta y media duración.
  • Ciudad antigua y Chang Khlan: Condominios pequeños y edificios con encanto cerca del foso, el Night Bazaar y el río.
  • Santitham: Más local, fácil de recorrer a pie y asequible, con expatriados más jóvenes.

Hua Hin y Koh Samui

Hua Hin, localidad de veraneo de la casa real a tres horas de Bangkok, y Koh Samui, con villas en el golfo de Tailandia, son mercados de reventa más pequeños, así que busca asesoramiento local sobre la demanda y los accesos.

Vivir en Tailandia: visados y residencia fiscal

Tener un condominio no te da derecho a vivir en Tailandia. Tu visado depende de tu edad, tus ingresos, tus ahorros o el tipo de trabajo que hagas.

Las principales vías de visado

En noviembre de 2026, las principales opciones eran estas:

  • Visitas sin visado: 30 días a la llegada para los visitantes del Reino Unido, de la UE y de muchos otros países, normalmente prorrogables una vez.
  • Destination Thailand Visa (DTV): Cinco años, con entradas múltiples y hasta 180 días por estancia, para teletrabajadores y para quienes siguen cursos como los de muay thai. THB 500.000 en ahorros, una tasa de THB 10.000 y sin trabajar para clientes tailandeses.
  • Visado de jubilación: A partir de los 50 años, con THB 800.000 en un banco tailandés, unos ingresos de THB 65.000 al mes o una combinación de ambos. Se concede año a año; la versión O-A exige además seguro médico.
  • Long-Term Resident (LTR): Diez años, para pensionistas acomodados (80.000 dólares al año), ciudadanos globales con patrimonio (1 millón de dólares en activos y 500.000 dólares invertidos en Tailandia) y teletrabajadores con ingresos altos.
  • Thailand Privilege: Una membresía de pago: Gold, THB 900.000 (cinco años); Platinum, THB 1,5 millones (diez); Diamond, THB 2,5 millones (15); Reserve, THB 5 millones (20, solo por invitación); cada entrada da hasta un año de estancia.
  • Matrimonio y trabajo: Visados de no inmigrante específicos; para trabajar hace falta un permiso de trabajo.

Los umbrales cambian a menudo, así que consulta el portal oficial de visados electrónicos antes de presentar la solicitud.

La regla de los 180 días

Pasar 180 días o más en Tailandia en un año natural te convierte en residente fiscal, y desde 2024 los residentes pueden tributar por los ingresos extranjeros que introducen en el país, salvo que un convenio disponga otra cosa. Busca asesoramiento fiscal internacional antes de mudarte.

Errores habituales que evitar

La mayoría de los errores caros se cometen antes del día de la transmisión. Estos diez son los más frecuentes:

  • Recurrir a un testaferro: Es ilegal; puedes perder el terreno.
  • Pagar antes de comprobar la cuota: Consigue primero la carta de la cuota.
  • Enviar bahts: Sin certificado FET puede que no puedas inscribir el condominio a tu nombre.
  • Fiarse de un arrendamiento «de 90 años»: Solo 30 años son un derecho inscrito.
  • Planear alquileres vacacionales en un condominio: Por debajo de 30 días suele infringir la Ley de Hoteles (Hotel Act) y las normas del edificio.
  • Creer en las «rentabilidades garantizadas»: Calcula unos ingresos netos realistas.
  • Usar el abogado del vendedor: Contrata al tuyo.
  • Ignorar el valor de tasación: Las tasas y los impuestos se calculan sobre él.
  • Perder los papeles: El FET y los recibos de impuestos te permiten repatriar el dinero de una venta.
  • Olvidar la residencia fiscal: Con 180 días, los ingresos que introduces en el país pueden tributar.

Consejos para una buena compra

Trabaja con expertos locales independientes

Elige un abogado habilitado en Tailandia, independiente del vendedor y de la inmobiliaria, que hable tu idioma con fluidez y esté acostumbrado a compradores extranjeros. Cada anuncio de MiMove indica qué inmobiliaria hay detrás, y cada inmobiliaria tiene su propia página con todos sus anuncios.

Juzga el mercado con cifras reales

Usa los datos del mercado para comparar zonas, no para valorar una propiedad. Basa cualquier plan de alquiler en tus propios cálculos prudentes, descontando comisiones, impuestos y mantenimiento.

Conoce las normas del alquiler

El alquiler de larga duración es sencillo y legal. El alquiler por menos de 30 días es donde la mayoría de los propietarios extranjeros se meten en problemas:

  • Las estancias cortas cuentan como hotel: Según la Ley de Hoteles, necesitan una licencia hotelera; la pequeña licencia no hotelera es solo para ciudadanos tailandeses.
  • Los condominios suelen prohibirlas: Los estatutos de la mayoría de los condominios las prohíben salvo que el edificio tenga licencia hotelera, y la administración puede multar a los propietarios.
  • Las sanciones: Multas de hasta THB 20.000 más THB 10.000 por día, o hasta un año de cárcel.
  • Registro de huéspedes: Los huéspedes extranjeros deben comunicarse a inmigración (TM30) en un plazo de 24 horas.
  • Alquileres mensuales y anuales: Son legales en la mayoría de los condominios. Usa un contrato por escrito en tailandés e inglés y una fianza de uno o dos meses de renta.

Organiza la gestión

Una agencia de alquiler suele cobrar el 10–20 % de la renta por buscar inquilinos, el mantenimiento y los informes. Pacta la comisión por escrito.

Piensa a largo plazo

Un condominio en plena propiedad puede venderse y el dinero puede repatriarse con tu certificado FET y los recibos de impuestos. Valora un arrendamiento por sus 30 años inscritos y planifica pronto su final. Las normas tailandesas cambian a menudo, así que confirma tu situación con un abogado tailandés independiente y un asesor fiscal antes de comprometerte.