Comprar vivienda en Portugal desde el extranjero

Portugal tiene algo para casi cualquier comprador, desde las playas y los campos de golf del sur hasta las ciudades históricas y el campo verde del norte. Tanto si buscas un lugar donde jubilarte como una casa de vacaciones o una inversión a largo plazo, hay mucho donde elegir.

Comprar desde el extranjero está a tu alcance si te rodeas de las personas adecuadas. La compra sigue una secuencia fija y ante notario, y un abogado con tu poder notarial puede encargarse de buena parte de ella mientras tú sigues en casa.

Por qué los compradores eligen Portugal

El sol, una larga costa atlántica, la buena comida y una forma de vida sin prisas explican buena parte del atractivo de Portugal. Sin embargo, las normas han cambiado mucho en los últimos años, así que empieza por las novedades.

Qué cambió en 2026

En mayo de 2026 entraron en vigor varias medidas importantes para los compradores. Y dos cambios anteriores todavía sorprenden a muchos.

  • Un IMT único del 7,5 % para no residentes: El Decreto-ley 97/2026, publicado en el diario oficial el 20 de mayo de 2026, fija el impuesto sobre transmisiones de inmuebles (IMT) en el 7,5 % para las compras de vivienda de no residentes, sea cual sea el precio. Puedes evitarlo o recuperarlo si pasas a ser residente fiscal en Portugal en un plazo de dos años o si alquilas la vivienda a una renta moderada durante al menos 36 meses. Se espera un recurso judicial, así que confirma el tipo en la fecha de la escritura.
  • La nacionalidad exige 10 años: Desde el 19 de mayo de 2026, la naturalización exige 10 años de residencia legal, frente a los 5 de antes, o 7 para los ciudadanos de la UE y de los países lusófonos de la CPLP, contados desde tu primer permiso de residencia.
  • Las plataformas comprueban las licencias de alquiler de corta duración: Desde el 20 de mayo de 2026, el Reglamento (UE) 2024/1028 obliga a las plataformas a verificar cada número de registro de Alojamento Local (AL) antes de publicar un anuncio. Además, los ayuntamientos han cancelado más de 10.000 registros inactivos en todo el país.
  • Sin Golden Visa por comprar vivienda: Los inmuebles dejaron de dar acceso a ella en octubre de 2023. La principal vía que queda es suscribir 500.000 € en un fondo regulado sin exposición inmobiliaria, así que comprar una vivienda no te dará la residencia.
  • El NHR se ha cerrado: Su sucesor, el IFICI, más limitado, se explica más abajo, en la sección de impuestos.

Un clima suave en todas las estaciones

El Algarve tiene un clima suave todo el año, Lisboa es la capital más soleada de Europa y los inviernos de la costa se prestan a estancias largas y a la jubilación. En el sur, la primavera, el otoño y las temporadas de golf alargan además la demanda mucho más allá del verano.

Una forma de vida relajada y acogedora

La vida en Portugal es amable y sin prisas, con la historia a la vista en los barrios antiguos de las ciudades, los pueblos con mercado y calles empedradas y los puertos pesqueros. Comunidades asentadas, como la población expatriada que vive todo el año en Albufeira, facilitan la llegada, mientras que Tavira y Loulé conservan un ritmo genuinamente portugués.

Lisboa, Oporto y el Algarve son los puntos de partida habituales, y son tres mercados muy distintos. Lisboa ofrece liquidez y demanda a largo plazo; Oporto, buenos precios y casas para reformar; y el Algarve, estilo de vida, golf y alquiler vacacional.

Para expatriados y jubilados: las normas de residencia

Portugal es una buena opción para jubilados y teletrabajadores, además de para quienes buscan una casa de vacaciones. Eso sí, tener una vivienda no te da por sí solo derecho a vivir en Portugal: depende de tu nacionalidad o de tener el visado adecuado.

  • Ciudadanos de la UE, del EEE y suizos: Derecho automático a vivir en Portugal; regístrate en el ayuntamiento en un plazo de tres meses.
  • Visitantes de fuera de la UE: Hasta 90 días de cada 180 en el espacio Schengen, que ahora registra el Sistema de Entradas y Salidas de la UE.
  • Visado D7 de rentas pasivas: Ingresos de al menos el salario mínimo, 920 € al mes en 2026, más un 50 % por el cónyuge y un 30 % por cada hijo.
  • Visado D8 de teletrabajo: Al menos 3.680 € al mes en 2026, cuatro veces el salario mínimo, procedentes de trabajo para clientes de fuera de Portugal.

Los umbrales se actualizan cada enero con el salario mínimo. Consulta con un abogado de inmigración antes de presentar la solicitud.

Un proceso claro, paso a paso

Portugal tiene un sistema notarial: la venta se cierra cuando las dos partes firman la escritura ante notario u otro funcionario autorizado. Una compra típica de segunda mano tarda de dos a tres meses desde que se acepta la oferta hasta la entrega de llaves.

  • NIF y abogado: Antes de hacer una oferta, consigue un número fiscal portugués (NIF), abre una cuenta en un banco local y contrata a un abogado independiente y bilingüe, normalmente con un poder notarial para que actúe en tu nombre a distancia.
  • Reserva: Un contrato de reserva retira la vivienda del mercado, normalmente a cambio de una señal de unos 3.000–6.000 € que custodia tu abogado.
  • Comprobaciones legales: Durante dos o tres semanas, tu abogado revisa el certificado del registro (certidão permanente), la ficha fiscal (caderneta predial), la licencia de uso, el certificado energético, las deudas y cargas, las cuentas de la comunidad y cualquier registro AL.
  • Contrato de promesa de compraventa (CPCV): Un contrato vinculante que fija el precio, las condiciones y la fecha de la escritura, con una señal que suele ser del 10–30 %. Si el comprador se retira, la pierde, y si el vendedor incumple, devuelve el doble, así que termina antes las comprobaciones legales y la financiación.
  • Firma de la escritura: Con el IMT y el impuesto de sello pagados, se firma la escritura, se transfiere el resto del precio y se entregan las llaves. Después, tu abogado te inscribe en el registro de la propiedad y en la administración tributaria.
  • Después: Da de alta los suministros y el seguro, suscríbete a las notificaciones electrónicas de la administración tributaria o nombra a un representante fiscal, y apunta en tu agenda el recibo anual del IMI.

Cómo financiar la compra: hipotecas, divisas y costes

Hipotecas para compradores no residentes

Los bancos portugueses sí prestan a no residentes, normalmente el 60–70 % del precio o de la tasación, el que sea menor, a plazos de hasta 30 años. La mayoría de las entidades quieren que el préstamo esté devuelto a los 70–75 años, y el Banco de Portugal limita el total de las cuotas de deuda al 50 % de los ingresos.

Cuenta con presentar justificantes de ingresos, declaraciones de impuestos y extractos bancarios de dos o tres años, y con pagar alrededor del 1–2 % del préstamo en gastos, incluido un impuesto de sello del 0,6 % sobre el préstamo. Una preaprobación conseguida con tiempo refuerza tu oferta.

Cómo pasar tu dinero a euros

En una transferencia de seis cifras, una pequeña variación del tipo de cambio puede costarte más que los honorarios legales. El margen que aplica el banco a su tipo de cambio se puede evitar en gran parte si lo planificas.

  • Compara un especialista en divisas regulado por la FCA, o por el organismo equivalente de tu país, con el tipo de cambio y las comisiones de tu banco.
  • Abre la cuenta antes de empezar a ver viviendas, para poder actuar rápido.
  • Fija el tipo de cambio de la señal y de los pagos de la escritura con un contrato de cambio a plazo.
  • Mueve el dinero por fases, según lo exija el contrato, en lugar de cambiarlo todo en el último momento.

Lo que cuesta comprar además del precio

Como no residente, en 2026 calcula un 8–11 % además del precio, más que el 6–8 % que citan muchas guías antiguas. Estas son las partidas principales.

  • IMT para no residentes: Un tipo único del 7,5 % del precio en las compras de vivienda, que se puede evitar o recuperar como se explica más arriba.
  • IMT para residentes fiscales en Portugal: Tramos progresivos, con un primer tramo al 0 % para la vivienda habitual y un 1 % desde el primer euro para una segunda vivienda, hasta tipos únicos del 6 % y del 7,5 % en los tramos más altos.
  • Impuesto de sello (Imposto do Selo): El 0,8 % del precio, que se paga junto con el IMT.
  • Abogado: Alrededor del 1–2 % del precio, más IVA.
  • Notaría y registro de la propiedad: Unos 700–1.500 €.
  • Gastos de hipoteca: Alrededor del 1–2 % del préstamo.

En nuestro ejemplo práctico para un no residente, los impuestos, el abogado, la notaría y el registro suman alrededor del 10,4 % del precio. Tu abogado debe confirmarte el tipo de IMT aplicable en la fecha de la escritura.

La propiedad se transmite cuando se firma la escritura ante notario u otro funcionario autorizado. Después viene la inscripción en el registro de la propiedad y en la administración tributaria, de la que se encarga tu abogado.

  • Notario: Da fe de la escritura el día de la firma.
  • Registro de la propiedad: Te inscribe como propietario; su certificado se revisa durante las comprobaciones legales.
  • Tu abogado: Independiente del vendedor y de la inmobiliaria, colegiado en la Ordem dos Advogados, que hable tu idioma con fluidez y esté acostumbrado a trabajar con compradores extranjeros.

Pacta los honorarios por escrito y pregunta exactamente qué comprobaciones incluyen. La inmobiliaria puede sugerirte abogados, pero la elección y el encargo siempre son tuyos.

Dónde comprar vivienda en Portugal

Lisboa: una capital con un mercado amplio

La animada capital de Portugal es también su mercado más amplio y líquido: la demanda de profesionales internacionales y estudiantes, frente a una oferta de viviendas escasa, mantiene los precios muy por encima de la media nacional. Quienes compran para vivir prefieren Príncipe Real, Estrela y Campo de Ourique, mientras que Cascais y Estoril, a 30 minutos al oeste, ofrecen vida junto al mar.

Para los inversores, Lisboa es ahora ante todo un mercado de alquiler de larga duración. Muchas parroquias del centro no admiten nuevos registros de alquiler de corta duración y la ciudad canceló unas 6.700 licencias AL en su revisión de 2026, así que comprar para alquilar a corto plazo sin una licencia activa no es un plan viable.

Oporto: historia, buenos precios y reformas

Compacta, histórica y a orillas del Duero, Oporto es notablemente más barata que Lisboa. Su casco antiguo está lleno de edificios que necesitan reforma, algo que encaja con los compradores que quieren revalorizar su inversión, mientras que Vila Nova de Gaia, al otro lado del río, y Foz y Matosinhos, en la costa, son populares entre las familias.

El alquiler de corta duración está muy controlado en el centro, donde se cancelaron más de 1.400 licencias AL a principios de 2026, así que la mayoría de los inversores apuestan por el alquiler de larga duración. Los contratos de renta moderada que cumplan los requisitos ya pueden tributar al 10 %. Antes de reformar, comprueba la licencia de uso y cualquier protección patrimonial, y pide a un perito que evalúe el alcance de las obras.

El Algarve: tres costas, un aeropuerto

El Algarve tiene 150 kilómetros de costa atlántica, la mayor parte a menos de 90 minutos del aeropuerto de Faro, y un clima suave todo el año. El alquiler de corta duración sigue siendo posible en general, pero cada ayuntamiento fija sus propias normas, incluido si una licencia AL existente puede pasar al comprador. No pagues nunca un sobreprecio por una licencia que tu abogado no haya verificado.

  • Algarve central: La costa más desarrollada, con el Triángulo Dorado de Vale do Lobo, Quinta do Lago y Vilamoura, la animada Albufeira, Carvoeiro entre acantilados y, en el interior, Loulé y su mercado.
  • Algarve occidental: Más salvaje y espectacular, con acantilados, calas y pueblos pesqueros desde Portimão y Lagos hasta Sagres y el cabo de San Vicente, y localidades más tranquilas como Alvor, Praia da Luz y Burgau.
  • Algarve oriental: De Faro a la frontera española, el tramo menos desarrollado: más tranquilo, más tradicional y con mejores precios, en torno a la laguna de la Ría Formosa y a Tavira, que tiene vida todo el año.

El interior y las zonas rurales: espacio y tranquilidad

El interior ofrece paz, espacio y, a menudo, más terreno por el mismo presupuesto, aunque las tiendas y los servicios pueden quedar a un trayecto en coche. El suelo rústico paga un IMI del 0,8 %, frente al 0,3–0,45 % de los inmuebles urbanos.

Las ampliaciones, las piscinas y las reformas sin permiso son frecuentes, y las obras sin registrar pueden bloquear una hipoteca, una venta o un registro AL. Incluye la licencia de uso en las comprobaciones de tu abogado y pide a un perito que inspeccione todo lo que pienses restaurar.

Impuestos y gastos corrientes para propietarios en Portugal

IMI y AIMI: los impuestos anuales sobre la vivienda

El IMI se cobra cada año sobre el valor fiscal (VPT), que suele estar muy por debajo del valor de mercado. Los ayuntamientos fijan el tipo urbano entre el 0,3 y el 0,45 %, y 205 de los 308 aplican en 2026 el mínimo del 0,3 %. El suelo rústico tributa al 0,8 %, y el recibo se abona en uno, dos o tres plazos.

El AIMI solo se aplica a los inmuebles residenciales con un valor fiscal conjunto superior a 600.000 € por propietario: el 0,7 % sobre el exceso, el 1 % por encima de 1 millón de euros y el 1,5 % por encima de 2 millones. Las parejas pueden sumar sus mínimos exentos.

El régimen NHR se ha cerrado: lo ha sustituido el IFICI

El régimen de residente no habitual (NHR) ya no admite nuevas solicitudes. Su sucesor, el IFICI, ofrece un tipo único del 20 % sobre los rendimientos del trabajo en Portugal que reúnan los requisitos durante un máximo de 10 años, pero solo en puestos concretos como la investigación, la enseñanza superior, las start-ups certificadas y determinados empleos tecnológicos e industriales.

No puedes haber sido residente fiscal en Portugal en los cinco años anteriores y, a diferencia del NHR, las pensiones extranjeras tributan íntegramente. En general, te conviertes en residente fiscal, y tributas por tu renta mundial, si pasas más de 183 días en Portugal en cualquier periodo de 12 meses o tienes allí una vivienda como residencia habitual. Irte de tu país también puede generar impuestos allí, así que asesórate en los dos países.

Otros impuestos y ventajas fiscales que conviene conocer

  • Rentas del alquiler: Los no residentes pagan un tipo único del 25 % sobre las rentas netas del alquiler en Portugal, con tipos más bajos en los contratos largos y del 10 % en los alquileres de renta moderada que cumplan los requisitos. Los convenios para evitar la doble imposición, incluido el del Reino Unido, impiden que pagues dos veces.
  • Plusvalías: Tributan en Portugal, en una cuantía que depende de tu residencia, del tiempo que hayas tenido la vivienda y de si reinviertes.
  • Herencias y donaciones: No hay impuesto de sucesiones como tal, pero se aplica un impuesto de sello del 10 %. Los cónyuges, hijos y padres están exentos y solo pagan un impuesto de sello del 0,8 % sobre los inmuebles, y conviene plantearse hacer un testamento portugués para los bienes en Portugal.

Más allá de los impuestos: los gastos de la vivienda

Tener una vivienda en Portugal no es caro, pero incluye en tu presupuesto los gastos corrientes además de los impuestos anuales. Antes de comprar, pregunta a los propietarios de la misma urbanización y revisa las cuentas de la comunidad.

  • Gastos de comunidad: Más altos en los complejos turísticos con piscinas, recepción y jardines, y bajos en los edificios sencillos.
  • Suministros: El aire acondicionado y una piscina privada pueden disparar las facturas, y muchos propietarios instalan placas solares.
  • Seguro: Un seguro de continente y contenido es muy recomendable y obligatorio con hipoteca; si alquilas, debe cubrir a los huéspedes y la responsabilidad civil.
  • Representación fiscal: Los propietarios de fuera de la UE, incluidos los del Reino Unido, necesitan un representante fiscal o las notificaciones electrónicas de la administración tributaria.
  • Custodia de llaves: La mayoría de los propietarios no residentes pagan a una empresa local para que se ocupe de la piscina, el jardín, la limpieza y las revisiones mientras la vivienda está vacía.

Trabaja con un abogado independiente, un asesor fiscal cualificado y, si te vas a mudar, un asesor financiero transfronterizo. Las pensiones, las cuentas ISA y los trusts pueden tener un tratamiento muy distinto en Portugal.