Introducción a la compra de vivienda en España

De un piso en la ciudad de Málaga a una villa sobre las calas de Jávea, España ofrece una gran variedad de viviendas y entornos. El sol, las playas, el golf y su buena relación calidad-precio la mantienen a la cabeza de Europa entre los compradores extranjeros.

Comprar desde el extranjero es más sencillo de lo que parece: el sistema es claro, pasa por notario y está abierto a los compradores extranjeros, sin restricciones a la propiedad. Eso sí, las normas han cambiado bastante desde 2025, así que esta guía recoge los costes, los pasos y las comprobaciones tal como están en noviembre de 2026, con el foco en la Costa del Sol y la Costa Blanca. Desde 2017 ponemos en contacto a compradores internacionales con viviendas en España.

El mercado inmobiliario español de un vistazo

El mercado para compradores extranjeros en 2026

Los compradores extranjeros eligen entre pisos en la ciudad, casas de pueblo, villas de segunda mano y promociones de obra nueva. Los precios dependen sobre todo de la costa y de la localidad: el oeste de la Costa del Sol es el segmento más exclusivo del mercado, mientras que la Costa Blanca ofrece algunas de las viviendas de playa con mejor precio de España. Los precios de los anuncios son los que pide el vendedor y están por encima de los precios de venta acordados, así que úsalos para comparar zonas, no para valorar una vivienda.

Qué cambió en 2025–26

Estos son los cambios más importantes, cada uno tal como estaba en noviembre de 2026:

  • Fin de la Golden Visa: España dejó de admitir nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025, así que comprar una vivienda, sea cual sea su precio, ya no da acceso a la residencia.
  • Los propietarios pueden vetar nuevos alquileres vacacionales: Desde el 3 de abril de 2025, abrir un nuevo piso turístico en un edificio requiere la aprobación previa de tres quintas partes de la comunidad de propietarios, que además puede subir hasta un 20 % las cuotas de ese propietario; los alquileres que ya funcionaban legalmente pueden continuar.
  • Registro de los alquileres de corta duración: Desde el 1 de julio de 2025, los anuncios de alquileres de corta duración debían incluir un número de registro nacional (NRA), hasta que el Tribunal Supremo anuló el registro y el número el 19 de mayo de 2026. Las licencias turísticas autonómicas siguen plenamente vigentes, las plataformas todavía deben comunicar datos y, desde el 20 de mayo de 2026, la normativa de la UE las obliga a comprobar los registros.
  • Baja el impuesto de transmisiones en la Costa Blanca: En la Comunidad Valenciana, el impuesto de transmisiones de la vivienda de segunda mano bajó del 10 % al 9 % para las escrituras firmadas desde el 1 de junio de 2026, aunque las viviendas de más de 1 millón de euros siguen pagando el 11 % sobre todo el precio. Andalucía mantiene un tipo único del 7 %.
  • El impuesto del 100 % no es ley: La propuesta de enero de 2025 de un impuesto del 100 % a los compradores no residentes de fuera de la UE nunca llegó a debatirse en el Parlamento y quedó fuera de los paquetes de medidas de vivienda de 2026. Compruébalo antes de firmar.
  • Gastos del alquiler para propietarios de fuera de la UE: Los propietarios no residentes de la UE o del EEE pagan un 19 % sobre el alquiler y pueden deducir gastos, pero los de fuera de la UE, incluidos los del Reino Unido, siguen pagando un 24 % sobre los ingresos brutos. Una sentencia de la Audiencia Nacional de julio de 2025 establece que deberían poder deducir gastos, y el Tribunal Supremo aún no se ha pronunciado sobre el recurso.

Dónde comprar: la Costa del Sol y la Costa Blanca

Madrid y Barcelona son la opción para quien busca una gran ciudad; nuestra guía se centra en dos costas de dos comunidades autónomas, cada una con su propio régimen fiscal. La Costa del Sol, en el litoral de Málaga (Andalucía), combina destinos turísticos famosos con una auténtica ciudad que vive todo el año, más de 70 campos de golf, una sanidad excelente y colegios internacionales.

La Costa Blanca se extiende más de 200 kilómetros por el litoral de Alicante, en la Comunidad Valenciana. Su clima suave, la demanda de alquiler y unos precios más bajos atraen a compradores británicos, neerlandeses, belgas y escandinavos.

  • Marbella, Benahavís y Estepona: El extremo oeste y más exclusivo, con la Milla de Oro, Puerto Banús, urbanizaciones cerradas en las colinas y la obra nueva de la Nueva Milla de Oro.
  • Málaga y las localidades turísticas: La ciudad de Málaga, corazón cultural y económico de la zona, además de Fuengirola y Benalmádena, con sus largos paseos marítimos, grandes comunidades de expatriados y pisos más asequibles.
  • Nerja y la Axarquía: Una zona más tranquila y tradicional, con acantilados, calas y pueblos blancos como Frigiliana.
  • El norte de la Costa Blanca: Colinas verdes, calas, cascos antiguos y villas en Dénia, Jávea, Moraira, Calpe y Altea; Jávea es la más codiciada, y Benidorm, uno de los mercados de alquiler vacacional más fuertes de España.
  • El sur de la Costa Blanca: Más llano y soleado, de Alicante a Torrevieja y Orihuela Costa, con largas playas, golf, mucha vivienda reciente y algunos de los precios más bajos de toda la costa española.

Alquilar tu vivienda: las normas actuales

Las dos costas tienen mucha demanda de alquiler, pero el alquiler vacacional está muy regulado y el de larga duración favorece al inquilino. Comprueba las normas que se aplican a esa vivienda en concreto antes de hacer una oferta.

  • Alquiler vacacional: Necesitas una licencia turística autonómica antes de anunciar la vivienda, y muchos municipios ya limitan o suspenden las nuevas; la ciudad de Málaga ha suspendido las nuevas licencias en suelo residencial durante un máximo de tres años desde julio de 2026. No pagues nunca un sobreprecio por una licencia que tu abogado no haya verificado.
  • Alquiler de larga duración: Los contratos duran al menos cinco años, o siete si el propietario es una empresa, y las subidas anuales de la renta están limitadas.

Cuánto cuesta comprar vivienda en España

El presupuesto de la compra

El lugar donde compras importa, porque cada comunidad autónoma fija su propio impuesto de transmisiones. Tu presupuesto debe cubrir dos cosas:

  • El precio acordado, que depende sobre todo de la costa, la localidad y el tipo de vivienda.
  • Los impuestos y gastos de compra: aproximadamente un 9–11 % en una vivienda de segunda mano, algo menos en Andalucía, y alrededor de un 13 % en una de obra nueva.

En el ejemplo práctico de nuestra guía, para un piso de segunda mano, suman alrededor del 8,7 % del precio en la Costa del Sol y del 10,7 % en la Costa Blanca, y toda la diferencia se debe al impuesto de transmisiones. Hay tipos reducidos para algunas viviendas habituales, y tu abogado te confirmará el tipo vigente en la fecha de la firma.

Impuestos y gastos de compra, región por región

Estos gastos se pagan una sola vez, al comprar. Los tipos son los vigentes en noviembre de 2026:

  • Impuesto de transmisiones (ITP), segunda mano en Andalucía: El 7 % del precio, o del valor fiscal si es mayor, en la Costa del Sol; se ha anunciado una bajada al 6,75 % para 2027.
  • Impuesto de transmisiones (ITP), segunda mano en la Comunidad Valenciana: El 9 % en la Costa Blanca para las escrituras firmadas desde el 1 de junio de 2026, y el 11 % sobre todo el precio si supera 1 millón de euros.
  • IVA, obra nueva: El 10 %, en lugar del impuesto de transmisiones, en la primera venta por parte de un promotor.
  • Actos jurídicos documentados (AJD), obra nueva: El 1,2 % en Andalucía y el 1,4 % en la Comunidad Valenciana, sobre la escritura y además del IVA.
  • Abogado: Alrededor del 1 % del precio, más un 21 % de IVA.
  • Notaría y Registro de la Propiedad: Unos 1.500–2.500 € en total, con tarifas escalonadas.
  • Gastos de hipoteca: Unos 500–1.500 € o más por la tasación y la apertura; desde noviembre de 2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no tú.

Si el vendedor no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del vendedor. Cuando más adelante vendas tú como no residente, tu comprador hará lo mismo, y pagarás un 19 % sobre la ganancia.

Los gastos corrientes después de comprar

Mantener una vivienda en España es bastante económico, pero hay un impuesto que sorprende a muchos no residentes, porque se paga incluso por una vivienda que nunca alquilan. Los gastos anuales son:

  • IBI (impuesto municipal): Suele ser del 0,4–1,1 % del valor catastral (fiscal), no del valor de mercado, y lo fija cada ayuntamiento.
  • Basura (recogida de residuos): Normalmente, unos 100–300 € al año.
  • Gastos de comunidad: Desde unos 40 hasta 300 € o más al mes por piscinas, jardines, ascensores y seguridad comunes; revisa las cuentas y las obras previstas antes de comprar.
  • Impuesto sobre la renta de no residentes: Se paga por una renta imputada del 1,1–2 % del valor catastral aunque no alquiles, al 19 % para los residentes en la UE y el EEE o al 24 % para el resto, incluidos los propietarios del Reino Unido, y se declara con el Modelo 210.
  • Impuesto sobre el Patrimonio: Grava el patrimonio neto situado en España por encima de 700.000 € por persona, con una bonificación del 100 % en Andalucía y un mínimo exento de 2 millones de euros para los residentes en la Comunidad Valenciana desde 2026; por encima de 3 millones de euros se aplica además un impuesto de solidaridad independiente.
  • Seguro: Suele costar 150–400 € al año para continente y contenido, más en las villas; es obligatorio con hipoteca y, si alquilas, debe cubrir a los huéspedes.
  • Gestión y mantenimiento: Custodia de llaves o gestión, 50–150 € al mes; piscina y jardín, 60–150 € al mes.

Cómo funciona la compra de vivienda en España

Cómo encontrar la inmobiliaria adecuada

Con la inmobiliaria adecuada, la búsqueda es mucho más fácil. Busca una que conozca la zona que has elegido, tenga una trayectoria sólida y buenas opiniones, y te explique cada fase con claridad. Las inmobiliarias suelen recomendar abogados con los que han trabajado, pero comprueba que el abogado sea independiente: la elección es tuya.

Prepara los papeles: NIE, banco y abogado

Toda compra necesita un NIE, el número fiscal de los extranjeros, que puedes obtener en un consulado español, en España o a través de tu abogado mediante un poder notarial. Abre una cuenta en un banco español y contrata a tu propio abogado independiente antes de reservar, y si necesitas hipoteca, consigue antes una preaprobación.

La firma, el pago de impuestos y la inscripción

La compra se cierra cuando firmas la escritura ante notario y pagas el resto del precio, así que pide a tu abogado con bastante antelación la cifra total, impuestos y gastos incluidos. Después, tu abogado paga el impuesto de transmisiones, o el IVA y el AJD en una obra nueva, e inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

La compra paso a paso

Una compra típica de segunda mano tarda entre seis y doce semanas desde que se acepta la oferta hasta la entrega de llaves, y más si hay hipoteca. Sigue seis fases:

  • NIE y abogado: Saca tu NIE, contrata a un abogado independiente y abre una cuenta bancaria.
  • Reserva: Un contrato de reserva, normalmente con una señal de unos 3.000–10.000 €, retira la vivienda del mercado; asegúrate de que la señal se devuelve si las comprobaciones legales no salen bien.
  • Comprobaciones legales: Tu abogado revisa la nota simple (el extracto del Registro de la Propiedad), los datos del Catastro, las deudas y cargas, la licencia de primera ocupación o de habitabilidad, cualquier obra ilegal, los gastos de comunidad y, si piensas alquilar, la posibilidad de obtener una licencia turística.
  • Contrato privado (arras): Normalmente con una señal del 10 %. Con las arras penitenciales habituales, la pierdes si te echas atrás, y si es el vendedor quien se echa atrás, debe pagarte el doble.
  • Firma de la escritura: Firmas la escritura ante notario, pagas el resto del precio y recibes las llaves; en una obra nueva, en cambio, puede haber pagos por fases avalados por el banco.
  • Impuestos e inscripción: Tu abogado paga el impuesto e inscribe la vivienda a tu nombre; tú das de alta los suministros, el seguro y las domiciliaciones.

Cómo financiar una vivienda en España

Hipotecas españolas para no residentes

Los bancos españoles prestan a no residentes, pero cada uno fija sus propias condiciones, así que compara varias ofertas. Las condiciones habituales son:

  • Importe del préstamo: Normalmente, el 60–70 % del precio o de la tasación, el que sea menor.
  • Plazo: Normalmente de 20 a 25 años, con vencimiento hacia los 75 años de edad.

Cómo conseguir que te aprueben la hipoteca

Los bancos piden justificantes de ingresos, declaraciones de impuestos y extractos bancarios de dos o tres años, así que reúnelos antes de empezar a ver viviendas. Consigue una preaprobación antes de hacer una oferta y firma las arras solo cuando tengas el préstamo asegurado.

Cómo pasar tu dinero a euros

La mayoría de los compradores del Reino Unido y de Estados Unidos tienen que cambiar su dinero a euros, y con una cantidad de seis cifras, una pequeña variación del tipo de cambio puede costarte más que los honorarios legales. Planifícalo desde el principio:

  • Usa un especialista en divisas regulado en lugar de una transferencia bancaria normal, y compara su tipo de cambio con el margen de tu banco.
  • Abre la cuenta antes de empezar a ver viviendas y plantéate un contrato de cambio a plazo que fije el tipo de hoy para la señal de las arras y la firma.
  • Envía el dinero por fases, al ritmo de los pagos de una obra nueva.
  • Después de la compra, usa transferencias periódicas a un tipo fijo para los gastos corrientes.

Cómo elegir abogado, y el papel del notario

Tu abogado es la contratación más importante que vas a hacer. Elige uno que sea independiente del vendedor y de la inmobiliaria, esté colegiado en el Colegio de Abogados local, hable tu idioma con fluidez y tenga experiencia con compradores extranjeros, y pacta sus honorarios por escrito.

  • Tu abogado: Se encarga de las comprobaciones, los contratos, el pago de impuestos y la inscripción por alrededor del 1 % del precio, más un 21 % de IVA.
  • El notario: La escritura se firma ante notario; con el Registro de la Propiedad, los gastos rondan los 1.500–2.500 €.

Vivir en España después de comprar

Residencia y visados: tus opciones

Tener una vivienda no te da derecho a vivir en España, y desde abril de 2025 ya no existe el visado para inversores. Las opciones dependen de tu nacionalidad, tu trabajo o tus ingresos:

  • Ciudadanos de la UE, del EEE y suizos: Pueden vivir libremente en España y deben inscribirse como residentes (certificado de registro) para estancias de más de tres meses.
  • Propietarios del Reino Unido y de otros países de fuera de la UE: Hasta 90 días de cada 180 en el espacio Schengen, que desde abril de 2026 registra en la frontera el Sistema de Entradas y Salidas de la UE.
  • Visado no lucrativo: Para jubilados y otras personas que viven de pensiones, ahorros o inversiones sin trabajar en España: 2.400 € al mes en 2026, más 600 € al mes por cada familiar a cargo, un seguro médico privado y no tener antecedentes penales.
  • Visado de nómada digital: Para teletrabajadores cuyos clientes están sobre todo fuera de España: unos 2.849 € al mes en 2026, más un 75 % por el primer familiar a cargo y un 25 % por cada uno de los demás.

Tras cinco años de residencia legal puedes solicitar la residencia de larga duración; la nacionalidad española suele requerir diez años y, para la mayoría de las nacionalidades, incluida la británica, supone renunciar a la que ya tienes. Pasar más de 183 días al año en España, o tener allí el núcleo de tus negocios o de tus vínculos familiares, suele convertirte en residente fiscal, y entonces tributas en España por tu renta mundial, así que asesórate antes de mudarte.

Sanidad, colegios y transporte

  • Sanidad: La Costa del Sol es conocida por su excelente sanidad, y el seguro médico privado es un requisito del visado no lucrativo.
  • Colegios: Colegios públicos y privados españoles, además de colegios internacionales en la Costa del Sol.
  • Transporte: Aeropuertos en Málaga, Alicante, Valencia y Murcia, una línea de tren de Fuengirola y Benalmádena a Málaga, y trenes rápidos de Alicante a Madrid.

La cultura y el ritmo de vida español

Sobre todo en los pueblos más pequeños, el día sigue un ritmo más pausado, con comidas largas y veladas que terminan tarde, y con la familia y los amigos en el centro de todo. La mayoría de las localidades tienen un calendario lleno de fiestas, y en la costa de Málaga hace sol todo el año, así que buena parte de la vida transcurre al aire libre.

Cómo sacar el máximo partido a la vida en la costa

Hay mucho más que descubrir aparte de la playa, de Ronda y pueblos blancos como Frigiliana al macizo del Montgó, sobre Jávea. Los clubes, las clases y las fiestas locales son la forma más fácil de integrarte en una cultura sociable y de hacer un nuevo círculo de amigos.

Errores que salen caros a los compradores

Dónde se equivocan más a menudo los compradores extranjeros

La mayoría de los errores caros se cometen antes de firmar la escritura. Suelen deberse al asesoramiento, a los plazos o al dinero:

  • Usar el abogado del vendedor o de la inmobiliaria: Es cómodo, pero hay un conflicto de intereses.
  • Firmar las arras demasiado pronto: En cuanto firmas, la señal está en riesgo, así que termina antes las comprobaciones legales y la financiación.
  • Dejar el cambio de divisa para el último momento: Una pequeña oscilación el día de la firma puede borrar el descuento que negociaste.
  • Sobrestimar los ingresos por alquiler: Haz las cuentas con una ocupación realista, los gastos, la limpieza, las comisiones y un 19–24 % de impuestos, no con las tarifas de las semanas punta.

Saltarse una revisión a fondo de la vivienda

El precio y la ubicación pueden distraerte del estado del edificio, así que encarga una inspección antes de comprometerte. Pide también a tu abogado que confirme que todo es legal: las ampliaciones sin registrar y las casas rurales sin las licencias necesarias son frecuentes, y pueden bloquear una venta, una hipoteca o una licencia turística.

Equivocarse con las cuentas de los impuestos

  • Presupuestar con el impuesto de otra región: El impuesto de transmisiones de la vivienda de segunda mano es del 7 % en Andalucía, pero del 9–11 % en la Comunidad Valenciana, y la obra nueva paga un 10 % de IVA más el AJD.
  • Olvidar el impuesto de no residentes: Cada año hay que presentar el Modelo 210, aunque la vivienda esté vacía.

No fijarse en el barrio

La calle y la localidad importan tanto como la casa. Visita la zona a distintas horas del día y, a ser posible, fuera de temporada; comprueba las tiendas, la sanidad y el transporte que vas a necesitar y, si quieres alquilar, la licencia autonómica, las normas del ayuntamiento y la votación de la comunidad de propietarios.

Dejar la hipoteca para demasiado tarde

Si necesitas financiación, organízala antes de comprometerte. Las condiciones y los tipos de interés varían de un banco a otro, y los no residentes suelen conseguir solo el 60–70 % del precio o de la tasación, el que sea menor.

Equivocarse con las normas de residencia

  • Comprar para conseguir la Golden Visa: El programa se cerró en abril de 2025, y comprar una vivienda ya no da acceso a la residencia, cueste lo que cueste.
  • Ignorar la regla de los 90/180 días: Los propietarios de fuera de la UE no pueden quedarse sin más todo el verano y el otoño, así que planifica tus visitas o solicita el visado adecuado.