Questions à se poser lors de l'achat d'un bien immobilier en France

Cette semaine, nous vous proposons un article rédigé par notre partenaire. Recherche de maisons:

L'acquisition d'un bien immobilier de luxe en France est l'une des décisions les plus importantes de votre vie, et une fois les visites organisées, l'excitation est souvent à son comble, ce qui est tout à fait compréhensible. Cependant, le marché immobilier français récompense ceux qui se posent les bonnes questions avant de tomber sous le charme d'un bien, et non après.

At Recherche de maisons, il existe des questions communes que nous posons au nom de chaque client, ce qui fait partie des vérifications préalables qui sous-tendent chaque décision d'achat éclairée que nous avons guidée au cours des 22 dernières années.

Renseignements sur les vendeurs et le marché

Avant une visite, il est tout aussi important de comprendre la position du vendeur que celle du bien immobilier. Ces questions permettent d'établir un contexte qui apparaît rarement dans l'annonce, mais qui influence souvent la position de négociation.

Pourquoi le propriétaire vend-il ?

Comprendre les motivations du propriétaire à vendre peut donner un aperçu de la valeur marchande actuelle du bien, de son potentiel d'investissement à long terme et de l'existence éventuelle de problèmes sous-jacents qui méritent d'être examinés.

De plus, savoir pourquoi le vendeur a mis le bien en vente pourrait révéler une opportunité de négociation.

Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché, et y a-t-il eu des offres auparavant ?

Analyser la durée de mise en vente du bien et les offres déjà reçues permet à l'acheteur d'adapter son calendrier et d'identifier d'éventuelles opportunités de négociation. Un bien récemment mis sur le marché et ayant déjà suscité des offres peut se vendre rapidement ; le délai de décision est donc souvent court.

Un bien immobilier resté longtemps sur le marché peut présenter des problèmes qu'il convient d'examiner, ou bien refléter le manque de motivation du vendeur. Dans les deux cas, cela modifie la situation lors des négociations.

Le bien a-t-il été utilisé comme résidence principale, résidence secondaire ou location ?

Comprendre comment le bien a été utilisé nous aide à évaluer les points suivants :

• Constat : Les propriétaires de courte durée négligent souvent l'entretien, tandis que les propriétaires de longue durée font généralement un meilleur travail d'entretien de leur propriété.
• Quartier : Une personne qui habite son logement depuis longtemps est généralement satisfaite de son quartier. Cependant, un logement où les occupants ont souvent changé peut révéler un problème de voisinage, comme la criminalité ou le bruit.
• Impact de l'utilisation : Une résidence principale s'use davantage qu'une résidence secondaire. En revanche, une résidence secondaire peut nécessiter des travaux d'entretien en raison de son inoccupation prolongée.

Il convient également de noter que si le propriétaire utilisait le bien comme résidence secondaire, cela pourrait signifier qu'il est situé dans un endroit présentant un bon potentiel locatif.

Juridique, urbanisme et titres de propriété

C’est dans ce domaine que les acheteurs non accompagnés d’un professionnel sont les plus vulnérables. Les conséquences de ce qui suit sont rarement visibles lors d’une visite.

La propriété est-elle classée monument historique ou se trouve-t-elle dans une zone protégée (ZPPAUP/AVAP) ?

Le classement comme monument historique ou la situation dans un périmètre protégé tel qu'une Zone de Protection du Patrimoine Architectural (ZPPAUP) ou une Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP) ont des conséquences importantes sur tous travaux futurs. Tout travail ayant un impact sur le bien est soumis à un contrôle strict et nécessite souvent une autorisation préalable.

Existe-t-il des servitudes grevant le terrain ou la propriété ?

Les servitudes peuvent limiter les zones constructibles ou interdire la construction sur une partie spécifique de votre terrain. Chez Home Hunts, nous les examinons systématiquement, car elles ne sont pas toujours divulguées d'emblée et peuvent avoir une incidence sur l'utilisation de votre propriété.

Une demande de permis de construire ou d'extension a-t-elle déjà été refusée par le passé ?

Il est judicieux d'examiner les refus de permis de construire enregistrés, même si vous n'envisagez pas actuellement d'agrandir ou de modifier la propriété. Cela permet de mieux comprendre les contraintes, les limites et le potentiel du bien. Même si vous ne prévoyez pas d'agrandir ou de rénover la propriété que vous achetez, connaître les possibilités est essentiel pour choisir la maison qui répondra le mieux à vos besoins actuels et futurs.

Que montre le Certificat d'Urbanisme ? Qu'est-ce qui peut et ne peut pas être construit sur ou à proximité du terrain ?

L’analyse du certificat d’urbanisme (CU) permet de comprendre les règles d’aménagement applicables au terrain, notamment les contraintes administratives, les servitudes, les taxes et le zonage. Elle permet également de déterminer la faisabilité d’un projet et l’adéquation des infrastructures existantes ou prévues au site.

État du bien et vérification technique préalable

Un bien immobilier peut paraître exceptionnel lors d'une visite, tout en présentant des coûts cachés importants. Cette section aborde les vérifications structurelles, mécaniques et réglementaires qui ne sont pas visibles au premier abord.

Quel est le résultat du DPE, et qu'implique-t-il pour les coûts d'exploitation et la valeur de revente future ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est le système de notation énergétique français qui évalue l'impact carbone, l'efficacité énergétique et les performances de chauffage d'un bâtiment, de A (très performant) à G (faible). Nous conseillons nos clients sur la signification d'un bon ou d'un mauvais résultat, notamment en ce qui concerne les améliorations à apporter ou les responsabilités potentielles.

Quel est l'état de la toiture, de la structure et des dépendances ?

La structure et la toiture de la maison principale, ainsi que toutes les dépendances de la propriété, doivent être inspectées afin de déceler tout signe d'usure, toute trace d'infiltration, toute trace de réparations antérieures et tout élément similaire. Les problèmes structurels peuvent engendrer des coûts importants ; une analyse technique complète permet donc d'identifier les problèmes structurels ou les besoins d'entretien susceptibles d'affecter les coûts, la valeur future ou la sécurité.

Quels sont les systèmes de drainage, d'adduction d'eau et d'assainissement ? La propriété est-elle équipée d'une fosse septique ? Si oui, quand a-t-elle été inspectée et certifiée pour la dernière fois ?

Étant donné que des systèmes d'évacuation des eaux usées, d'adduction d'eau et d'assainissement non conformes engendrent des coûts imprévus lors de la possession ou de la revente d'un bien immobilier, nous vérifions leur état avant que le client ne s'engage à l'achat. Nos vérifications consistent notamment à déterminer comment le bien est desservi, s'il est raccordé aux réseaux publics d'eau potable et d'assainissement, et s'il existe des problèmes de conformité, de fiabilité ou de pression.

Si la propriété possède une piscine, dispose-t-elle d'un certificat de conformité valide au titre de la loi de 2010 sur la sécurité des piscines ? Quel est l'état de la pompe, du système de filtration et des barrières de sécurité ?

L'entretien d'une piscine peut s'avérer coûteux en cas de problèmes imprévus ; il est donc important d'anticiper ces problèmes. L'état de la pompe, du système de filtration et des barrières de sécurité sera vérifié, car ces éléments peuvent avoir une incidence sur les coûts d'entretien et la conformité réglementaire.

De plus, une vérification est nécessaire pour s'assurer que la piscine possède le certificat de conformité requis. Ce type de certificat atteste que les installations de sécurité de la piscine (telles qu'une alarme, une couverture ou un abri) répondent aux exigences légales en matière de prévention des noyades.

Quelle est l'infrastructure à haut débit : fibre optique, ADSL ou satellite ?

Disposer d'une infrastructure internet haut débit fiable est essentiel sur le marché immobilier de luxe, notamment pour les acheteurs qui exigent un espace de travail à domicile parfaitement fonctionnel et une connexion internet sans interruption. L'internet fibre optique à très haut débit est également souvent indispensable pour des prestations haut de gamme telles que l'éclairage automatisé ou la gestion immobilière à distance. Nous vérifions les débits de connexion réels plutôt que de nous fier aux descriptions des annonces.

En France, les propriétés rurales et côtières peuvent souffrir d'une connectivité très limitée. Cela affecte à la fois la qualité de vie au quotidien et le potentiel locatif ; il est donc important d'établir la situation au plus tôt.

Limites, voisins et environs

L'environnement d'une propriété est aussi important que la propriété elle-même. Ces questions portent sur ce qu'une visite ne peut révéler concernant le propriétaire du terrain voisin, les changements potentiels et l'impact d'éventuels litiges ou aménagements sur votre jouissance du bien ou sa valeur à long terme.

Où se situent les limites exactes de la propriété, et sont-elles officiellement enregistrées au cadastre ?

Nous collaborons avec des géomètres pour confirmer que les limites des propriétés sont clairement définies sur le cadastre français, y compris les droits d'accès, les allées partagées et les servitudes qui peuvent avoir un impact sur la vie privée ou les projets futurs.

À qui appartient le terrain adjacent et quel est son statut urbanistique ? Pourrait-il être aménagé d’une manière qui affecterait votre vue ou votre intimité ?

Le terrain environnant, son zonage et tout projet d'aménagement non immédiatement visible lors d'une visite méritent une attention particulière. Ceci est d'autant plus important pour les acheteurs qui privilégient le cadre naturel, l'intimité ou la vue d'une propriété.

Existe-t-il des conflits actuels ou passés avec vos voisins ?

Les conflits de voisinage, passés ou actuels, font l'objet d'une enquête, notamment lorsque le problème concerne les limites de propriété, les voies d'accès partagées, les servitudes de passage, les arbres, les travaux de construction ou le bruit.

Existe-t-il des projets d'infrastructure ou commerciaux de grande envergure prévus dans la région ?

Nous évaluons si les aménagements prévus, les améliorations d'infrastructures, les projets d'énergies renouvelables ou les activités commerciales pourraient avoir un impact sur la valeur à long terme de la propriété, ainsi que sur son exclusivité, sa tranquillité et ses vues.

Frais autres que le prix d'achat

Le prix d'achat ne représente qu'une partie du tableau financier. Les frais courants, les dettes en cours et ce qui est réellement inclus dans la vente doivent tous être établis avant qu'une offre ne soit faite.

Quelles sont les taxes foncières annuelles et, le cas échéant, les charges de copropriété ?

Nous aidons nos clients à évaluer le coût réel de la propriété, incluant les taxes foncières annuelles et les charges de copropriété ou d'entretien de la propriété. Les appartements, les résidences sécurisées et les appartements avec conciergerie, piscine, sécurité et équipements partagés s'accompagnent souvent de charges de copropriété importantes, qu'il convient d'intégrer aux coûts à long terme.

Existe-t-il des travaux votés en suspens — des travaux d'entretien ou d'amélioration approuvés par un syndicat de copropriétaires mais pas encore facturés à l'acheteur ?

Les acheteurs doivent vérifier si les travaux d'amélioration, d'entretien ou de restauration ont été approuvés par le syndicat de copropriétaires. De plus, si ces travaux n'ont pas encore été facturés, leurs coûts pourraient être transférés au nouvel acquéreur lors de la vente du bien.

Quels éléments fixes, accessoires et meubles sont inclus dans le prix de vente et qu'est-ce qui est explicitement exclu ?

Les propriétés haut de gamme sont souvent vendues avec un mobilier sur mesure, des équipements design, des systèmes domotiques intégrés, des caves à vin et autres prestations de luxe.

Les systèmes domotiques, les équipements audiovisuels intégrés et les menuiseries sur mesure sont des sources fréquentes de litiges sur ce segment de marché. Nous veillons à ce que les éléments inclus et exclus soient clairement documentés avant la signature de l'acte de vente.

Documents clés à demander ou à vérifier avant de faire une offre

Dans le cadre du processus de vérification préalable, nous examinons et vérifions les documents qui influent sur les coûts de propriété, la conformité légale et la revente future :

• Dossier de Technique de Diagnostic Complet (DDT), qui comprend des évaluations de l'amiante, de l'électricité, de la performance énergétique, du plomb et des termites
• Les 3 dernières années des procès-verbaux des assemblées générales pour les biens en copropriété
• Permis de construire (PC) pour les modifications ou les extensions, ainsi que la déclaration d'achèvement, qui prouve l'achèvement des travaux.
• Avis d'imposition foncière des 2 à 3 dernières années

Réflexions finales

Les visites de propriétés de luxe sont souvent intenses : plusieurs maisons sont visitées en peu de temps et les décisions sont influencées autant par l’émotion que par la raison. C’est précisément pourquoi il est essentiel d’être représenté par un agent immobilier expérimenté. Avoir un agent qui vous posera les questions difficiles avant que vous ne vous engagiez émotionnellement ou financièrement dans une propriété vous offre la protection et le suivi stratégique dont vous avez besoin.

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier de luxe en France, contacter Home Hunts pour des conseils d'experts et une représentation discrète tout au long de vos recherches.