Perguntas a fazer ao comprar um imóvel na França

Esta semana trazemos um artigo escrito pelo nosso parceiro. Caça a casas:

Comprar um imóvel de luxo na França é uma das decisões mais importantes que você tomará, e quando as visitas são agendadas, a empolgação tende a tomar conta, o que é totalmente compreensível. Mas o mercado imobiliário francês recompensa aqueles que fazem as perguntas certas antes de se apaixonarem por um imóvel, e não depois.

At Caça a casasHá algumas perguntas comuns que fazemos em nome de todos os nossos clientes, como parte da due diligence que fundamenta cada decisão de compra segura que orientamos nos últimos 22 anos.

Inteligência de Vendedores e Mercado

Antes de uma visita, entender a posição do vendedor é tão importante quanto entender o imóvel. Essas perguntas ajudam a estabelecer um contexto que raramente aparece no anúncio, mas que muitas vezes influencia a posição de negociação.

Por que o proprietário está vendendo?

Compreender a motivação do proprietário para vender pode oferecer informações sobre o valor de mercado atual do imóvel, o potencial de investimento a longo prazo e se existem problemas subjacentes que valem a pena investigar.

Além disso, saber por que o vendedor colocou o imóvel à venda pode revelar uma oportunidade de negociação.

Há quanto tempo o imóvel está à venda e já houve alguma oferta anterior?

Analisar há quanto tempo o imóvel está no mercado e se já recebeu alguma oferta pode ajudar o comprador a definir seu cronograma e, possivelmente, identificar oportunidades de negociação. Um imóvel recém-chegado ao mercado e que já recebeu ofertas pode ser vendido rapidamente, então você não tem necessariamente muito tempo para tomar uma decisão.

Um imóvel que está no mercado há algum tempo pode apresentar problemas que merecem investigação, ou pode refletir um vendedor desmotivado. De qualquer forma, isso altera a posição de negociação.

O imóvel foi utilizado como residência principal, segunda residência ou para aluguel?

Compreender como o imóvel foi utilizado nos ajuda a avaliar o seguinte:

• Condição: Proprietários de curto prazo frequentemente negligenciam a manutenção, enquanto proprietários de longo prazo normalmente fazem um trabalho melhor na conservação de seus imóveis.
• Vizinhança: Uma pessoa que mora em sua casa há muito tempo provavelmente está satisfeita com sua vizinhança. No entanto, uma casa com alta rotatividade de moradores pode indicar um problema na vizinhança, como criminalidade ou barulho.
• Impacto do uso: Uma casa habitada em tempo integral sofre maior desgaste do que uma casa habitada em tempo parcial. Por outro lado, uma casa habitada em tempo parcial pode apresentar problemas de manutenção por ficar desocupada por períodos prolongados.

Note também que, se o proprietário utilizava o imóvel como casa de férias em tempo parcial, isso pode significar que ele está localizado em um local com bom potencial de aluguel.

Questões legais, de planejamento e de título

Esta é a área onde os compradores sem representação profissional ficam mais vulneráveis. As implicações do que se segue raramente são visíveis durante uma visita.

O imóvel está classificado como monumento histórico ou está localizado em uma zona protegida (ZPPAUP/AVAP)?

A classificação como monumento histórico, ou a localização dentro de um perímetro protegido, como uma Zona de Proteção do Patrimônio Arquitetônico (ZPPAUP) ou uma Área de Valorização da Arquitetura e do Patrimônio (AVAP), tem implicações significativas para quaisquer obras futuras. Qualquer trabalho que afete a propriedade está sujeito a uma supervisão rigorosa, muitas vezes exigindo autorização antes do início da obra.

Existe alguma servidão sobre o terreno ou a propriedade?

As servidões podem limitar onde a construção é permitida ou impedir a construção em uma parte específica do seu terreno. Na Home Hunts, analisamos essas servidões como padrão, pois nem sempre são divulgadas antecipadamente e podem afetar a forma como você usa a propriedade.

Algum pedido de licença de construção ou ampliação já foi recusado no passado?

Vale a pena investigar os registros de recusas de projetos, mesmo que você não tenha intenção de ampliar ou alterar o imóvel. Isso proporciona uma visão sobre os desafios, limitações e potencial da propriedade. Mesmo que você não esteja planejando expandir ou reformar o imóvel que comprar, saber o que é possível é fundamental para escolher a casa certa para suas necessidades atuais e futuras.

O que indica o Certificat d'Urbanisme? O que pode e o que não pode ser construído no terreno ou nas suas imediações?

A avaliação do Certificat d'Urbanisme (CU) ajuda-nos a compreender as normas de planeamento aplicáveis ​​ao terreno, incluindo limitações administrativas, servidões, impostos e regime de zoneamento. Também demonstra se um projeto proposto é viável e se a infraestrutura existente ou planeada é suficiente para o local.

Análise do estado do imóvel e due diligence técnica

Um imóvel pode parecer excepcional durante uma visita, mas ainda assim apresentar custos ocultos significativos. Esta seção aborda as verificações estruturais, mecânicas e regulamentares que vão além do que é visível no dia da visita.

Qual é o resultado do DPE e o que ele significa para os custos operacionais e a futura comercialização do produto?

O Diagnóstico de Desempenho Energético (DPE) é o sistema de classificação energética francês que avalia o impacto de carbono, a eficiência energética e o desempenho de aquecimento de um imóvel, numa escala de A (altamente eficiente) a G (pouco eficiente). Aconselhamos os nossos clientes sobre o significado de um resultado bom ou mau, especialmente no que diz respeito a melhorias ou potenciais responsabilidades.

Qual é o estado do telhado, da estrutura e de quaisquer dependências externas?

A estrutura e o telhado da casa principal, juntamente com quaisquer anexos na propriedade, devem ser avaliados quanto a sinais de desgaste ou evidências de vazamentos, reparos anteriores e elementos semelhantes. Problemas estruturais podem ser dispendiosos de resolver, e uma avaliação técnica completa nos permite identificar onde problemas estruturais ou necessidades de manutenção impactarão o custo, o valor futuro ou a segurança.

Quais são os sistemas de drenagem, água e esgoto? A propriedade possui fossa séptica? Quando foi realizada a última inspeção e certificação?

Como sistemas de drenagem, água e esgoto não conformes geram custos inesperados durante a posse ou revenda do imóvel, verificamos o status desses sistemas antes que o cliente se comprometa com a compra. As verificações incluem determinar como o imóvel é abastecido, se está conectado à rede pública de água e esgoto e se há algum problema de conformidade, confiabilidade ou pressão.

Se o imóvel tiver piscina, possui um certificado de conformidade válido de acordo com a lei de 2010 sobre segurança de piscinas? Qual é o estado da bomba, do sistema de filtragem e das barreiras de segurança?

A manutenção de piscinas pode ser dispendiosa caso surjam problemas imprevistos, por isso é importante estar ciente desses problemas com antecedência. O estado da bomba, do sistema de filtragem e das barreiras de segurança será verificado, uma vez que estes elementos podem afetar os custos de manutenção contínua e o cumprimento das normas legais.

Além disso, é necessário verificar se a piscina possui o certificado de conformidade adequado. Esse tipo de certificado comprova que os dispositivos de segurança da piscina (como alarme, cobertura ou cerca) atendem aos requisitos legais para prevenção de afogamentos.

Qual é a infraestrutura de banda larga — fibra, ADSL ou satélite?

Ter uma infraestrutura de banda larga confiável é essencial no mercado imobiliário de luxo, especialmente para compradores que precisam de um escritório em casa sem interrupções e conectividade ininterrupta. A internet de fibra óptica de alta velocidade também costuma ser necessária para comodidades sofisticadas, como iluminação automatizada ou gerenciamento remoto de imóveis. Nós verificamos as velocidades reais de conexão, em vez de nos basearmos apenas nas descrições dos anúncios.

Propriedades rurais e costeiras na França podem ter conectividade realmente limitada. Isso afeta tanto a habitabilidade diária quanto o potencial de aluguel, por isso vale a pena avaliar a situação real desde o início.

Limites, vizinhos e área circundante

O que rodeia uma propriedade é tão importante quanto a própria propriedade. Estas questões centram-se no que uma visita não consegue revelar sobre quem é o proprietário do terreno vizinho, o que poderá mudar e se eventuais litígios ou empreendimentos poderão afetar o seu usufruto ou o valor a longo prazo da propriedade.

Quais são os limites exatos da propriedade e estão eles formalmente registrados no cadastro imobiliário?

Trabalhamos com topógrafos para confirmar se os limites da propriedade estão claramente definidos no cadastro francês, incluindo direitos de acesso, entradas compartilhadas e servidões que possam afetar a privacidade ou planos futuros.

Quem é o proprietário do terreno adjacente e qual é o seu estatuto de planeamento? Poderia ser desenvolvido de uma forma que afetasse a sua vista ou privacidade?

O terreno circundante, o seu zoneamento e qualquer atividade de planeamento que não seja imediatamente óbvia durante uma visita merecem uma atenção especial. Isto é particularmente importante para os compradores que priorizam o ambiente natural, o isolamento ou as vistas de uma propriedade.

Há alguma disputa atual ou histórica com os vizinhos?

Disputas passadas ou presentes entre vizinhos são investigadas, especialmente quando a questão envolve limites de propriedade, vias de acesso compartilhadas, servidões de passagem, árvores, obras ou ruído.

Há algum projeto comercial ou de infraestrutura de grande escala planejado para a área?

Avaliamos se os projetos de desenvolvimento, melhorias na infraestrutura, projetos de energia renovável ou atividades comerciais podem impactar o valor a longo prazo do imóvel, bem como sua exclusividade, tranquilidade e vistas.

Custos além do preço de compra

O preço de compra é apenas parte do quadro financeiro. Custos recorrentes, passivos pendentes e o que está efetivamente incluído na venda precisam ser apurados antes de se fazer uma oferta.

Quais são os valores anuais do imposto predial e, quando aplicável, das taxas de condomínio?

Ajudamos os clientes a avaliar o custo real da propriedade, incluindo impostos prediais anuais e taxas de condomínio ou de serviços. Apartamentos, condomínios fechados e residências com serviços de concierge, piscinas, segurança e áreas comuns geralmente acarretam taxas de condomínio substanciais, que precisam ser incluídas nos custos a longo prazo.

Há alguma obra pendente (votées) — obras de manutenção ou melhoria aprovadas pelo condomínio, mas ainda não faturadas ao comprador?

Os compradores devem confirmar se as obras de melhoria, manutenção ou restauração foram aprovadas pelo condomínio. Além disso, caso ainda não tenham sido faturadas, os custos poderão ser transferidos para o novo proprietário juntamente com a compra do imóvel.

Quais acessórios, equipamentos e mobiliário estão incluídos no preço de venda e quais estão explicitamente excluídos?

Imóveis de alto padrão costumam ser vendidos com mobiliário feito sob medida, acessórios de design, sistemas integrados de automação residencial, adegas e outras comodidades de luxo.

Sistemas de automação residencial, equipamentos audiovisuais integrados e marcenaria personalizada são fontes frequentes de disputas neste nível de mercado. Garantimos que os itens inclusos e excluídos sejam documentados com clareza antes da conclusão da venda.

Documentos importantes a solicitar ou verificar antes de fazer uma oferta

Como parte do processo de due diligence, revisamos e verificamos a documentação que afeta os custos de propriedade, a conformidade legal e a futura revenda:

• Dossiê completo de técnica diagnóstica (DDT), que inclui avaliações de amianto, eletricidade, desempenho energético, chumbo e cupins.
• Atas das assembleias gerais dos últimos 3 anos para propriedades em regime de copropriedade.
• Alvará de construção (PC) para alterações ou ampliações, bem como um documento de declaração de conclusão que comprove a obra.
• Avisos de imposto predial dos últimos 2 a 3 anos

Considerações finais da análise do Fortune Dragon

As visitas a imóveis de luxo costumam ser rápidas, com várias casas visitadas em um curto período e decisões influenciadas tanto pela emoção quanto pela lógica. É exatamente por isso que a representação de um agente imobiliário experiente é fundamental. Ter um agente que faça perguntas difíceis antes que você se envolva emocional ou financeiramente com um imóvel oferece a proteção e o acompanhamento estratégico de que você precisa.

Se você está pensando em comprar um imóvel de luxo na França, Contate a Home Hunts Para orientação especializada e representação discreta durante toda a sua busca.