Steuerzahlung für die Vermietung Ihres spanischen Hauses

In diesem Blogbeitrag dieser Woche begrüßen wir unseren Gastautor Gustavo Calero Monereo aus der Kanzlei C&D-Anwälte -working mainly in Andalucia - who explain in depth about how to go about tax payment for renting out your Spanish home.

Die Zahl der Ausländer, die sich für Kauf einer Immobilie in Spanien als Investition oder um den Urlaub zu genießen, nimmt ständig zu.

In den letzten Jahren hat sich der Mietmarkt, insbesondere touristische Vermietungen, ist in Andalusien enorm gewachsen. Vor allem Städte an Costa del Sol und Costa Tropical, sowie in Malaga, Nerja, Almuñecar, Marbella und Benalmadena sind sehr beliebt.

Nicht wenige Immobilienkäufer in Spanien werden von den Investitionsaussichten durch die Geld online verdienen by renting out their property. As expected, earnings obtained from renting such properties - either through a permanent contract or through holiday rentals - must be declared in Spain by both fiscal residents (yearly IRPF-Steuer) und Nicht-Steueransässige (vierteljährlich IRNR-Steuer).

Welche Steuern werden derzeit von Personen ohne Wohnsitz in Spanien gezahlt?

Seit 2016 müssen Bürger mit Wohnsitz in der Europäischen Union, Island oder Norwegen 19 % des Gewinns aus Vermietungen. Nicht-EU-Bürger müssen zahlen 24% der Einnahmen aus der Vermietung ihrer Immobilien.

Dies ist natürlich für britische Eigenheimbesitzer nach dem Brexit von großer Bedeutung, denn wenn Großbritannien die EU verlässt, würden sie nach der derzeitigen Regelung und ohne Abkommen als Nicht-EU-Bürger gelten und daher höhere Steuern zahlen.

Können Gebietsfremde Ausgaben absetzen?

Bürger, die nicht in Spanien, sondern in einem Land der Europäischen Union, Island oder Norwegen ansässig sind, können für kurzfristige Vermietungen dieselben Kosten absetzen wie in Spanien ansässige Bürger.

Die einzige Ausnahme wären Immobilien, die vermietet werden als ständiger Wohnsitz des Mieters, da Einwohner in Spanien 60 % der vom Mieter gezahlten Beträge abziehen können, während Nichtansässige kann diesen Abzug nicht anwenden. Amtliche Kosten können nur abgezogen werden anteilig abhängig von der Gesamtzahl der Tage, an denen die Immobilie vermietet war.

Wenn Sie beispielsweise 90 Tage im Jahr vermieten, können Sie nur 25 % der jährlichen Kosten absetzen. Bürger außerhalb der Europäischen Union, Islands oder Norwegens können keinerlei Steuerabzüge geltend machen und müssen daher IRNR-Steuern auf den Bruttogewinn aus der Vermietung der Immobilie zahlen.

Welche Ausgaben können abgezogen werden?

Citizens resident in the European Union, Iceland or Norway can such as property taxes, waste removal or fees for the homeowners' association. They can also andere abziehen Kosten, sofern sie nachweisen können, dass sie finanziell mit der Vermietungstätigkeit in Zusammenhang stehen, wie etwa Kreditzinsen, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Strom-, Versicherungs-, Wasser- oder Gaskosten usw.

Wann müssen Sie diese IRNR-Steuer deklarieren?

Zahlung für Einkünfte von Bürgern ohne Wohnsitz in Spanien aus dem Vermietung ihrer Wohnungen stattfinden vierteljährlich durch Einreichen 210 FormWenn Sie mehr als eine Immobilie besitzen, Für jede.

Dieses Formular muss innerhalb der ersten 20 Tage im April, Juli, Oktober und Januar eingereicht werden. Es sind vier Formulare pro Jahr einzureichen, in denen die Mieteinnahmen für die 12 Monate des Jahres angegeben werden.

Hausbesitzer, die ihre Immobilien als Ferienobjekte vermieten, können in der gleichen 210 Form, sämtliche Einnahmen aus der Miete für die drei angegebenen Monate, auch wenn diese von verschiedenen Mietern stammen.

Was kann passieren, wenn ich Mieteinnahmen nicht angebe?

Wenn das spanische Finanzamt feststellt, dass Sie Ihre Wohnung vermieten, ohne etwas zu deklarieren, wird es ein Verfahren einleiten, um Ihnen einen Vergleichsvorschlag zu senden, der Verzugszinsen aufgrund der verspäteten Angabe Ihrer Einkünfte nach sich zieht. Ebenso wird das Finanzamt mit Sicherheit ein Verfahren einleiten. Strafe Verfahren, bei dem Sie möglicherweise eine Geldstrafe in Höhe von 50 % bis 100 % des Betrags zahlen müssen, den Sie nicht deklariert haben.

Dank des Internets und digitaler Plattformen zur Wohnungsvermietung wie Airbnb, HomeAway, SpainHoliday und Tripadvisor hat das Finanzministerium in den letzten Jahren mehrere Kontrollkampagnen durchgeführt und dabei Tausende von Hauseigentümern aufgefordert, ihre Mietsituation zu regulieren.

Was ist mit der RTA-Mietlizenz und der Guardia Civil?

Um Ihre Immobilie auf Online-Vermietungsplattformen veröffentlichen zu können, benötigen Sie eine RTA-Vermietungslizenz of the Registro de Turismo de Andalucia, both for urban and rustic properties. If you don't have this license yet, we at C&D-Anwälte könnte diesen in Ihrem Namen beantragen und Sie über alle behördlichen Anforderungen informieren, die dem Mieter eine sichere und qualitativ hochwertige Wohnung garantieren, für die Sie eine Inspektion durchführen lassen könnten.

Auch städtische Immobilien brauchen ihre Erste Berufserlaubnis and if you don't have this yet, we recommend that you contract an architect to apply for it at your Town Hall. Standard licenses for rustic properties (alojamiento turistico) have a limit of 90 days a year and you can't offer extra services like breakfast.

Das Letzte, was Sie wissen müssen, wenn Sie Ihre Immobilie an Touristen vermieten, ist, dass Sie verpflichtet sind, jede Ankunft innerhalb von 24 Stunden dem Guardia Civil (Polizei) über ihre Online-Plattform.

Was muss ich arrangieren?

Wir empfehlen Ihnen, bei der Vermietung Ihrer Immobilie in Spanien das Formular 210 einzureichen, damit Sie den durch die Vermietung der Immobilie erzielten Gewinn an die Staatskasse abführen können.