Vastgoed kopen op Bali: wat je eerst moet weten

Bali trekt kopers uit veel landen, of ze nu een vakantiehuis zoeken, een plek om te wonen of van hun pensioen te genieten, of een woning om te verhuren. Kopen gaat hier anders dan thuis. Buitenlanders kunnen geen grond in volle eigendom bezitten, en in 2026 heeft het eiland de regels voor stromanconstructies, vergunningen en bestemmingen aangescherpt. De juridische structuur en de controles zijn dus belangrijker dan het uitzicht.

Wat er in 2025–26 is veranderd

In 2025 en 2026 zijn verschillende regels veranderd. In november 2026 zijn dit de belangrijkste voor buitenlandse kopers:

  • Stromanconstructies verboden: Volgens de Indonesische wet is elke constructie waarbij grond in volle eigendom voor een buitenlander op naam van een lokale inwoner wordt gezet al nietig. Sinds 24 februari 2026 verbiedt de regionale verordening 4/2026 van Bali bovendien eigendom via een stroman volledig, en bestraft ze iedereen die bij zo’n constructie bemiddelt.
  • Verhuur zonder vergunning offline gehaald: Vanaf 1 augustus 2026 zijn boekingsplatforms op verzoek van het ministerie van Toerisme begonnen met het verwijderen van villa’s zonder geldige bedrijfsvergunning.
  • Beperkingen voor landbouwgrond en hotels: Na de overstromingen van september 2025 droeg de provincie de regentschappen op om geen productieve rijstvelden meer om te zetten, en zes regentschappen, maar niet Badung, Gianyar of Denpasar, spraken af geen nieuwe hotels aan te moedigen.
  • Btw-voordeel op nieuwe woningen: Bij opleveringen in 2026 betaalt de overheid de btw over de eerste 2 miljard IDR van een nieuwe, direct bewoonbare woning met een prijs tot 5 miljard IDR.
  • Hogere fiscale waarderingen: Badung heeft de grond in 2025 opnieuw gewaardeerd, en Denpasar verhoogde de officiële waarden voor 2026 met maximaal 300% en verlaagde daarna de aanslagen voor woningen.
  • Pensioenvisa vanaf 55: De minimumleeftijd is verlaagd van 60 naar 55, en gepensioneerden hebben een inkomen van US$ 3.000 per maand nodig.
  • Toeristenheffing en recordaantal bezoekers: Buitenlandse bezoekers betalen een eenmalige heffing van 150.000 IDR per reis, met uitzondering van houders van een KITAS of KITAP. Het aantal aankomsten bereikte in 2025 een record van 6.948.754, 9,7% meer dan in 2024.

Waarom Bali buitenlandse kopers aanspreekt

Een cultuur die verweven is met het dagelijks leven

Cultuur is een groot deel van de aantrekkingskracht van Bali. Tempels, ceremonies en ambachtsdorpen horen bij het dagelijks leven, en Ubud geldt als het culturele hart van het eiland. Met een eigen woning leef je midden in die traditie, in plaats van er een week op bezoek te gaan.

Kust, kliffen en rijstterrassen: de belangrijkste gebieden

Surfstranden en kalksteenkliffen liggen langs de zuidwestkust en op de Bukit, terwijl Ubud in het hoogland wordt omringd door rijstterrassen. De meeste buitenlandse kopers richten zich op de kust en Ubud:

  • Canggu, Berawa en Pererenan: Surfen, cafés en coworking, en de drukste villamarkt van het eiland. Veel percelen waren rijstvelden, dus controleer de bestemming.
  • Seminyak, Kerobokan en Umalas: De gevestigde chique wijk, met de hoogste grondprijzen aan de westkust, en landinwaarts groenere straten voor gezinnen.
  • Uluwatu en de Bukit: Kliffen, surfspots en uitzicht op de oceaan, met een snelle groei die de watervoorziening en de wegen nog niet hebben bijgebeend.
  • Jimbaran en Nusa Dua: Rustige baaien bij de luchthaven. Nusa Dua is een geplande enclave van grote resorthotels.
  • Sanur: Een lang strand, beschut door een rif, en een gevestigde expatgemeenschap, geschikt voor gezinnen, gepensioneerden en lange verblijven.
  • Ubud en het hoogland: Groener en koeler, met villaprijzen die over het algemeen lager liggen dan aan de kust, een stabielere vraag naar langere verhuur en het strand op ongeveer een uur afstand.
  • Tabanan en het oosten: Deze regentschappen hebben afgesproken geen nieuwe hotels aan te moedigen. Controleer dus wat er gebouwd mag worden voordat je grond koopt.

Groeiende internationale belangstelling

De kopers op Bali lopen uiteen van gepensioneerden en gezinnen tot mensen die op afstand werken en beleggers, en die laatste twee groepen trekken vooral naar Canggu. Het aantal buitenlandse bezoekers bereikte in 2025 een record, met Australië als grootste markt.

Vraag naar verhuur door bezoekers

Al die bezoekers hebben een plek nodig om te verblijven, dus veel kopers willen hun woning verhuren als ze er zelf niet zijn. De vraag is er echt, maar voor vakantieverhuur is nu een vergunning nodig, en daarop wordt gehandhaafd.

De belangrijkste soorten vastgoed op Bali

Villa’s, de typische woning van het eiland

De meeste buitenlandse kopers zien een privévilla met eigen zwembad en tuin voor zich, om zelf te gebruiken, in te wonen of, met de juiste vergunning, te verhuren. Ongeveer negen op de tien villa’s die te koop staan, zijn leasehold. Controleer voordat je je vastlegt de vergunningen, maar ook het dak, het houtwerk en de airconditioning, want het klimaat tast die snel aan.

Leasehold, de gebruikelijke route

Bij leasehold (Hak Sewa) huur je de grond, en meestal ook de villa, van de Indonesische eigenaar voor een termijn die in het contract staat, vaak 25–30 jaar. Een verblijfsvergunning is niet nodig. Bij de mediane villa in de advertenties resteert nog ongeveer 25 jaar, en een advertentie met „80 jaar” betekent vaak 30 + 20 + 30, waarvan alleen de eerste termijn zeker is. Laat een eventuele verlenging, de prijs daarvan en wat er aan het eind met het gebouw gebeurt in het contract opnemen.

Kopen op plan

Veel nieuwe villa’s en appartementen worden vóór of tijdens de bouw verkocht, meestal met een betalingsschema in termijnen van de projectontwikkelaar. Koppel elke betaling aan een mijlpaal in de bouw, spreek opleverdata en boetes af, en vraag hoe je aanbetalingen beschermd zijn als het project stil komt te liggen.

Bedrijfspanden

Een buitenlander die vanuit een pand op Bali een bedrijf wil runnen, doet dat via een PT PMA: een bedrijf dat een echt bedrijfsdoel nodig heeft en aan regels voor investering en kapitaal moet voldoen. Typische panden zijn:

  • Restaurants en cafés: Voor bezoekers en inwoners, op grond die voor dat gebruik bestemd is.
  • Winkels en kantoren: Met dezelfde controles op bestemming en vergunningen.

Villa’s en units in een resort

Sommige kopers kiezen voor een villa of unit in een resort, of een aandeel daarin, die door een exploitant wordt verhuurd als ze er zelf niet zijn. Wordt er een inkomen beloofd, vraag dan:

  • Wie het betaalt, en uit welke inkomsten
  • Wat er gebeurt als de exploitant stopt
  • Op welk recht de unit staat, leasehold of eigendomstitel, en voor hoeveel jaar

Wees op je hoede bij elk „gegarandeerd rendement”. Hotels van bekende ketens hadden in 2025 een gemiddelde bezetting van 60–79%, en privévilla’s doen het meestal slechter.

Stap voor stap: zo koopt een buitenlander op Bali

Wat een buitenlander volgens de wet mag bezitten

Buitenlanders kunnen op Bali geen grond in volle eigendom bezitten: het volle eigendomsrecht (Hak Milik) is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers. Een buitenlandse koper heeft in plaats daarvan drie legale routes, en de route die je kiest bepaalt hoe lang je het vastgoed houdt en wat je ermee mag doen:

  • Leasehold (Hak Sewa): Een particulier huurcontract met de grondeigenaar, getekend bij een notaris, voor een afgesproken termijn, vaak 25–30 jaar. Het staat voor iedereen open en is de gebruikelijke keuze voor villa’s en vakantiehuizen.
  • Gebruiksrecht (Hak Pakai): Op je eigen naam geregistreerd en open voor een buitenlander met Indonesische immigratiedocumenten, voor maximaal 30 + 20 + 30 jaar op staatsgrond, waarbij elke termijn op aanvraag wordt verleend. Het geldt voor één huis op maximaal 2.000 m² of één appartement per persoon, met een minimumprijs van 5 miljard IDR voor een huis of 2 miljard IDR voor een appartement, en past bij een woning waarin je zelf woont.
  • Je eigen bedrijf (PT PMA): Een Indonesisch bedrijf in buitenlandse handen heeft het opstalrecht (HGB) voor 30 + 20 + 30 jaar. Het brengt oprichtingskosten, jaarrekeningen en belastingaangiften met zich mee, en is de enige manier waarop een buitenlandse eigenaar een vergunning voor villaverhuur kan hebben.

Gebruik nooit een stroman. Grond op naam van een Indonesische vriend zetten, „afgedekt” met nevenovereenkomsten, is nietig volgens artikel 26 van de Agrarische Basiswet en sinds februari 2026 op Bali verboden. Wordt het aangevochten, dan kan de grond naar de staat gaan en kun je je geld kwijtraken. Loop dus weg bij elke verkoper die het voorstelt.

Stem de structuur af op je plannen

Kies de route voordat je een selectie maakt, want die bepaalt wat je kunt kopen. Voor sommige routes heb je een Indonesisch fiscaal nummer (NPWP) nodig, en voor Hak Pakai een visum of verblijfsvergunning. Controleer dus eerst wat jouw route vereist.

Je eigen advocaat en notaris

Je advocaat is de belangrijkste keuze die je maakt. Kies dus een advocaat met een Indonesische vergunning, onafhankelijk van de verkoper en de makelaar, vloeiend in je taal en gewend aan buitenlandse kopers. Kies ook de notaris (PPAT) zelf, leg de honoraria schriftelijk vast en zorg dat de controles het volgende omvatten:

  • Het grondcertificaat bij het kadaster (BPN), en wie de grond echt bezit
  • De bestemming (RDTR)
  • De bouwvergunning (PBG) en het gebruikscertificaat (SLF)
  • Eventuele onbetaalde grond- en gebouwenbelasting (PBB)
  • Of een verhuurvergunning mogelijk is, als je wilt verhuren

Een makelaar kiezen

Een goede lokale makelaar kent de gebieden, de projectontwikkelaars en het papierwerk, en bij elke advertentie op MiMove staat welk makelaarskantoor erachter zit. Een makelaar vervangt je eigen advocaat echter niet. Zorg dat je een aanbetaling bij reservering terugkrijgt als de controles problemen opleveren, en betaal die alleen via een kanaal waarbij je een ontvangstbewijs krijgt.

Tekenen en inschrijven

Het contract moet de huurtermijn vastleggen, net als een eventuele verlenging en de prijs daarvan, wie de belasting van de grondeigenaar en de jaarlijkse PBB betaalt, en wat er aan het eind gebeurt. Bij kopen op plan gaat het om de termijnbetalingen, opleverdata en boetes. Een eigendomsoverdracht wordt daarna als akte getekend bij je PPAT, zodra de verkoper de belasting van 2,5% heeft betaald. Betalingen binnen Indonesië moeten in roepia’s worden gedaan.

Na het tekenen van een eigendomsoverdracht betaal je de verwervingsbelasting (BPHTB), en wordt het recht op jouw naam ingeschreven bij het kadaster. Bewaar elke akte, vergunning, kwitantie en belastingaanslag in één dossier.

Vastgoed op Bali als belegging

Huurinkomsten in de praktijk

Voor vakantieverhuur heb je een bedrijfsvergunning nodig: een bedrijfsnummer (NIB) onder de activiteitscode voor villa’s, dat voor een buitenlandse eigenaar via een PT PMA loopt, want de eenvoudigere homestayvergunning is alleen voor Indonesische staatsburgers. Het gebouw heeft ook een PBG en een SLF nodig, op grond met een bestemming voor toeristisch verblijf, en villa’s zonder vergunning worden sinds 1 augustus 2026 offline gehaald.

Hotels van bekende ketens hadden in 2025 een gemiddelde bezetting van 60–79%, maar kortetermijnverhuur in Canggu haalde in het jaar tot juli 2026 ongeveer 36%. Reken met je eigen voorzichtige cijfers, na aftrek van het deel van de beheerder, de logiesbelasting van 10% (PBJT) en het onderhoud. Verhuur per jaar is eenvoudiger en wordt belast met een eindheffing van 10% over de bruto huur, met veel vraag in Canggu, Umalas en Sanur.

De investering beoordelen

Veel hangt af van wat je koopt en hoe je het bezit. Een leasehold verliest elk jaar waarde, omdat een latere koper alleen betaalt voor de resterende jaren. Plan je verkoop of verlenging dus vroeg, en beoordeel een aankoop op het netto-inkomen in plaats van op het rendement uit de brochure.

Bali vergeleken met andere markten in de regio

Vergelijkingen met andere markten in Zuidoost-Azië werken alleen als je appels met appels vergelijkt. Hier koopt een buitenlander meestal een vast aantal jaren leasehold, geen grond. Weeg de prijs dus af tegen de resterende jaren en het inkomen dat de woning na kosten legaal kan opleveren.

De richting van de markt

Niemand kan zeggen hoe de prijzen zich zullen ontwikkelen, maar het beleid wijst één kant op: strengere regels voor stromanconstructies, vergunningen en bestemmingen, en beperkingen op het omzetten van landbouwgrond en op nieuwe hotels. Ontbrekende vergunningen kunnen een verhuurvergunning, een verkoop of je verzekering blokkeren, dus wat een aankoop beschermt, is papierwerk dat op orde is.

Wat vastgoed kopen op Bali kost aan belastingen en kosten

De aankoop van een geregistreerd recht zoals Hak Pakai of HGB kost de koper ongeveer 6–8% bovenop de prijs. Een leasehold kopen kost veel minder, omdat er geen eigendomsrecht overgaat, maar je betaalt wel voor een vast aantal jaren.

De jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting

De grond- en gebouwenbelasting (PBB-P2) wordt elk jaar geheven over de officiële waarde (NJOP), niet over de prijs. In Badung is die 0,2% onder 1 miljard IDR en 0,3% daarboven, na een kleine vrijstelling, en bij leasehold betaalt meestal de grondeigenaar. De waarderingen zijn in Badung en Denpasar flink gestegen, dus vraag de PBB-aanslagen van de laatste drie jaar op voordat je een aanbetaling doet.

Belastingen bij een eigendomsoverdracht

Elke belasting bij een aankoop komt voor rekening van een andere partij. Je contract moet vermelden wie wat betaalt:

  • Verwervingsbelasting (BPHTB), koper: Tot 5%, tegen het tarief van het regentschap en na een vrijstelling van 80 miljoen IDR, bij de overdracht van een recht zoals Hak Pakai of HGB, niet bij leasehold.
  • Inkomstenbelasting (PPh), verkoper: 2,5%, te betalen voordat de akte wordt getekend. Controleer of de afgesproken prijs daar al rekening mee houdt.
  • Belasting op de huur, grondeigenaar: Een eindheffing van 10% over de betaling voor een nieuw huurcontract.
  • Btw, nieuwbouw: Effectief ongeveer 11%, in rekening gebracht door een btw-plichtige projectontwikkelaar.

Het honorarium van de notaris (PPAT) is wettelijk begrensd op maximaal 1%, je advocaat rekent ongeveer 1%, en het oprichten van een PT PMA kost ongeveer US$ 1.600 tot 4.500. Bij de minimumprijs van 5 miljard IDR voor Hak Pakai komen de verwervingsbelasting van 246 miljoen IDR plus notaris en advocaat samen op ongeveer 346 miljoen IDR, oftewel 6,9%, vóór eventuele btw, tegenover ongeveer 2% bij leasehold.

Waar de regels de koper helpen

Niet elke regel maakt het duurder. Twee werken in het voordeel van de koper:

  • Btw-voordeel in 2026: Tot 31 december 2026 neemt de staat de btw voor zijn rekening over de eerste 2 miljard IDR van een nieuwe, direct bewoonbare woning met een prijs tot 5 miljard IDR. Een buitenlandse koper met een Indonesisch fiscaal nummer die aan de eigendomsregels voldoet, kan daarvoor in aanmerking komen.
  • Geen verwervingsbelasting bij leasehold: BPHTB geldt alleen als een eigendomsrecht overgaat.

Wonen op Bali: visa, verblijf en dagelijkse kosten

Vastgoed bezitten op Bali geeft je geen recht om in Indonesië te wonen. Welk visum je krijgt, hangt af van je leeftijd, inkomen of spaargeld, en voor Hak Pakai heb je er een nodig.

De belangrijkste visumroutes

Indonesië biedt verschillende manieren om te blijven. In november 2026 waren dit de belangrijkste mogelijkheden:

  • Visum bij aankomst: Voor veel nationaliteiten 500.000 IDR voor 30 dagen, één keer te verlengen met nog eens 30 dagen.
  • Second Home Visa (E33): Tot vijf jaar, zonder sponsor en zonder werk in Indonesië. Binnen 90 dagen zet je 2 miljard IDR op eigen naam bij een Indonesische staatsbank, of bezit je in aanmerking komend vastgoed met een waarde van US$ 1 miljoen.
  • Pensioenvisa (E33F en E33E): Vanaf 55 jaar, met een inkomen van US$ 3.000 per maand. E33F geldt telkens een jaar, met een lokale sponsor. E33E geldt tot vijf jaar zonder sponsor, in ruil voor een deposito van US$ 50.000 bij een staatsbank.
  • Visum voor werken op afstand (E33G): Voor werknemers van een bedrijf buiten Indonesië die minstens US$ 60.000 per jaar verdienen, met US$ 2.000 op de bank. Het geldt één jaar, kan worden verlengd en staat geen werk voor Indonesische klanten toe.
  • Investeerdersvisa en Golden Visa: Voor investeringen via een Indonesisch bedrijf of grote investeringen die in aanmerking komen, met drempels vanaf honderdduizenden Amerikaanse dollars.

Regels en drempels veranderen vaak. Raadpleeg het officiële e-visaportaal voordat je een aanvraag doet.

Verblijfsvergunningen en fiscale woonplaats

Houders van een verblijfsvergunning voor lange duur kunnen later overstappen op een KITAP, de permanente verblijfsvergunning. Die geldt vijf jaar en maakt een einde aan de jaarlijkse verlenging. Wie binnen 12 maanden meer dan 183 dagen in Indonesië verblijft, of een vergunning heeft die langer geldig is, kan fiscaal inwoner worden, met belasting over het wereldwijde inkomen, tenzij een belastingverdrag anders bepaalt. Geen enkele officiële bron stelt het buitenlandse inkomen van mensen die op afstand werken vrij.

Dagelijkse kosten van levensonderhoud

De dagelijkse kosten hangen af van waar en hoe je woont. Een woning aanhouden kost naar westerse maatstaven weinig, al drijven airconditioning en zwembadpompen de elektriciteitsrekening op, en komen water, internet, beveiliging en tuinpersoneel er allemaal nog bij.

Zorg en lokale voorzieningen

De zorg op het eiland varieert van particuliere ziekenhuizen tot kleine buurtklinieken, en kwaliteit en kosten verschillen per instelling. Sluit een zorgverzekering af die je in Indonesië dekt, en verzeker ook de opstal en de inboedel van de woning, met een aansprakelijkheidsdekking als er gasten verblijven.

Je aankoop betalen: valuta en overboekingen

Indonesische hypotheken staan zelden open voor buitenlandse kopers, dus de meesten betalen contant of volgen het betalingsschema in termijnen van een projectontwikkelaar. Betalingen binnen Indonesië moeten in roepia’s worden gedaan, en bij een bedrag van zes cijfers kan een kleine koersbeweging je meer kosten dan de advocaatkosten:

  • Gebruik een valutaspecialist onder toezicht in plaats van een gewone bank, en vergelijk de totale kosten, inclusief vergoedingen, met de marge van je bank.
  • Overweeg een termijncontract om de koers vast te zetten voor je aanbetaling en de overdracht.
  • Maak betalingen voor een aankoop op plan over in termijnen die het betalingsschema volgen.
  • Bewaar het bewijs van elke overboeking voor de notaris en de belastingdienst.

Plan elke overboeking ruim voor de vervaldatum. Wie haastig wisselt, of aan een balie op het vliegveld, krijgt zelden een goede koers.

De belangrijkste punten om te onthouden

Buitenlanders kunnen op Bali geen grond in volle eigendom bezitten, maar met een leasehold, Hak Pakai of een PT PMA koop je binnen de wet. Met een stroman nooit. Controleer de bestemming, de vergunningen en een eventuele verhuurvergunning, houd rekening met de belastingen en het onderhoud, en regel je visum apart, want vastgoed bezitten geeft je geen recht om te blijven.