Vanuit het buitenland een woning kopen in Portugal

Portugal heeft voor bijna elke koper iets, van de stranden en golfbanen in het zuiden tot historische steden en groen platteland in het noorden. Of je nu een plek zoekt om van je pensioen te genieten, een vakantiehuis of een investering voor de lange termijn, de keuze is groot.

Met de juiste mensen aan je zijde is kopen vanuit het buitenland goed te doen. Een aankoop volgt een vaste volgorde via de notaris, en een advocaat met jouw volmacht kan veel ervan regelen terwijl jij thuis bent.

Waarom kopers voor Portugal kiezen

Zon, een lange Atlantische kust, goed eten en een ontspannen levenstempo verklaren voor een groot deel waarom Portugal zo aantrekkelijk is. De regels zijn de afgelopen jaren echter flink veranderd, dus begin met wat er nieuw is.

Wat er in 2026 is veranderd

In mei 2026 zijn verschillende maatregelen ingegaan die belangrijk zijn voor kopers. Twee oudere wijzigingen zorgen nog steeds voor verrassingen.

  • Een vast IMT-tarief van 7,5% voor niet-ingezetenen: Wetsdecreet 97/2026, bekendgemaakt op 20 mei 2026, stelt de overdrachtsbelasting (IMT) bij de aankoop van een woning door niet-ingezetenen vast op 7,5%, ongeacht de prijs. Je kunt die vermijden of terugvragen als je binnen twee jaar fiscaal inwoner van Portugal wordt, of als je de woning minstens 36 maanden tegen een gematigde huur verhuurt. Er wordt een juridische aanvechting verwacht, dus laat het tarief op de datum van je overdracht bevestigen.
  • Staatsburgerschap pas na 10 jaar: Sinds 19 mei 2026 is voor naturalisatie 10 jaar legaal verblijf nodig in plaats van 5, of 7 jaar voor burgers van de EU en van de Portugeestalige CPLP-landen, gerekend vanaf je eerste verblijfsvergunning.
  • Platforms controleren vergunningen voor kortetermijnverhuur: Sinds 20 mei 2026 verplicht EU-verordening 2024/1028 platforms om elk registratienummer voor Alojamento Local (AL) te controleren voordat een advertentie online komt. Gemeenten hebben daarnaast landelijk meer dan 10.000 inactieve registraties geschrapt.
  • Geen Golden Visa via vastgoed: Sinds oktober 2023 komt vastgoed niet meer in aanmerking. De belangrijkste overgebleven route is een inleg van € 500.000 in een gereguleerd fonds dat niet in vastgoed belegt, dus een woning levert geen verblijfsrecht op.
  • NHR is gesloten: De beperktere opvolger, IFICI, komt hieronder aan bod bij de belastingen.

Een mild klimaat in elk seizoen

De Algarve is het hele jaar mild, Lissabon is de zonnigste hoofdstad van Europa, en de winters aan de kust zijn ideaal voor lange verblijven en voor je pensioen. In het zuiden rekken de lente, de herfst en de golfseizoenen de vraag bovendien ver voorbij de zomer op.

Een ontspannen en gastvrije manier van leven

Het leven in Portugal is vriendelijk en ontspannen, met zichtbare geschiedenis in oude stadswijken, marktstadjes met keienstraatjes en vissershavens. Gevestigde gemeenschappen, zoals de expats die het hele jaar in Albufeira wonen, maken de start makkelijker, terwijl Tavira en Loulé een uitgesproken Portugees ritme houden.

Lissabon, Porto en de Algarve zijn de gebruikelijke startpunten, en het zijn drie heel verschillende markten. Lissabon biedt liquiditeit en vraag op de lange termijn, Porto betaalbaarheid en renovatie, en de Algarve levensstijl, golf en vakantieverhuur.

Voor expats en gepensioneerden: de verblijfsregels

Portugal past bij gepensioneerden en mensen die op afstand werken, net zo goed als bij eigenaren van een vakantiehuis. Een woning bezitten geeft je op zichzelf echter geen recht om hier te wonen: dat hangt af van je nationaliteit of van het juiste visum.

  • Burgers van de EU, de EER en Zwitserland: Hebben automatisch het recht om hier te wonen. Schrijf je binnen drie maanden in bij de gemeente.
  • Bezoekers van buiten de EU: Maximaal 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen in het Schengengebied, nu geregistreerd door het inreis-uitreissysteem van de EU.
  • D7-visum voor passief inkomen: Een inkomen van minstens het minimumloon, € 920 per maand in 2026, plus 50% voor een huwelijkspartner en 30% per kind.
  • D8-visum voor werken op afstand: Minstens € 3.680 per maand in 2026, vier keer het minimumloon, uit werk voor klanten buiten Portugal.

De drempels worden elk jaar in januari aangepast aan het minimumloon. Laat je adviseren door een immigratieadvocaat voordat je een aanvraag doet.

Een helder proces, stap voor stap

Portugal werkt met een notarieel systeem: de verkoop is rond als beide partijen de akte tekenen bij een notaris of een andere bevoegde functionaris. De aankoop van een bestaande woning duurt meestal twee tot drie maanden van geaccepteerd bod tot sleuteloverdracht.

  • NIF en advocaat: Vraag voordat je een bod doet een Portugees fiscaal nummer (NIF) aan, open een lokale bankrekening en schakel een onafhankelijke, tweetalige advocaat in, meestal met een volmacht om op afstand namens jou op te treden.
  • Reservering: Met een reserveringsovereenkomst gaat de woning van de markt, meestal tegen een bedrag van ongeveer € 3.000 tot € 6.000 dat je advocaat in bewaring houdt.
  • Juridisch onderzoek: In twee tot drie weken controleert je advocaat het uittreksel uit het eigendomsregister (certidão permanente), het fiscale register (caderneta predial), de gebruiksvergunning, het energiecertificaat, schulden en lasten, de jaarrekening van het condominium en een eventuele AL-registratie.
  • Voorlopig koopcontract (CPCV): Een bindend contract dat de prijs, de voorwaarden en de datum van de overdracht vastlegt, met een aanbetaling van meestal 10–30%. Een koper die zich terugtrekt verliest die, en een verkoper die in gebreke blijft betaalt het dubbele terug. Rond dus eerst het juridisch onderzoek en de financiering af.
  • Overdracht: Zodra de IMT en de zegelbelasting zijn betaald, wordt de akte (escritura) getekend, wordt het restbedrag overgemaakt en worden de sleutels overhandigd. Daarna laat je advocaat je inschrijven bij het eigendomsregister en de belastingdienst.
  • Daarna: Regel de nutsvoorzieningen en de verzekering, meld je aan voor de elektronische berichten van de belastingdienst of stel een fiscaal vertegenwoordiger aan, en zet je jaarlijkse IMI-aanslag in je agenda.

Je aankoop financieren: hypotheken, valuta en kosten

Hypotheken voor niet-ingezeten kopers

Portugese banken lenen wel degelijk aan niet-ingezetenen, meestal 60–70% van de koopprijs of de taxatiewaarde, de laagste van de twee, met een looptijd van maximaal 30 jaar. De meeste kredietverstrekkers willen dat de lening uiterlijk op een leeftijd van 70–75 jaar is afgelost, en de Banco de Portugal begrenst de totale schuldaflossingen op 50% van het inkomen.

Reken erop dat je inkomensbewijzen, belastingaangiften en bankafschriften van twee tot drie jaar moet laten zien, en dat je ongeveer 1–2% van de lening aan kosten betaalt, inclusief 0,6% zegelbelasting op de lening. Een principeakkoord dat je vroeg regelt, versterkt je bod.

Je geld omzetten naar euro’s

Bij een overboeking van zes cijfers kan een kleine koersbeweging je meer kosten dan de advocaatkosten. Met goede planning kun je de marge in de koers van een bank grotendeels vermijden.

  • Vergelijk een valutaspecialist onder toezicht van de FCA, of van de toezichthouder in je eigen land, met de koers en de kosten van je bank.
  • Open de rekening voordat je woningen gaat bekijken, zodat je snel kunt handelen.
  • Zet met een termijncontract de koers vast voor de aanbetaling en de betalingen bij de overdracht.
  • Maak het geld in delen over zoals het contract voorschrijft, in plaats van alles op het laatste moment om te wisselen.

Wat kopen bovenop de prijs kost

Reken als niet-ingezetene in 2026 op 8–11% bovenop de prijs, meer dan de 6–8% die veel oudere gidsen noemen. Dit zijn de belangrijkste posten.

  • IMT voor niet-ingezetenen: Een vast tarief van 7,5% van de prijs bij de aankoop van een woning, te vermijden of terug te vragen zoals hierboven beschreven.
  • IMT voor fiscaal inwoners van Portugal: Progressieve schijven, met een eerste schijf tegen nultarief voor een hoofdverblijf en 1% vanaf de eerste euro voor een tweede woning, oplopend tot een vast tarief van 6% en 7,5% in de hoogste schijven.
  • Zegelbelasting (Imposto do Selo): 0,8% van de prijs, te betalen samen met de IMT.
  • Advocaat: Ongeveer 1–2% van de prijs plus btw.
  • Notaris en eigendomsregister: Ongeveer € 700 tot € 1.500.
  • Hypotheekkosten: Ongeveer 1–2% van de lening.

In ons rekenvoorbeeld voor een niet-ingezetene komen de belastingen, de advocaat, de notaris en het register samen op ongeveer 10,4% van de prijs. Laat je advocaat het IMT-tarief bevestigen dat op de datum van je overdracht geldt.

Het eigendom gaat over zodra de akte is getekend bij een notaris of een andere bevoegde functionaris. Daarna volgt de inschrijving bij het eigendomsregister en de belastingdienst, en die regelt je advocaat.

  • Notaris: Bekrachtigt de akte op de dag van de overdracht.
  • Eigendomsregister: Registreert jou als eigenaar. Het uittreksel ervan wordt tijdens het juridisch onderzoek gecontroleerd.
  • Je advocaat: Onafhankelijk van de verkoper en de makelaar, ingeschreven bij de Ordem dos Advogados, vloeiend in je taal en gewend aan buitenlandse kopers.

Leg het honorarium schriftelijk vast en vraag precies welke controles eronder vallen. Een makelaar kan advocaten voorstellen, maar de keuze en de opdracht liggen altijd bij jou.

Waar je in Portugal een woning koopt

Lissabon: een hoofdstad met een grote markt

De levendige hoofdstad van Portugal is ook de grootste en meest liquide markt van het land. De vraag van internationale werknemers en studenten, tegenover een krap woningaanbod, houdt de prijzen er ruim boven het landelijk gemiddelde. Wie er zelf gaat wonen, kiest graag voor Príncipe Real, Estrela en Campo de Ourique, terwijl Cascais en Estoril, 30 minuten naar het westen, wonen aan de kust bieden.

Voor beleggers is Lissabon nu in de eerste plaats een markt voor langdurige verhuur. In veel centrale wijken zijn geen nieuwe registraties voor kortetermijnverhuur meer mogelijk, en bij de herziening van 2026 schrapte de stad ongeveer 6.700 AL-vergunningen. Kopen om kort te verhuren zonder actieve vergunning is dus geen plan.

Porto: geschiedenis, betaalbaarheid en renovatie

Porto is compact, historisch, ligt aan de Douro en is merkbaar goedkoper dan Lissabon. De oude kern staat vol gebouwen die gerenoveerd moeten worden, wat past bij kopers die waarde willen toevoegen. Vila Nova de Gaia aan de overkant van de rivier en Foz en Matosinhos aan de kust zijn populair bij gezinnen.

In het centrum is kortetermijnverhuur streng gereguleerd. Begin 2026 werden daar meer dan 1.400 AL-vergunningen geschrapt, dus de meeste beleggers rekenen op langdurige verhuur. Huurcontracten met een gematigde huur die aan de voorwaarden voldoen, kunnen nu tegen 10% worden belast. Controleer vóór een renovatie de gebruiksvergunning en eventuele erfgoedbescherming, en laat een bouwkundige de werkzaamheden in kaart brengen.

De Algarve: drie kusten, één luchthaven

De Algarve heeft 150 kilometer Atlantische kust, grotendeels binnen 90 minuten van de luchthaven van Faro, en het hele jaar een mild klimaat. Kortetermijnverhuur blijft in grote lijnen mogelijk, maar elke gemeente stelt eigen regels, ook over de vraag of een bestaande AL-vergunning op een koper kan overgaan. Betaal nooit extra voor een vergunning die je advocaat niet heeft gecontroleerd.

  • Centrale Algarve: De meest ontwikkelde kust, met de Gouden Driehoek van Vale do Lobo, Quinta do Lago en Vilamoura, het levendige Albufeira, het door kliffen omlijste Carvoeiro en, landinwaarts, het marktstadje Loulé.
  • Westelijke Algarve: Wilder en spectaculairder, met kliffen, baaitjes en vissersdorpen van Portimão en Lagos tot aan Sagres en Kaap Sint-Vincent, en het rustigere Alvor, Praia da Luz en Burgau.
  • Oostelijke Algarve: Van Faro tot de Spaanse grens, het minst ontwikkelde stuk: rustiger, traditioneler en voordeliger, met als middelpunt de lagune van de Ria Formosa en Tavira, dat het hele jaar door leeft.

Het binnenland en het platteland: ruimte en rust

Het binnenland biedt rust, ruimte en vaak meer grond voor je budget, al zitten winkels en voorzieningen soms een autorit verderop. Op landelijke grond betaal je 0,8% IMI, tegenover 0,3–0,45% voor stedelijk vastgoed.

Uitbreidingen, zwembaden en verbouwingen zonder vergunning komen vaak voor, en niet-geregistreerde werkzaamheden kunnen een hypotheek, een verkoop of een AL-registratie blokkeren. Laat je advocaat de gebruiksvergunning meenemen in de controles, en laat een bouwkundige alles inspecteren wat je wilt restaureren.

Belasting en vaste lasten voor eigenaren in Portugal

IMI en AIMI: de jaarlijkse onroerendgoedbelastingen

IMI wordt elk jaar geheven over de fiscale waarde (VPT), die meestal ruim onder de marktwaarde ligt. Gemeenten stellen het tarief voor stedelijk vastgoed vast op 0,3–0,45%, en 205 van de 308 gemeenten rekenen in 2026 het minimum van 0,3%. Voor landelijke grond geldt 0,8%, en de aanslag betaal je in één tot drie termijnen.

AIMI geldt alleen voor woningen met een gezamenlijke fiscale waarde boven € 600.000 per eigenaar: 0,7% over het meerdere, 1% boven € 1 miljoen en 1,5% boven € 2 miljoen. Stellen kunnen hun vrijstellingen samenvoegen.

Het NHR-regime is gesloten: IFICI kwam ervoor in de plaats

Het Non-Habitual Resident-regime (NHR) staat niet meer open voor nieuwe aanvragers. De opvolger, IFICI, biedt maximaal 10 jaar een vast tarief van 20% op Portugees inkomen uit werk dat aan de voorwaarden voldoet, maar alleen voor specifieke functies, zoals in onderzoek, hoger onderwijs, gecertificeerde start-ups en bepaalde banen in de technologie en de industrie.

Je mag in de vijf jaar daarvoor geen fiscaal inwoner van Portugal zijn geweest, en anders dan onder NHR worden buitenlandse pensioenen volledig belast. Je wordt in het algemeen fiscaal inwoner, en belast over je wereldwijde inkomen, als je binnen een periode van 12 maanden meer dan 183 dagen in Portugal verblijft of er een woning als gewone verblijfplaats aanhoudt. Je vertrek kan ook in je eigen land belasting opleveren, dus laat je aan beide kanten adviseren.

Andere belastingen en voordelen die het weten waard zijn

  • Huurinkomsten: Niet-ingezetenen betalen een vast tarief van 25% over hun netto Portugese huurinkomsten, met lagere tarieven voor lange contracten en 10% voor huurcontracten met een gematigde huur die aan de voorwaarden voldoen. Belastingverdragen, ook dat met het Verenigd Koninkrijk, voorkomen dat je twee keer betaalt.
  • Vermogenswinst: Belast in Portugal, voor een bedrag dat afhangt van waar je fiscaal woont, hoe lang je de woning in bezit had en of je herinvesteert.
  • Erfenissen en schenkingen: Er is geen erfbelasting als zodanig, maar er geldt een zegelbelasting van 10%. Echtgenoten, kinderen en ouders zijn vrijgesteld en betalen op vastgoed alleen 0,8% zegelbelasting. Een Portugees testament voor je Portugese bezittingen is het overwegen waard.

Kosten naast belasting: de woning draaiende houden

Een woning bezitten in Portugal is niet duur, maar houd naast de jaarlijkse belastingen ook rekening met de vaste lasten. Vraag het na bij eigenaren in hetzelfde complex en bekijk de jaarrekening van het condominium voordat je koopt.

  • Condominiumkosten: Hoger in resorts met zwembaden, een receptie en tuinen, laag in eenvoudige complexen.
  • Nutsvoorzieningen: Airconditioning en een eigen zwembad kunnen de rekeningen flink opdrijven, en veel eigenaren nemen zonnepanelen.
  • Verzekering: Een opstal- en inboedelverzekering is sterk aan te raden en verplicht bij een hypotheek. Als je verhuurt, moet die ook gasten en aansprakelijkheid dekken.
  • Fiscale vertegenwoordiging: Eigenaren van buiten de EU, het Verenigd Koninkrijk inbegrepen, hebben een fiscaal vertegenwoordiger nodig of moeten zich aanmelden voor de elektronische berichten van de belastingdienst.
  • Sleutelbeheer: De meeste niet-ingezeten eigenaren betalen een lokaal bedrijf om voor het zwembad, de tuin, de schoonmaak en controles te zorgen terwijl de woning leegstaat.

Werk met een onafhankelijke advocaat, een gekwalificeerde belastingadviseur en, als je verhuist, een grensoverschrijdend financieel adviseur. Pensioenen, ISA’s en trusts kunnen in Portugal heel anders worden behandeld.