Een huis kopen in Spanje: de complete gids

Een huis kopen in Spanje: een introductie

Van een stadsappartement in Málaga tot een villa boven de baaitjes van Jávea: Spanje biedt een ruime keuze aan woningen en omgevingen. Zon, stranden, golf en veel waar voor je geld zorgen ervoor dat het land in Europa bovenaan het lijstje van buitenlandse kopers blijft staan.

Vanuit het buitenland kopen is beter te doen dan het misschien lijkt: het systeem is duidelijk, loopt via de notaris en staat open voor buitenlandse kopers, zonder beperkingen op eigendom. De regels zijn sinds 2025 wel flink veranderd. Daarom zet deze gids de kosten, de stappen en de controles op een rij zoals ze er in november 2026 voor staan, met de nadruk op de Costa del Sol en de Costa Blanca. Sinds 2017 brengen wij internationale kopers in contact met woningen in Spanje.

De Spaanse woningmarkt in één oogopslag

De markt voor buitenlandse kopers in 2026

Buitenlandse kopers kiezen uit stadsappartementen, dorpshuizen, bestaande villa’s en nieuwbouwprojecten. De prijs hangt vooral af van de kust en de plaats: het westen van de Costa del Sol is het topsegment van de markt, terwijl de Costa Blanca enkele van de voordeligste strandwoningen van Spanje biedt. De prijzen in advertenties zijn vraagprijzen, en die liggen hoger dan de prijzen waarvoor uiteindelijk wordt verkocht. Gebruik ze dus om gebieden te vergelijken, niet om de waarde van een woning te bepalen.

Wat er in 2025–26 is veranderd

Dit zijn de veranderingen die het zwaarst wegen, telkens zoals ze er in november 2026 voor stonden:

• Het Golden Visa is afgeschaft: Op 3 april 2025 stopte Spanje met het aannemen van nieuwe aanvragen. Een woning kopen levert dus, voor welk bedrag ook, geen verblijfsrecht meer op.
• Eigenaren kunnen nieuwe vakantieverhuur blokkeren: Sinds 3 april 2025 is voor nieuwe toeristische verhuur in een appartementencomplex vooraf de goedkeuring nodig van drie vijfde van de vereniging van eigenaren. De vereniging kan de bijdrage van die eigenaar ook met maximaal 20% verhogen. Verhuur die al legaal plaatsvindt, mag doorgaan.
• Registratie van kortetermijnverhuur: Vanaf 1 juli 2025 was een nationaal registratienummer (NRA) verplicht in advertenties voor kortetermijnverhuur, tot het Hooggerechtshof het register en het nummer op 19 mei 2026 nietig verklaarde. De regionale toeristische vergunningen blijven volledig van kracht, platforms moeten nog steeds gegevens doorgeven, en sinds 20 mei 2026 verplichten EU-regels hen om registraties te controleren.
• Lagere overdrachtsbelasting aan de Costa Blanca: In de regio Valencia daalde de overdrachtsbelasting op bestaande woningen van 10% naar 9% voor aktes vanaf 1 juni 2026. Boven € 1 miljoen blijft 11% verschuldigd over de hele prijs. Andalusië blijft op een vast tarief van 7%.
• De belasting van 100% is geen wet: Een plan uit januari 2025 voor een belasting van 100% voor niet-ingezeten kopers van buiten de EU is nooit in het parlement besproken en bleef buiten de woningpakketten van 2026. Controleer het voordat je tekent.
• Verhuurkosten voor eigenaren van buiten de EU: Niet-ingezeten eigenaren uit de EU of de EER betalen 19% over de huur en mogen kosten aftrekken, maar verhuurders van buiten de EU, Britse eigenaren inbegrepen, betalen nog steeds 24% over het brutobedrag. Volgens een uitspraak van de Audiencia Nacional van juli 2025 zouden zij kosten moeten kunnen aftrekken, en het Hooggerechtshof moet nog uitspraak doen in het hoger beroep.

Waar koop je: de Costa del Sol en de Costa Blanca

Madrid en Barcelona zijn iets voor kopers die een grote stad willen. Onze gids behandelt twee kusten in twee regio’s, elk met een eigen belastingregime. De Costa del Sol, langs de kust van Málaga in Andalusië, combineert beroemde badplaatsen met een echte stad die het hele jaar leeft, meer dan 70 golfbanen, uitstekende zorg en internationale scholen.

De Costa Blanca strekt zich over meer dan 200 kilometer uit langs de kust van Alicante, in de regio Valencia. Het milde klimaat, de vraag naar huurwoningen en de lagere prijzen trekken Britse, Nederlandse, Belgische en Scandinavische kopers.

• Marbella, Benahavís en Estepona: Het exclusieve westen, met de Golden Mile, Puerto Banús, afgesloten villawijken op de heuvels en de nieuwbouw van de New Golden Mile.
• Málaga en de badplaatsen: De stad Málaga, het culturele en economische hart van de regio, en daarnaast Fuengirola en Benalmádena, met hun lange boulevards, grote expatgemeenschappen en betaalbaardere appartementen.
• Nerja en de Axarquía: Rustiger en traditioneler, met kliffen, baaitjes en witte dorpen zoals Frigiliana.
• De noordelijke Costa Blanca: Groene heuvels, baaitjes, oude stadjes en villa’s in Dénia, Jávea, Moraira, Calpe en Altea. Jávea is het meest gewild, en Benidorm is een van de sterkste vakantieverhuurmarkten van Spanje.
• De zuidelijke Costa Blanca: Vlakker en zonniger, van Alicante tot Torrevieja en Orihuela Costa, met lange stranden, golf, veel nieuwere woningen en enkele van de laagste prijzen aan de Spaanse kusten.

Je woning verhuren: de huidige regels

Aan beide kusten is veel vraag naar huurwoningen, maar vakantieverhuur is streng gereguleerd en bij langdurige verhuur liggen de regels in het voordeel van de huurder. Controleer de regels voor de specifieke woning voordat je een bod doet.

• Vakantieverhuur: Je hebt een regionale toeristische vergunning nodig voordat je adverteert, en veel gemeenten beperken of bevriezen nu nieuwe vergunningen. De stad Málaga heeft vanaf juli 2026 voor maximaal drie jaar de afgifte van nieuwe vergunningen op grond met een woonbestemming opgeschort. Betaal nooit extra voor een vergunning die je advocaat niet heeft gecontroleerd.
• Langdurige verhuur: Huurcontracten lopen minstens vijf jaar, of zeven als de verhuurder een bedrijf is, en de jaarlijkse huurverhoging is aan een maximum gebonden.

Wat een huis kopen in Spanje kost

Je budget voor de aankoop

Waar je koopt maakt uit, want elke regio stelt zelf de overdrachtsbelasting vast. Houd in je budget rekening met twee dingen:

• De overeengekomen prijs, die vooral afhangt van de kust, de plaats en het soort woning.
• Aankoopbelastingen en kosten van ongeveer 9–11% bij een bestaande woning, iets minder in Andalusië, en ongeveer 13% bij nieuwbouw.

In het rekenvoorbeeld in onze gids voor een bestaand appartement komen die kosten uit op ongeveer 8,7% van de prijs aan de Costa del Sol en 10,7% aan de Costa Blanca. Het hele verschil zit in de overdrachtsbelasting. Voor sommige hoofdverblijven gelden verlaagde tarieven, en je advocaat bevestigt het tarief dat op de datum van je overdracht geldt.

Aankoopbelastingen en kosten per regio

Deze eenmalige kosten betaal je bij de aankoop. De tarieven gelden per november 2026:

• Overdrachtsbelasting (ITP), bestaande woning in Andalusië: 7% van de prijs, of van de fiscale waarde als die hoger is, aan de Costa del Sol. Voor 2027 is een verlaging naar 6,75% aangekondigd.
• Overdrachtsbelasting (ITP), bestaande woning in de regio Valencia: 9% aan de Costa Blanca voor aktes vanaf 1 juni 2026, en 11% over de hele prijs boven € 1 miljoen.
• Btw (IVA), nieuwbouw: 10%, in plaats van overdrachtsbelasting, bij een eerste verkoop door een projectontwikkelaar.
• Zegelbelasting (AJD), nieuwbouw: 1,2% in Andalusië en 1,4% in de regio Valencia, te betalen over de akte, naast de btw.
• Advocaat: Ongeveer 1% van de prijs plus 21% btw.
• Notaris en eigendomsregister: Samen ongeveer € 1.500 tot € 2.500, volgens een glijdende schaal.
• Hypotheekkosten: Ongeveer € 500 tot € 1.500 of meer voor taxatie en afsluitkosten. Sinds november 2018 betaalt de bank de zegelbelasting op de hypotheek, niet jij.

Is de verkoper geen inwoner van Spanje, dan moet de koper 3% van de prijs inhouden en die namens de verkoper aan de belastingdienst afdragen. Verkoop je later zelf als niet-ingezetene, dan doet jouw koper hetzelfde, en betaal je 19% belasting over je winst.

Vaste lasten na de aankoop

Een woning in Spanje aanhouden is vrij goedkoop, maar één belasting overvalt veel niet-ingezetenen, omdat die zelfs verschuldigd is over een woning die ze nooit verhuren. De jaarlijkse kosten zijn:

• IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting): Meestal 0,4–1,1% van de kadastrale (fiscale) waarde, niet van de marktwaarde, vastgesteld door elke gemeente.
• Basura (afvalinzameling): Meestal ongeveer € 100 tot € 300 per jaar.
• Gemeenschapskosten: Van ongeveer € 40 tot € 300 of meer per maand voor gedeelde zwembaden, tuinen, liften en beveiliging. Bekijk de jaarrekening en eventuele geplande werkzaamheden voordat je koopt.
• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen: Verschuldigd over een fictief inkomen van 1,1–2% van de kadastrale waarde, ook als je niet verhuurt: 19% voor inwoners van de EU en de EER, of 24% voor anderen, Britse eigenaren inbegrepen. De aangifte doe je met Modelo 210.
• Vermogensbelasting: Over het netto Spaanse vermogen boven € 700.000 per persoon, met een korting van 100% in Andalusië en vanaf 2026 een vrijstelling van € 2 miljoen voor inwoners van de regio Valencia. Boven € 3 miljoen geldt een aparte solidariteitsbelasting.
• Verzekering: Meestal € 150 tot € 400 per jaar voor opstal en inboedel, meer voor villa’s. Verplicht bij een hypotheek, en als je verhuurt, moet de verzekering ook gasten dekken.
• Beheer en onderhoud: Sleutelbeheer of beheer € 50 tot € 150 per maand, zwembad en tuin € 60 tot € 150 per maand.

Zo werkt een huis kopen in Spanje

De juiste makelaar vinden

Met de juiste makelaar wordt zoeken een stuk makkelijker. Kies er een die het gebied van je keuze kent, een sterke staat van dienst en goede reviews heeft, en elke fase duidelijk uitlegt. Makelaars kunnen meestal advocaten aanbevelen met wie ze hebben samengewerkt, maar controleer of een advocaat onafhankelijk is: de keuze is aan jou.

De papieren klaarmaken: NIE, bank en advocaat

Voor elke aankoop heb je een NIE nodig, het fiscale nummer voor buitenlanders. Dat kun je aanvragen bij een Spaans consulaat, in Spanje zelf of via je advocaat met een volmacht. Open een Spaanse bankrekening en schakel je eigen onafhankelijke advocaat in voordat je reserveert. Heb je een hypotheek nodig, regel dan eerst een principeakkoord.

Tekenen, belastingen betalen en inschrijven

De aankoop is rond zodra je de eigendomsakte (escritura) bij de notaris tekent en het restbedrag betaalt. Vraag je advocaat dus ruim van tevoren om het volledige bedrag, inclusief belastingen en kosten. Je advocaat betaalt daarna de overdrachtsbelasting, of bij nieuwbouw de btw en de zegelbelasting, en laat de woning op jouw naam inschrijven in het eigendomsregister.

De aankoop stap voor stap

De aankoop van een bestaande woning duurt meestal zes tot twaalf weken van geaccepteerd bod tot sleuteloverdracht, en langer met een hypotheek. Het proces kent zes fasen:

• NIE en advocaat: Vraag je NIE aan, schakel een onafhankelijke advocaat in en open een bankrekening.
• Reservering: Met een reserveringsovereenkomst, meestal met een aanbetaling van ongeveer € 3.000 tot € 10.000, gaat de woning van de markt. Zorg dat je de aanbetaling terugkrijgt als het juridisch onderzoek problemen oplevert.
• Juridisch onderzoek: Je advocaat controleert de nota simple (uittreksel uit het eigendomsregister), de kadastrale gegevens, schulden en lasten, de vergunning van eerste bewoning of de bewoonbaarheidsverklaring, eventuele illegale bouwwerken, de gemeenschapskosten en, als je wilt verhuren, of een toeristische vergunning mogelijk is.
• Onderhands koopcontract (arras): Meestal met een aanbetaling van 10%. Bij de gebruikelijke arras penitenciales verlies je die als je je terugtrekt, en moet een verkoper die zich terugtrekt je het dubbele betalen.
• Overdracht: Je tekent de escritura bij de notaris, betaalt het restbedrag en krijgt de sleutels. Bij nieuwbouw kan de betaling in plaats daarvan in termijnen verlopen, gedekt door een bankgarantie.
• Belastingen en inschrijving: Je advocaat betaalt de belasting en laat je inschrijven. Jij regelt de nutsvoorzieningen, de verzekering en de automatische incasso’s.

Zo financier je een woning in Spanje

Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen

Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen, maar elke bank stelt eigen voorwaarden. Vergelijk dus meerdere aanbiedingen. Gebruikelijke voorwaarden zijn:

• Hoogte van de lening: Meestal 60–70% van de koopprijs of de taxatiewaarde, de laagste van de twee.
• Looptijd: Meestal 20–25 jaar, en de lening moet rond je 75e zijn afgelost.

Je hypotheek goedgekeurd krijgen

Banken verwachten inkomensbewijzen, belastingaangiften en bankafschriften van twee tot drie jaar. Verzamel die dus voordat je woningen gaat bekijken. Regel een principeakkoord voordat je een bod doet, en teken de arras pas als de lening rond is.

Je geld omzetten naar euro’s

De meeste Britse en Amerikaanse kopers moeten geld wisselen naar euro’s, en bij een bedrag van zes cijfers kan een kleine koersbeweging je meer kosten dan de advocaatkosten. Plan het daarom vanaf het begin:

• Gebruik een valutaspecialist onder toezicht in plaats van een gewone bankoverschrijving, en vergelijk de koers met de marge van je bank.
• Open de rekening voordat je woningen gaat bekijken, en overweeg een termijncontract om de koers van vandaag vast te zetten voor de aanbetaling bij de arras en voor de overdracht.
• Maak het geld in delen over, in lijn met de termijnbetalingen bij nieuwbouw.
• Gebruik na de aankoop regelmatige overboekingen tegen een vaste koers voor de vaste lasten.

Je advocaat kiezen, en de rol van de notaris

Je advocaat is de belangrijkste keuze die je maakt. Kies er een die onafhankelijk is van de verkoper en de makelaar, ingeschreven staat bij het plaatselijke Colegio de Abogados, je taal vloeiend spreekt en ervaring heeft met buitenlandse kopers. Leg het honorarium schriftelijk vast.

• Je advocaat: Verzorgt de controles, de contracten, de belastingbetalingen en de inschrijving voor ongeveer 1% van de prijs plus 21% btw.
• De notaris: De escritura wordt bij de notaris getekend. Samen met het eigendomsregister komen de kosten op ongeveer € 1.500 tot € 2.500.

Wonen in Spanje na de aankoop

Verblijf en visa: je mogelijkheden

Een woning bezitten geeft je geen recht om in Spanje te wonen, en sinds april 2025 is er geen investeerdersvisum meer. Je mogelijkheden hangen af van je nationaliteit, werk of inkomen:

• Burgers van de EU, de EER en Zwitserland: Mogen vrij in Spanje wonen en laten zich bij een verblijf van meer dan drie maanden registreren als inwoner (certificado de registro).
• Britse en andere eigenaren van buiten de EU: Maximaal 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen in het Schengengebied, sinds april 2026 aan de grens geregistreerd door het inreis-uitreissysteem van de EU.
• Non-lucratief visum: Voor gepensioneerden en anderen die leven van een pensioen, spaargeld of beleggingen zonder in Spanje te werken: € 2.400 per maand in 2026, plus € 600 per maand per persoon ten laste, een particuliere zorgverzekering en een blanco strafblad.
• Visum voor digitale nomaden: Voor mensen die op afstand werken, vooral voor klanten buiten Spanje: ongeveer € 2.849 per maand in 2026, plus 75% voor de eerste persoon ten laste en 25% voor elke volgende.

Na vijf jaar legaal verblijf kun je een verblijfsvergunning voor langdurig ingezetenen aanvragen. Voor het staatsburgerschap geldt normaal een termijn van tien jaar, en voor de meeste nationaliteiten, ook de Britse, moet je dan je andere nationaliteit opgeven. Verblijf je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje, of liggen je belangrijkste zakelijke belangen of familiebanden daar, dan word je in het algemeen fiscaal inwoner. Je wereldwijde inkomen wordt dan in Spanje belast, dus laat je adviseren voordat je verhuist.

Zorg, scholen en vervoer

• Zorg: De Costa del Sol staat bekend om uitstekende zorg, en een particuliere zorgverzekering is een voorwaarde voor het non-lucratieve visum.
• Scholen: Spaanse openbare en particuliere scholen, en daarnaast internationale scholen aan de Costa del Sol.
• Vervoer: Luchthavens in Málaga, Alicante, Valencia en Murcia, een treinlijn van Fuengirola en Benalmádena naar Málaga, en snelle treinen van Alicante naar Madrid.

Cultuur en het Spaanse levensritme

Vooral kleinere plaatsen houden een rustiger ritme aan, met lange lunches en late avonden, en met familie en vrienden in het middelpunt. De meeste plaatsen hebben een volle kalender met fiësta’s, en aan de kust van Málaga schijnt het hele jaar de zon, dus speelt een groot deel van het leven zich buiten af.

Haal het meeste uit het leven aan de kust

Er is veel meer te ontdekken dan het strand, van Ronda en witte dorpen zoals Frigiliana tot het Montgó-massief boven Jávea. Lokale clubs, cursussen en festivals zijn de makkelijkste weg naar een gezellige cultuur en een nieuwe vriendenkring.

Fouten die kopers geld kosten

Waar buitenlandse kopers het vaakst de mist ingaan

De meeste dure fouten worden gemaakt voordat de akte is getekend. Meestal gaat het om advies, timing of geld:

• De advocaat van de verkoper of de makelaar inschakelen: Handig, maar een belangenconflict.
• De arras te vroeg tekenen: Zodra je tekent, loopt je aanbetaling risico. Rond dus eerst het juridisch onderzoek en de financiering af.
• Valuta pas op het laatste moment regelen: Een kleine koersschommeling op de dag van de overdracht kan een uitonderhandelde korting tenietdoen.
• Huurinkomsten overschatten: Reken met een realistische bezetting, kosten, schoonmaak, commissie en 19–24% belasting, niet met de tarieven van de drukste weken.

De woning niet goed laten controleren

Prijs en ligging kunnen je afleiden van de staat van het gebouw. Laat het dus inspecteren voordat je je vastlegt. Vraag je advocaat ook te bevestigen dat alles legaal is: niet-geregistreerde uitbreidingen en landelijke woningen zonder de juiste vergunningen komen vaak voor, en kunnen een verkoop, een hypotheek of een toeristische vergunning blokkeren.

De belastingen verkeerd berekenen

• Rekenen met de belasting van de verkeerde regio: De overdrachtsbelasting op een bestaande woning is 7% in Andalusië maar 9–11% in de regio Valencia, en op nieuwbouw betaal je 10% btw plus zegelbelasting.
• De belasting voor niet-ingezetenen vergeten: Elk jaar moet je aangifte doen met Modelo 210, ook als de woning leegstaat.

De buurt over het hoofd zien

De straat en de plaats zijn net zo belangrijk als het huis. Ga op verschillende momenten van de dag kijken, het liefst ook buiten het seizoen. Controleer de winkels, de zorg en het vervoer waarop je gaat rekenen, en als je wilt verhuren ook de regionale vergunning, de regels van de gemeente en de stemming in de vereniging van eigenaren.

De hypotheek te laat regelen

Heb je financiering nodig, regel die dan voordat je je vastlegt. Voorwaarden en rentetarieven verschillen per bank, en niet-ingezetenen lenen meestal maar 60–70% van de koopprijs of de taxatiewaarde, de laagste van de twee.

De verblijfsregels verkeerd begrijpen

• Kopen voor een Golden Visa: De regeling is in april 2025 gestopt, en een woning levert, voor welk bedrag ook, geen verblijfsrecht meer op.
• De 90/180-regel negeren: Eigenaren van buiten de EU kunnen niet zomaar de hele zomer en herfst blijven. Plan je bezoeken dus, of vraag het juiste visum aan.