Vastgoed kopen in Thailand: wat je eerst moet weten

Thailand trekt kopers van over de hele wereld, om de steden, de eilanden, het eten en de lage kosten van levensonderhoud, of ze nu een vakantiehuis zoeken, een plek om van hun pensioen te genieten of een condo om te verhuren. De condomarkt is een van de meest open van Azië, en een buitenlander kan een appartement volledig in eigendom hebben, op eigen naam.

De regels voor grond horen echter bij de strengste van de regio. Een buitenlander kan geen grond bezitten, villa’s worden meestal gekocht op basis van een huurcontract, en alleen de eerste 30 jaar van zo’n contract zijn een ingeschreven eigendomsrecht. De structuur die je kiest, bepaalt wat je echt bezit. Regel die dus eerst, daarna is de aankoop zelf eenvoudig.

Wat er in 2025–26 is veranderd

In 2025 en 2026 zijn verschillende regels veranderd, en enkele hervormingen waarover al lang werd gesproken, zijn er niet gekomen. In november 2026 zijn dit de belangrijkste voor buitenlandse kopers:

  • Korter verblijf zonder visum: Vanaf 15 september 2026 krijgen bezoekers zonder visumplicht uit 59 landen en gebieden, waaronder het Verenigd Koninkrijk en de EU-lidstaten, 30 dagen in plaats van 60, en moet iedereen bij aankomst online de Thailand Digital Arrival Card invullen.
  • Lagere kosten, alleen voor Thai: Van 1 juli 2026 tot 30 juni 2027 dalen de overdrachts- en hypotheekkosten voor Thaise particulieren naar 0,01% op woningen tot 7 miljoen THB. Buitenlandse kopers betalen nog altijd de overdrachtskosten van 2%.
  • Strengere aanvragen voor het DTV: Sinds 31 augustus 2026 moet het Destination Thailand Visa voor vijf jaar worden aangevraagd in het land van je nationaliteit of woonplaats, met een verklaring omtrent het gedrag van de politie.
  • Verlengingen van huur zijn geen rechten: In maart 2025 oordeelde het Hooggerechtshof dat vooraf afgesproken verlengingen na 30 jaar geen eigendomsrechten zijn. Een huurcontract van „30+30+30” geeft je dus één ingeschreven termijn.
  • Geen quotum van 75%, geen huur voor 99 jaar: Over beide wordt sinds 2024 gesproken, maar geen van beide is ingevoerd. Het quotum van 49% en de huurtermijn van 30 jaar gelden nog steeds.
  • Thailand Privilege is duurder geworden: Het lidmaatschapsvisum kost nu van 900.000 THB voor vijf jaar tot 5 miljoen THB voor 20 jaar, met tijdelijk een goedkopere Bronze-variant.
  • Minder bezoekers in 2025: Ongeveer 33 miljoen buitenlandse aankomsten, zo’n 7% minder dan in 2024, na spanningen aan de grens met Cambodja en overstromingen in het zuiden. Houd daar rekening mee als je wilt verhuren.

Waarom kopers uit het buitenland Thailand overwegen

Een ontspannen manier van leven

Voor veel kopers is het leven zelf de grootste trekpleister: drukke steden, rustige eilanden, het eten en de tempels. Bangkok heeft de energie van een hoofdstad, Phuket en de kust hebben stranden en villa’s, en Chiang Mai, de culturele hoofdstad van het noorden, heeft een rustiger tempo voor lange verblijven.

Vraag naar huur en beleggingskansen

Expats, professionals, studenten en gepensioneerden houden de vraag naar huurwoningen in Bangkok, Chiang Mai, Pattaya en Phuket op peil. Het bruto rendement lag begin 2026 gemiddeld rond 5–6%, met een netto rendement dat meestal 1,5–2 procentpunt lager ligt, en vakantieverhuur is streng gereguleerd.

Bescheiden kosten van levensonderhoud

De kosten van levensonderhoud zijn een groot deel van de aantrekkingskracht, en een woning aanhouden kost weinig. De belangrijkste rekeningen zijn de servicekosten van de condo en de elektriciteit, die door de airconditioning oploopt.

Een woning voor je vakanties

Veel kopers willen gewoon een warme plek voor de winter, van een condo met zeezicht in Pattaya tot een villa aan de westkust van Phuket. Een woning geeft je echter geen recht om te blijven: voor een verblijf van meer dan 30 dagen heb je een visum nodig.

Wat een buitenlander in Thailand legaal mag bezitten

Grond in Thailand is voorbehouden aan Thaise staatsburgers en bedrijven met een Thaise meerderheid. Een buitenlander heeft twee gangbare routes, een condo in volle eigendom of een huurrecht, en die werken heel verschillend. Kies dus de route voordat je een selectie maakt.

Grond blijft in Thaise handen

Een buitenlander kan geen grond bezitten, of het nu gaat om een bouwperceel of de grond onder een huis. Wat je wel kunt doen, is de grond huren en een huis bezitten dat erop gebouwd is.

Condo’s: volle eigendom binnen het quotum

Een condo is de enige woning die een buitenlander volledig in eigendom kan hebben, op eigen naam, met een aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Daarom is bijna elke aankoop door een buitenlander een condo. Er gelden twee regels:

  • Het buitenlandse quotum van 49%: Buitenlanders mogen samen niet meer dan 49% van de vloeroppervlakte van een gebouw bezitten. In populaire gebouwen raakt het quotum op en kunnen de overige units alleen nog worden gehuurd. Vraag dus vóór elke aanbetaling bij de juristic person (het beheerkantoor) een brief waarin staat dat er nog quotum beschikbaar is.
  • Geld uit het buitenland: De koopsom moet vanuit het buitenland in vreemde valuta binnenkomen, met het Foreign Exchange Transaction-certificaat (FET) van de bank, anders kan de unit niet op jouw naam worden ingeschreven.

Langlopende huur

Voor een villa of een huis is de gebruikelijke route een huurrecht: een ingeschreven recht om de grond te gebruiken voor een vaste termijn van maximaal 30 jaar, terwijl je het huis erop bezit. Er geldt geen valutaregel.

Een huurcontract van „90 jaar” betekent meestal 30 jaar plus twee beloofde verlengingen, en sinds de uitspraak van het Hooggerechtshof in 2025 zijn alleen de eerste 30 jaar een ingeschreven eigendomsrecht. De verlengingen zijn een contractuele belofte. Reken de deal dus door op 30 jaar.

Een Thais bedrijf

Een Thais bedrijf kan grond bezitten als het werkelijk een Thaise meerderheid heeft, met Thaise aandeelhouders die echte investeerders zijn. Het brengt vennootschapsrecht, jaarrekeningen en belastingaangiften met zich mee, en past bij een echt Thais bedrijf, niet bij een woning.

Gebruik nooit een stroman. Thaise „aandeelhouders” inzetten die aandelen voor jou houden zodat je grond kunt bezitten, is illegaal volgens de Land Code en de Foreign Business Act. De overheid onderzoekt zulke constructies, en je kunt de grond kwijtraken en straffen krijgen. Stelt een verkoper zo’n constructie voor, loop dan weg.

De belangrijkste soorten vastgoed in Thailand

Bijna elke aankoop door een buitenlander is een condo, maar de markt biedt meer. Het type bepaalt of je het volledig in eigendom hebt of op basis van een huurrecht.

Condo’s

Van torens bij de BTS- en MRT-stations van Bangkok tot gebouwen met zeezicht in Pattaya en op Phuket: condo’s zijn de enige woningen die een buitenlander in volle eigendom kan hebben. Lees ook het reglement van het gebouw: de meeste verbieden verblijven van minder dan 30 dagen.

Villa’s

Privévilla’s met zwembad zijn kenmerkend voor de westkust van Phuket en Koh Samui, met woningen op de heuvels en branded residences rond Kamala en Surin. Een villa staat op grond, dus een buitenlander koopt die meestal op basis van een huurrecht.

Huizen

Een huis werkt op dezelfde manier: de grond blijft in Thaise handen en wordt aan jou verhuurd, terwijl het gebouw van jou kan zijn. Rustigere gebieden zoals Rawai en Nai Harn passen bij kopers die zelf in de woning willen wonen.

Bouwgrond

Je kunt geen perceel op eigen naam kopen. Wil je bouwen, huur dan de grond en bezit het huis dat je erop zet, nadat je advocaat de eigendomsakte (chanote) bij het kadasterkantoor (Land Office) heeft gecontroleerd.

Appartementen

Een appartement dat te koop staat, is meestal een condo-unit, en de juridische status ervan is wat telt. Je advocaat controleert de registratie als condominium, en zodra het buitenlandse quotum van een gebouw vol is, kunnen de andere units alleen nog worden gehuurd.

Rijtjeshuizen en shophouses

Een rijtjeshuis, of een shophouse zoals in de oude stad van Phuket, staat op een eigen perceel. De regels voor een huis zijn dus van toepassing: je kunt de grond huren en het gebouw bezitten, maar het perceel niet kopen.

Kopen op plan en units in een resort

Veel condo’s worden op plan verkocht. Koppel elke betaling aan een mijlpaal in de bouw en vraag hoe aanbetalingen beschermd zijn. Units die door een hotel worden beheerd, worden vaak verkocht met een „gegarandeerd huurrendement”: vraag wie het betaalt, waaruit, en wat er gebeurt als het afloopt.

Stap voor stap: zo koopt een buitenlander in Thailand

De aankoop van een condo kan snel gaan, maar het papierwerk moet kloppen, vooral het buitenlandse quotum en het bewijs dat je geld uit het buitenland komt.

1. Bepaal je budget en je structuur

Bepaal wat je koopt en hoe je het gaat bezitten voordat je een budget vastlegt. De aankoopkosten zijn laag voor de koper, ongeveer 2% inclusief de advocaat in ons rekenvoorbeeld, en de meeste kopers betalen uit eigen middelen.

2. Verdiep je in de markt

Elke markt heeft zijn eigen kopers, prijsniveau en huurpatroon. Vergelijk de gebieden, ga als het kan kijken, en controleer het reglement van elk gebouw voordat je kiest.

3. Schakel een onafhankelijke advocaat in

Kies een Thaise advocaat die onafhankelijk is van de verkoper, de projectontwikkelaar en de makelaar, en leg het honorarium en de controles schriftelijk vast. Kun je er zelf niet bij zijn, teken dan een volmacht.

4. Reserveer de unit

Met een reserveringsbedrag, vaak 50.000–200.000 THB, gaat de unit van de markt. Controleer eerst het buitenlandse quotum, en zorg dat je het bedrag terugkrijgt als de controles problemen opleveren.

5. Controle van de eigendom en juridisch onderzoek

Je advocaat controleert de eigendomsakte (chanote) bij het kadasterkantoor, en daarnaast:

  • De vergunningen en bouwvergunningen van de projectontwikkelaar
  • De registratie als condominium
  • Eventuele onbetaalde kosten
  • De brief over het buitenlandse quotum

6. Teken de koopovereenkomst

Die legt de prijs vast, het betalingsschema, de opleverdatum, wie welke kosten betaalt, en de boetes. Koppel bij kopen op plan elke betaling aan een mijlpaal in de bouw.

7. Maak het geld over vanuit het buitenland

Maak voor een condo in volle eigendom de hele koopsom in vreemde valuta over, vermeld als doel de aankoop van een condominium, en vraag het FET-certificaat van de bank.

8. De overdracht bij het kadasterkantoor

Kosten en belastingen worden op de dag van de overdracht betaald, en het vastgoed wordt op jouw naam ingeschreven. Bewaar de eigendomsakte, het FET-certificaat, de kwitanties en de contracten bij elkaar: je hebt ze nodig om te verkopen en om het geld weer naar huis over te maken.

Kosten en belastingen bij de aankoop van vastgoed in Thailand

De aankoopkosten zijn laag voor de koper, omdat de meeste belastingen bij een verkoop voor rekening van de verkoper komen. Wie wat betaalt, is wel onderhandelbaar. Controleer dus het contract.

De overdrachtskosten

Het kadasterkantoor rekent 2% over de door hem getaxeerde waarde, niet over de prijs, en koper en verkoper delen die kosten vaak 50/50. De verlaging naar 0,01% in 2026–27 geldt alleen voor Thaise kopers.

Belastingen op de verkoop

De andere belastingen die bij de overdracht verschuldigd zijn, komen normaal gesproken voor rekening van de verkoper:

  • Specific business tax, 3,3%: Als de verkoper het vastgoed minder dan vijf jaar in bezit heeft, in plaats van de zegelbelasting.
  • Zegelbelasting, 0,5%: Als de specific business tax niet van toepassing is.
  • Bronbelasting: Inkomstenbelasting over de verkoop, 1% voor een bedrijf als verkoper en een glijdende schaal voor particulieren.

Voor de controles van de eigendom, het quotum en de vergunningen, de beoordeling van het contract en de overdracht kun je rekenen op ongeveer 30.000–100.000 THB of meer. Leg het honorarium schriftelijk vast.

Andere kosten van kopen en bezitten

  • Sinking fund: Een eenmalige storting in het reservefonds van een nieuwe condo, meestal door de eerste koper, per m² vastgesteld door het project.
  • Servicekosten: Per maand, per m², voor beveiliging, schoonmaak, zwembaden en fitnessruimtes. Vraag de jaarrekening van het gebouw op en de achterstanden.
  • Grond- en gebouwenbelasting: Jaarlijks, over de getaxeerde waarde: 0,02% op een tweede woning tot 50 miljoen THB, oplopend tot 0,1%. Een hoofdverblijf waarvan de eigenaar in het woningregister staat, is grotendeels vrijgesteld.
  • Nutsvoorzieningen en verzekering: Elektriciteit, water en internet, plus een inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering, zeker als je verhuurt.
  • Inkomstenbelasting over huur: Ook belast voor niet-inwoners, tegen 0–35% na aftrekposten. Een bedrijf als huurder houdt bij elke betaling belasting in.

Wat het bij elkaar kost

Bij een bestaande condo van 5 miljoen THB, die de verkoper minder dan vijf jaar in bezit heeft en die op de prijs is getaxeerd, betaalt de koper 50.000 THB als zijn helft van de overdrachtskosten en ongeveer 50.000 THB aan een advocaat: in totaal rond 2%. De verkoper betaalt de andere helft van de kosten, 165.000 THB aan specific business tax en de bronbelasting. De instapkosten zijn bescheiden, dus de rekensom op lange termijn hangt af van de doorlopende kosten en de belasting over eventuele huur.

Financieringsmogelijkheden voor buitenlandse kopers

De meeste buitenlandse kopers in Thailand betalen contant. Dit zijn de realistische manieren om een aankoop te financieren:

Hypotheken bij Thaise banken

Thaise banken lenen zelden aan buitenlanders zonder langdurig verblijf en een lokaal inkomen, dus een Thaise hypotheek is zelden een optie.

Lenen in je eigen land

Sommige kopers lenen op vastgoed dat ze thuis bezitten en maken het geld in vreemde valuta over naar Thailand.

Betalingsschema’s van projectontwikkelaars

Projectontwikkelaars van nieuwbouw op plan laten vaak in termijnen betalen. Koppel elke termijn aan een mijlpaal en vraag hoe je aanbetalingen beschermd zijn.

Betalen uit eigen middelen

Betalen uit spaargeld is de meest gebruikte route. Een condo in volle eigendom kan alleen worden ingeschreven als de koopsom in vreemde valuta is binnengekomen. Dus:

  • Maak vreemde valuta over, geen baht, met als omschrijving „purchase of condominium unit”.
  • Maak het over op je eigen naam, naar je eigen Thaise rekening of die van de projectontwikkelaar.
  • Vraag om het FET-certificaat. Bij kleinere bedragen moet je het soms zelf aanvragen.
  • Bewaar elk FET-certificaat: je hebt het nodig om de opbrengst van een verkoop naar huis over te maken.

Bij een bedrag van zes cijfers kan een kleine koersbeweging je meer kosten dan de advocaatkosten. Gebruik een valutaspecialist onder toezicht in plaats van de marge van je bank, en overweeg een termijncontract om de koers vast te zetten.

De beste plekken om vastgoed te kopen in Thailand

De meeste buitenlandse kopers kiezen tussen Bangkok, Phuket, Pattaya en Chiang Mai, elk met eigen kopers, een eigen prijsniveau en een eigen huurpatroon.

Bangkok

De hoofdstad is de grootste condomarkt, met duizenden units langs de lijnen van de BTS Skytrain en de MRT, en een groot aanbod aan huurders onder expats, professionals en studenten:

  • Thonglor en Ekkamai: De meest trendy wijk, met internationale scholen, hoge huren, weinig leegstand en hoge verkoopwaarden.
  • Phrom Phong en Asok: Rond de winkelcentra EmQuartier en Emporium, populair bij leidinggevenden en gezinnen.
  • Sathorn, Silom en de rivier: Het financiële en diplomatieke hart, met luxe torens aan de rivier en zakelijke huurders.
  • Rama 9: Een nieuwer zakendistrict met lagere instapprijzen en jonge professionals als huurders.

Pattaya

Een badstad op twee uur van Bangkok, populair bij gepensioneerden en voor lange verblijven:

  • Jomtien en Na Jomtien: Een lang strand en een ontspannen, residentiële sfeer.
  • Pratumnak en Wongamat: De landtong en het rustigere strand in het noorden, met duurdere condo’s met zeezicht.
  • Centraal Pattaya: Druk en gericht op toeristen, vooral studio’s en appartementen met één slaapkamer. Controleer de regels voordat je kortetermijnverhuur plant.

Pattaya ligt in de ontwikkelingszone Eastern Economic Corridor, bij de luchthaven U-Tapao. Vraag welke infrastructuur gebouwd is, gefinancierd is of alleen gepland.

Phuket

Het grootste eiland van Thailand is ook de meest internationale markt, met vluchten uit Europa, het Midden-Oosten en Azië, internationale scholen en ziekenhuizen, en een lang seizoen:

  • Bang Tao en Laguna: Een gevestigd resortgebied aan de westkust met golf en internationale scholen.
  • Kamala en Surin: Villa’s op de heuvels met zeezicht en branded residences.
  • Rawai en Nai Harn: Het relaxte zuiden, met een stabiele vraag naar huur voor de lange termijn van expats en mensen die op afstand werken.
  • Patong: Het drukste toeristische centrum, met een hoge bezetting in het seizoen en de meeste concurrentie.

Chiang Mai

De culturele hoofdstad van het noorden combineert lage prijzen met huurders voor lange verblijven:

  • Nimman: Cafés, coworking en universiteiten, geschikt voor huurders voor de korte en middellange termijn.
  • Old City en Chang Khlan: Kleine condo’s en boutiquegebouwen bij de gracht, de Night Bazaar en de rivier.
  • Santitham: Lokaler, beloopbaar en betaalbaar, met jongere expats.

Hua Hin en Koh Samui

Hua Hin, een koninklijke badplaats op drie uur van Bangkok, en Koh Samui, met villa’s aan de Golf van Thailand, zijn kleinere markten voor doorverkoop. Win dus lokaal advies in over de vraag en de bereikbaarheid.

Wonen in Thailand: visa en fiscale woonplaats

Een condo bezitten geeft je geen recht om in Thailand te wonen. Welk visum je krijgt, hangt af van je leeftijd, inkomen, spaargeld of het soort werk dat je doet.

De belangrijkste visumroutes

In november 2026 waren dit de belangrijkste mogelijkheden:

  • Bezoek zonder visum: 30 dagen bij aankomst voor bezoekers uit het Verenigd Koninkrijk, de EU en veel andere landen, meestal één keer te verlengen.
  • Destination Thailand Visa (DTV): Vijf jaar, meerdere binnenkomsten, maximaal 180 dagen per verblijf, voor mensen die op afstand werken en mensen die een cursus volgen, zoals Muay Thai. 500.000 THB aan spaargeld, 10.000 THB aan leges, en geen werk voor Thaise klanten.
  • Pensioenvisum: Vanaf 50 jaar, met 800.000 THB op een Thaise bankrekening, een inkomen van 65.000 THB per maand of een combinatie daarvan. Telkens voor een jaar. Voor de O-A-variant heb je ook een zorgverzekering nodig.
  • Long-Term Resident (LTR): Tien jaar, voor vermogende gepensioneerden (US$ 80.000 per jaar), vermogende wereldburgers (US$ 1 miljoen aan vermogen, US$ 500.000 geïnvesteerd in Thailand) en goed verdienende mensen die op afstand werken.
  • Thailand Privilege: Een betaald lidmaatschap: Gold 900.000 THB (vijf jaar), Platinum 1,5 miljoen THB (tien), Diamond 2,5 miljoen THB (15), Reserve 5 miljoen THB (20, alleen op uitnodiging), elk met maximaal een jaar per binnenkomst.
  • Huwelijk en werk: Aparte non-immigrant-visa. Voor werk heb je een werkvergunning nodig.

De drempels veranderen vaak. Raadpleeg het officiële e-visaportaal voordat je een aanvraag doet.

De 180-dagenregel

Wie in een kalenderjaar 180 dagen of meer in Thailand verblijft, wordt fiscaal inwoner, en sinds 2024 kunnen inwoners belast worden over buitenlands inkomen dat ze naar Thailand halen, tenzij een belastingverdrag anders bepaalt. Vraag grensoverschrijdend advies voordat je verhuist.

Veelgemaakte fouten die je beter kunt vermijden

De meeste dure fouten worden gemaakt vóór de dag van de overdracht. Deze tien komen het vaakst voor:

  • Een stroman gebruiken: Dat is illegaal, en je kunt de grond kwijtraken.
  • Betalen voordat het quotum is gecontroleerd: Vraag eerst de brief over het quotum.
  • Baht overmaken: Zonder FET-certificaat kun je de condo mogelijk niet laten inschrijven.
  • Vertrouwen op huur voor „90 jaar”: Alleen 30 jaar zijn een ingeschreven recht.
  • Vakantieverhuur plannen in een condo: Verhuur voor minder dan 30 dagen is meestal in strijd met de Hotel Act en het reglement van het gebouw.
  • Geloven in een „gegarandeerd rendement”: Reken met een realistisch netto-inkomen.
  • De advocaat van de verkoper gebruiken: Schakel je eigen advocaat in.
  • De getaxeerde waarde negeren: Kosten en belastingen worden daarover berekend.
  • Het papierwerk kwijtraken: Met het FET-certificaat en de belastingkwitanties kun je de opbrengst van een verkoop naar huis overmaken.
  • De fiscale woonplaats vergeten: Na 180 dagen kan inkomen dat je naar Thailand haalt belast worden.

Tips voor een geslaagde aankoop

Werk met onafhankelijke lokale deskundigen

Kies een advocaat met een Thaise vergunning, onafhankelijk van de verkoper en de makelaar, vloeiend in je taal en gewend aan buitenlandse kopers. Bij elke advertentie op MiMove staat welk makelaarskantoor erachter zit, en elk kantoor heeft een eigen pagina met al zijn advertenties.

Beoordeel de markt op echte cijfers

Gebruik marktgegevens om gebieden te vergelijken, niet om een woning te waarderen. Onderbouw elk verhuurplan met je eigen voorzichtige cijfers, na aftrek van kosten, belasting en onderhoud.

Ken de regels voor verhuur

Verhuur voor de lange termijn is eenvoudig en legaal. Bij verhuur voor minder dan 30 dagen komen de meeste buitenlandse eigenaren in de problemen:

  • Kort verblijf telt als hotel: Volgens de Hotel Act heb je er een hotelvergunning voor nodig. De kleine vergunning voor accommodatie die geen hotel is, is alleen voor Thaise staatsburgers.
  • Condo’s verbieden het meestal: De meeste reglementen van condominiums verbieden het, tenzij het gebouw een hotelvergunning heeft, en het beheer kan eigenaren beboeten.
  • De straffen: Boetes tot 20.000 THB plus 10.000 THB per dag, of maximaal een jaar gevangenisstraf.
  • Gasten melden: Buitenlandse gasten moeten binnen 24 uur bij de immigratiedienst worden gemeld (TM30).
  • Verhuur per maand en per jaar: Toegestaan in de meeste condo’s. Gebruik een schriftelijk contract in het Thai en het Engels en een borg van een tot twee maanden huur.

Regel het beheer

Een verhuurbureau rekent meestal 10–20% van de huur voor huurders, onderhoud en rapportage. Leg het honorarium schriftelijk vast.

Denk aan de lange termijn

Een condo in volle eigendom kun je verkopen, en de opbrengst kun je met je FET-certificaat en belastingkwitanties naar huis overmaken. Reken een huurrecht door op de ingeschreven 30 jaar en plan het einde ervan op tijd. De Thaise regels veranderen vaak. Laat je positie dus bevestigen door een onafhankelijke Thaise advocaat en een belastingadviseur voordat je je vastlegt.