Zakup nieruchomości w Portugalii z zagranicy

Portugalia ma coś dla niemal każdego kupującego: od plaż i pól golfowych na południu po zabytkowe miasta i zielone tereny wiejskie na północy. Bez względu na to, czy szukasz miejsca na emeryturę, domu wakacyjnego czy długoterminowej inwestycji, wybór jest szeroki.

Z odpowiednimi ludźmi u boku zakup z zagranicy jest jak najbardziej w zasięgu ręki. Transakcja przebiega według ustalonej kolejności, z udziałem notariusza, a prawnik z Twoim pełnomocnictwem może załatwić większość spraw, gdy Ty jesteś w domu.

Dlaczego kupujący wybierają Portugalię

Słońce, długie wybrzeże Atlantyku, dobre jedzenie i niespieszny styl życia w dużej mierze tłumaczą, dlaczego Portugalia tak przyciąga. Przepisy jednak w ostatnich latach mocno się zmieniły, więc zacznij od tego, co nowe.

Co zmieniło się w 2026 roku

W maju 2026 r. weszło w życie kilka ważnych dla kupujących przepisów. Dwie starsze zmiany wciąż zaskakują wiele osób.

  • Jednolity IMT 7,5% dla nierezydentów: Dekret z mocą ustawy (Decreto-Lei) nr 97/2026, opublikowany w dzienniku urzędowym 20 maja 2026 r., ustala podatek od przeniesienia własności nieruchomości (IMT) na 7,5% przy zakupie nieruchomości mieszkalnych przez nierezydentów, bez względu na cenę. Można go uniknąć lub odzyskać, jeśli w ciągu dwóch lat staniesz się portugalskim rezydentem podatkowym albo przez co najmniej 36 miesięcy będziesz wynajmować dom po umiarkowanym czynszu. Spodziewane jest zaskarżenie przepisów, więc potwierdź stawkę obowiązującą w dniu finalizacji zakupu.
  • Obywatelstwo po 10 latach: Od 19 maja 2026 r. naturalizacja wymaga 10 lat legalnego pobytu zamiast 5, a w przypadku obywateli UE i portugalskojęzycznych państw CPLP 7 lat, liczonych od uzyskania pierwszego zezwolenia na pobyt.
  • Platformy sprawdzają licencje na najem krótkoterminowy: Od 20 maja 2026 r. rozporządzenie UE 2024/1028 zobowiązuje platformy do weryfikacji każdego numeru rejestracyjnego Alojamento Local (AL) przed publikacją ogłoszenia. Gminy unieważniły też w całym kraju ponad 10 000 nieaktywnych rejestracji.
  • Nieruchomość nie daje już Golden Visa: Od października 2023 r. nieruchomości nie kwalifikują się do programu. Główną pozostałą drogą jest objęcie za 500 000 euro jednostek regulowanego funduszu bez ekspozycji na rynek nieruchomości, więc dom nie otworzy Ci drogi do prawa pobytu.
  • Koniec NHR: Węższego następcę tego programu, IFICI, omawiamy poniżej w części o podatkach.

Łagodny klimat o każdej porze roku

W Algarve przez cały rok panuje łagodny klimat, Lizbona jest najbardziej słoneczną stolicą Europy, a zimy na wybrzeżu sprzyjają długim pobytom i życiu na emeryturze. Na południu wiosna, jesień i sezony golfowe sprawiają też, że popyt utrzymuje się długo po lecie.

Spokojny i gościnny styl życia

Życie w Portugalii jest przyjazne i niespieszne, a historię widać w starych dzielnicach miast, brukowanych miasteczkach targowych i portach rybackich. Ugruntowane społeczności, takie jak całoroczna społeczność ekspatów w Albufeirze, ułatwiają aklimatyzację, a Tavira i Loulé zachowują wyraźnie portugalski rytm.

Lizbona, Porto i Algarve to zwykle punkty wyjścia, a zarazem trzy bardzo różne rynki. Lizbona oferuje płynność i długoterminowy popyt, Porto dobre ceny i możliwości renowacji, a Algarve styl życia, golf i najem wakacyjny.

Dla ekspatów i emerytów: zasady pobytu

Portugalia to dobre miejsce nie tylko dla właścicieli domów wakacyjnych, ale też dla emerytów i osób pracujących zdalnie. Sama własność nieruchomości nie daje jednak prawa do zamieszkania: zależy ono od obywatelstwa lub odpowiedniej wizy.

  • Obywatele UE, EOG i Szwajcarii: Automatyczne prawo do zamieszkania; w ciągu trzech miesięcy zarejestruj się w lokalnej gminie.
  • Osoby spoza UE: Do 90 dni w dowolnym okresie 180 dni w strefie Schengen, obecnie rejestrowanych przez unijny System Wjazdu/Wyjazdu.
  • Wiza D7 (dochód pasywny): Dochód co najmniej w wysokości płacy minimalnej, czyli 920 euro miesięcznie w 2026 r., plus 50% na małżonka i 30% na każde dziecko.
  • Wiza D8 (praca zdalna): Co najmniej 3 680 euro miesięcznie w 2026 r., czyli czterokrotność płacy minimalnej, z pracy dla klientów spoza Portugalii.

Progi zmieniają się co roku w styczniu wraz z płacą minimalną. Przed złożeniem wniosku zasięgnij porady prawnika specjalizującego się w prawie imigracyjnym.

Przejrzysta procedura krok po kroku

W Portugalii obowiązuje system notarialny: sprzedaż dochodzi do skutku, gdy obie strony podpiszą akt przed notariuszem lub innym upoważnionym urzędnikiem. Typowa transakcja na rynku wtórnym trwa od dwóch do trzech miesięcy od przyjęcia oferty do odbioru kluczy.

  • NIF i prawnik: Przed złożeniem oferty uzyskaj portugalski numer podatkowy (NIF), otwórz konto w lokalnym banku i zatrudnij niezależnego, dwujęzycznego prawnika, zwykle z pełnomocnictwem do działania w Twoim imieniu na odległość.
  • Rezerwacja: Umowa rezerwacyjna wycofuje nieruchomość z rynku, zwykle w zamian za opłatę rzędu 3 000–6 000 euro, którą przechowuje Twój prawnik.
  • Weryfikacja prawna (due diligence): W ciągu dwóch–trzech tygodni prawnik sprawdza odpis z rejestru (certidão permanente), kartotekę podatkową (caderneta predial), pozwolenie na użytkowanie, świadectwo energetyczne, długi i obciążenia, rozliczenia wspólnoty oraz ewentualną rejestrację AL.
  • Umowa przedwstępna (CPCV): Wiążąca umowa, która określa cenę, warunki i datę finalizacji, zwykle z zadatkiem w wysokości 10–30%. Kupujący, który się wycofa, traci go, a sprzedający, który nie wywiąże się z umowy, zwraca podwójną kwotę, więc najpierw zakończ weryfikację prawną i załatw finansowanie.
  • Finalizacja: Po zapłaceniu IMT i opłaty skarbowej podpisuje się akt notarialny (escritura), przelewa resztę ceny i przekazuje klucze. Następnie prawnik rejestruje Cię w rejestrze nieruchomości i w urzędzie skarbowym.
  • Po zakupie: Załatw media i ubezpieczenie, zapisz się na elektroniczne powiadomienia urzędu skarbowego lub ustanów przedstawiciela podatkowego i wpisz do kalendarza termin rocznego rachunku IMI.

Finansowanie zakupu: kredyty, waluty i koszty

Kredyty hipoteczne dla nierezydentów

Portugalskie banki udzielają kredytów nierezydentom, zwykle w wysokości 60–70% niższej z dwóch kwot: ceny lub wyceny, na okres do 30 lat. Większość banków chce, aby kredyt został spłacony przed ukończeniem 70–75 lat, a Banco de Portugal ogranicza łączne raty wszystkich zadłużeń do 50% dochodu.

Przygotuj potwierdzenia dochodów, zeznania podatkowe i wyciągi bankowe z dwóch–trzech lat i licz się z kosztami rzędu 1–2% kwoty kredytu, w tym z opłatą skarbową w wysokości 0,6% od kredytu. Wcześnie uzyskana wstępna decyzja kredytowa wzmacnia Twoją ofertę.

Wymiana pieniędzy na euro

Przy przelewie sześciocyfrowej kwoty niewielka zmiana kursu może kosztować więcej niż obsługa prawna. Marży ukrytej w kursie banku można w dużej mierze uniknąć dzięki planowaniu.

  • Porównaj ofertę specjalisty od wymiany walut nadzorowanego przez brytyjski urząd FCA lub jego odpowiednik w Twoim kraju z kursem i opłatami swojego banku.
  • Otwórz konto, zanim zaczniesz oglądać nieruchomości, aby móc działać szybko.
  • Zablokuj kurs dla płatności zadatku i finalizacji za pomocą kontraktu forward.
  • Przesyłaj pieniądze etapami, zgodnie z umową, zamiast wymieniać wszystko w ostatniej chwili.

Ile kosztuje zakup ponad cenę

Jako nierezydent zaplanuj w 2026 r. dodatkowe 8–11% ceny, czyli więcej niż 6–8%, które podaje wiele starszych poradników. Oto główne pozycje.

  • IMT dla nierezydentów: Jednolite 7,5% ceny przy zakupie nieruchomości mieszkalnych; można go uniknąć lub odzyskać w sposób opisany wyżej.
  • IMT dla portugalskich rezydentów podatkowych: Progresywne progi: pierwszy próg ze stawką zerową przy głównym miejscu zamieszkania i 1% od pierwszego euro przy drugim domu, a w najwyższych progach jednolite 6% i 7,5%.
  • Opłata skarbowa (Imposto do Selo): 0,8% ceny, płacona razem z IMT.
  • Prawnik: Około 1–2% ceny plus VAT.
  • Notariusz i rejestr nieruchomości: Około 700–1 500 euro.
  • Koszty kredytu hipotecznego: Około 1–2% kwoty kredytu.

W naszym przykładowym wyliczeniu dla nierezydenta podatki, prawnik, notariusz i rejestr wynoszą łącznie około 10,4% ceny. Prawnik powinien potwierdzić stawkę IMT obowiązującą w dniu finalizacji zakupu.

Własność przechodzi na Ciebie w chwili podpisania aktu przed notariuszem lub innym upoważnionym urzędnikiem. Potem następuje rejestracja w rejestrze nieruchomości i w urzędzie skarbowym, którą zajmuje się prawnik.

  • Notariusz: Poświadcza akt w dniu finalizacji.
  • Rejestr nieruchomości: Wpisuje Cię jako właściciela; jego odpis sprawdza się podczas weryfikacji prawnej.
  • Twój prawnik: Niezależny od sprzedającego i agenta, wpisany do Ordem dos Advogados (portugalskiej izby adwokackiej), biegle mówiący w Twoim języku i doświadczony w pracy z kupującymi z zagranicy.

Uzgodnij wynagrodzenie na piśmie i zapytaj, jakie dokładnie kontrole obejmuje. Agent może polecić prawników, ale wybór i zlecenie zawsze należą do Ciebie.

Gdzie kupić nieruchomość w Portugalii

Lizbona: stolica z chłonnym rynkiem

Tętniąca życiem stolica Portugalii to także jej najbardziej chłonny i płynny rynek. Popyt ze strony zagranicznych pracowników i studentów przy ograniczonej podaży mieszkań utrzymuje tu ceny znacznie powyżej średniej krajowej. Kupujący na własne potrzeby najchętniej wybierają dzielnice Príncipe Real, Estrela i Campo de Ourique, a Cascais i Estoril, 30 minut na zachód, oferują życie nad morzem.

Dla inwestorów Lizbona jest dziś przede wszystkim rynkiem najmu długoterminowego. Wiele centralnych dzielnic (freguesias) jest zamkniętych dla nowych rejestracji najmu krótkoterminowego, a podczas przeglądu w 2026 r. miasto unieważniło około 6 700 licencji AL, więc zakup pod najem krótkoterminowy bez aktywnej licencji nie ma sensu.

Porto: historia, dobre ceny i renowacja

Kameralne, zabytkowe i położone nad rzeką Douro Porto jest wyraźnie tańsze od Lizbony. Jego stare centrum pełne jest budynków wymagających renowacji, co odpowiada kupującym, którzy chcą podnieść wartość nieruchomości, a Vila Nova de Gaia po drugiej stronie rzeki oraz nadmorskie Foz i Matosinhos są popularne wśród rodzin.

Najem krótkoterminowy jest w centrum ściśle kontrolowany: na początku 2026 r. unieważniono tam ponad 1 400 licencji AL, więc większość inwestorów stawia na najem długoterminowy. Kwalifikujące się umowy z umiarkowanym czynszem mogą być teraz opodatkowane stawką 10%. Przed renowacją sprawdź pozwolenie na użytkowanie i ewentualną ochronę konserwatorską oraz zleć rzeczoznawcy budowlanemu określenie zakresu prac.

Algarve: trzy wybrzeża, jedno lotnisko

Algarve ma 150 kilometrów wybrzeża atlantyckiego, w większości do 90 minut od lotniska w Faro, i łagodny klimat przez cały rok. Najem krótkoterminowy jest tu nadal zasadniczo możliwy, ale każda gmina ustala własne zasady, w tym to, czy istniejąca licencja AL może przejść na kupującego. Nigdy nie dopłacaj za licencję, której nie zweryfikował Twój prawnik.

  • Środkowe Algarve: Najbardziej zabudowane wybrzeże ze Złotym Trójkątem, który tworzą Vale do Lobo, Quinta do Lago i Vilamoura, tętniącą życiem Albufeirą, otoczonym klifami Carvoeiro i, w głębi lądu, miasteczkiem targowym Loulé.
  • Zachodnie Algarve: Dziksze i bardziej spektakularne, z klifami, zatoczkami i wioskami rybackimi od Portimão i Lagos aż po Sagres i Przylądek Świętego Wincentego oraz spokojniejszymi miejscowościami Alvor, Praia da Luz i Burgau.
  • Wschodnie Algarve: Od Faro po granicę z Hiszpanią ciągnie się najmniej zabudowany odcinek: spokojniejszy, bardziej tradycyjny i tańszy, skupiony wokół laguny Ria Formosa i żyjącej przez cały rok Taviry.

W głębi kraju i na wsi: przestrzeń i spokój

Tereny w głębi kraju oferują spokój, przestrzeń i często więcej ziemi za te same pieniądze, choć po zakupy i do punktów usługowych czasem trzeba jechać samochodem. Od gruntów wiejskich płaci się IMI w wysokości 0,8%, a od nieruchomości miejskich 0,3–0,45%.

Rozbudowy, baseny i przebudowy bez pozwoleń zdarzają się często, a niezarejestrowane prace mogą zablokować kredyt hipoteczny, sprzedaż lub rejestrację AL. Dopilnuj, aby prawnik sprawdził pozwolenie na użytkowanie, a wszystko, co planujesz odnowić, oddaj do oceny rzeczoznawcy budowlanemu.

Podatki i bieżące koszty właścicieli w Portugalii

IMI i AIMI: roczne podatki od nieruchomości

IMI nalicza się co roku od wartości podatkowej (VPT), która jest zwykle znacznie niższa od rynkowej. Gminy ustalają stawkę dla nieruchomości miejskich w przedziale 0,3–0,45%, a w 2026 r. 205 z 308 gmin pobiera minimalne 0,3%. Grunty wiejskie płacą 0,8%, a rachunek reguluje się w jednej do trzech rat.

AIMI dotyczy wyłącznie nieruchomości mieszkalnych o łącznej wartości podatkowej powyżej 600 000 euro na właściciela: 0,7% od nadwyżki, 1% powyżej 1 mln euro i 1,5% powyżej 2 mln euro. Pary mogą łączyć swoje kwoty wolne.

Program NHR zamknięto: zastąpił go IFICI

Program dla rezydentów niestałych (Non-Habitual Resident, NHR) jest zamknięty dla nowych wnioskodawców. Jego następca, IFICI, oferuje przez maksymalnie 10 lat jednolitą stawkę 20% od kwalifikujących się dochodów z pracy w Portugalii, ale tylko w określonych zawodach, takich jak badania naukowe, szkolnictwo wyższe, certyfikowane start-upy oraz kwalifikujące się stanowiska w branży technologicznej i przemysłowej.

Warunkiem jest brak rezydencji podatkowej w Portugalii w ciągu poprzednich pięciu lat, a w przeciwieństwie do NHR zagraniczne emerytury są w pełni opodatkowane. Rezydentem podatkowym, opodatkowanym od dochodów z całego świata, stajesz się zwykle wtedy, gdy spędzasz tu ponad 183 dni w dowolnym okresie 12 miesięcy lub utrzymujesz tu dom jako miejsce stałego zamieszkania. Przeprowadzka może też rodzić obowiązki podatkowe w kraju, z którego wyjeżdżasz, więc zasięgnij porady w obu krajach.

Inne podatki i ulgi, które warto znać

  • Dochód z najmu: Nierezydenci płacą jednolite 25% od dochodu netto z najmu w Portugalii, z niższymi stawkami przy długich umowach i 10% przy kwalifikujących się umowach z umiarkowanym czynszem. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, w tym umowa z Wielką Brytanią, chronią przed zapłaceniem podatku dwa razy.
  • Zyski kapitałowe: Podlegają opodatkowaniu w Portugalii, w wysokości zależnej od Twojej rezydencji, okresu posiadania nieruchomości i tego, czy reinwestujesz środki.
  • Spadki i darowizny: Nie ma podatku spadkowego jako takiego, ale obowiązuje opłata skarbowa w wysokości 10%. Małżonkowie, dzieci i rodzice są z niej zwolnieni i płacą jedynie opłatę skarbową w wysokości 0,8% od nieruchomości. Warto też rozważyć portugalski testament dla majątku w Portugalii.

Koszty poza podatkami: utrzymanie domu

Posiadanie nieruchomości w Portugalii nie jest drogie, ale oprócz rocznych podatków zaplanuj w budżecie bieżące koszty. Przed zakupem zapytaj właścicieli z tego samego osiedla i sprawdź rozliczenia wspólnoty.

  • Opłaty na rzecz wspólnoty: Wyższe w kompleksach z basenami, recepcją i ogrodami, niskie w prostych budynkach.
  • Media: Klimatyzacja i prywatny basen mogą mocno podnieść rachunki, a wielu właścicieli instaluje panele słoneczne.
  • Ubezpieczenie: Ubezpieczenie budynku i wyposażenia jest zdecydowanie zalecane, a przy kredycie hipotecznym wymagane; jeśli wynajmujesz, powinno obejmować gości i odpowiedzialność cywilną.
  • Przedstawiciel podatkowy: Właściciele spoza UE, w tym z Wielkiej Brytanii, potrzebują przedstawiciela podatkowego lub elektronicznych powiadomień urzędu skarbowego.
  • Opieka nad nieruchomością: Większość właścicieli niebędących rezydentami płaci lokalnej firmie za dbanie o basen i ogród, sprzątanie i kontrole, gdy dom stoi pusty.

Współpracuj z niezależnym prawnikiem, wykwalifikowanym doradcą podatkowym, a jeśli się przeprowadzasz, także z doradcą finansowym specjalizującym się w sprawach transgranicznych. Emerytury, konta ISA i trusty mogą być w Portugalii traktowane zupełnie inaczej.