Immobilienkauf auf Bali: was Sie zuerst wissen sollten

Bali zieht Käufer aus vielen Ländern an, ob sie ein Ferienhaus suchen, einen Ort zum Leben oder für den Ruhestand oder eine Immobilie zum Vermieten. Ein Kauf hier ist anders als ein Kauf zu Hause. Ausländer können kein Land als volles Eigentum (Freehold) besitzen, und 2026 hat die Insel ihre Regeln zu Strohmann-Geschäften (Nominee), Lizenzen und Flächenwidmung verschärft. Die rechtliche Struktur und die Prüfungen sind daher wichtiger als die Aussicht.

Was sich 2025–26 geändert hat

2025 und 2026 haben sich mehrere Regeln geändert. Mit Stand November 2026 sind diese für ausländische Käufer am wichtigsten:

  • Strohmann-Geschäfte verboten: Nach indonesischem Recht ist schon bisher jedes Geschäft nichtig, bei dem Land im vollen Eigentum für einen Ausländer auf den Namen eines Einheimischen eingetragen wird. Seit dem 24. Februar 2026 verbietet Balis Regionalverordnung 4/2026 Strohmann-Eigentum zudem ausdrücklich und sanktioniert jeden, der ein solches Geschäft vermittelt.
  • Vermietungen ohne Lizenz entfernt: Ab dem 1. August 2026 begannen Buchungsplattformen auf Ersuchen des Tourismusministeriums, Villen ohne gültige Gewerbelizenz zu entfernen.
  • Beschränkungen für Agrarland und Hotels: Nach den Überschwemmungen im September 2025 wies die Provinz die Regierungsbezirke an, keine ertragreichen Reisfelder mehr umzuwidmen, und sechs Regierungsbezirke, nicht aber Badung, Gianyar oder Denpasar, sagten zu, keine neuen Hotels mehr zu fördern.
  • Mehrwertsteuerentlastung für neue Wohnimmobilien: Bei Übergaben im Jahr 2026 übernimmt der Staat die Mehrwertsteuer auf die ersten 2 Mrd. IDR einer neuen, bezugsfertigen Wohnimmobilie mit einem Preis von bis zu 5 Mrd. IDR.
  • Höhere Steuerwerte: Badung hat Grundstücke 2025 neu bewertet, und Denpasar hob die amtlichen Werte für 2026 um bis zu 300 % an, bevor es die Steuerbeträge für Wohnimmobilien senkte.
  • Ruhestandsvisa ab 55: Das Mindestalter sank von 60 auf 55 Jahre, und Ruheständler brauchen ein Einkommen von 3.000 US-Dollar im Monat.
  • Touristenabgabe und Besucherrekord: Ausländische Besucher zahlen pro Reise eine einmalige Abgabe von 150.000 IDR, ausgenommen Inhaber einer KITAS oder KITAP. Die Ankünfte erreichten 2025 mit 6.948.754 einen Rekord, 9,7 % mehr als 2024.

Warum Bali Käufer aus dem Ausland anzieht

Eine Kultur, die den Alltag prägt

Die Kultur macht einen großen Teil von Balis Reiz aus. Tempel, Zeremonien und Handwerksdörfer gehören zum Alltag, und Ubud gilt als das kulturelle Herz der Insel. Mit einem eigenen Zuhause leben Sie mit dieser Tradition, statt sie nur eine Woche lang zu besuchen.

Küste, Klippen und Reisterrassen: die wichtigsten Gegenden

Surfstrände und Kalksteinklippen säumen die Südwestküste und die Bukit-Halbinsel, während Reisterrassen Ubud im Hochland umgeben. Die meisten ausländischen Käufer konzentrieren sich auf die Küste und Ubud:

  • Canggu, Berawa und Pererenan: Surfen, Cafés und Coworking sowie der lebhafteste Villenmarkt der Insel. Viele Grundstücke waren früher Reisfelder. Prüfen Sie deshalb die Flächenwidmung.
  • Seminyak, Kerobokan und Umalas: Das etablierte gehobene Viertel mit den höchsten Grundstückspreisen an der Westküste, dazu grünere Wohnstraßen für Familien im Hinterland.
  • Uluwatu und die Bukit-Halbinsel: Klippen, Surfspots und Meerblick, dazu ein schnelles Wachstum, mit dem Wasserversorgung und Straßen noch nicht Schritt halten.
  • Jimbaran und Nusa Dua: Ruhige Buchten in Flughafennähe. Nusa Dua ist eine geplante Enklave großer Resorthotels.
  • Sanur: Ein langer, von einem Riff geschützter Strand und eine etablierte Expat-Gemeinde, geeignet für Familien, Ruheständler und lange Aufenthalte.
  • Ubud und das Hochland: Grüner und kühler, mit Villenpreisen, die meist unter denen an der Küste liegen, einer beständigeren Nachfrage nach längeren Mietaufenthalten und dem Strand in etwa einer Stunde Entfernung.
  • Tabanan und der Osten: Diese Regierungsbezirke haben zugesagt, keine neuen Hotels zu fördern. Prüfen Sie daher vor dem Kauf eines Grundstücks, was dort gebaut werden darf.

Wachsendes internationales Interesse

Zu Balis Käufern zählen Ruheständler und Familien ebenso wie Remote-Worker und Investoren, wobei es die beiden letzten Gruppen vor allem nach Canggu zieht. Die Zahl der ausländischen Ankünfte erreichte 2025 einen Rekord, mit Australien als größtem Herkunftsmarkt.

Die Nachfrage der Besucher nach Mietunterkünften

All diese Besucher brauchen eine Unterkunft, und so planen viele Käufer, ihr Haus zu vermieten, während sie nicht da sind. Die Nachfrage ist real, doch die Ferienvermietung ist inzwischen lizenzpflichtig, und die Regeln werden durchgesetzt.

Die wichtigsten Immobilienarten auf Bali

Villen, das typische Zuhause der Insel

Die meisten ausländischen Käufer stellen sich eine private Villa mit eigenem Pool und Garten vor, zur eigenen Nutzung, zum Wohnen oder, mit der richtigen Lizenz, zur Vermietung. Etwa neun von zehn angebotenen Villen werden als Pacht (Leasehold) verkauft. Prüfen Sie vor einer Zusage die Genehmigungen ebenso wie Dach, Holz und Klimaanlage, denen das Klima schnell zusetzt.

Die Pacht (Leasehold), der übliche Weg

Bei einer Pacht (Hak Sewa) pachten Sie das Grundstück, meist samt Villa, von seinem indonesischen Eigentümer für eine im Vertrag festgelegte Laufzeit, oft 25–30 Jahre, und brauchen keine Aufenthaltsgenehmigung. Im Median haben angebotene Villen noch etwa 25 Jahre Restlaufzeit, und wenn eine Anzeige „80 Jahre“ verspricht, sind oft 30 + 20 + 30 gemeint, wobei nur die erste Laufzeit sicher ist. Lassen Sie jede Verlängerung, ihren Preis und das, was am Ende mit dem Gebäude geschieht, in den Vertrag schreiben.

Kauf vom Reißbrett

Viele neue Villen und Wohnungen werden vor oder während des Baus verkauft, meist mit einem Zahlungsplan des Bauträgers nach Baufortschritt. Knüpfen Sie jede Zahlung an einen Bauabschnitt, vereinbaren Sie Fertigstellungstermine und Vertragsstrafen, und fragen Sie, wie Ihre Anzahlungen geschützt sind, falls das Projekt ins Stocken gerät.

Gewerbeimmobilien

Ein Ausländer, der auf Bali ein Geschäft in Gewerberäumen betreiben möchte, tut dies über eine PT PMA, eine Gesellschaft, die einen echten Geschäftszweck braucht und Investitions- und Kapitalvorschriften erfüllen muss. Typische Gewerbeflächen sind:

  • Restaurants und Cafés: Für Besucher und Einwohner, auf Grundstücken, die für diese Nutzung ausgewiesen sind.
  • Läden und Büros: Unterliegen denselben Prüfungen von Flächenwidmung und Genehmigungen.

Resortvillen und -einheiten

Manche Käufer entscheiden sich für eine Villa oder Einheit in einem Resort oder für einen Anteil daran, die ein Betreiber vermietet, während sie nicht da sind. Wird ein Einkommen versprochen, fragen Sie:

  • Wer es zahlt und aus welchen Einnahmen
  • Was passiert, wenn der Betreiber aufhört
  • Auf welchem Pachtvertrag oder Rechtstitel die Einheit beruht und für wie viele Jahre

Seien Sie vorsichtig bei jeder „garantierten Rendite“. Markenhotels kamen 2025 im Schnitt auf eine Auslastung von 60–79 %, und private Villen schneiden meist schlechter ab.

Schritt für Schritt: So kauft ein Ausländer auf Bali

Was ein Ausländer nach dem Gesetz besitzen darf

Ausländer können auf Bali kein Land als volles Eigentum besitzen: Das volle Eigentumsrecht (Hak Milik) ist indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Ausländischen Käufern stehen stattdessen drei legale Wege offen, und der gewählte Weg entscheidet darüber, wie lange Sie die Immobilie behalten und was Sie damit tun dürfen:

  • Pacht (Hak Sewa): Ein privater Pachtvertrag mit dem Grundeigentümer, vor einem Notar unterzeichnet, für eine vereinbarte Laufzeit, oft 25–30 Jahre. Er steht jedem offen und ist die übliche Wahl für Villen und Ferienhäuser.
  • Nutzungsrecht (Hak Pakai): Auf Ihren eigenen Namen eingetragen und für Ausländer mit indonesischen Aufenthaltspapieren zugänglich, für bis zu 30 + 20 + 30 Jahre auf Staatsland, jede Stufe auf Antrag. Es umfasst ein Haus auf bis zu 2.000 m² oder eine Wohnung pro Person, zu einem Mindestpreis von 5 Mrd. IDR für ein Haus oder 2 Mrd. IDR für eine Wohnung, und eignet sich für ein selbst bewohntes Zuhause.
  • Ihre eigene Gesellschaft (PT PMA): Eine indonesische Gesellschaft in ausländischem Besitz hält Baurechte (HGB) für 30 + 20 + 30 Jahre. Die Gesellschaft bringt Gründungskosten, Jahresabschlüsse und Steuererklärungen mit sich und ist der einzige Weg, auf dem ein ausländischer Eigentümer eine Lizenz zur Villenvermietung halten kann.

Nutzen Sie nie einen Strohmann. Land auf den Namen eines indonesischen Freundes eintragen zu lassen und dies mit Nebenabreden „abzusichern“, ist nach Artikel 26 des Agrargrundgesetzes nichtig und auf Bali seit Februar 2026 verboten. Wird das angefochten, kann das Land an den Staat fallen, und Ihr Geld ist womöglich verloren. Wenden Sie sich daher von jedem Verkäufer ab, der so etwas vorschlägt.

Die passende Struktur für Ihre Pläne

Legen Sie den Weg fest, bevor Sie eine Vorauswahl treffen, denn er schränkt ein, was Sie kaufen können. Manche Wege erfordern eine indonesische Steuernummer (NPWP), und Hak Pakai setzt ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung voraus. Prüfen Sie daher zuerst, was Ihr Weg verlangt.

Ihr eigener Anwalt und Notar

Ihr Anwalt ist die wichtigste Person, die Sie beauftragen. Wählen Sie deshalb einen, der in Indonesien zugelassen ist, von Verkäufer und Makler unabhängig ist, Ihre Sprache fließend spricht und mit ausländischen Käufern vertraut ist. Wählen Sie auch den Notar (PPAT) selbst, vereinbaren Sie die Honorare schriftlich und achten Sie darauf, dass die Prüfungen Folgendes umfassen:

  • Das Landzertifikat beim Grundbuchamt (BPN) und wem das Land wirklich gehört
  • Die Flächenwidmung (RDTR)
  • Die Baugenehmigung (PBG) und die Nutzungsbescheinigung (SLF)
  • Etwaige unbezahlte Grund- und Gebäudesteuer (PBB)
  • Ob eine Vermietungslizenz möglich ist, falls Sie vermieten möchten

Einen Makler wählen

Ein guter örtlicher Makler kennt die Gegenden, die Bauträger und die Formalitäten, und bei jedem Angebot auf MiMove ist das Maklerbüro dahinter genannt. Ein Makler ersetzt aber nicht Ihren eigenen Anwalt. Eine Reservierungsanzahlung sollte erstattet werden, falls die Prüfungen negativ ausfallen, und nur gegen Quittung gezahlt werden.

Unterzeichnung und Eintragung

Der Vertrag sollte die Pachtdauer festlegen, eine etwaige Verlängerung und ihren Preis, wer die Steuer des Grundeigentümers und die jährliche PBB zahlt und was am Ende geschieht, bei einem Kauf vom Reißbrett dagegen die Abschlagszahlungen, Fertigstellungstermine und Vertragsstrafen. Eine Titelübertragung wird dann als Urkunde vor Ihrem PPAT unterzeichnet, sobald der Verkäufer seine Steuer von 2,5 % bezahlt hat. Zahlungen innerhalb Indonesiens müssen in Rupiah erfolgen.

Nach der Unterzeichnung einer Titelübertragung zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (BPHTB), und das Recht wird beim Grundbuchamt auf Ihren Namen eingetragen. Bewahren Sie jede Urkunde, Genehmigung und Quittung und jeden Steuerbescheid in einem Ordner auf.

Immobilien auf Bali als Kapitalanlage

Mieteinnahmen in der Praxis

Für die Ferienvermietung brauchen Sie eine Gewerbelizenz: eine Gewerbenummer (NIB) unter dem Tätigkeitscode für Villen, die ein ausländischer Eigentümer über eine PT PMA hält, da die einfachere Homestay-Lizenz nur indonesischen Staatsbürgern offensteht. Das Gebäude braucht außerdem seine PBG und SLF auf einem Grundstück, das für touristische Unterkünfte ausgewiesen ist, und Villen ohne Lizenz werden seit dem 1. August 2026 von den Buchungsplattformen entfernt.

Markenhotels kamen 2025 im Schnitt auf eine Auslastung von 60–79 %, Kurzzeitvermietungen in Canggu dagegen in den zwölf Monaten bis Juli 2026 auf etwa 36 %. Rechnen Sie mit Ihren eigenen vorsichtigen Zahlen, nach Abzug des Anteils der Verwaltung, der Beherbergungssteuer (PBJT) von 10 % und der Instandhaltung. Jahresvermietungen sind einfacher: Für sie gilt eine Abgeltungsteuer von 10 % auf die Bruttomiete, und die Nachfrage ist in Canggu, Umalas und Sanur hoch.

Die Investition richtig beurteilen

Vieles hängt davon ab, was Sie kaufen und wie Sie es halten. Eine Pacht verliert jedes Jahr an Wert, weil ein späterer Käufer nur für die verbleibenden Jahre zahlt. Planen Sie Ihren Ausstieg oder eine Verlängerung daher früh, und beurteilen Sie einen Kauf nach dem Nettoeinkommen, nicht nach den Renditen im Prospekt.

Bali im Vergleich mit anderen Märkten der Region

Vergleiche mit anderen Märkten in Südostasien funktionieren nur, wenn Sie Gleiches mit Gleichem vergleichen. Hier kauft ein Ausländer meist eine feste Zahl von Jahren auf Pacht, kein Land. Wägen Sie den Preis daher gegen die verbleibenden Jahre und das Einkommen ab, das die Immobilie nach Kosten legal erwirtschaften kann.

Wohin sich der Markt bewegt

Niemand kann sagen, wie sich die Preise entwickeln, doch die Politik weist in eine Richtung: strengere Regeln für Strohmann-Geschäfte, Lizenzen und Flächenwidmung sowie Beschränkungen für die Umwidmung von Agrarland und für neue Hotels. Fehlende Genehmigungen können eine Lizenz, einen Verkauf oder Ihre Versicherung verhindern. Was einen Kauf schützt, sind saubere Unterlagen.

Was ein Immobilienkauf auf Bali an Steuern und Gebühren kostet

Der Kauf eines eingetragenen Rechtstitels wie Hak Pakai oder HGB kostet den Käufer rund 6–8 % zusätzlich zum Preis. Eine Pacht ist beim Kauf deutlich günstiger, weil kein Rechtstitel den Besitzer wechselt, doch Sie zahlen für eine feste Zahl von Jahren.

Die jährliche Grund- und Gebäudesteuer

Die Grund- und Gebäudesteuer (PBB-P2) wird jedes Jahr auf den amtlichen Steuerwert (NJOP) erhoben, nicht auf den Preis. In Badung beträgt sie nach einem kleinen Freibetrag 0,2 % unter 1 Mrd. IDR und 0,3 % darüber, und bei einer Pacht zahlt meist der Grundeigentümer. Die Steuerwerte sind in Badung und Denpasar sprunghaft gestiegen. Verlangen Sie daher die PBB-Bescheide der letzten drei Jahre, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Steuern beim Eigentümerwechsel

Jede Steuer beim Kauf trägt eine andere Partei. Ihr Vertrag sollte festhalten, wer was übernimmt:

  • Grunderwerbsteuer (BPHTB), Käufer: Bis zu 5 %, zum Satz des Regierungsbezirks nach einem Freibetrag von 80 Mio. IDR, bei einer Titelübertragung wie Hak Pakai oder HGB, nicht bei einer Pacht.
  • Einkommensteuer (PPh), Verkäufer: 2,5 %, zu zahlen vor der Unterzeichnung der Urkunde. Achten Sie darauf, dass der vereinbarte Preis diese Steuer bereits berücksichtigt.
  • Pachtsteuer, Grundeigentümer: Abgeltend 10 % auf die Zahlung für eine neue Pacht.
  • Mehrwertsteuer, Neubauten: Effektiv etwa 11 %, berechnet von einem für die Mehrwertsteuer registrierten Bauträger.

Das Honorar des Notars (PPAT) ist gesetzlich auf höchstens 1 % begrenzt, Ihr Anwalt kostet etwa 1 % zusätzlich, und die Gründung einer PT PMA kostet etwa 1.600–4.500 US-Dollar. Beim Mindestpreis für Hak Pakai von 5 Mrd. IDR kommen Grunderwerbsteuer von 246 Mio. IDR sowie Notar und Anwalt auf etwa 346 Mio. IDR oder 6,9 %, vor einer etwaigen Mehrwertsteuer, gegenüber etwa 2 % bei einer Pacht.

Wo die Regeln dem Käufer helfen

Nicht jede Regel erhöht die Rechnung. Zwei wirken zugunsten des Käufers:

  • Mehrwertsteuerentlastung 2026: Bis zum 31. Dezember 2026 übernimmt der Staat die Mehrwertsteuer auf die ersten 2 Mrd. IDR einer neuen, bezugsfertigen Wohnimmobilie mit einem Preis von bis zu 5 Mrd. IDR. Auch ein ausländischer Käufer mit indonesischer Steuernummer, der die Eigentumsregeln erfüllt, kann davon profitieren.
  • Keine Grunderwerbsteuer bei einer Pacht: Die BPHTB fällt nur an, wenn ein Rechtstitel den Besitzer wechselt.

Leben auf Bali: Visa, Aufenthalt und Lebenshaltungskosten

Eine Immobilie auf Bali gibt Ihnen kein Recht, in Indonesien zu leben. Ihr Visum hängt von Ihrem Alter, Ihrem Einkommen oder Ihren Ersparnissen ab, und ein Hak-Pakai-Titel setzt ein Visum voraus.

Die wichtigsten Visa

Indonesien bietet mehrere Möglichkeiten für einen Aufenthalt. Mit Stand November 2026 waren dies die wichtigsten:

  • Visum bei Ankunft: Für viele Staatsangehörigkeiten 500.000 IDR für 30 Tage, einmal um weitere 30 Tage verlängerbar.
  • Second-Home-Visum (E33): Bis zu fünf Jahre, ohne Sponsor und ohne Arbeit in Indonesien. Innerhalb von 90 Tagen legen Sie 2 Mrd. IDR auf Ihren eigenen Namen bei einer staatlichen indonesischen Bank an oder besitzen eine anrechenbare Immobilie im Wert von 1 Mio. US-Dollar.
  • Ruhestandsvisa (E33F und E33E): Ab 55 Jahren, mit einem Einkommen von 3.000 US-Dollar im Monat. Das E33F gilt jeweils ein Jahr und erfordert einen örtlichen Sponsor. Das E33E gilt bis zu fünf Jahre ohne Sponsor, gegen eine Einlage von 50.000 US-Dollar bei einer staatlichen Bank.
  • Remote-Worker-Visum (E33G): Für Angestellte eines Unternehmens außerhalb Indonesiens mit einem Verdienst von mindestens 60.000 US-Dollar im Jahr und 2.000 US-Dollar auf dem Konto. Es gilt ein Jahr, ist verlängerbar und erlaubt keine Arbeit für indonesische Kunden.
  • Investoren- und Golden Visa: Für Investitionen über eine indonesische Gesellschaft oder große anrechenbare Investitionen, mit Schwellenwerten ab mehreren Hunderttausend US-Dollar.

Regeln und Schwellenwerte ändern sich häufig. Prüfen Sie vor Ihrem Antrag das offizielle E-Visa-Portal.

Aufenthaltsgenehmigungen und steuerliche Ansässigkeit

Inhaber einer langfristigen Aufenthaltsgenehmigung können später zu einer KITAP wechseln, der dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung, die fünf Jahre gilt und die jährliche Verlängerung überflüssig macht. Wer sich innerhalb von 12 Monaten mehr als 183 Tage in Indonesien aufhält oder eine länger gültige Genehmigung besitzt, kann mit seinem weltweiten Einkommen steuerlich ansässig werden, sofern ein Abkommen nichts anderes bestimmt. Keine offizielle Quelle nimmt das ausländische Einkommen von Remote-Workern von der Steuer aus.

Lebenshaltungskosten im Alltag

Die laufenden Ausgaben hängen davon ab, wo und wie Sie leben. Der Unterhalt eines Hauses ist nach westlichen Maßstäben günstig, doch Klimaanlage und Poolpumpen treiben die Stromrechnung in die Höhe, und Wasser, Internet, Sicherheitsdienst und Gartenpersonal kommen hinzu.

Gesundheitsversorgung und Dienstleistungen vor Ort

Die medizinische Versorgung auf der Insel reicht von Privatkrankenhäusern bis zu kleinen Kliniken im Viertel, und Qualität und Kosten unterscheiden sich. Schließen Sie eine Krankenversicherung ab, die Sie in Indonesien abdeckt, und versichern Sie auch Gebäude und Hausrat, mit einer Haftpflichtversicherung, wenn Gäste bei Ihnen wohnen.

Die Bezahlung Ihres Kaufs: Währung und Überweisungen

Indonesische Hypotheken stehen ausländischen Käufern selten offen, daher zahlen die meisten aus eigenen Mitteln oder nach dem Zahlungsplan eines Bauträgers. Zahlungen innerhalb Indonesiens müssen in Rupiah erfolgen, und bei einer sechsstelligen Summe kann schon eine kleine Bewegung des Wechselkurses mehr kosten als Ihre Anwaltsgebühren:

  • Nutzen Sie einen regulierten Devisenspezialisten statt Ihrer Hausbank, und vergleichen Sie die Gesamtkosten einschließlich Gebühren mit der Marge Ihrer Bank.
  • Erwägen Sie ein Devisentermingeschäft, um den Kurs für Ihre Anzahlung und den Kaufabschluss festzuschreiben.
  • Überweisen Sie Zahlungen für einen Kauf vom Reißbrett in Etappen, die dem Zahlungsplan folgen.
  • Bewahren Sie für den Notar und das Finanzamt einen Nachweis jeder Überweisung auf.

Planen Sie jede Überweisung vor ihrem Fälligkeitstermin. Wer in Eile oder am Flughafenschalter umtauscht, bekommt selten einen guten Kurs.

Das Wichtigste auf einen Blick

Ausländer können auf Bali kein Land als volles Eigentum besitzen, doch mit einer Pacht, Hak Pakai oder einer PT PMA kaufen Sie im Rahmen des Gesetzes, mit einem Strohmann nie. Prüfen Sie Flächenwidmung, Genehmigungen und eine etwaige Vermietungslizenz, planen Sie Steuern und Instandhaltung ein und kümmern Sie sich gesondert um Ihr Visum, denn eine Immobilie gibt Ihnen kein Aufenthaltsrecht.