Der vollständige Ratgeber zum Immobilienkauf in Spanien

Immobilienkauf in Spanien: eine Einführung

Von der Stadtwohnung in Málaga bis zur Villa über den Buchten von Jávea: Spanien bietet eine große Auswahl an Immobilien und Lagen. Sonne, Strände, Golf und gute Preise sorgen dafür, dass das Land bei Käufern aus dem Ausland in Europa ganz oben auf der Liste steht.

Ein Kauf aus dem Ausland ist leichter zu bewältigen, als es vielleicht scheint: Das System ist klar, läuft über den Notar und steht ausländischen Käufern ohne Eigentumsbeschränkungen offen. Seit 2025 haben sich die Regeln allerdings stark verändert. Dieser Ratgeber zeigt deshalb die Kosten, Schritte und Prüfungen mit Stand November 2026, mit Schwerpunkt auf der Costa del Sol und der Costa Blanca. Seit 2017 bringen wir internationale Käufer mit Immobilien in Spanien zusammen.

Der spanische Immobilienmarkt im Überblick

Der Markt für ausländische Käufer 2026

Ausländische Käufer wählen zwischen Stadtwohnungen, Dorfhäusern, Bestandsvillen und Neubauprojekten. Die Preise hängen vor allem von der Küste und vom Ort ab: Die westliche Costa del Sol ist das Premiumsegment des Marktes, während die Costa Blanca einige der preiswertesten Strandimmobilien Spaniens bietet. Die Preise in Inseraten sind Angebotspreise und liegen über den tatsächlich vereinbarten Verkaufspreisen. Nutzen Sie sie daher, um Gegenden zu vergleichen, nicht um eine Immobilie zu bewerten.

Was sich 2025–26 geändert hat

Dies sind die wichtigsten Änderungen, jeweils mit Stand November 2026:

• Kein Golden Visa mehr: Spanien nimmt seit dem 3. April 2025 keine neuen Anträge mehr an. Ein Immobilienkauf führt daher, egal zu welchem Preis, nicht mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis.
• Eigentümer können neue Ferienvermietungen blockieren: Seit dem 3. April 2025 braucht eine neue Ferienvermietung in einem Wohnhaus die vorherige Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft kann die Gemeinschaftskosten dieses Eigentümers zudem um bis zu 20 % erhöhen. Bereits legal betriebene Vermietungen laufen weiter.
• Registrierung von Kurzzeitvermietungen: Ab dem 1. Juli 2025 war für Inserate von Kurzzeitvermietungen eine nationale Registrierungsnummer (NRA) vorgeschrieben, bis der Oberste Gerichtshof das Register und die Nummer am 19. Mai 2026 für nichtig erklärte. Die regionalen Ferienvermietungslizenzen gelten weiterhin uneingeschränkt, die Plattformen müssen weiterhin Daten melden, und EU-Vorschriften verpflichten sie seit dem 20. Mai 2026, die Registrierungen zu prüfen.
• Niedrigere Grunderwerbsteuer an der Costa Blanca: In der Region Valencia sank die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien für Beurkundungen ab dem 1. Juni 2026 von 10 % auf 9 %. Über 1 Mio. € fallen weiterhin 11 % auf den gesamten Preis an. Andalusien bleibt bei einheitlich 7 %.
• Die 100-Prozent-Steuer gilt nicht: Ein Plan vom Januar 2025 für eine Steuer von 100 % auf Käufer aus Nicht-EU-Ländern ohne Wohnsitz in Spanien wurde nie im Parlament beraten und fehlt in den Wohnungspaketen von 2026. Prüfen Sie die Lage, bevor Sie unterschreiben.
• Vermietungskosten bei Eigentümern aus Nicht-EU-Ländern: Nichtansässige Eigentümer aus der EU oder dem EWR zahlen 19 % auf die Mieteinnahmen und können Kosten abziehen. Vermieter aus Nicht-EU-Ländern, auch aus dem Vereinigten Königreich, zahlen dagegen weiterhin 24 % auf die Bruttoeinnahmen. Laut einem Urteil der Audiencia Nacional vom Juli 2025 sollten auch sie Kosten abziehen können. Über das Rechtsmittel hat der Oberste Gerichtshof noch nicht entschieden.

Wo kaufen: die Costa del Sol und die Costa Blanca

Madrid und Barcelona eignen sich für Käufer, die eine Großstadt suchen. Unser Ratgeber behandelt zwei Küsten in zwei Regionen mit jeweils eigenem Steuersystem. Die Costa del Sol an der Küste von Málaga in Andalusien verbindet berühmte Urlaubsorte mit einer echten, ganzjährig belebten Stadt, mehr als 70 Golfplätzen, ausgezeichneter medizinischer Versorgung und internationalen Schulen.

Die Costa Blanca erstreckt sich über mehr als 200 Kilometer entlang der Küste von Alicante in der Region Valencia. Ihr mildes Klima, die Mietnachfrage und die niedrigeren Preise ziehen britische, niederländische, belgische und skandinavische Käufer an.

• Marbella, Benahavís und Estepona: Das Premiumsegment im Westen, mit der Goldenen Meile, Puerto Banús, bewachten Wohnanlagen an den Hängen und den Neubauten der Neuen Goldenen Meile.
• Málaga und die Urlaubsorte: Die Stadt Málaga, das kulturelle und wirtschaftliche Herz der Region, dazu Fuengirola und Benalmádena mit ihren langen Promenaden, großen Expat-Gemeinden und günstigeren Wohnungen.
• Nerja und die Axarquía: Ruhiger und traditioneller, mit Steilküsten, Buchten und weißen Dörfern wie Frigiliana.
• Die nördliche Costa Blanca: Grüne Hügel, Buchten, Altstädte und Villen in Dénia, Jávea, Moraira, Calpe und Altea. Jávea ist am begehrtesten, und Benidorm gehört zu den stärksten Ferienvermietungsmärkten Spaniens.
• Die südliche Costa Blanca: Flacher und sonniger, von Alicante bis Torrevieja und Orihuela Costa, mit langen Stränden, Golf, vielen neueren Immobilien und einigen der niedrigsten Preise an Spaniens Küsten.

Ihre Immobilie vermieten: die aktuellen Regeln

An beiden Küsten ist die Mietnachfrage hoch, doch die Ferienvermietung ist streng reguliert, und bei der Langzeitvermietung ist das Recht mieterfreundlich. Prüfen Sie die Regeln für die konkrete Immobilie, bevor Sie ein Angebot abgeben.

• Ferienvermietung: Sie brauchen eine regionale Ferienvermietungslizenz, bevor Sie inserieren, und viele Gemeinden begrenzen oder stoppen inzwischen neue Lizenzen. Die Stadt Málaga hat neue Lizenzen auf Wohnbauflächen ab Juli 2026 für bis zu drei Jahre ausgesetzt. Zahlen Sie nie einen Aufpreis für eine Lizenz, die Ihr Anwalt nicht geprüft hat.
• Langzeitvermietung: Die Verträge laufen mindestens fünf Jahre, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist, und die jährlichen Mieterhöhungen sind gedeckelt.

Was ein Immobilienkauf in Spanien kostet

Das Budget für den Kauf

Wo Sie kaufen, spielt eine Rolle, denn jede Region legt ihre eigene Grunderwerbsteuer fest. Planen Sie zwei Posten ein:

• Den vereinbarten Preis, der vor allem von der Küste, dem Ort und der Art der Immobilie abhängt.
• Kaufsteuern und Gebühren von rund 9–11 % bei einer Bestandsimmobilie, in Andalusien etwas weniger, und etwa 13 % bei einem Neubau.

Im Rechenbeispiel unseres Ratgebers für eine Bestandswohnung machen sie an der Costa del Sol etwa 8,7 % des Preises aus und an der Costa Blanca 10,7 %. Der gesamte Unterschied geht auf die Grunderwerbsteuer zurück. Für manche Hauptwohnsitze gibt es ermäßigte Sätze, und Ihr Anwalt bestätigt den Satz, der an Ihrem Abschlusstermin gilt.

Kaufsteuern und Gebühren nach Region

Diese einmaligen Kosten fallen beim Kauf an. Die Sätze entsprechen dem Stand von November 2026:

• Grunderwerbsteuer (ITP), Bestandsimmobilie in Andalusien: 7 % des Preises oder des Steuerwerts, falls dieser höher ist, an der Costa del Sol. Für 2027 ist eine Senkung auf 6,75 % angekündigt.
• Grunderwerbsteuer (ITP), Bestandsimmobilie in der Region Valencia: 9 % an der Costa Blanca für Beurkundungen ab dem 1. Juni 2026 und 11 % auf den gesamten Preis über 1 Mio. €.
• Mehrwertsteuer (IVA), Neubau: 10 % anstelle der Grunderwerbsteuer beim Erstverkauf durch einen Bauträger.
• Stempelsteuer (AJD), Neubau: 1,2 % in Andalusien und 1,4 % in der Region Valencia, auf die Kaufurkunde zusätzlich zur Mehrwertsteuer.
• Anwalt: Etwa 1 % des Preises zuzüglich 21 % MwSt.
• Notar und Grundbuch: Zusammen etwa 1.500–2.500 €, nach einer gestaffelten Gebührenordnung.
• Hypothekenkosten: Etwa 500–1.500 € oder mehr für Gutachten und Bearbeitung. Seit November 2018 zahlt die Bank, nicht Sie, die Stempelsteuer auf die Hypothek.

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und für Rechnung des Verkäufers an das Finanzamt abführen. Verkaufen Sie später selbst als Nichtansässiger, tut Ihr Käufer dasselbe, und auf Ihren Gewinn fallen 19 % Steuer an.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Eine Immobilie in Spanien zu unterhalten ist recht günstig, doch eine Steuer überrascht viele Nichtansässige, weil sie selbst für eine Immobilie fällig wird, die nie vermietet wird. Die jährlichen Kosten sind:

• IBI (Grundsteuer): Meist 0,4–1,1 % des Katasterwerts (Steuerwerts), nicht des Marktwerts, festgelegt von der jeweiligen Gemeinde.
• Basura (Müllabfuhr): Meist etwa 100–300 € im Jahr.
• Gemeinschaftskosten: Von etwa 40 € bis 300 € oder mehr im Monat für gemeinsame Pools, Gärten, Aufzüge und Sicherheitsdienst. Prüfen Sie vor dem Kauf die Abrechnungen und etwaige geplante Arbeiten.
• Einkommensteuer für Nichtansässige: Fällig auf ein fiktives Einkommen von 1,1–2 % des Katasterwerts, auch wenn Sie nicht vermieten: 19 % für Ansässige der EU und des EWR, 24 % für alle anderen, auch für Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich. Erklärt wird sie mit dem Modelo 210.
• Vermögensteuer: Auf spanisches Nettovermögen über 700.000 € pro Person, mit einer Ermäßigung von 100 % in Andalusien und ab 2026 einem Freibetrag von 2 Mio. € für Ansässige der Region Valencia. Über 3 Mio. € fällt zusätzlich eine gesonderte Solidaritätssteuer an.
• Versicherung: Meist 150–400 € im Jahr für Gebäude und Hausrat, mehr für Villen. Mit einer Hypothek ist sie Pflicht, und wenn Sie vermieten, muss sie Gäste abdecken.
• Verwaltung und Instandhaltung: Schlüsselservice oder Hausverwaltung 50–150 € im Monat, Pool und Garten 60–150 € im Monat.

So läuft ein Immobilienkauf in Spanien ab

Den richtigen Makler finden

Der richtige Makler macht die Suche deutlich leichter. Suchen Sie einen, der Ihre Wunschgegend kennt, nachweisbare Erfahrung und gute Bewertungen hat und jeden Schritt klar erklärt. Makler können meist Anwälte empfehlen, mit denen sie bereits zusammengearbeitet haben. Achten Sie aber darauf, dass der Anwalt unabhängig ist: Die Wahl liegt bei Ihnen.

Die Unterlagen vorbereiten: NIE, Bank und Anwalt

Für jeden Kauf brauchen Sie eine NIE, die Steuernummer für Ausländer. Sie erhalten sie bei einem spanischen Konsulat, in Spanien oder per Vollmacht über Ihren Anwalt. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto und beauftragen Sie Ihren eigenen unabhängigen Anwalt, bevor Sie reservieren. Wenn Sie eine Hypothek brauchen, holen Sie zuerst eine grundsätzliche Finanzierungszusage ein.

Unterschrift, Steuern und Eintragung

Der Kauf ist abgeschlossen, wenn Sie die notarielle Kaufurkunde (escritura) vor dem Notar unterschreiben und den Restbetrag zahlen. Fragen Sie Ihren Anwalt deshalb rechtzeitig nach dem Gesamtbetrag einschließlich Steuern und Gebühren. Anschließend zahlt Ihr Anwalt die Grunderwerbsteuer, bei einem Neubau die Mehrwertsteuer und die Stempelsteuer, und lässt die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen eintragen.

Der Kauf Schritt für Schritt

Ein typischer Kauf einer Bestandsimmobilie dauert vom angenommenen Angebot bis zur Schlüsselübergabe sechs bis zwölf Wochen, mit Hypothek länger. Er verläuft in sechs Schritten:

• NIE und Anwalt: Beantragen Sie Ihre NIE, beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt und eröffnen Sie ein Bankkonto.
• Reservierung: Ein Reservierungsvertrag, meist mit einer Anzahlung von etwa 3.000–10.000 €, nimmt die Immobilie vom Markt. Achten Sie darauf, dass die Anzahlung erstattet wird, falls die rechtliche Prüfung negativ ausfällt.
• Rechtliche Prüfung: Ihr Anwalt prüft die nota simple (Grundbuchauszug), den Katastereintrag, Schulden und Belastungen, die Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung, etwaige illegale Bauarbeiten, die Gemeinschaftskosten und, falls Sie vermieten möchten, ob eine Ferienvermietungslizenz möglich ist.
• Privatvertrag (arras): Meist mit einer Anzahlung von 10 %. Bei den üblichen arras penitenciales verlieren Sie sie, wenn Sie zurücktreten, und ein Verkäufer, der zurücktritt, muss Ihnen das Doppelte zahlen.
• Kaufabschluss: Sie unterschreiben die escritura vor dem Notar, zahlen den Restbetrag und erhalten die Schlüssel. Bei einem Neubau können stattdessen bankgarantierte Zahlungen nach Baufortschritt vorgesehen sein.
• Steuern und Eintragung: Ihr Anwalt zahlt die Steuer und lässt Sie eintragen. Sie richten Versorgungsverträge, Versicherungen und Lastschriften ein.

Eine Immobilie in Spanien finanzieren

Spanische Hypotheken für Nichtansässige

Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, doch jede legt eigene Bedingungen fest. Vergleichen Sie daher mehrere Angebote. Typische Konditionen sind:

• Kredithöhe: Meist 60–70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachten.
• Laufzeit: Meist 20–25 Jahre, mit Laufzeitende bis etwa zum 75. Lebensjahr.

Die Hypothekenzusage erhalten

Banken erwarten Einkommensnachweise, Steuererklärungen und Kontoauszüge aus zwei bis drei Jahren. Sammeln Sie diese Unterlagen, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen. Holen Sie eine grundsätzliche Finanzierungszusage ein, bevor Sie ein Angebot machen, und unterschreiben Sie die arras erst, wenn der Kredit steht.

Ihr Geld in Euro umtauschen

Die meisten Käufer aus dem Vereinigten Königreich und den USA müssen Geld in Euro umtauschen, und bei einer sechsstelligen Summe kann schon eine kleine Kursbewegung mehr kosten als Ihre Anwaltsgebühren. Planen Sie das von Anfang an:

• Nutzen Sie einen regulierten Devisenspezialisten statt einer normalen Banküberweisung, und vergleichen Sie dessen Kurs mit der Marge Ihrer Bank.
• Eröffnen Sie das Konto, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen, und erwägen Sie ein Devisentermingeschäft, um den heutigen Kurs für die Anzahlung der arras und den Kaufabschluss zu sichern.
• Überweisen Sie das Geld in Etappen, passend zu den Abschlagszahlungen bei einem Neubau.
• Nutzen Sie nach dem Kauf regelmäßige Überweisungen zu festen Kursen für die laufenden Kosten.

Die Wahl des Anwalts und die Rolle des Notars

Ihr Anwalt ist die wichtigste Person, die Sie beauftragen. Wählen Sie einen, der von Verkäufer und Makler unabhängig ist, bei der örtlichen Anwaltskammer, dem Colegio de Abogados, zugelassen ist, Ihre Sprache fließend spricht und Erfahrung mit Käufern aus dem Ausland hat. Vereinbaren Sie das Honorar schriftlich.

• Ihr Anwalt: Übernimmt Prüfungen, Verträge, Steuerzahlungen und Eintragung für etwa 1 % des Preises zuzüglich 21 % MwSt.
• Der Notar: Vor ihm wird die escritura unterschrieben. Zusammen mit dem Grundbuch betragen die Gebühren etwa 1.500–2.500 €.

Leben in Spanien nach dem Kauf

Aufenthalt und Visa: Ihre Möglichkeiten

Eine eigene Immobilie gibt Ihnen kein Recht, in Spanien zu leben, und seit April 2025 gibt es kein Investorenvisum mehr. Ihre Möglichkeiten hängen von Staatsangehörigkeit, Arbeit oder Einkommen ab:

• Bürger der EU, des EWR und der Schweiz: Können frei in Spanien leben und melden sich bei Aufenthalten von mehr als drei Monaten als Einwohner an (certificado de registro).
• Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich und anderen Nicht-EU-Ländern: Bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen im Schengen-Raum, seit April 2026 an der Grenze vom Einreise-/Ausreisesystem der EU erfasst.
• Non-Lucrative-Visum: Für Ruheständler und andere, die von Renten, Ersparnissen oder Kapitalanlagen leben, ohne in Spanien zu arbeiten: 2026 monatlich 2.400 € plus 600 € pro Angehörigem, dazu eine private Krankenversicherung und ein einwandfreies Führungszeugnis.
• Digital-Nomad-Visum: Für Remote-Worker, die überwiegend Kunden außerhalb Spaniens betreuen: 2026 etwa 2.849 € im Monat, plus 75 % für den ersten Angehörigen und 25 % für jeden weiteren.

Nach fünf Jahren legalen Aufenthalts können Sie einen Daueraufenthalt beantragen. Die Einbürgerung dauert in der Regel zehn Jahre und bedeutet für die meisten Staatsangehörigkeiten, auch die britische, die Aufgabe der bisherigen. Wer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt oder dort seinen geschäftlichen Schwerpunkt oder seine familiären Bindungen hat, wird in der Regel steuerlich ansässig, und dann wird sein weltweites Einkommen in Spanien besteuert. Lassen Sie sich daher vor dem Umzug beraten.

Gesundheit, Schulen und Verkehr

• Gesundheitsversorgung: Die Costa del Sol ist für ihre ausgezeichnete medizinische Versorgung bekannt, und eine private Krankenversicherung ist Voraussetzung für das Non-Lucrative-Visum.
• Schulen: Staatliche und private spanische Schulen sowie internationale Schulen an der Costa del Sol.
• Verkehr: Flughäfen in Málaga, Alicante, Valencia und Murcia, eine Bahnlinie von Fuengirola und Benalmádena nach Málaga und Schnellzüge von Alicante nach Madrid.

Kultur und der spanische Lebensrhythmus

Vor allem in kleineren Orten verläuft der Tag gemächlicher, mit langen Mittagessen und späten Abenden, und Familie und Freunde stehen im Mittelpunkt. In den meisten Orten ist der Kalender voller Fiestas, und an der Küste von Málaga scheint das ganze Jahr die Sonne, sodass sich vieles im Freien abspielt.

Das Leben an der Küste voll auskosten

Es gibt weit mehr zu entdecken als den Strand, von Ronda und weißen Dörfern wie Frigiliana bis zum Montgó-Massiv über Jávea. Örtliche Vereine, Kurse und Feste sind der einfachste Weg in eine gesellige Kultur und einen neuen Freundeskreis.

Fehler, die Käufer Geld kosten

Wo ausländische Käufer am häufigsten Fehler machen

Die meisten teuren Fehler passieren, bevor die Kaufurkunde unterschrieben ist. Meist geht es um Beratung, Timing oder Geld:

• Den Anwalt des Verkäufers oder Maklers beauftragen: Bequem, aber ein Interessenkonflikt.
• Die arras zu früh unterschreiben: Sobald Sie unterschreiben, steht die Anzahlung auf dem Spiel. Schließen Sie daher zuerst die rechtliche Prüfung und die Finanzierung ab.
• Den Währungsumtausch auf den letzten Moment verschieben: Eine kleine Kursschwankung am Tag des Kaufabschlusses kann einen ausgehandelten Preisnachlass zunichtemachen.
• Mieteinnahmen überschätzen: Rechnen Sie mit realistischer Auslastung, Gebühren, Reinigung, Provision und 19–24 % Steuer, nicht mit den Preisen der Spitzenwochen.

Die Immobilie nicht gründlich prüfen lassen

Preis und Lage können vom Zustand des Gebäudes ablenken. Lassen Sie es daher begutachten, bevor Sie sich verpflichten. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt außerdem bestätigen, dass alles legal ist: Nicht eingetragene Anbauten und ländliche Häuser ohne ordnungsgemäße Genehmigungen sind häufig und können einen Verkauf, eine Hypothek oder eine Ferienvermietungslizenz verhindern.

Sich bei den Steuern verrechnen

• Mit der Steuer der falschen Region planen: Die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien beträgt in Andalusien 7 %, in der Region Valencia dagegen 9–11 %, und für einen Neubau fallen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an.
• Die Steuer für Nichtansässige vergessen: Eine Erklärung nach Modelo 210 ist jedes Jahr fällig, auch wenn die Immobilie leer steht.

Die Umgebung außer Acht lassen

Straße und Ort sind genauso wichtig wie das Haus. Besuchen Sie die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten und am besten auch außerhalb der Saison. Prüfen Sie die Geschäfte, die medizinische Versorgung und die Verkehrsanbindung, auf die Sie angewiesen sein werden, und, falls Sie vermieten möchten, die regionale Lizenz, die Regeln der Gemeinde und das Votum der Eigentümergemeinschaft.

Die Hypothek zu spät angehen

Wenn Sie eine Finanzierung brauchen, sichern Sie sie, bevor Sie sich verpflichten. Kreditbedingungen und Zinssätze unterscheiden sich von Bank zu Bank, und Nichtansässige erhalten meist nur 60–70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachten.

Die Aufenthaltsregeln falsch verstehen

• Für ein Golden Visa kaufen: Das Programm wurde im April 2025 eingestellt, und eine Immobilie führt zu keinem Preis mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis.
• Die 90/180-Regel ignorieren: Eigentümer aus Nicht-EU-Ländern können nicht einfach den ganzen Sommer und Herbst bleiben. Planen Sie Ihre Aufenthalte oder beantragen Sie das passende Visum.