Immobilienkauf in Thailand: was Sie zuerst wissen sollten

Thailand zieht Käufer aus aller Welt an, mit seinen Städten, Inseln, seiner Küche und seinen Lebenshaltungskosten, ob sie ein Ferienhaus suchen, einen Ort für den Ruhestand oder eine Wohnung zum Vermieten. Der Markt für Eigentumswohnungen (Condominiums) gehört zu den offensten in Asien, und ein Ausländer kann eine Wohnung als volles Eigentum auf den eigenen Namen besitzen.

Die Regeln für Grund und Boden gehören dagegen zu den strengsten der Region. Ein Ausländer kann kein Land besitzen, Villen werden meist gepachtet, und nur die ersten 30 Jahre einer Pacht sind ein eingetragenes dingliches Recht. Die gewählte Struktur entscheidet darüber, was Ihnen wirklich gehört. Klären Sie sie daher zuerst. Danach ist der Kauf selbst unkompliziert.

Was sich 2025–26 geändert hat

2025 und 2026 haben sich mehrere Regeln geändert, und einige lange diskutierte Reformen sind ausgeblieben. Mit Stand November 2026 sind diese für ausländische Käufer am wichtigsten:

  • Kürzerer visumfreier Aufenthalt: Ab dem 15. September 2026 erhalten Besucher aus 59 von der Visumpflicht befreiten Ländern und Gebieten, darunter das Vereinigte Königreich und die EU-Staaten, 30 statt 60 Tage, und jeder Einreisende muss online die Thailand Digital Arrival Card ausfüllen.
  • Niedrigere Gebühren nur für Thailänder: Vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2027 sinken die Übertragungs- und Hypothekengebühren für thailändische Privatpersonen bei Wohnimmobilien bis 7 Mio. THB auf 0,01 %. Ausländische Käufer zahlen weiterhin die Übertragungsgebühr von 2 %.
  • Strengere Anträge für das DTV: Seit dem 31. August 2026 muss das fünfjährige Destination Thailand Visa im Land Ihrer Staatsangehörigkeit oder Ihres Wohnsitzes beantragt werden, mit einem polizeilichen Führungszeugnis.
  • Verlängerungen der Pacht sind keine Rechte: Im März 2025 entschied der Oberste Gerichtshof, dass im Voraus vereinbarte Verlängerungen über 30 Jahre hinaus keine dinglichen Rechte sind. Eine Pacht über „30+30+30“ gibt Ihnen daher nur eine eingetragene Laufzeit.
  • Keine 75-%-Quote, keine Pacht über 99 Jahre: Beides wird seit 2024 diskutiert, wurde aber nie beschlossen. Die Quote von 49 % und die Pacht über 30 Jahre gelten weiterhin.
  • Thailand Privilege wird teurer: Das Mitgliedschaftsvisum kostet inzwischen von 900.000 THB für fünf Jahre bis 5 Mio. THB für 20 Jahre, mit einer günstigeren Bronze-Stufe, die zeitlich begrenzt angeboten wird.
  • Weniger Besucher 2025: Rund 33 Millionen ausländische Ankünfte, etwa 7 % weniger als 2024, nach Spannungen an der Grenze zu Kambodscha und Überschwemmungen im Süden. Berücksichtigen Sie das, wenn Sie vermieten möchten.

Warum Käufer aus dem Ausland Thailand in Betracht ziehen

Ein entspannter Lebensstil

Für viele Käufer ist es das Leben selbst, das sie anzieht: lebhafte Städte, ruhige Inseln, die Küche und die Tempel. Bangkok hat die Energie einer Hauptstadt, Phuket und die Küste bieten Strände und Villen, und Chiang Mai, die kulturelle Hauptstadt des Nordens, ein ruhigeres Tempo für lange Aufenthalte.

Mietnachfrage und Renditepotenzial

Expats, Berufstätige, Studierende und Ruheständler sorgen in Bangkok, Chiang Mai, Pattaya und auf Phuket für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen. Die Bruttorenditen lagen Anfang 2026 im Schnitt bei etwa 5–6 %, die Nettorenditen meist 1,5–2 Prozentpunkte darunter, und die Ferienvermietung ist streng reguliert.

Niedrige Lebenshaltungskosten

Die Lebenshaltungskosten machen einen großen Teil des Reizes aus, und der Unterhalt einer Immobilie ist günstig. Die wichtigsten Posten sind die Gemeinschaftskosten der Wohnanlage und der Strom, dessen Kosten die Klimaanlage in die Höhe treibt.

Ein Zuhause für den Urlaub

Viele Käufer möchten einfach einen warmen Ort, um dem Winter im Norden zu entfliehen, von einer Wohnung mit Meerblick in Pattaya bis zu einer Villa an der Westküste Phukets. Eine Immobilie gibt Ihnen jedoch kein Aufenthaltsrecht: Für einen Aufenthalt von mehr als 30 Tagen brauchen Sie ein Visum.

Was ein Ausländer in Thailand legal besitzen darf

Grund und Boden ist in Thailand thailändischen Staatsbürgern und Gesellschaften mit thailändischer Mehrheit vorbehalten. Einem Ausländer stehen zwei gängige Wege offen, eine Eigentumswohnung oder eine Pacht, und sie funktionieren sehr unterschiedlich. Wählen Sie den Weg daher, bevor Sie eine Vorauswahl treffen.

Land bleibt in thailändischer Hand

Ein Ausländer kann kein Land besitzen, weder ein Baugrundstück noch den Boden unter einem Haus. Möglich ist es aber, das Land zu pachten und ein darauf gebautes Haus zu besitzen.

Eigentumswohnungen: volles Eigentum innerhalb der Quote

Eine Eigentumswohnung ist die einzige Wohnimmobilie, die ein Ausländer als volles Eigentum auf den eigenen Namen besitzen kann, mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes. Deshalb ist fast jeder Kauf durch Ausländer eine Eigentumswohnung. Es gelten zwei Regeln:

  • Die Ausländerquote von 49 %: Ausländern dürfen höchstens 49 % der Wohnfläche eines Gebäudes gehören. In beliebten Gebäuden ist die Quote ausgeschöpft, und die übrigen Einheiten können nur gepachtet werden. Lassen Sie sich daher vor jeder Anzahlung von der Juristic Person, der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, schriftlich bestätigen, dass die Quote noch frei ist.
  • Geld aus dem Ausland: Der Kaufpreis muss in ausländischer Währung aus dem Ausland eingehen, mit der Bescheinigung der Bank über die Devisentransaktion (Foreign Exchange Transaction, FET), sonst kann die Wohnung nicht auf Ihren Namen eingetragen werden.

Langfristige Pacht

Für eine Villa oder ein Haus ist die Pacht der übliche Weg: ein eingetragenes Recht, das Land für eine feste Laufzeit von bis zu 30 Jahren zu nutzen, während Ihnen das Haus darauf gehört. Eine Devisenregel gilt hier nicht.

Eine Pacht über „90 Jahre“ bedeutet meist 30 Jahre plus zwei zugesagte Verlängerungen, und seit dem Urteil des Obersten Gerichtshofs von 2025 sind nur die ersten 30 Jahre ein eingetragenes dingliches Recht. Die Verlängerungen sind nur ein vertragliches Versprechen. Kalkulieren Sie den Preis daher auf 30 Jahre.

Eine thailändische Gesellschaft

Eine thailändische Gesellschaft kann Land besitzen, wenn sie tatsächlich mehrheitlich in thailändischer Hand ist, mit thailändischen Gesellschaftern, die echte Investoren sind. Sie bringt Gesellschaftsrecht, Jahresabschlüsse und Steuererklärungen mit sich und eignet sich für ein echtes Geschäft in Thailand, nicht für ein Zuhause.

Nutzen Sie nie einen Strohmann. Thailändische „Gesellschafter“ einzusetzen, die Anteile für Sie halten, damit Sie Land besitzen können, ist nach dem Landgesetzbuch (Land Code) und dem Gesetz über ausländische Geschäftstätigkeit (Foreign Business Act) illegal. Die Behörden gehen solchen Konstruktionen nach, und Sie können das Land verlieren und mit Strafen belegt werden. Schlägt ein Verkäufer so etwas vor, wenden Sie sich ab.

Die wichtigsten Immobilienarten in Thailand

Fast jeder Kauf durch Ausländer ist eine Eigentumswohnung, doch der Markt bietet mehr. Die Art der Immobilie entscheidet, ob sie Ihnen ganz gehört oder ob Sie sie pachten.

Eigentumswohnungen

Von Hochhäusern nahe den BTS- und MRT-Stationen in Bangkok bis zu Gebäuden mit Meerblick in Pattaya und auf Phuket: Eigentumswohnungen sind die einzigen Wohnimmobilien, die ein Ausländer als volles Eigentum besitzen kann. Lesen Sie auch die Hausordnung des Gebäudes: Die meisten verbieten Aufenthalte von weniger als 30 Tagen.

Villen

Private Poolvillen prägen die Westküste Phukets und Koh Samui, mit Häusern an den Hängen und Markenresidenzen rund um Kamala und Surin. Eine Villa steht auf Land, daher erwirbt ein Ausländer sie meist über eine Pacht.

Häuser

Bei einem Haus ist es genauso: Das Land bleibt in thailändischem Eigentum und wird an Sie verpachtet, während das Gebäude Ihnen gehören kann. Ruhigere Gegenden wie Rawai und Nai Harn eignen sich für Käufer, die selbst dort wohnen möchten.

Grundstücke

Ein Grundstück können Sie nicht auf Ihren eigenen Namen kaufen. Wenn Sie bauen möchten, pachten Sie das Land und besitzen das Haus, das Sie darauf errichten, nachdem Ihr Anwalt die Eigentumsurkunde (Chanote) beim Grundbuchamt (Land Office) geprüft hat.

Wohnungen

Eine Wohnung, die zum Verkauf steht, ist meist eine Einheit in einem Condominium, und es kommt auf ihren rechtlichen Status an. Ihr Anwalt prüft die Registrierung als Condominium, und sobald die Ausländerquote eines Gebäudes ausgeschöpft ist, können seine übrigen Einheiten nur gepachtet werden.

Reihenhäuser und Shophouses

Ein Reihenhaus oder ein Shophouse wie in der Altstadt von Phuket steht auf einem eigenen Grundstück. Es gelten daher die Regeln für ein Haus: Sie können das Land pachten und das Gebäude besitzen, das Grundstück aber nicht kaufen.

Kauf vom Reißbrett und Resorteinheiten

Viele Eigentumswohnungen werden vom Reißbrett verkauft. Knüpfen Sie jede Zahlung an einen Bauabschnitt und fragen Sie, wie die Anzahlungen geschützt sind. Hotelverwaltete Einheiten werden oft mit einer „garantierten Mietrendite“ verkauft: Fragen Sie, wer sie zahlt, woraus und was passiert, wenn sie endet.

Schritt für Schritt: So kauft ein Ausländer in Thailand

Der Kauf einer Eigentumswohnung kann schnell gehen, doch die Unterlagen müssen stimmen, vor allem die Ausländerquote und der Nachweis, dass Ihr Geld aus dem Ausland kam.

1. Budget und Struktur festlegen

Entscheiden Sie, was Sie kaufen und wie Sie es halten, bevor Sie ein Budget festlegen. Die Kaufkosten sind für den Käufer gering, in unserem Rechenbeispiel etwa 2 % einschließlich Anwalt, und die meisten Käufer zahlen aus eigenen Mitteln.

2. Den Markt erkunden

Jeder Markt hat seine eigenen Käufer, sein eigenes Preisniveau und sein eigenes Mietmuster. Vergleichen Sie die Gegenden, reisen Sie nach Möglichkeit hin und prüfen Sie die Regeln jedes Gebäudes, bevor Sie sich entscheiden.

3. Einen unabhängigen Anwalt beauftragen

Wählen Sie einen thailändischen Anwalt, der von Verkäufer, Bauträger und Makler unabhängig ist, und vereinbaren Sie Honorar und Prüfungen schriftlich. Wenn Sie nicht vor Ort sein können, unterschreiben Sie eine Vollmacht.

4. Die Wohnung reservieren

Eine Reservierungsanzahlung, oft 50.000–200.000 THB, nimmt die Wohnung vom Markt. Lassen Sie sich zuerst die Ausländerquote bestätigen und achten Sie darauf, dass die Anzahlung erstattet wird, falls die Prüfungen negativ ausfallen.

5. Prüfung des Eigentumstitels und rechtliche Prüfung

Ihr Anwalt prüft die Eigentumsurkunde (Chanote) beim Grundbuchamt und außerdem:

  • Die Lizenzen und Baugenehmigungen des Bauträgers
  • Die Registrierung als Condominium
  • Etwaige unbezahlte Gebühren
  • Die schriftliche Bestätigung der Ausländerquote

6. Den Kaufvertrag unterschreiben

Er legt den Preis, den Zahlungsplan, den Übergabetermin, die Verteilung der Gebühren und die Vertragsstrafen fest. Bei einem Kauf vom Reißbrett knüpfen Sie jede Zahlung an einen Bauabschnitt.

7. Das Geld aus dem Ausland überweisen

Für eine Eigentumswohnung überweisen Sie den vollen Preis in ausländischer Währung, geben als Zweck den Kauf einer Eigentumswohnung an und lassen sich von der Bank die FET-Bescheinigung ausstellen.

8. Die Übertragung beim Grundbuchamt

Gebühren und Steuern werden am Tag der Übertragung bezahlt, und die Immobilie wird auf Ihren Namen eingetragen. Bewahren Sie Eigentumsurkunde, FET-Bescheinigung, Quittungen und Verträge zusammen auf: Sie brauchen sie, um zu verkaufen und das Geld in Ihr Heimatland zu überweisen.

Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Thailand

Die Kaufkosten sind für den Käufer gering, weil die meisten Steuern auf einen Verkauf den Verkäufer treffen. Wer was zahlt, ist jedoch Verhandlungssache. Prüfen Sie daher den Vertrag.

Die Übertragungsgebühr

Das Grundbuchamt erhebt 2 % auf den amtlich geschätzten Wert, nicht auf den Preis, und Käufer und Verkäufer teilen sie oft je zur Hälfte. Die Senkung auf 0,01 % in den Jahren 2026–27 gilt nur für thailändische Käufer.

Steuern beim Verkauf

Die übrigen Steuern bei der Übertragung trägt normalerweise der Verkäufer:

  • Sondergewerbesteuer (Specific Business Tax), 3,3 %: Wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre besessen hat, anstelle der Stempelsteuer.
  • Stempelsteuer, 0,5 %: Wenn keine Sondergewerbesteuer anfällt.
  • Quellensteuer: Einkommensteuer auf den Verkauf, 1 % bei einer Gesellschaft als Verkäufer und ein gestaffelter Satz bei Privatpersonen.

Für die Prüfung von Eigentumstitel, Quote und Genehmigungen, die Durchsicht des Vertrags und die Übertragung sollten Sie mit etwa 30.000–100.000 THB oder mehr rechnen. Vereinbaren Sie das Honorar schriftlich.

Weitere Kosten für Kauf und Unterhalt

  • Rücklagenfonds (Sinking Fund): Eine einmalige Zahlung in die Rücklage einer neuen Wohnanlage, meist durch den Erstkäufer, vom Projekt pro m² festgelegt.
  • Gemeinschaftskosten: Monatlich, pro m², für Sicherheitsdienst, Reinigung, Pools und Fitnessräume. Verlangen Sie die Abrechnungen des Gebäudes und eine Aufstellung der Zahlungsrückstände.
  • Grund- und Gebäudesteuer: Jährlich, auf den amtlich geschätzten Wert: 0,02 % für eine Zweitwohnung bis 50 Mio. THB, steigend bis 0,1 %. Ein Hauptwohnsitz, dessen Eigentümer im Hausregister eingetragen ist, ist weitgehend befreit.
  • Nebenkosten und Versicherung: Strom, Wasser und Internet sowie eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung, vor allem wenn Sie vermieten.
  • Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Auch für Nichtansässige steuerpflichtig, mit 0–35 % nach Freibeträgen. Ist der Mieter eine Gesellschaft, behält sie die Steuer von jeder Zahlung ein.

Was unter dem Strich anfällt

Bei einer Bestandswohnung für 5 Mio. THB, die der Verkäufer weniger als fünf Jahre besessen hat und die zum Kaufpreis bewertet wird, zahlt der Käufer 50.000 THB als Hälfte der Übertragungsgebühr und etwa 50.000 THB an einen Anwalt: insgesamt rund 2 %. Der Verkäufer zahlt die andere Hälfte der Gebühr, 165.000 THB Sondergewerbesteuer und die Quellensteuer. Die Einstiegskosten sind moderat, die langfristige Rechnung hängt daher von den laufenden Kosten und der Steuer auf etwaige Mieteinnahmen ab.

Finanzierungsmöglichkeiten für ausländische Käufer

Die meisten ausländischen Käufer in Thailand zahlen aus eigenen Mitteln. Realistisch sind diese Wege, einen Kauf zu finanzieren:

Hypotheken thailändischer Banken

Thailändische Banken vergeben an Ausländer ohne langfristigen Aufenthalt und örtliches Einkommen nur selten Kredite. Eine thailändische Hypothek kommt daher kaum infrage.

Ein Kredit im Heimatland

Manche Käufer nehmen einen Kredit auf eine Immobilie in ihrem Heimatland auf und überweisen das Geld in ausländischer Währung nach Thailand.

Zahlungspläne der Bauträger

Bauträger verlangen bei einem Kauf vom Reißbrett oft Zahlungen in Etappen. Knüpfen Sie jede Rate an einen Bauabschnitt und fragen Sie, wie Ihre Anzahlungen geschützt sind.

Aus eigenen Mitteln zahlen

Die Zahlung aus Ersparnissen ist der häufigste Weg. Eine Eigentumswohnung kann nur eingetragen werden, wenn der Kaufpreis in ausländischer Währung eingegangen ist. Deshalb:

  • Überweisen Sie ausländische Währung, keine Baht, mit dem Verwendungszweck „purchase of condominium unit“ (Kauf einer Eigentumswohnung).
  • Überweisen Sie das Geld in Ihrem eigenen Namen, auf Ihr eigenes thailändisches Konto oder auf das des Bauträgers.
  • Verlangen Sie die FET-Bescheinigung. Bei kleineren Beträgen müssen Sie sie womöglich eigens anfordern.
  • Bewahren Sie jede FET-Bescheinigung auf: Sie brauchen sie, um den Verkaufserlös in Ihr Heimatland zu überweisen.

Bei einer sechsstelligen Summe kann schon eine kleine Bewegung des Wechselkurses mehr kosten als Ihre Anwaltsgebühren. Nutzen Sie einen regulierten Devisenspezialisten, statt die Marge Ihrer Bank zu zahlen, und erwägen Sie ein Devisentermingeschäft, um den Kurs festzuschreiben.

Die besten Orte für einen Immobilienkauf in Thailand

Die meisten ausländischen Käufer wählen zwischen Bangkok, Phuket, Pattaya und Chiang Mai, jeweils mit eigenen Käufern, eigenem Preisniveau und eigenem Mietmuster.

Bangkok

Die Hauptstadt hat den größten Markt für Eigentumswohnungen, mit Tausenden Einheiten entlang der Linien des BTS Skytrain und der MRT und einem großen Kreis von Mietern unter Expats, Berufstätigen und Studierenden:

  • Thonglor und Ekkamai: Das angesagteste Viertel, mit internationalen Schulen, hohen Mieten, geringem Leerstand und hohen Wiederverkaufswerten.
  • Phrom Phong und Asok: Rund um die Einkaufszentren EmQuartier und Emporium, beliebt bei Führungskräften und Familien.
  • Sathorn, Silom und der Fluss: Das Finanz- und Diplomatenviertel, mit Luxushochhäusern am Fluss und Unternehmen als Mietern.
  • Rama 9: Ein neueres Geschäftsviertel mit niedrigeren Einstiegspreisen und jungen Berufstätigen als Mietern.

Pattaya

Eine Strandstadt zwei Stunden von Bangkok, beliebt bei Ruheständlern und für lange Aufenthalte:

  • Jomtien und Na Jomtien: Ein langer Strand und eine entspannte, wohnliche Atmosphäre.
  • Pratumnak und Wongamat: Die Landzunge und der ruhigere Strand im Norden, mit Eigentumswohnungen mit Meerblick im gehobenen Segment.
  • Zentrum von Pattaya: Lebhaft und vom Tourismus geprägt, meist Studios und Wohnungen mit einem Schlafzimmer. Prüfen Sie die Regeln, bevor Sie Kurzzeitvermietungen planen.

Pattaya liegt in der Entwicklungszone Eastern Economic Corridor, nahe dem Flughafen U-Tapao. Fragen Sie, welche Infrastruktur gebaut, finanziert oder nur geplant ist.

Phuket

Thailands größte Insel ist sein internationalster Markt, mit Flügen aus Europa, dem Nahen Osten und Asien, internationalen Schulen und Krankenhäusern und einer langen Saison:

  • Bang Tao und Laguna: Eine etablierte Urlaubsgegend an der Westküste mit Golf und internationalen Schulen.
  • Kamala und Surin: Villen mit Meerblick an den Hängen und Markenresidenzen.
  • Rawai und Nai Harn: Der entspannte Süden, mit einer stetigen Nachfrage nach Langzeitmieten von Expats und Remote-Workern.
  • Patong: Das lebhafteste touristische Zentrum, mit hoher Auslastung in der Saison und der stärksten Konkurrenz.

Chiang Mai

Die kulturelle Hauptstadt des Nordens verbindet niedrige Preise mit Mietern, die lange bleiben:

  • Nimman: Cafés, Coworking und Universitäten, geeignet für kurz- und mittelfristige Mieter.
  • Altstadt und Chang Khlan: Kleine Eigentumswohnungen und Boutique-Gebäude nahe dem Wassergraben, dem Nachtbasar und dem Fluss.
  • Santitham: Ursprünglicher, gut zu Fuß zu erkunden und erschwinglich, mit jüngeren Expats.

Hua Hin und Koh Samui

Hua Hin, ein königlicher Badeort drei Stunden von Bangkok, und Koh Samui mit seinen Villen am Golf sind kleinere Märkte für den Wiederverkauf. Holen Sie daher zu Nachfrage und Erreichbarkeit Rat vor Ort ein.

Leben in Thailand: Visa und steuerliche Ansässigkeit

Eine Eigentumswohnung gibt Ihnen kein Recht, in Thailand zu leben. Ihr Visum hängt von Ihrem Alter, Ihrem Einkommen, Ihren Ersparnissen oder der Art Ihrer Arbeit ab.

Die wichtigsten Visa

Mit Stand November 2026 waren dies die wichtigsten Möglichkeiten:

  • Visumfreie Besuche: 30 Tage bei der Einreise für Besucher aus dem Vereinigten Königreich, der EU und vielen anderen Ländern, in der Regel einmal verlängerbar.
  • Destination Thailand Visa (DTV): Fünf Jahre, mehrfache Einreise, bis zu 180 Tage pro Aufenthalt, für Remote-Worker und Teilnehmer an Kursen wie Muay Thai. 500.000 THB an Ersparnissen, eine Gebühr von 10.000 THB und keine Arbeit für thailändische Kunden.
  • Ruhestandsvisum: Ab 50 Jahren, mit 800.000 THB auf einer thailändischen Bank, einem Einkommen von 65.000 THB im Monat oder einer Kombination aus beidem. Jeweils für ein Jahr, die Variante O-A erfordert zudem eine Krankenversicherung.
  • Long-Term Resident (LTR): Zehn Jahre, für wohlhabende Pensionäre (80.000 US-Dollar im Jahr), wohlhabende Weltbürger (1 Mio. US-Dollar Vermögen, 500.000 US-Dollar in Thailand investiert) und gut verdienende Remote-Worker.
  • Thailand Privilege: Eine kostenpflichtige Mitgliedschaft: Gold 900.000 THB (fünf Jahre), Platinum 1,5 Mio. THB (zehn), Diamond 2,5 Mio. THB (15), Reserve 5 Mio. THB (20, nur auf Einladung), jede Einreise mit einem Aufenthalt von bis zu einem Jahr.
  • Heirat und Arbeit: Eigene Non-Immigrant-Visa. Für eine Arbeit ist eine Arbeitserlaubnis nötig.

Die Schwellenwerte ändern sich häufig. Prüfen Sie vor Ihrem Antrag das offizielle E-Visa-Portal.

Die 180-Tage-Regel

Wer sich in einem Kalenderjahr 180 Tage oder länger in Thailand aufhält, wird steuerlich ansässig, und seit 2024 können Ansässige auf ausländisches Einkommen besteuert werden, das sie nach Thailand bringen, sofern ein Abkommen nichts anderes bestimmt. Lassen Sie sich vor dem Umzug grenzüberschreitend beraten.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

Die meisten teuren Fehler passieren vor dem Tag der Übertragung. Diese zehn kommen am häufigsten vor:

  • Einen Strohmann nutzen: Das ist illegal, und Sie können das Land verlieren.
  • Zahlen, bevor die Quote geprüft ist: Holen Sie zuerst die schriftliche Bestätigung der Quote ein.
  • Baht überweisen: Ohne FET-Bescheinigung können Sie die Wohnung womöglich nicht eintragen lassen.
  • Einer Pacht über „90 Jahre“ vertrauen: Nur 30 Jahre sind ein eingetragenes Recht.
  • Ferienvermietung in einer Eigentumswohnung planen: Unter 30 Tagen verstößt sie meist gegen das Hotelgesetz (Hotel Act) und die Hausordnung.
  • An „garantierte Renditen“ glauben: Planen Sie mit realistischen Nettoeinnahmen.
  • Den Anwalt des Verkäufers nehmen: Beauftragen Sie Ihren eigenen.
  • Den amtlich geschätzten Wert ignorieren: Gebühren und Steuern werden darauf berechnet.
  • Die Unterlagen verlieren: Mit FET-Bescheinigung und Steuerquittungen können Sie den Verkaufserlös in Ihr Heimatland überweisen.
  • Die steuerliche Ansässigkeit vergessen: Nach 180 Tagen kann Einkommen, das Sie nach Thailand bringen, steuerpflichtig werden.

Tipps für einen erfolgreichen Kauf

Mit unabhängigen Fachleuten vor Ort arbeiten

Wählen Sie einen in Thailand zugelassenen Anwalt, der von Verkäufer und Makler unabhängig ist, Ihre Sprache fließend spricht und mit ausländischen Käufern vertraut ist. Bei jedem Angebot auf MiMove ist das Maklerbüro dahinter genannt, und jedes Maklerbüro hat eine eigene Seite mit allen seinen Angeboten.

Den Markt nach echten Zahlen beurteilen

Nutzen Sie Marktdaten, um Gegenden zu vergleichen, nicht um eine Immobilie zu bewerten. Rechnen Sie jeden Vermietungsplan mit Ihren eigenen vorsichtigen Zahlen nach Gebühren, Steuern und Instandhaltung durch.

Die Vermietungsregeln kennen

Die Langzeitvermietung ist einfach und legal. Bei der Vermietung für weniger als 30 Tage geraten die meisten ausländischen Eigentümer in Schwierigkeiten:

  • Kurze Aufenthalte gelten als Hotelbetrieb: Nach dem Hotelgesetz brauchen sie eine Hotellizenz. Die kleine Lizenz für Unterkünfte, die nicht als Hotel gelten, steht nur thailändischen Staatsangehörigen offen.
  • Eigentumswohnungen verbieten sie meist: Die meisten Hausordnungen von Condominiums untersagen sie, sofern das Gebäude keine Hotellizenz hat, und die Verwaltung kann Eigentümern Bußgelder auferlegen.
  • Die Strafen: Bußgelder bis 20.000 THB plus 10.000 THB pro Tag oder bis zu einem Jahr Haft.
  • Gäste melden: Ausländische Gäste müssen innerhalb von 24 Stunden bei der Einwanderungsbehörde gemeldet werden (TM30).
  • Monats- und Jahresvermietung: In den meisten Wohnanlagen legal. Schließen Sie einen schriftlichen Vertrag auf Thai und Englisch mit einer Kaution von ein bis zwei Monatsmieten.

Die Verwaltung regeln

Eine Vermietungsagentur verlangt meist 10–20 % der Miete für Mietersuche, Instandhaltung und Abrechnung. Vereinbaren Sie das Honorar schriftlich.

Langfristig denken

Eine Eigentumswohnung kann verkauft und der Erlös mit FET-Bescheinigung und Steuerquittungen in Ihr Heimatland überwiesen werden. Kalkulieren Sie eine Pacht auf ihre eingetragenen 30 Jahre und planen Sie ihr Ende früh. Thailands Regeln ändern sich häufig. Lassen Sie sich Ihre Lage daher von einem unabhängigen thailändischen Anwalt und einem Steuerberater bestätigen, bevor Sie sich verpflichten.