Immobilienkauf in Portugal aus dem Ausland

Portugal hat fast jedem Käufer etwas zu bieten, von den Stränden und Golfplätzen im Süden bis zu historischen Städten und grüner Landschaft im Norden. Ob Sie einen Ort für den Ruhestand, ein Ferienhaus oder eine langfristige Kapitalanlage suchen: Die Auswahl ist groß.

Mit den richtigen Partnern an Ihrer Seite ist ein Kauf aus dem Ausland gut machbar. Der Kauf folgt einem festen Ablauf mit notarieller Beurkundung, und ein Anwalt mit Ihrer Vollmacht kann vieles davon erledigen, während Sie zu Hause sind.

Warum sich Käufer für Portugal entscheiden

Sonne, eine lange Atlantikküste, gutes Essen und eine gelassene Lebensart erklären viel von Portugals Anziehungskraft. Die Regeln haben sich in den letzten Jahren allerdings stark verändert. Beginnen Sie daher mit dem, was neu ist.

Was sich 2026 geändert hat

Im Mai 2026 traten mehrere Maßnahmen in Kraft, die für Käufer wichtig sind. Zwei ältere Änderungen sorgen noch immer für Überraschungen.

  • Einheitlich 7,5 % IMT für Nichtansässige: Das am 20. Mai 2026 im Amtsblatt veröffentlichte Gesetzesdekret 97/2026 legt die Grunderwerbsteuer (IMT) für Käufe von Wohnimmobilien durch Nichtansässige auf 7,5 % fest, unabhängig vom Preis. Die Steuer lässt sich vermeiden oder zurückfordern, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren in Portugal steuerlich ansässig werden oder die Immobilie mindestens 36 Monate lang zu einer moderaten Miete vermieten. Eine rechtliche Anfechtung wird erwartet. Lassen Sie sich daher den Satz bestätigen, der an Ihrem Abschlusstermin gilt.
  • Die Einbürgerung dauert 10 Jahre: Seit dem 19. Mai 2026 setzt die Einbürgerung 10 Jahre legalen Aufenthalt voraus statt bisher 5, für Staatsangehörige der EU und der portugiesischsprachigen CPLP-Länder 7 Jahre, jeweils gerechnet ab Ihrer ersten Aufenthaltserlaubnis.
  • Plattformen prüfen Lizenzen für Kurzzeitvermietung: Seit dem 20. Mai 2026 verpflichtet die EU-Verordnung 2024/1028 Plattformen, jede Registrierungsnummer für Alojamento Local (AL) zu prüfen, bevor ein Inserat online geht. Außerdem haben die Gemeinden landesweit mehr als 10.000 inaktive Registrierungen gelöscht.
  • Kein Golden Visa über Immobilien: Seit Oktober 2023 berechtigen Immobilien nicht mehr dazu. Der wichtigste verbliebene Weg ist die Zeichnung von Anteilen für 500.000 € an einem regulierten Fonds, der nicht in Immobilien investiert. Eine Immobilie verschafft Ihnen also kein Aufenthaltsrecht.
  • Das NHR-Programm ist geschlossen: Sein enger gefasster Nachfolger IFICI wird unten im Abschnitt zu den Steuern behandelt.

Ein mildes Klima zu jeder Jahreszeit

Die Algarve ist das ganze Jahr über mild, Lissabon ist die sonnigste Hauptstadt Europas, und die Winter an der Küste eignen sich für lange Aufenthalte und den Ruhestand. Im Süden verlängern Frühling, Herbst und die Golfsaison die Nachfrage zudem weit über den Sommer hinaus.

Eine entspannte und gastfreundliche Lebensart

Das Leben in Portugal ist freundlich und gelassen, und die Geschichte ist überall zu sehen, in alten Stadtvierteln, Marktstädten mit Kopfsteinpflaster und Fischerhäfen. Gewachsene Gemeinschaften wie die ganzjährig dort lebenden Expats in Albufeira erleichtern das Ankommen, während Tavira und Loulé einen ausgesprochen portugiesischen Rhythmus bewahren.

Lissabon, Porto und die Algarve sind die üblichen Ausgangspunkte, und es sind drei sehr unterschiedliche Märkte. Lissabon bietet Liquidität und langfristige Nachfrage, Porto günstige Preise und Sanierungsobjekte, die Algarve Lebensqualität, Golf und Ferienvermietung.

Für Expats und Ruheständler: die Aufenthaltsregeln

Portugal eignet sich für Ruheständler und Remote-Worker ebenso wie für Besitzer eines Ferienhauses. Eine eigene Immobilie gibt Ihnen allein jedoch kein Recht, hier zu leben: Das hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit oder dem passenden Visum ab.

  • Bürger der EU, des EWR und der Schweiz: Haben automatisch das Recht, hier zu leben. Melden Sie sich innerhalb von drei Monaten bei der örtlichen Gemeinde an.
  • Besucher aus Nicht-EU-Ländern: Bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen im Schengen-Raum, inzwischen vom Einreise-/Ausreisesystem der EU erfasst.
  • D7-Visum für passives Einkommen: Ein Einkommen mindestens in Höhe des Mindestlohns, 2026 also 920 € im Monat, plus 50 % für den Ehepartner und 30 % pro Kind.
  • D8-Visum für Remote-Arbeit: 2026 mindestens 3.680 € im Monat, das Vierfache des Mindestlohns, aus Arbeit für Kunden außerhalb Portugals.

Die Schwellenwerte werden jedes Jahr im Januar mit dem Mindestlohn angepasst. Lassen Sie sich vor dem Antrag von einem Anwalt für Einwanderungsrecht beraten.

Ein klarer Ablauf, Schritt für Schritt

Portugal hat ein notarielles System: Der Verkauf ist abgeschlossen, wenn beide Parteien die Kaufurkunde vor einem Notar oder einer anderen befugten Amtsperson unterschreiben. Ein typischer Kauf einer Bestandsimmobilie dauert vom angenommenen Angebot bis zur Schlüsselübergabe zwei bis drei Monate.

  • NIF und Anwalt: Beantragen Sie vor Ihrem Angebot eine portugiesische Steuernummer (NIF), eröffnen Sie ein Konto bei einer örtlichen Bank und beauftragen Sie einen unabhängigen, zweisprachigen Anwalt, meist mit einer Vollmacht, damit er aus der Ferne für Sie handeln kann.
  • Reservierung: Ein Reservierungsvertrag nimmt die Immobilie vom Markt, meist gegen eine Gebühr von etwa 3.000–6.000 €, die bei Ihrem Anwalt hinterlegt wird.
  • Rechtliche Prüfung: Über zwei bis drei Wochen prüft Ihr Anwalt den Grundbuchauszug (certidão permanente), den Steuerauszug (caderneta predial), die Nutzungsgenehmigung, den Energieausweis, Schulden und Belastungen, die Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft und eine etwaige AL-Registrierung.
  • Vorvertrag (CPCV): Ein verbindlicher Vertrag, der Preis, Bedingungen und Abschlusstermin festlegt, mit einer Anzahlung von meist 10–30 %. Ein Käufer, der zurücktritt, verliert sie, und ein Verkäufer, der nicht erfüllt, zahlt das Doppelte zurück. Schließen Sie daher zuerst die rechtliche Prüfung und die Finanzierung ab.
  • Kaufabschluss: Sind IMT und Stempelsteuer bezahlt, wird die Kaufurkunde (escritura) unterschrieben, der Restbetrag überwiesen und die Schlüssel werden übergeben. Ihr Anwalt lässt Sie anschließend beim Grundbuchamt und beim Finanzamt eintragen.
  • Danach: Richten Sie Versorgungsverträge und Versicherungen ein, melden Sie sich für die elektronischen Benachrichtigungen des Finanzamts an oder bestellen Sie einen Steuervertreter, und tragen Sie sich Ihre jährliche IMI-Rechnung in den Kalender ein.

Die Finanzierung Ihres Kaufs: Hypotheken, Währung und Kosten

Hypotheken für nichtansässige Käufer

Portugiesische Banken vergeben durchaus Kredite an Nichtansässige, meist 60–70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachten, mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren. Die meisten Kreditgeber wollen den Kredit bis zum Alter von 70–75 Jahren zurückgezahlt sehen, und die Banco de Portugal begrenzt den gesamten Schuldendienst auf 50 % des Einkommens.

Rechnen Sie damit, Einkommensnachweise, Steuererklärungen und Kontoauszüge aus zwei bis drei Jahren vorzulegen und etwa 1–2 % der Kreditsumme an Kosten zu zahlen, einschließlich 0,6 % Stempelsteuer auf den Kredit. Eine frühzeitig eingeholte grundsätzliche Finanzierungszusage stärkt Ihr Angebot.

Ihr Geld in Euro umtauschen

Bei einer sechsstelligen Überweisung kann schon eine kleine Bewegung des Wechselkurses mehr kosten als Ihre Anwaltsgebühren. Den Aufschlag im Kurs einer Bank können Sie mit etwas Planung weitgehend vermeiden.

  • Vergleichen Sie Kurs und Gebühren Ihrer Bank mit denen eines Devisenspezialisten, der von der FCA oder der entsprechenden Behörde Ihres Landes beaufsichtigt wird.
  • Eröffnen Sie das Konto, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen, damit Sie schnell handeln können.
  • Sichern Sie den Kurs für die Anzahlung und die Zahlungen beim Kaufabschluss mit einem Devisentermingeschäft.
  • Überweisen Sie das Geld in Etappen, wie es der Vertrag vorsieht, statt alles im letzten Moment umzutauschen.

Was der Kauf zusätzlich zum Preis kostet

Planen Sie als Nichtansässiger 2026 zusätzlich zum Preis 8–11 % ein, mehr als die 6–8 %, die viele ältere Ratgeber nennen. Das sind die wichtigsten Posten.

  • IMT für Nichtansässige: Einheitlich 7,5 % des Preises beim Kauf von Wohnimmobilien, vermeidbar oder erstattungsfähig wie oben beschrieben.
  • IMT für in Portugal steuerlich Ansässige: Progressive Stufen, mit einer ersten Stufe zum Nullsatz für einen Hauptwohnsitz und 1 % ab dem ersten Euro für einen Zweitwohnsitz, bis hin zu Pauschalsätzen von 6 % und 7,5 % in den obersten Stufen.
  • Stempelsteuer (Imposto do Selo): 0,8 % des Preises, zusammen mit der IMT gezahlt.
  • Anwalt: Etwa 1–2 % des Preises zuzüglich MwSt.
  • Notar und Grundbuch: Etwa 700–1.500 €.
  • Hypothekenkosten: Etwa 1–2 % der Kreditsumme.

In unserem Rechenbeispiel für einen Nichtansässigen kommen Steuern, Anwalt, Notar und Grundbuch auf etwa 10,4 % des Preises. Ihr Anwalt sollte den IMT-Satz bestätigen, der an Ihrem Abschlusstermin gilt.

Das Eigentum geht über, wenn die Kaufurkunde vor einem Notar oder einer anderen befugten Amtsperson unterschrieben wird. Danach folgt die Eintragung beim Grundbuchamt und beim Finanzamt, um die sich Ihr Anwalt kümmert.

  • Notar: Beurkundet den Kaufvertrag am Tag des Kaufabschlusses.
  • Grundbuchamt: Trägt Sie als Eigentümer ein. Sein Auszug wird bei der rechtlichen Prüfung kontrolliert.
  • Ihr Anwalt: Unabhängig von Verkäufer und Makler, bei der Anwaltskammer Ordem dos Advogados zugelassen, Ihrer Sprache fließend mächtig und mit Käufern aus dem Ausland vertraut.

Vereinbaren Sie das Honorar schriftlich und fragen Sie genau nach, welche Prüfungen es abdeckt. Ein Makler kann Anwälte vorschlagen, doch die Wahl und der Auftrag liegen immer bei Ihnen.

Wo Sie in Portugal eine Immobilie kaufen können

Lissabon: eine Hauptstadt mit großem Markt

Portugals lebendige Hauptstadt ist zugleich der größte und liquideste Markt des Landes. Die Nachfrage internationaler Arbeitskräfte und Studierender trifft auf ein knappes Wohnungsangebot und hält die Preise weit über dem Landesdurchschnitt. Selbstnutzer bevorzugen Príncipe Real, Estrela und Campo de Ourique, während Cascais und Estoril, 30 Minuten westlich, Wohnen an der Küste bieten.

Für Investoren ist Lissabon inzwischen vor allem ein Markt für Langzeitvermietung. Viele zentrale Stadtteile nehmen keine neuen Registrierungen für Kurzzeitvermietung mehr an, und die Stadt hat bei ihrer Überprüfung 2026 rund 6.700 AL-Lizenzen gelöscht. Ein Kauf zur Kurzzeitvermietung ohne aktive Lizenz ist daher kein tragfähiger Plan.

Porto: Geschichte, günstige Preise und Sanierung

Das kompakte, geschichtsträchtige Porto am Douro ist spürbar günstiger als Lissabon. Die Altstadt ist voller sanierungsbedürftiger Gebäude, was Käufern entgegenkommt, die den Wert ihrer Immobilie steigern möchten. Vila Nova de Gaia auf der anderen Flussseite sowie Foz und Matosinhos an der Küste sind bei Familien beliebt.

Im Zentrum ist die Kurzzeitvermietung streng kontrolliert. Dort wurden Anfang 2026 mehr als 1.400 AL-Lizenzen gelöscht, weshalb die meisten Investoren auf Langzeitvermietung setzen. Mietverträge mit moderater Miete, die die Voraussetzungen erfüllen, können inzwischen mit 10 % besteuert werden. Prüfen Sie vor einer Sanierung die Nutzungsgenehmigung und einen etwaigen Denkmalschutz, und lassen Sie den Umfang der Arbeiten von einem Gutachter einschätzen.

Die Algarve: drei Küsten, ein Flughafen

Die Algarve hat 150 Kilometer Atlantikküste, größtenteils weniger als 90 Minuten vom Flughafen Faro entfernt, und ein ganzjährig mildes Klima. Kurzzeitvermietung ist weiterhin weitgehend möglich, doch jede Gemeinde legt eigene Regeln fest, auch dazu, ob eine bestehende AL-Lizenz auf einen Käufer übergehen kann. Zahlen Sie nie einen Aufpreis für eine Lizenz, die Ihr Anwalt nicht geprüft hat.

  • Zentrale Algarve: Die am stärksten erschlossene Küste, mit dem Goldenen Dreieck aus Vale do Lobo, Quinta do Lago und Vilamoura, dem lebhaften Albufeira, dem von Klippen gesäumten Carvoeiro und im Hinterland der Marktstadt Loulé.
  • Westliche Algarve: Wilder und spektakulärer, mit Klippen, Buchten und Fischerdörfern von Portimão und Lagos bis hinaus nach Sagres und zum Cabo de São Vicente, dazu die ruhigeren Orte Alvor, Praia da Luz und Burgau.
  • Östliche Algarve: Von Faro bis zur spanischen Grenze, der am wenigsten erschlossene Abschnitt: ruhiger, traditioneller und günstiger, rund um die Lagune Ria Formosa und das ganzjährig belebte Tavira.

Landesinneres und ländliche Gegenden: Platz und Ruhe

Das Landesinnere bietet Ruhe, Platz und für Ihr Budget oft mehr Land, auch wenn Geschäfte und Dienstleistungen eine Autofahrt entfernt sein können. Für ländliche Grundstücke beträgt die IMI 0,8 %, für städtische Immobilien 0,3–0,45 %.

Anbauten, Pools und Umbauten ohne Genehmigung sind häufig, und nicht eingetragene Arbeiten können eine Hypothek, einen Verkauf oder eine AL-Registrierung verhindern. Lassen Sie die Nutzungsgenehmigung von Ihrem Anwalt mitprüfen und alles, was Sie restaurieren möchten, von einem Gutachter begutachten.

Steuern und laufende Kosten für Eigentümer in Portugal

IMI und AIMI: die jährlichen Immobiliensteuern

Die IMI wird jedes Jahr auf den Steuerwert (VPT) erhoben, der meist deutlich unter dem Marktwert liegt. Die Gemeinden legen den Satz für städtische Immobilien auf 0,3–0,45 % fest, und 205 der 308 Gemeinden erheben 2026 den Mindestsatz von 0,3 %. Für ländliche Grundstücke gelten 0,8 %, und die Steuer wird in einer bis drei Raten bezahlt.

Die AIMI gilt nur für Wohnimmobilien mit einem gesamten Steuerwert von mehr als 600.000 € pro Eigentümer: 0,7 % auf den übersteigenden Betrag, 1 % über 1 Mio. € und 1,5 % über 2 Mio. €. Paare können ihre Freibeträge zusammenlegen.

Das NHR-Programm ist geschlossen: IFICI hat es abgelöst

Das Programm für nicht gewöhnlich Ansässige (Non-Habitual Resident, NHR) steht neuen Antragstellern nicht mehr offen. Sein Nachfolger IFICI bietet für bis zu 10 Jahre einen Pauschalsatz von 20 % auf begünstigte Arbeitseinkommen in Portugal, aber nur für bestimmte Tätigkeiten wie Forschung, Hochschullehre, zertifizierte Start-ups und begünstigte Stellen in Technik und Industrie.

Sie dürfen in den vorangegangenen fünf Jahren hier nicht steuerlich ansässig gewesen sein, und anders als beim NHR sind ausländische Renten voll steuerpflichtig. Steuerlich ansässig und mit Ihrem weltweiten Einkommen steuerpflichtig werden Sie in der Regel, wenn Sie innerhalb von 12 Monaten mehr als 183 Tage hier verbringen oder hier eine Wohnung als gewöhnlichen Wohnsitz unterhalten. Auch der Wegzug kann in Ihrem Heimatland Steuern auslösen. Lassen Sie sich daher in beiden Ländern beraten.

Weitere Steuern und Vergünstigungen, die Sie kennen sollten

  • Mieteinnahmen: Nichtansässige zahlen pauschal 25 % auf ihre Nettomieteinnahmen in Portugal, mit niedrigeren Sätzen bei langen Verträgen und 10 % bei begünstigten Verträgen mit moderater Miete. Doppelbesteuerungsabkommen, auch das mit dem Vereinigten Königreich, verhindern, dass Sie doppelt zahlen.
  • Veräußerungsgewinne: In Portugal steuerpflichtig, in einer Höhe, die von Ihrem Wohnsitzstatus, der Haltedauer der Immobilie und einer etwaigen Reinvestition abhängt.
  • Erbschaften und Schenkungen: Keine Erbschaftsteuer im eigentlichen Sinn, aber es fällt eine Stempelsteuer von 10 % an. Ehepartner, Kinder und Eltern sind davon befreit und zahlen auf Immobilien nur 0,8 % Stempelsteuer. Ein portugiesisches Testament für Vermögen in Portugal ist eine Überlegung wert.

Kosten jenseits der Steuern: der Unterhalt der Immobilie

Eine Immobilie in Portugal zu besitzen ist nicht teuer, doch planen Sie neben den jährlichen Steuern auch die laufenden Kosten ein. Fragen Sie vor dem Kauf Eigentümer in derselben Anlage und prüfen Sie die Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft.

  • Gemeinschaftskosten: Höher in Ferienanlagen mit Pools, Rezeption und Gärten, niedrig in einfachen Wohnhäusern.
  • Versorgungskosten: Klimaanlage und ein privater Pool können die Rechnungen stark erhöhen, und viele Eigentümer rüsten eine Solaranlage nach.
  • Versicherung: Eine Gebäude- und Hausratversicherung ist sehr zu empfehlen und mit einer Hypothek Pflicht. Wenn Sie vermieten, sollte sie Gäste und die Haftpflicht abdecken.
  • Steuerliche Vertretung: Eigentümer von außerhalb der EU, auch aus dem Vereinigten Königreich, brauchen einen Steuervertreter oder die elektronischen Benachrichtigungen des Finanzamts.
  • Schlüsselservice: Die meisten nichtansässigen Eigentümer bezahlen ein örtliches Unternehmen, das sich um Pool, Garten, Reinigung und Kontrollen kümmert, während die Immobilie leer steht.

Arbeiten Sie mit einem unabhängigen Anwalt, einem qualifizierten Steuerberater und, wenn Sie umziehen, mit einem grenzüberschreitend tätigen Finanzberater zusammen. Renten, ISAs und Trusts können in Portugal ganz anders behandelt werden.