Acheter un bien immobilier à Bali : ce qu’il faut savoir d’abord

Bali attire des acheteurs de nombreux pays, qu’ils cherchent une résidence de vacances, un lieu où vivre ou prendre leur retraite, ou un bien à louer. Acheter ici n’a rien à voir avec un achat dans votre pays. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en pleine propriété, et en 2026 l’île a durci ses règles sur les prête-noms, les licences et le zonage : la structure juridique et les vérifications comptent donc davantage que la vue.

Ce qui a changé en 2025–26

Plusieurs règles ont changé en 2025 et 2026. En novembre 2026, voici celles qui comptent le plus pour les acheteurs étrangers :

  • Prête-noms interdits : Le droit indonésien frappe déjà de nullité tout montage qui place un bien en pleine propriété au nom d’un Indonésien pour le compte d’un étranger. Depuis le 24 février 2026, le règlement régional 4/2026 de Bali interdit en outre purement et simplement la propriété par prête-nom et sanctionne quiconque sert d’intermédiaire dans un tel montage.
  • Locations sans licence retirées : À partir du 1er août 2026, à la demande du ministère du Tourisme, les plateformes de réservation ont commencé à retirer les villas dépourvues de licence commerciale valide.
  • Coup de frein sur les terres agricoles et les hôtels : Après les inondations de septembre 2025, la province a demandé aux régences de cesser de convertir les rizières productives, et six régences, mais pas Badung, Gianyar ni Denpasar, ont accepté de ne pas encourager de nouveaux hôtels.
  • Allégement de TVA sur le neuf : Pour les remises de clés en 2026, l’État prend en charge la TVA sur les 2 premiers milliards d’IDR d’un logement neuf prêt à habiter, d’un prix allant jusqu’à 5 milliards d’IDR.
  • Valeurs fiscales en hausse : Badung a réévalué les terrains en 2025, et Denpasar a appliqué pour 2026 des hausses allant jusqu’à 300 % aux valeurs officielles, avant de réduire les avis d’imposition des logements.
  • Visas retraite dès 55 ans : L’âge minimum est passé de 60 à 55 ans, et les retraités doivent disposer de revenus de 3 000 dollars US par mois.
  • Taxe touristique et arrivées record : Les visiteurs étrangers paient une taxe unique de 150 000 IDR par séjour, à l’exception des titulaires d’un KITAS ou d’un KITAP, et les arrivées ont atteint le chiffre record de 6 948 754 en 2025, soit 9,7 % de plus qu’en 2024.

Pourquoi Bali séduit les acheteurs étrangers

Une culture ancrée dans le quotidien

La culture fait pour beaucoup l’attrait de Bali. Temples, cérémonies et villages d’artisans font partie du quotidien, et Ubud fait figure de cœur culturel de l’île. Posséder une maison vous permet de vivre au contact de cette tradition, au lieu de la découvrir le temps d’une semaine.

Côte, falaises et rizières en terrasses : les principaux secteurs

Plages de surf et falaises calcaires bordent la côte sud-ouest et le Bukit, tandis que des rizières en terrasses entourent Ubud, sur les hauteurs. La plupart des acheteurs étrangers se concentrent sur la côte et sur Ubud :

  • Canggu, Berawa et Pererenan : Surf, cafés et espaces de coworking, et le marché de la villa le plus actif de l’île. Beaucoup de parcelles étaient des rizières : vérifiez donc le zonage.
  • Seminyak, Kerobokan et Umalas : Le secteur huppé historique, avec les prix fonciers les plus élevés de la côte ouest, et, vers l’intérieur, des rues familiales plus verdoyantes.
  • Uluwatu et le Bukit : Falaises, spots de surf et vues sur l’océan, avec une croissance rapide que l’approvisionnement en eau et les routes peinent encore à suivre.
  • Jimbaran et Nusa Dua : Des baies calmes près de l’aéroport ; Nusa Dua est une enclave aménagée de grands complexes hôteliers.
  • Sanur : Une longue plage abritée par le récif et une communauté d’expatriés bien établie : un cadre adapté aux familles, aux retraités et aux longs séjours.
  • Ubud et les hauteurs : Un secteur plus vert et plus frais, avec des prix de villas généralement inférieurs à ceux de la côte, une demande locative plus régulière pour les longs séjours et la plage à environ une heure.
  • Tabanan et l’est : Ces régences ont accepté de ne pas encourager de nouveaux hôtels : vérifiez ce qui peut être construit avant d’acheter un terrain.

Un intérêt international croissant

Les acheteurs à Bali vont des retraités et des familles aux télétravailleurs et aux investisseurs, ces deux derniers profils étant surtout attirés par Canggu. Les arrivées étrangères ont battu un record en 2025, l’Australie étant le premier marché.

La demande locative des visiteurs

Tous ces visiteurs doivent bien se loger : de nombreux acheteurs prévoient donc de louer leur bien pendant leur absence. La demande est réelle, mais la location saisonnière est désormais soumise à licence et contrôlée.

Les principaux types de biens à Bali

La villa, le logement emblématique de l’île

La plupart des acheteurs étrangers imaginent une villa privée avec sa piscine et son jardin, pour en profiter, y vivre ou, avec la bonne licence, la louer. Environ neuf villas à vendre sur dix sont proposées en bail. Avant de vous engager, vérifiez les permis ainsi que la toiture, les boiseries et la climatisation, que le climat use vite.

Le bail, la voie habituelle

Avec un bail (Hak Sewa), vous louez le terrain, et généralement la villa, à son propriétaire indonésien pour une durée fixée par le contrat, souvent 25 à 30 ans, sans avoir besoin de titre de séjour. Pour l’annonce de villa médiane, il reste environ 25 ans de bail, et une annonce affichant « 80 ans » signifie souvent 30 + 20 + 30, dont seule la première période est certaine. Faites inscrire dans le contrat toute prolongation, son prix et le sort du bâtiment à l’échéance.

Acheter sur plan

De nombreuses villas et de nombreux appartements neufs sont vendus avant ou pendant la construction, généralement selon un échéancier de paiements fixé par le promoteur. Liez chaque versement à une étape du chantier, convenez des dates de livraison et des pénalités, et demandez comment vos acomptes sont protégés si le projet s’enlise.

Locaux commerciaux

Un étranger qui souhaite exploiter une activité dans des locaux à Bali doit passer par une PT PMA, une société qui doit avoir un réel objet commercial et respecter des règles d’investissement et de capital. Parmi les locaux types :

  • Restaurants et cafés : Pour les visiteurs et les résidents, sur un terrain dont le zonage autorise cet usage.
  • Boutiques et bureaux : Soumis aux mêmes vérifications de zonage et de permis.

Villas et logements en complexe hôtelier

Certains acheteurs choisissent une villa ou un logement dans un complexe hôtelier, ou une part de l’un d’eux, loués par un exploitant pendant leur absence. Si un revenu est promis, demandez :

  • Qui le verse, et à partir de quelles recettes
  • Ce qui se passe si l’exploitant cesse son activité
  • Sur quel bail ou quel titre repose le logement, et pour combien d’années

Méfiez-vous de tout « rendement garanti ». Les hôtels de marque ont affiché un taux d’occupation moyen de 60 à 79 % en 2025, et les villas privées font généralement moins bien.

Étape par étape : comment un étranger achète à Bali

Ce que la loi permet à un étranger de posséder

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en pleine propriété à Bali : le titre de pleine propriété (Hak Milik) est réservé aux citoyens indonésiens. Un acheteur étranger dispose à la place de trois voies légales, et celle que vous choisissez détermine combien de temps vous conservez le bien et ce que vous pouvez en faire :

  • Bail (Hak Sewa) : Un bail privé conclu avec le propriétaire du terrain, signé devant notaire, pour une durée convenue, souvent 25 à 30 ans. Il est ouvert à tous et constitue le choix habituel pour les villas et les résidences de vacances.
  • Droit d’usage (Hak Pakai) : Enregistré à votre nom et ouvert à un étranger muni de documents d’immigration indonésiens, pour 30 + 20 + 30 ans au maximum sur un terrain de l’État, chaque période étant accordée sur demande. Il couvre une maison sur 2 000 m² au plus ou un appartement par personne, pour un prix minimum de 5 milliards d’IDR pour une maison ou de 2 milliards d’IDR pour un appartement, et convient à un logement que vous habitez.
  • Votre propre société (PT PMA) : Une société indonésienne à capitaux étrangers détient un droit de bâtir (HGB) pour 30 + 20 + 30 ans. Elle implique des frais de création, des comptes annuels et des déclarations fiscales, et c’est le seul moyen pour un propriétaire étranger de détenir une licence de location de villa.

N’ayez jamais recours à un prête-nom. Mettre un terrain au nom d’un ami indonésien, « sécurisé » par des accords parallèles, est nul en vertu de l’article 26 de la loi agraire fondamentale et interdit à Bali depuis février 2026. En cas de contestation, le terrain peut revenir à l’État et votre argent peut être perdu : fuyez tout vendeur qui vous le propose.

Adaptez la structure à votre projet

Fixez la voie avant d’établir votre liste de biens, car elle restreint ce que vous pouvez acheter. Certaines voies exigent un numéro fiscal indonésien (NPWP), et le Hak Pakai nécessite un visa ou un permis de séjour : vérifiez d’abord ce qu’exige la vôtre.

Votre propre avocat et votre notaire

Votre avocat est votre choix le plus important : prenez-en un habilité à exercer en Indonésie, indépendant du vendeur et de l’agent, qui parle couramment votre langue et ait l’habitude des acheteurs étrangers. Choisissez aussi vous-même le notaire (PPAT), convenez des honoraires par écrit et assurez-vous que les vérifications portent sur :

  • Le titre foncier auprès de l’administration foncière (BPN), et l’identité du véritable propriétaire du terrain
  • Le zonage (RDTR)
  • Le permis de construire (PBG) et le certificat d’occupation (SLF)
  • D’éventuels arriérés de taxe foncière (PBB)
  • La possibilité d’obtenir une licence de location, si vous comptez louer

Choisir un agent

Un bon agent local connaît les secteurs, les promoteurs et les démarches, et chaque annonce sur MiMove indique l’agence qui la propose. Un agent ne remplace toutefois pas votre propre avocat, et un acompte de réservation doit être remboursable si les vérifications échouent, et versé uniquement par un moyen qui donne lieu à un reçu.

Signature et enregistrement

Le contrat doit fixer la durée du bail, toute prolongation et son prix, qui paie l’impôt du propriétaire du terrain et la PBB annuelle, et ce qui se passe à l’échéance ou, pour un achat sur plan, l’échéancier des paiements, les dates de livraison et les pénalités. Un transfert de titre est ensuite signé sous forme d’acte devant votre PPAT, une fois que le vendeur a payé son impôt de 2,5 %, et les paiements en Indonésie doivent se faire en roupies.

Après la signature d’un transfert de titre, vous payez les droits d’acquisition (BPHTB), et le droit est enregistré à votre nom auprès de l’administration foncière. Conservez chaque acte, permis, reçu et avis d’imposition dans un même dossier.

L’immobilier à Bali comme investissement

Les revenus locatifs en pratique

La location saisonnière exige une licence commerciale : un numéro d’entreprise (NIB) sous le code d’activité « villa », qui, pour un propriétaire étranger, est détenu par une PT PMA, car la licence homestay, plus simple, est réservée aux citoyens indonésiens. Le bâtiment doit aussi disposer de son PBG et de son SLF, sur un terrain zoné pour l’hébergement touristique, et les villas sans licence sont retirées des plateformes depuis le 1er août 2026.

Les hôtels de marque ont affiché un taux d’occupation moyen de 60 à 79 % en 2025, mais les locations de courte durée à Canggu n’ont atteint qu’environ 36 % sur les douze mois allant jusqu’à juillet 2026. Établissez vos propres prévisions, prudentes, une fois déduits la part du gestionnaire, la taxe d’hébergement de 10 % (PBJT) et l’entretien. Les locations à l’année sont plus simples, imposées à un taux libératoire de 10 % du loyer brut, et la demande est forte à Canggu, Umalas et Sanur.

Évaluer l’intérêt de l’investissement

Beaucoup dépend de ce que vous achetez et de la façon dont vous le détenez. Un bail perd de la valeur chaque année, car un futur acheteur ne paie que pour les années restantes : préparez tôt votre sortie ou votre prolongation, et jugez un achat sur son revenu net plutôt que sur les rendements des brochures.

Comparer Bali aux autres marchés de la région

La comparaison avec les autres marchés d’Asie du Sud-Est n’a de sens que si vous comparez ce qui est comparable. Ici, un étranger achète généralement un nombre d’années déterminé sur un bail, et non un terrain : mettez donc le prix en regard des années restantes et du revenu que le bien peut légalement rapporter, une fois les frais déduits.

L’orientation du marché

Nul ne peut dire comment évolueront les prix, mais les politiques publiques vont toutes dans le même sens : des règles plus strictes sur les prête-noms, les licences et le zonage, et des limites à la conversion des terres agricoles et aux nouveaux hôtels. Des permis manquants peuvent bloquer une licence, une vente ou votre assurance : c’est un dossier en règle qui protège un achat.

Ce que coûte un achat immobilier à Bali en taxes et en frais

L’achat d’un titre enregistré, comme un Hak Pakai ou un HGB, coûte à l’acheteur environ 6 à 8 % en plus du prix. Un bail coûte beaucoup moins cher à l’achat, puisqu’aucun titre ne change de mains, mais vous payez pour un nombre d’années déterminé.

La taxe foncière annuelle

La taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB-P2) est due chaque année sur la valeur officielle (NJOP), et non sur le prix. À Badung, elle est de 0,2 % en dessous de 1 milliard d’IDR et de 0,3 % au-delà, après un petit abattement, et dans le cas d’un bail, c’est généralement le propriétaire du terrain qui la paie. Les valeurs ont bondi à Badung et à Denpasar : demandez les avis de PBB des trois dernières années avant de verser un acompte.

Les taxes lors d’un changement de propriétaire

Chaque taxe liée à un achat incombe à une partie différente. Votre contrat doit préciser qui paie quoi :

  • Droits d’acquisition (BPHTB), à la charge de l’acheteur : Jusqu’à 5 %, au taux de la régence après un abattement de 80 millions d’IDR, sur un transfert de titre comme un Hak Pakai ou un HGB, mais pas sur un bail.
  • Impôt sur le revenu (PPh), à la charge du vendeur : 2,5 %, payé avant la signature de l’acte. Vérifiez que le prix convenu s’entend net de cet impôt.
  • Taxe sur le bail, à la charge du propriétaire du terrain : Un prélèvement libératoire de 10 % sur le paiement d’un nouveau bail.
  • TVA, logements neufs : Environ 11 % en pratique, facturés par un promoteur assujetti à la TVA.

Les honoraires du notaire (PPAT) sont plafonnés par la loi à 1 %, votre avocat ajoute environ 1 %, et la création d’une PT PMA coûte environ 1 600 à 4 500 dollars US. Au minimum de 5 milliards d’IDR du Hak Pakai, les droits d’acquisition de 246 millions d’IDR, plus le notaire et l’avocat, atteignent environ 346 millions d’IDR, soit 6,9 %, hors TVA éventuelle, contre environ 2 % pour un bail.

Quand les règles avantagent l’acheteur

Toutes les règles n’alourdissent pas la facture. Deux jouent en faveur de l’acheteur :

  • Allégement de TVA en 2026 : Jusqu’au 31 décembre 2026, l’État prend en charge la TVA sur les 2 premiers milliards d’IDR d’un logement neuf prêt à habiter, d’un prix allant jusqu’à 5 milliards d’IDR, et un acheteur étranger muni d’un numéro fiscal indonésien qui respecte les règles de propriété peut en bénéficier.
  • Pas de droits d’acquisition sur un bail : La BPHTB ne s’applique que lorsqu’un titre change de mains.

Vivre à Bali : visas, résidence et coût de la vie

Posséder un bien à Bali ne vous donne pas le droit de vivre en Indonésie. Votre visa dépend de votre âge, de vos revenus ou de votre épargne, et un titre Hak Pakai en exige un.

Les principales options de visa

L’Indonésie propose plusieurs façons de séjourner. En novembre 2026, les principales options étaient les suivantes :

  • Visa à l’arrivée : Pour de nombreuses nationalités, 500 000 IDR pour 30 jours, prolongeable une fois de 30 jours.
  • Visa « résidence secondaire » (E33) : Jusqu’à cinq ans, sans parrain et sans travail en Indonésie. Dans les 90 jours, vous déposez 2 milliards d’IDR à votre nom dans une banque publique indonésienne, ou vous possédez un bien éligible d’une valeur de 1 million de dollars US.
  • Visas retraite (E33F et E33E) : Dès 55 ans, avec des revenus de 3 000 dollars US par mois. L’E33F est accordé pour un an à la fois avec un parrain local ; l’E33E est valable jusqu’à cinq ans sans parrain, moyennant un dépôt de 50 000 dollars US dans une banque publique.
  • Visa travailleur à distance (E33G) : Pour les salariés d’une entreprise située hors d’Indonésie qui gagnent au moins 60 000 dollars US par an, avec 2 000 dollars US en banque. Valable un an, il est prolongeable et ne permet aucun travail pour des clients indonésiens.
  • Visas investisseur et Golden Visa : Pour un investissement via une société indonésienne ou de gros investissements éligibles, avec des seuils à partir de plusieurs centaines de milliers de dollars US.

Les règles et les seuils changent souvent. Consultez le portail officiel des e-visas avant de faire votre demande.

Permis de séjour et résidence fiscale

Les titulaires d’un permis de séjour de longue durée peuvent ensuite passer au KITAP, le permis de séjour permanent, valable cinq ans, qui met fin au renouvellement annuel. Passer plus de 183 jours en Indonésie sur 12 mois, ou détenir un permis valable plus longtemps, peut faire de vous un résident fiscal imposable sur vos revenus mondiaux, sauf disposition contraire d’une convention fiscale, et aucune source officielle n’exonère les revenus étrangers des télétravailleurs.

Le coût de la vie au quotidien

Les dépenses quotidiennes dépendent de l’endroit où vous vivez et de votre mode de vie. Entretenir une maison coûte peu au regard des standards occidentaux, même si la climatisation et les pompes de piscine font grimper la facture d’électricité, et que l’eau, Internet, la sécurité et le personnel de jardin s’y ajoutent.

Santé et services locaux

Sur l’île, l’offre de soins va des hôpitaux privés aux petites cliniques de quartier, avec des écarts de qualité et de coût. Souscrivez une assurance santé qui vous couvre en Indonésie, et assurez aussi le bâti et le contenu de votre maison, avec une garantie responsabilité civile si vous accueillez des hôtes.

Payer votre achat : change et virements

Les prêts immobiliers indonésiens sont rarement accessibles aux acheteurs étrangers : la plupart paient comptant ou suivent l’échéancier de paiements d’un promoteur. Les paiements en Indonésie doivent se faire en roupies, et sur une somme à six chiffres, une légère variation du taux de change peut coûter plus cher que vos frais juridiques :

  • Passez par un spécialiste du change agréé plutôt que par une banque traditionnelle, et comparez le coût total, frais compris, avec la marge de votre banque.
  • Envisagez un contrat à terme pour bloquer le taux de votre acompte et du paiement à la signature.
  • Pour un achat sur plan, envoyez les paiements par étapes, selon l’échéancier prévu.
  • Conservez la preuve de chaque virement pour le notaire et l’administration fiscale.

Planifiez chaque virement avant son échéance. Changer de l’argent dans l’urgence, ou au comptoir d’un aéroport, permet rarement d’obtenir un bon taux.

Les points essentiels à retenir

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en pleine propriété à Bali, mais un bail, un Hak Pakai ou une PT PMA vous permettent d’acheter dans le respect de la loi, ce que ne permet jamais un prête-nom. Vérifiez le zonage, les permis et l’éventuelle licence de location, prévoyez les taxes et l’entretien dans votre budget, et organisez votre visa séparément, car être propriétaire ne vous donne aucun droit de séjour.