Le guide complet de l’achat immobilier en Espagne

Introduction à l’achat immobilier en Espagne

D’un appartement en ville à Malaga à une villa qui surplombe les criques de Jávea, l’Espagne offre un large choix de logements et de cadres de vie. Le soleil, les plages, le golf et des prix intéressants la maintiennent en tête des destinations européennes des acheteurs étrangers.

Acheter depuis l’étranger est plus simple qu’il n’y paraît : le système est clair, passe par un notaire et est ouvert aux acheteurs étrangers, sans aucune restriction de propriété. Les règles ont toutefois beaucoup changé depuis 2025 : ce guide présente donc les coûts, les étapes et les vérifications tels qu’ils s’appliquent en novembre 2026, en se concentrant sur la Costa del Sol et la Costa Blanca. Depuis 2017, nous mettons en relation des acheteurs internationaux avec des biens en Espagne.

Le marché immobilier espagnol en bref

Le marché pour les acheteurs étrangers en 2026

Les acheteurs étrangers ont le choix entre appartements en ville, maisons de village, villas dans l’ancien et programmes neufs. Les prix dépendent avant tout de la côte et de la ville : l’ouest de la Costa del Sol représente le haut de gamme du marché, tandis que la Costa Blanca propose certains des logements en bord de mer les plus abordables d’Espagne. Les prix affichés dans les annonces sont des prix demandés, supérieurs aux prix de vente conclus : servez-vous-en pour comparer les secteurs, pas pour estimer un bien.

Ce qui a changé en 2025–26

Voici les changements qui comptent le plus. Chacun est présenté tel qu’il s’appliquait en novembre 2026 :

• Le Golden Visa a été supprimé : L’Espagne a cessé d’accepter les nouvelles demandes le 3 avril 2025 : acheter un bien, quel qu’en soit le prix, ne donne donc plus droit à la résidence.
• Les copropriétaires peuvent s’opposer aux nouvelles locations touristiques : Depuis le 3 avril 2025, toute nouvelle location touristique dans un immeuble doit être approuvée au préalable par les trois cinquièmes de la communauté de propriétaires, qui peut aussi majorer jusqu’à 20 % les charges du propriétaire concerné ; les locations déjà exploitées légalement peuvent continuer.
• Enregistrement des locations de courte durée : Un numéro d’enregistrement national (NRA) a été obligatoire sur les annonces de location de courte durée du 1er juillet 2025 jusqu’à ce que le Tribunal suprême annule le registre et le numéro, le 19 mai 2026. Les licences touristiques régionales restent pleinement applicables, les plateformes doivent toujours transmettre leurs données, et la réglementation européenne les oblige à vérifier les enregistrements depuis le 20 mai 2026.
• Baisse des droits de mutation sur la Costa Blanca : Dans la Communauté valencienne, les droits de mutation dans l’ancien sont passés de 10 % à 9 % pour les actes signés à partir du 1er juin 2026, le taux de 11 % restant dû sur la totalité du prix lorsque celui-ci dépasse 1 million d’euros. L’Andalousie reste à un taux unique de 7 %.
• La taxe de 100 % n’est pas entrée en vigueur : Un projet de janvier 2025 prévoyant une taxe de 100 % sur les acheteurs non résidents hors UE n’a jamais été débattu au Parlement et ne figure pas dans les plans logement de 2026. Vérifiez avant de signer.
• Déduction des frais pour les propriétaires hors UE : Les propriétaires non résidents de l’UE ou de l’EEE paient 19 % sur les loyers, avec des frais déductibles, mais les bailleurs hors UE, Britanniques compris, paient toujours 24 % sur le montant brut. Un arrêt de l’Audiencia Nacional de juillet 2025 estime qu’ils devraient pouvoir déduire leurs frais, et le Tribunal suprême doit encore se prononcer sur le pourvoi.

Où acheter : la Costa del Sol et la Costa Blanca

Madrid et Barcelone conviennent aux acheteurs en quête d’une grande ville ; notre guide couvre deux côtes situées dans deux régions, chacune avec son propre régime fiscal. La Costa del Sol, le long du littoral de Malaga en Andalousie, associe des stations balnéaires célèbres à une vraie ville animée toute l’année, plus de 70 parcours de golf, une excellente offre de soins et des écoles internationales.

La Costa Blanca s’étend sur plus de 200 kilomètres le long du littoral d’Alicante, dans la Communauté valencienne. Son climat doux, sa demande locative et ses prix plus bas attirent les acheteurs britanniques, néerlandais, belges et scandinaves.

• Marbella, Benahavís et Estepona : Le haut de gamme, à l’ouest, avec le Golden Mile, Puerto Banús, les résidences fermées à flanc de colline et les constructions neuves du New Golden Mile.
• Malaga et les stations balnéaires : La ville de Malaga, cœur culturel et économique de la région, ainsi que Fuengirola et Benalmádena, avec leurs longues promenades, leurs importantes communautés d’expatriés et leurs appartements plus abordables.
• Nerja et l’Axarquía : Un secteur plus calme et plus traditionnel, avec des falaises, des criques et des villages blancs comme Frigiliana.
• Le nord de la Costa Blanca : Collines verdoyantes, criques, vieilles villes et villas à Dénia, Jávea, Moraira, Calpe et Altea. Jávea est la plus recherchée, et Benidorm compte parmi les marchés de location saisonnière les plus porteurs d’Espagne.
• Le sud de la Costa Blanca : Plus plat et plus ensoleillé, d’Alicante à Torrevieja et Orihuela Costa, avec de longues plages, des golfs, de nombreux logements récents et certains des prix les plus bas du littoral espagnol.

Louer votre bien : les règles actuelles

La demande locative est forte sur les deux côtes, mais la location saisonnière est strictement encadrée et la location de longue durée favorise les locataires. Vérifiez les règles applicables au bien précis avant de faire une offre.

• Location saisonnière : Il vous faut une licence touristique régionale avant de publier une annonce, et de nombreuses communes limitent ou suspendent désormais les nouvelles licences ; la ville de Malaga a suspendu les nouvelles licences en zone résidentielle pour une durée pouvant aller jusqu’à trois ans à partir de juillet 2026. Ne payez jamais plus cher pour une licence que votre avocat n’a pas vérifiée.
• Location de longue durée : Les baux durent au moins cinq ans, ou sept si le bailleur est une société, et la hausse annuelle des loyers est plafonnée.

Ce que coûte un achat immobilier en Espagne

Établir le budget de l’achat

Le lieu d’achat compte, car chaque région fixe ses propres droits de mutation. Prévoyez deux postes :

• Le prix convenu, qui dépend surtout de la côte, de la ville et du type de logement.
• Les taxes et frais d’acquisition, d’environ 9 à 11 % pour un bien ancien, un peu moins en Andalousie, et d’environ 13 % pour un logement neuf.

Dans l’exemple chiffré de notre guide, pour un appartement ancien, ces frais représentent environ 8,7 % du prix sur la Costa del Sol et 10,7 % sur la Costa Blanca, l’écart tenant entièrement aux droits de mutation. Des taux réduits existent pour certaines résidences principales, et votre avocat vous confirmera le taux applicable à votre date de signature.

Taxes et frais d’acquisition, région par région

Ces frais ponctuels sont dus au moment de l’achat. Taux en vigueur en novembre 2026 :

• Droits de mutation (ITP), ancien en Andalousie : 7 % du prix, ou de la valeur fiscale si elle est plus élevée, sur la Costa del Sol ; une baisse à 6,75 % a été annoncée pour 2027.
• Droits de mutation (ITP), ancien dans la Communauté valencienne : 9 % sur la Costa Blanca pour les actes signés à partir du 1er juin 2026, et 11 % sur la totalité du prix lorsque celui-ci dépasse 1 million d’euros.
• TVA (IVA), neuf : 10 %, à la place des droits de mutation, lors d’une première vente par un promoteur.
• Droit de timbre (AJD), neuf : 1,2 % en Andalousie et 1,4 % dans la Communauté valencienne, sur l’acte, en plus de la TVA.
• Avocat : Environ 1 % du prix, plus 21 % de TVA.
• Notaire et registre foncier : Environ 1 500 à 2 500 € au total, selon un barème variable.
• Frais de prêt immobilier : Environ 500 à 1 500 €, voire plus, pour l’expertise et les frais de dossier ; depuis novembre 2018, c’est la banque, et non vous, qui paie le droit de timbre sur l’hypothèque.

Si le vendeur ne réside pas en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l’administration fiscale pour le compte du vendeur. Lorsque vous revendrez à votre tour en tant que non-résident, votre acheteur fera de même, et votre plus-value sera imposée à 19 %.

Les frais courants après l’achat

Garder un logement en Espagne coûte assez peu, mais un impôt prend de nombreux non-résidents au dépourvu, car il est dû même pour un bien qu’ils ne louent jamais. Les frais annuels sont les suivants :

• IBI (taxe foncière) : En général de 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale (fiscale), et non de la valeur de marché ; le taux est fixé par chaque mairie.
• Basura (collecte des ordures) : Généralement de 100 à 300 € environ par an.
• Charges de copropriété : De 40 € environ à 300 € ou plus par mois pour les piscines, les jardins, les ascenseurs et la sécurité partagés ; vérifiez les comptes et les éventuels travaux prévus avant d’acheter.
• Impôt sur le revenu des non-résidents : Dû sur un revenu imputé de 1,1 à 2 % de la valeur cadastrale, même si vous ne louez pas, au taux de 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE ou de 24 % pour les autres, propriétaires britanniques compris, et déclaré sur le Modelo 210.
• Impôt sur la fortune : Sur le patrimoine net détenu en Espagne au-delà de 700 000 € par personne, avec une réduction de 100 % en Andalousie et un abattement de 2 millions d’euros pour les résidents de la Communauté valencienne à partir de 2026 ; un impôt de solidarité distinct s’applique au-delà de 3 millions d’euros.
• Assurance : En général de 150 à 400 € par an pour le bâti et le contenu, davantage pour une villa ; obligatoire en cas de prêt, elle doit couvrir les locataires si vous louez.
• Gestion et entretien : De 50 à 150 € par mois pour le gardiennage ou la gestion, de 60 à 150 € par mois pour la piscine et le jardin.

Comment se déroule un achat immobilier en Espagne

Trouver le bon agent immobilier

Le bon agent facilite grandement la recherche. Choisissez-en un qui connaît le secteur visé, a fait ses preuves, recueille de bons avis et explique clairement chaque étape. Les agents peuvent généralement recommander des avocats avec qui ils ont travaillé, mais vérifiez que l’avocat est indépendant : le choix vous appartient.

Préparer les formalités : NIE, banque et avocat

Tout achat nécessite un NIE, le numéro fiscal des étrangers, que vous pouvez obtenir auprès d’un consulat espagnol, en Espagne ou par l’intermédiaire de votre avocat muni d’une procuration. Ouvrez un compte bancaire espagnol et mandatez votre propre avocat indépendant avant de réserver ; si vous avez besoin d’un prêt, obtenez d’abord un accord de principe.

Signer, payer les taxes et inscrire le bien

L’achat est conclu lorsque vous signez l’acte de propriété (escritura) devant le notaire et réglez le solde : demandez donc bien à l’avance à votre avocat le montant total, taxes et frais compris. Votre avocat paie ensuite les droits de mutation, ou la TVA et le droit de timbre pour un logement neuf, et inscrit le bien à votre nom au registre foncier.

L’achat étape par étape

Un achat dans l’ancien prend en général de six à douze semaines entre l’offre acceptée et la remise des clés, davantage avec un prêt. Il se déroule en six étapes :

• NIE et avocat : Obtenez votre NIE, mandatez un avocat indépendant et ouvrez un compte bancaire.
• Réservation : Un contrat de réservation, généralement assorti d’un acompte d’environ 3 000 à 10 000 €, retire le bien du marché ; assurez-vous que l’acompte est remboursable si les vérifications préalables ne sont pas concluantes.
• Vérifications préalables : Votre avocat vérifie la nota simple (extrait du registre foncier), la fiche cadastrale, les dettes et charges qui grèvent le bien, la licence de première occupation ou d’habitabilité, d’éventuels travaux illégaux, les charges de copropriété et, si vous comptez louer, la possibilité d’obtenir une licence touristique.
• Contrat privé (arras) : Généralement, un acompte de 10 %. Avec les arras penitenciales, la formule habituelle, vous le perdez si vous vous retirez, et le vendeur qui se retire doit vous en verser le double.
• Signature de l’acte : Vous signez l’escritura devant le notaire, réglez le solde et recevez les clés ; un logement neuf peut plutôt se payer par versements échelonnés garantis par une banque.
• Taxes et inscription : Votre avocat paie les taxes et vous inscrit comme propriétaire ; vous ouvrez les abonnements d’eau et d’énergie, souscrivez l’assurance et mettez en place les prélèvements automatiques.

Comment financer un bien en Espagne

Les prêts immobiliers espagnols pour les non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais chacune fixe ses propres conditions : comparez donc plusieurs offres. Les conditions habituelles sont les suivantes :

• Montant du prêt : En général de 60 à 70 % du prix ou de la valeur d’expertise, le plus bas des deux étant retenu.
• Durée : En général de 20 à 25 ans, le prêt devant être remboursé vers 75 ans environ.

Obtenir l’accord d’un prêt

Les banques demandent deux à trois ans de justificatifs de revenus, de déclarations fiscales et de relevés bancaires : rassemblez-les avant de commencer les visites. Obtenez un accord de principe avant de faire une offre, et ne signez les arras qu’une fois le prêt obtenu.

Convertir votre argent en euros

La plupart des acheteurs britanniques et américains doivent convertir leur argent en euros, et sur une somme à six chiffres, une légère variation du taux peut coûter plus cher que vos frais juridiques. Anticipez dès le départ :

• Passez par un spécialiste du change agréé plutôt que par un virement bancaire classique, et comparez son taux avec la marge de votre banque.
• Ouvrez le compte avant de commencer les visites, et envisagez un contrat à terme qui fixe dès aujourd’hui le taux de l’acompte des arras et de la signature.
• Envoyez les fonds en plusieurs fois, au rythme des paiements échelonnés d’un logement neuf.
• Après l’achat, payez les frais courants par des virements réguliers à taux fixe.

Choisir votre avocat, et le rôle du notaire

Votre avocat est le choix le plus important que vous ferez. Choisissez-en un qui soit indépendant du vendeur et de l’agent, inscrit au Colegio de Abogados local, qui parle couramment votre langue et ait l’habitude des acheteurs étrangers, et convenez de ses honoraires par écrit.

• Votre avocat : Il se charge des vérifications, des contrats, du paiement des taxes et de l’inscription au registre, pour environ 1 % du prix plus 21 % de TVA.
• Le notaire : L’escritura est signée devant lui ; avec le registre foncier, les frais s’élèvent à environ 1 500 à 2 500 €.

Vivre en Espagne après l’achat

Résidence et visas : vos options

Être propriétaire d’un logement ne vous donne pas le droit de vivre en Espagne, et il n’existe plus de visa investisseur depuis avril 2025. Les options dépendent de votre nationalité, de votre travail ou de vos revenus :

• Citoyens de l’UE, de l’EEE et suisses : Libres de vivre en Espagne, ils s’enregistrent comme résidents (certificado de registro) pour tout séjour de plus de trois mois.
• Propriétaires britanniques et autres propriétaires hors UE : Jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen, enregistrés à la frontière par le système d’entrée/de sortie de l’UE depuis avril 2026.
• Visa non lucratif : Pour les retraités et toute personne vivant de pensions, d’économies ou de placements sans travailler en Espagne : 2 400 € par mois en 2026, plus 600 € par mois par personne à charge, une assurance santé privée et un casier judiciaire vierge.
• Visa nomade numérique : Pour les télétravailleurs dont les clients se trouvent principalement hors d’Espagne : environ 2 849 € par mois en 2026, plus 75 % pour la première personne à charge et 25 % pour chacune des suivantes.

Vous pouvez demander la résidence de longue durée après cinq ans de résidence légale ; la nationalité s’obtient normalement au bout de dix ans et, pour la plupart des nationalités, dont la britannique, implique de renoncer à votre autre nationalité. Passer plus de 183 jours par an en Espagne, ou y avoir le centre de vos activités ou de vos liens familiaux, fait en général de vous un résident fiscal, et vos revenus mondiaux sont alors imposés en Espagne : faites-vous conseiller avant de vous installer.

Santé, écoles et transports

• Santé : La Costa del Sol est réputée pour l’excellence de ses soins, et une assurance santé privée est une condition du visa non lucratif.
• Écoles : Écoles publiques et privées espagnoles, ainsi que des écoles internationales sur la Costa del Sol.
• Transports : Des aéroports à Malaga, Alicante, Valence et Murcie, une ligne de train qui relie Fuengirola et Benalmádena à Malaga, et des trains à grande vitesse entre Alicante et Madrid.

La culture et le rythme de vie à l’espagnole

Les petites villes, surtout, vivent à un rythme plus doux, fait de longs déjeuners et de soirées tardives, où la famille et les amis sont au cœur de tout. La plupart des villes ont un calendrier chargé de fiestas, et la côte de Malaga profite du soleil toute l’année : une grande partie de la vie se passe donc dehors.

Profiter pleinement de la vie sur la côte

Il y a bien plus à découvrir que la plage, de Ronda et des villages blancs comme Frigiliana jusqu’au massif du Montgó qui domine Jávea. Les clubs, les cours et les fêtes locales sont le moyen le plus simple de s’intégrer dans une culture conviviale et de se faire de nouveaux amis.

Les erreurs qui coûtent cher aux acheteurs

Les erreurs les plus fréquentes des acheteurs étrangers

La plupart des erreurs coûteuses surviennent avant la signature de l’acte. Elles tiennent généralement aux conseils, au calendrier ou à l’argent :

• Prendre l’avocat du vendeur ou de l’agent : Pratique, mais source de conflit d’intérêts.
• Signer les arras trop tôt : Dès la signature, l’acompte est en jeu : terminez d’abord les vérifications préalables et bouclez le financement.
• Attendre le dernier moment pour le change : Une petite variation du taux le jour de la signature peut annuler une remise négociée.
• Surestimer les revenus locatifs : Tablez sur un taux d’occupation réaliste, en comptant les frais, le ménage, les commissions et 19 à 24 % d’impôt, et non sur les tarifs des semaines de pointe.

Négliger l’inspection du bien

Le prix et l’emplacement peuvent vous faire oublier l’état du bâtiment : faites-le inspecter avant de vous engager. Demandez aussi à votre avocat de confirmer que tout est en règle. Les extensions non déclarées et les maisons rurales sans licences en bonne et due forme sont courantes, et peuvent bloquer une vente, un prêt ou une licence touristique.

Se tromper dans les calculs fiscaux

• Budgéter avec les taxes d’une autre région : Les droits de mutation dans l’ancien sont de 7 % en Andalousie mais de 9 à 11 % dans la Communauté valencienne, et un logement neuf supporte 10 % de TVA plus le droit de timbre.
• Oublier l’impôt des non-résidents : Une déclaration Modelo 210 est due chaque année, même si le logement reste vide.

Négliger le quartier

La rue et la ville comptent autant que la maison. Visitez à différents moments de la journée et, idéalement, hors saison ; vérifiez les commerces, les services de santé et les transports dont vous aurez besoin et, si vous espérez louer, la licence régionale, les règles de la mairie et le vote de la copropriété.

Tarder à organiser le prêt

Si vous avez besoin d’un financement, organisez-le avant de vous engager. Les conditions et les taux varient d’une banque à l’autre, et les non-résidents n’empruntent en général que 60 à 70 % du prix ou de la valeur d’expertise, le plus bas des deux étant retenu.

Se tromper sur les règles de résidence

• Acheter pour obtenir un Golden Visa : Le dispositif a été supprimé en avril 2025, et un bien immobilier ne donne plus droit à la résidence, quel que soit son prix.
• Ignorer la règle des 90/180 jours : Les propriétaires hors UE ne peuvent pas simplement rester tout l’été et tout l’automne : planifiez vos séjours ou demandez le visa adapté.