Acheter un bien immobilier au Portugal depuis l’étranger

Le Portugal a de quoi séduire presque tous les acheteurs, des plages et des golfs du sud aux villes historiques et aux campagnes verdoyantes du nord. Que vous cherchiez un lieu pour votre retraite, une résidence de vacances ou un investissement à long terme, le choix est vaste.

Avec les bons interlocuteurs à vos côtés, acheter depuis l’étranger est tout à fait à votre portée. Un achat suit une procédure établie, encadrée par un notaire, et un avocat muni de votre procuration peut en gérer une grande partie pendant que vous restez chez vous.

Pourquoi les acheteurs choisissent le Portugal

Le soleil, une longue côte atlantique, une bonne table et un art de vivre sans hâte expliquent en grande partie l’attrait du Portugal. Les règles ont toutefois beaucoup évolué ces dernières années : commencez donc par les nouveautés.

Ce qui a changé en 2026

Plusieurs mesures importantes pour les acheteurs sont entrées en vigueur en mai 2026. Deux changements plus anciens prennent encore des acheteurs au dépourvu.

  • Un IMT à taux unique de 7,5 % pour les non-résidents : Le décret-loi 97/2026, publié au Journal officiel le 20 mai 2026, fixe l’impôt sur les transmissions immobilières (IMT) à 7,5 % pour les achats résidentiels des non-résidents, quel que soit le prix. Vous pouvez l’éviter ou le récupérer si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans, ou si vous louez le logement à un loyer modéré pendant au moins 36 mois. Un recours en justice est attendu : faites confirmer le taux applicable à votre date de signature.
  • La nationalité au bout de 10 ans : Depuis le 19 mai 2026, la naturalisation exige 10 ans de résidence légale, contre 5 auparavant, ou 7 ans pour les ressortissants de l’UE et des pays lusophones de la CPLP, à compter de votre premier titre de séjour.
  • Les plateformes contrôlent les licences de location de courte durée : Depuis le 20 mai 2026, le règlement (UE) 2024/1028 impose aux plateformes de vérifier chaque numéro d’enregistrement Alojamento Local (AL) avant la mise en ligne d’une annonce. Les municipalités ont par ailleurs annulé plus de 10 000 enregistrements inactifs dans tout le pays.
  • Plus de Golden Visa par l’immobilier : L’immobilier ne permet plus d’y prétendre depuis octobre 2023. La principale voie restante est une souscription de 500 000 € dans un fonds réglementé sans exposition à l’immobilier : un logement ne vous ouvrira donc pas droit à la résidence.
  • Le NHR a pris fin : Son successeur, l’IFICI, au champ plus restreint, est présenté plus bas, dans la partie consacrée à la fiscalité.

Un climat doux en toute saison

Le climat de l’Algarve est doux toute l’année, Lisbonne est la capitale la plus ensoleillée d’Europe, et les hivers sur la côte se prêtent aux longs séjours comme à la retraite. Dans le sud, le printemps, l’automne et les saisons de golf prolongent en outre la demande bien au-delà de l’été.

Un mode de vie détendu et accueillant

La vie au Portugal est chaleureuse et paisible, et l’histoire se dévoile dans les vieux quartiers des villes, les bourgs aux rues pavées et les ports de pêche. Des communautés bien établies, comme les expatriés qui vivent à l’année à Albufeira, facilitent l’installation, tandis que Tavira et Loulé conservent un rythme résolument portugais.

Lisbonne, Porto et l’Algarve sont les points de départ habituels, et ce sont trois marchés très différents. Lisbonne offre la liquidité et une demande durable, Porto des prix attractifs et des biens à rénover, et l’Algarve un art de vivre, le golf et la location saisonnière.

Expatriés et retraités : les règles de résidence

Le Portugal convient aux retraités et aux télétravailleurs autant qu’aux propriétaires de résidences de vacances. Être propriétaire ne vous donne toutefois pas, en soi, le droit d’y vivre : cela dépend de votre nationalité ou d’un visa adapté.

  • Citoyens de l’UE, de l’EEE et suisses : Droit automatique d’y vivre ; inscrivez-vous auprès de la mairie dans les trois mois.
  • Visiteurs hors UE : Jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen, désormais enregistrés par le système d’entrée/de sortie de l’UE.
  • Visa D7 (revenus passifs) : Des revenus au moins égaux au salaire minimum, soit 920 € par mois en 2026, plus 50 % pour le conjoint et 30 % par enfant.
  • Visa D8 (travail à distance) : Au moins 3 680 € par mois en 2026, soit quatre fois le salaire minimum, issus d’un travail pour des clients hors du Portugal.

Les seuils sont revus chaque mois de janvier avec le salaire minimum. Consultez un avocat spécialisé en droit de l’immigration avant de déposer une demande.

Une procédure claire, étape par étape

Le Portugal suit un système notarial : la vente est conclue lorsque les deux parties signent l’acte devant un notaire ou un autre officier public habilité. Un achat dans l’ancien prend en général deux à trois mois entre l’offre acceptée et la remise des clés.

  • NIF et avocat : Avant de faire une offre, obtenez un numéro fiscal portugais (NIF), ouvrez un compte bancaire local et mandatez un avocat indépendant et bilingue, généralement muni d’une procuration pour agir à distance en votre nom.
  • Réservation : Un contrat de réservation retire le bien du marché, généralement contre le versement d’environ 3 000 à 6 000 €, conservés par votre avocat.
  • Vérifications préalables : En deux à trois semaines, votre avocat vérifie le certificat du registre foncier (certidão permanente), la fiche fiscale (caderneta predial), la licence d’utilisation, le certificat énergétique, les dettes et charges, les comptes de la copropriété et un éventuel enregistrement AL.
  • Compromis de vente (CPCV) : Un contrat qui engage les parties et fixe le prix, les conditions et la date de signature de l’acte, avec un acompte habituellement compris entre 10 et 30 %. L’acheteur qui se retire le perd, et le vendeur défaillant doit en rembourser le double : terminez donc d’abord les vérifications et le financement.
  • Signature de l’acte : Une fois l’IMT et le droit de timbre payés, l’acte (escritura) est signé, le solde viré et les clés remises. Votre avocat vous inscrit ensuite au registre foncier et auprès de l’administration fiscale.
  • Ensuite : Ouvrez les abonnements d’eau et d’énergie, souscrivez l’assurance, activez les notifications électroniques de l’administration fiscale ou désignez un représentant fiscal, et notez dans votre agenda l’échéance annuelle de l’IMI.

Financer votre achat : prêts, change et frais

Les prêts immobiliers pour les acheteurs non résidents

Les banques portugaises prêtent bel et bien aux non-résidents, en général 60 à 70 % du prix ou de la valeur d’expertise, le plus bas des deux étant retenu, sur des durées pouvant aller jusqu’à 30 ans. La plupart des prêteurs veulent que le prêt soit remboursé vers 70 à 75 ans, et la Banque du Portugal plafonne le total des remboursements de dettes à 50 % des revenus.

Attendez-vous à fournir deux à trois ans de justificatifs de revenus, de déclarations fiscales et de relevés bancaires, et à payer en frais environ 1 à 2 % du montant emprunté, dont un droit de timbre de 0,6 % sur le prêt. Un accord de principe obtenu tôt renforce votre offre.

Convertir votre argent en euros

Sur un transfert à six chiffres, une légère variation du taux de change peut coûter plus cher que vos frais juridiques. Avec un peu d’anticipation, la marge que les banques prennent sur leur taux est en grande partie évitable.

  • Comparez le taux et les frais de votre banque avec ceux d’un spécialiste du change agréé par la FCA, ou par l’autorité équivalente de votre pays.
  • Ouvrez le compte avant de commencer les visites, pour pouvoir agir vite.
  • Bloquez le taux de l’acompte et des paiements à la signature grâce à un contrat à terme.
  • Transférez les fonds par étapes, comme le prévoit le contrat, plutôt que de tout convertir à la dernière minute.

Ce que coûte l’achat en plus du prix

En tant que non-résident, prévoyez en 2026 de 8 à 11 % en plus du prix, soit davantage que les 6 à 8 % cités par de nombreux guides plus anciens. Voici les principaux postes.

  • IMT pour les non-résidents : Un taux unique de 7,5 % du prix sur les achats résidentiels, qu’il est possible d’éviter ou de récupérer comme indiqué plus haut.
  • IMT pour les résidents fiscaux portugais : Des tranches progressives, avec une première tranche à taux zéro pour une résidence principale et 1 % dès le premier euro pour une résidence secondaire, jusqu’à des taux uniques de 6 % puis de 7,5 % au sommet du barème.
  • Droit de timbre (Imposto do Selo) : 0,8 % du prix, payé avec l’IMT.
  • Avocat : Environ 1 à 2 % du prix, plus TVA.
  • Notaire et registre foncier : Environ 700 à 1 500 €.
  • Frais de prêt : Environ 1 à 2 % du montant emprunté.

Dans notre exemple chiffré pour un non-résident, les taxes, l’avocat, le notaire et le registre représentent environ 10,4 % du prix. Votre avocat doit vous confirmer le taux d’IMT applicable à votre date de signature.

La propriété est transférée à la signature de l’acte devant un notaire ou un autre officier public habilité. Suivent l’inscription au registre foncier et auprès de l’administration fiscale, dont se charge votre avocat.

  • Notaire : Il authentifie l’acte le jour de la signature.
  • Registre foncier : Il vous inscrit comme propriétaire ; son certificat est examiné lors des vérifications préalables.
  • Votre avocat : Indépendant du vendeur et de l’agent, inscrit à l’Ordem dos Advogados, parlant couramment votre langue et habitué aux acheteurs étrangers.

Convenez des honoraires par écrit et demandez précisément quelles vérifications ils couvrent. Un agent peut vous suggérer des avocats, mais le choix et le mandat vous appartiennent toujours.

Où acheter un bien immobilier au Portugal

Lisbonne : une capitale au marché profond

Animée, la capitale portugaise est aussi le marché le plus profond et le plus liquide du pays : la demande d’une main-d’œuvre internationale et des étudiants, face à une offre de logements restreinte, y maintient les prix bien au-dessus de la moyenne nationale. Les propriétaires occupants privilégient Príncipe Real, Estrela et Campo de Ourique, tandis que Cascais et Estoril, à 30 minutes à l’ouest, offrent une vie au bord de la mer.

Pour les investisseurs, Lisbonne est désormais avant tout un marché de location de longue durée. De nombreuses paroisses du centre sont fermées aux nouveaux enregistrements de location de courte durée, et la ville a annulé environ 6 700 licences AL lors de sa révision de 2026 : acheter pour louer en courte durée sans licence active n’est donc pas une stratégie viable.

Porto : histoire, prix attractifs et rénovation

Ville compacte et historique au bord du Douro, Porto coûte nettement moins cher que Lisbonne. Son centre ancien regorge d’immeubles à rénover, ce qui convient aux acheteurs qui veulent créer de la valeur, tandis que Vila Nova de Gaia, sur l’autre rive, et Foz et Matosinhos, sur la côte, ont la faveur des familles.

La location de courte durée est strictement encadrée dans le centre, où plus de 1 400 licences AL ont été annulées début 2026 : la plupart des investisseurs misent donc sur la location de longue durée. Les baux à loyer modéré éligibles peuvent désormais être imposés à 10 %. Avant de rénover, vérifiez la licence d’utilisation et une éventuelle protection patrimoniale, et faites évaluer l’ampleur des travaux par un expert du bâtiment.

L’Algarve : trois côtes, un aéroport

L’Algarve compte 150 kilomètres de côte atlantique, en grande partie à moins de 90 minutes de l’aéroport de Faro, et bénéficie d’un climat doux toute l’année. La location de courte durée y reste largement possible, mais chaque municipalité fixe ses propres règles, y compris sur la possibilité de transférer une licence AL existante à un acheteur. Ne payez jamais plus cher pour une licence que votre avocat n’a pas vérifiée.

  • Le centre de l’Algarve : La côte la plus urbanisée, avec le Triangle d’or de Vale do Lobo, Quinta do Lago et Vilamoura, la très animée Albufeira, Carvoeiro et son écrin de falaises et, dans l’arrière-pays, la petite ville de marché de Loulé.
  • L’ouest de l’Algarve : Plus sauvage et plus spectaculaire, avec des falaises, des criques et des villages de pêcheurs de Portimão et Lagos jusqu’à Sagres et au cap Saint-Vincent, et, plus paisibles, Alvor, Praia da Luz et Burgau.
  • L’est de l’Algarve : De Faro à la frontière espagnole, la portion la moins urbanisée : plus calme, plus traditionnelle et plus abordable, autour de la lagune de la Ria Formosa et de Tavira, vivante toute l’année.

L’intérieur et les campagnes : espace et tranquillité

L’intérieur du pays offre calme, espace et souvent davantage de terrain pour votre budget, même s’il faut parfois prendre la voiture pour rejoindre les commerces et les services. Les terrains ruraux paient l’IMI à 0,8 %, contre 0,3 à 0,45 % pour les biens urbains.

Les extensions, piscines et transformations sans permis sont courantes, et des travaux non déclarés peuvent bloquer un prêt, une vente ou un enregistrement AL. Incluez la licence d’utilisation dans les vérifications de votre avocat, et faites inspecter par un expert tout bien que vous comptez restaurer.

Fiscalité et frais courants des propriétaires au Portugal

IMI et AIMI : les impôts fonciers annuels

L’IMI est dû chaque année sur la valeur patrimoniale fiscale (VPT), généralement bien inférieure à la valeur de marché. Les municipalités fixent le taux urbain entre 0,3 et 0,45 %, et en 2026, 205 d’entre elles sur 308 appliquent le minimum de 0,3 %. Les terrains ruraux paient 0,8 %, et l’impôt se règle en une à trois échéances.

L’AIMI ne concerne que les biens résidentiels dont la valeur fiscale cumulée dépasse 600 000 € par propriétaire : 0,7 % sur l’excédent, 1 % au-delà de 1 million d’euros et 1,5 % au-delà de 2 millions d’euros. Les couples peuvent cumuler leurs abattements.

Le régime NHR a pris fin : l’IFICI l’a remplacé

Le régime des résidents non habituels (NHR) est fermé aux nouveaux candidats. Son successeur, l’IFICI, offre un taux unique de 20 % sur les revenus d’activité portugais éligibles pendant 10 ans au maximum, mais uniquement pour certains postes, comme la recherche, l’enseignement supérieur, les start-up certifiées et certains emplois éligibles dans la tech et l’industrie.

Vous ne devez pas avoir été résident fiscal au Portugal au cours des cinq années précédentes et, contrairement au NHR, les pensions étrangères sont entièrement imposables. Vous devenez en général résident fiscal, et imposable sur vos revenus mondiaux, si vous passez plus de 183 jours dans le pays sur toute période de 12 mois ou si vous y conservez un logement comme résidence habituelle. Votre départ peut aussi entraîner une imposition dans votre pays d’origine : faites-vous conseiller des deux côtés.

Autres impôts et allégements à connaître

  • Revenus locatifs : Les non-résidents paient un taux unique de 25 % sur leurs revenus locatifs nets d’origine portugaise, avec des taux réduits pour les baux longs et 10 % pour les baux à loyer modéré éligibles. Les conventions fiscales, dont celle conclue avec le Royaume-Uni, vous évitent de payer deux fois.
  • Plus-values : Imposables au Portugal, pour un montant qui dépend de votre résidence, de la durée de détention du bien et d’un éventuel réinvestissement.
  • Successions et donations : Pas de droits de succession à proprement parler, mais un droit de timbre de 10 % s’applique. Les conjoints, enfants et parents en sont exonérés et ne paient que 0,8 % de droit de timbre sur les biens immobiliers ; un testament portugais pour vos biens au Portugal mérite d’être envisagé.

Au-delà des impôts : les frais du logement

Le Portugal n’est pas un pays cher pour être propriétaire, mais prévoyez les frais courants en plus des impôts annuels. Avant d’acheter, interrogez les propriétaires de la même résidence et vérifiez les comptes de la copropriété.

  • Charges de copropriété : Plus élevées dans les résidences avec piscines, accueil et jardins, faibles dans les immeubles simples.
  • Eau et énergie : La climatisation et une piscine privée peuvent fortement alourdir les factures, et de nombreux propriétaires installent des panneaux solaires.
  • Assurance : Une assurance du bâti et du contenu est vivement recommandée, et obligatoire en cas de prêt ; si vous louez, elle doit couvrir les locataires et votre responsabilité civile.
  • Représentation fiscale : Les propriétaires hors UE, Britanniques compris, ont besoin d’un représentant fiscal ou des notifications électroniques de l’administration fiscale.
  • Gardiennage : La plupart des propriétaires non résidents rémunèrent une société locale pour s’occuper de la piscine, du jardin, du ménage et des passages de contrôle pendant que le logement est vide.

Entourez-vous d’un avocat indépendant, d’un conseiller fiscal qualifié et, si vous vous installez, d’un conseiller financier spécialisé dans les situations transfrontalières. Les retraites, les ISA et les trusts peuvent être traités très différemment au Portugal.