Le guide complet de l’achat immobilier en Thaïlande

Acheter un bien immobilier en Thaïlande : ce qu’il faut savoir d’abord

La Thaïlande attire des acheteurs du monde entier pour ses villes, ses îles, sa cuisine et son coût de la vie, qu’ils cherchent une résidence de vacances, un lieu où prendre leur retraite ou un condo à louer. Son marché des condos est l’un des plus ouverts d’Asie, et un étranger peut y posséder un logement en pleine propriété, à son propre nom.

Les règles foncières, en revanche, comptent parmi les plus strictes de la région. Un étranger ne peut pas posséder de terrain, les villas s’achètent généralement en bail, et seules les 30 premières années d’un bail constituent un droit réel enregistré. La structure que vous choisissez détermine ce que vous possédez vraiment : fixez-la donc en premier ; l’achat lui-même est ensuite simple.

Ce qui a changé en 2025–26

Plusieurs règles ont changé en 2025 et 2026, et certaines réformes discutées de longue date n’ont pas vu le jour. En novembre 2026, voici celles qui comptent le plus pour les acheteurs étrangers :

• Des séjours sans visa plus courts : À partir du 15 septembre 2026, les visiteurs exemptés de visa de 59 pays et territoires, dont le Royaume-Uni et les États de l’UE, obtiennent 30 jours au lieu de 60, et chaque voyageur doit remplir en ligne la Thailand Digital Arrival Card.
• Une baisse des frais réservée aux Thaïlandais : Du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, les frais de transfert et d’hypothèque tombent à 0,01 % pour les logements d’une valeur allant jusqu’à 7 millions de THB achetés par des particuliers thaïlandais. Les acheteurs étrangers paient toujours les frais de transfert de 2 %.
• Des demandes de DTV plus encadrées : Depuis le 31 août 2026, le Destination Thailand Visa, valable cinq ans, doit être demandé dans votre pays de nationalité ou de résidence, avec un extrait de casier judiciaire.
• Les renouvellements de bail ne sont pas des droits : En mars 2025, la Cour suprême a jugé que les renouvellements convenus à l’avance au-delà de 30 ans ne constituent pas des droits réels : un bail « 30+30+30 » ne vous donne donc qu’une seule période enregistrée.
• Ni quota de 75 %, ni baux de 99 ans : Ces deux mesures sont discutées depuis 2024 mais n’ont jamais été adoptées. Le quota de 49 % et le bail de 30 ans s’appliquent toujours.
• Thailand Privilege coûte plus cher : Ce visa par adhésion coûte désormais de 900 000 THB pour cinq ans à 5 millions de THB pour 20 ans, avec une formule Bronze moins chère proposée pour une durée limitée.
• Moins de visiteurs en 2025 : Environ 33 millions d’arrivées étrangères, soit quelque 7 % de moins qu’en 2024, après les tensions frontalières avec le Cambodge et les inondations dans le sud. Gardez-le à l’esprit si vous comptez louer.

Pourquoi les acheteurs étrangers s’intéressent à la Thaïlande

Un art de vivre décontracté

Pour beaucoup d’acheteurs, c’est la vie elle-même qui attire : des villes animées, des îles paisibles, la cuisine et les temples. Bangkok a l’énergie d’une capitale, Phuket et la côte ont leurs plages et leurs villas, et Chiang Mai, la capitale culturelle du nord, offre un rythme plus lent, propice aux longs séjours.

Demande locative et potentiel d’investissement

Expatriés, cadres, étudiants et retraités soutiennent la demande locative à Bangkok, Chiang Mai, Pattaya et Phuket. Les rendements bruts atteignaient en moyenne environ 5 à 6 % début 2026, les rendements nets étant généralement inférieurs de 1,5 à 2 points, et la location saisonnière est strictement encadrée.

Un coût de la vie modéré

Le coût de la vie fait pour beaucoup l’attrait du pays, et l’entretien d’un logement reste modeste. Les principales dépenses sont les charges communes du condo et l’électricité, que la climatisation fait grimper.

Un pied-à-terre pour vos vacances

Beaucoup d’acheteurs veulent simplement un endroit au chaud pendant l’hiver de l’hémisphère nord, d’un condo avec vue sur la mer à Pattaya à une villa sur la côte ouest de Phuket. Un logement ne vous donne toutefois aucun droit de séjour : au-delà de 30 jours, il vous faut un visa.

Ce qu’un étranger peut légalement posséder en Thaïlande

En Thaïlande, la terre est réservée aux citoyens thaïlandais et aux sociétés à majorité thaïlandaise. Un étranger dispose de deux voies principales, le condo en pleine propriété ou le bail, qui fonctionnent très différemment : choisissez donc la voie avant d’établir votre liste de biens.

La terre reste aux mains des Thaïlandais

Un étranger ne peut pas posséder de terrain, qu’il s’agisse d’une parcelle à bâtir ou du sol sous une maison. Il peut en revanche louer le terrain et être propriétaire de la maison qui y est construite.

Les condominiums : la pleine propriété dans la limite du quota

Le condo est le seul logement qu’un étranger peut posséder en pleine propriété, à son propre nom, avec une quote-part des parties communes de l’immeuble : c’est pourquoi presque tous les achats d’étrangers portent sur un condo. Deux règles s’appliquent :

• Le quota étranger de 49 % : Les étrangers ne peuvent pas détenir plus de 49 % de la surface d’un immeuble. Dans les immeubles prisés, le quota s’épuise et les logements restants ne peuvent plus être que loués : avant tout acompte, demandez donc à la personne morale de la copropriété (juristic person), c’est-à-dire au bureau de gestion, une lettre confirmant que le quota est disponible.
• Des fonds venus de l’étranger : Le prix doit arriver de l’étranger en devises, avec le certificat de transaction en devises (Foreign Exchange Transaction, FET) délivré par la banque, faute de quoi le logement ne peut pas être enregistré à votre nom.

Les baux de longue durée

Pour une villa ou une maison, la voie habituelle est le bail : un droit enregistré d’utiliser le terrain pour une durée fixe de 30 ans au maximum, tandis que vous êtes propriétaire de la maison qui s’y trouve. Aucune règle de change ne s’applique.

Un bail « de 90 ans » signifie généralement 30 ans plus deux renouvellements promis et, depuis l’arrêt de la Cour suprême de 2025, seules les 30 premières années constituent un droit réel enregistré. Les renouvellements ne sont qu’une promesse contractuelle : évaluez donc l’opération sur 30 ans.

Une société thaïlandaise

Une société thaïlandaise peut posséder un terrain si elle est réellement à majorité thaïlandaise, avec des actionnaires thaïlandais qui sont de véritables investisseurs. Elle implique le droit des sociétés, des comptes annuels et des déclarations fiscales, et convient à une véritable activité en Thaïlande, pas à un logement.

N’ayez jamais recours à un prête-nom. Faire appel à des « actionnaires » thaïlandais qui détiennent des parts pour votre compte, afin de pouvoir posséder un terrain, est illégal au regard du Code foncier (Land Code) et de la loi sur les activités commerciales des étrangers (Foreign Business Act). Les autorités enquêtent sur ces montages, et vous risquez de perdre le terrain et d’encourir des sanctions. Si un vendeur vous en propose un, renoncez.

Les principaux types de biens en Thaïlande

Presque tous les achats d’étrangers portent sur un condo, mais le marché offre davantage. Le type de bien détermine si vous le possédez en pleine propriété ou le détenez en bail.

Les condominiums

Des tours proches des stations du BTS et du MRT de Bangkok aux immeubles avec vue sur la mer à Pattaya et à Phuket, les condos sont les seuls logements qu’un étranger peut posséder en pleine propriété. Lisez aussi le règlement de l’immeuble : la plupart interdisent les séjours de moins de 30 jours.

Les villas

Les villas privées avec piscine sont la signature de la côte ouest de Phuket et de Koh Samui, avec des maisons à flanc de colline et des résidences de marque autour de Kamala et de Surin. Une villa est bâtie sur un terrain : un étranger l’achète donc généralement en bail.

Les maisons

Une maison fonctionne de la même façon : le terrain reste propriété thaïlandaise et vous est loué, tandis que le bâtiment peut vous appartenir. Les secteurs plus calmes, comme Rawai et Nai Harn, conviennent aux acheteurs qui comptent y vivre.

Les terrains

Vous ne pouvez pas acheter de terrain à votre nom. Pour construire, louez le terrain et devenez propriétaire de la maison que vous y bâtissez, une fois que votre avocat a vérifié le titre de propriété (chanote) au bureau foncier (Land Office).

Les appartements

Un appartement à vendre est généralement un logement en condominium, et c’est son statut juridique qui compte. Votre avocat vérifie l’enregistrement du condominium et, une fois le quota étranger d’un immeuble atteint, ses autres logements ne peuvent plus être que loués.

Maisons de ville et shophouses

Une maison de ville, ou une shophouse comme celles de la vieille ville de Phuket, est bâtie sur sa propre parcelle : les règles applicables à une maison s’appliquent donc. Vous pouvez louer le terrain et posséder le bâtiment, mais pas acheter la parcelle.

Achats sur plan et logements en complexe hôtelier

De nombreux condos sont vendus sur plan. Liez chaque paiement à une étape du chantier et demandez comment les acomptes sont protégés. Les logements gérés par un hôtel sont souvent vendus avec un « rendement locatif garanti » : demandez qui le verse, à partir de quelles recettes, et ce qui se passe lorsqu’il prend fin.

Étape par étape : comment un étranger achète en Thaïlande

Un achat de condo peut être rapide, mais les documents doivent être en règle, surtout pour le quota étranger et la preuve que votre argent vient de l’étranger.

1. Fixez votre budget et votre structure

Décidez de ce que vous allez acheter et de la façon dont vous le détiendrez avant d’arrêter un budget. Les frais d’achat sont faibles pour l’acheteur, environ 2 % avocat compris dans notre exemple chiffré, et la plupart des acheteurs paient sur leurs fonds propres.

2. Étudiez le marché

Chaque marché a ses acheteurs, son niveau de prix et son profil locatif. Comparez les secteurs, visitez si vous le pouvez, et vérifiez le règlement de chaque immeuble avant de choisir.

3. Mandatez un avocat indépendant

Choisissez un avocat thaïlandais indépendant du vendeur, du promoteur et de l’agent, et convenez par écrit de ses honoraires et des vérifications. Si vous ne pouvez pas être présent, signez une procuration.

4. Réservez le logement

Un acompte de réservation, souvent de 50 000 à 200 000 THB, retire le logement du marché. Faites d’abord confirmer le quota étranger, et assurez-vous que l’acompte est remboursable si les vérifications échouent.

5. Vérification du titre et vérifications préalables

Votre avocat vérifie le titre de propriété (chanote) au bureau foncier, ainsi que :

• Les licences et les permis de construire du promoteur
• L’enregistrement du condominium
• D’éventuels frais impayés
• La lettre relative au quota étranger

6. Signez le contrat de vente

Il fixe le prix, l’échéancier des paiements, la date de remise des clés, la répartition des frais et les pénalités. Pour un achat sur plan, liez chaque paiement à une étape du chantier.

7. Envoyez les fonds depuis l’étranger

Pour un condo en pleine propriété, virez la totalité du prix en devises, en indiquant comme motif l’achat d’un logement en condominium, et obtenez le certificat FET de la banque.

8. Le transfert au bureau foncier

Frais et taxes sont payés le jour du transfert, et le bien est enregistré à votre nom. Conservez ensemble le titre de propriété, le certificat FET, les reçus et les contrats : vous en aurez besoin pour vendre et pour rapatrier votre argent.

Frais et taxes lors d’un achat immobilier en Thaïlande

Les frais d’achat sont faibles pour l’acheteur, car la plupart des taxes sur une vente incombent au vendeur. La répartition se négocie toutefois : vérifiez le contrat.

Les frais de transfert

Le bureau foncier perçoit 2 % de sa valeur d’estimation, et non du prix, et l’acheteur et le vendeur se les partagent souvent à parts égales. La baisse à 0,01 % de 2026–27 ne s’applique qu’aux acheteurs thaïlandais.

Les taxes sur la vente

Les autres taxes dues lors du transfert incombent normalement au vendeur :

• Taxe spécifique sur les activités commerciales, 3,3 % : Si le vendeur possède le bien depuis moins de cinq ans, à la place du droit de timbre.
• Droit de timbre, 0,5 % : Lorsque la taxe spécifique sur les activités commerciales ne s’applique pas.
• Retenue à la source : L’impôt sur le revenu tiré de la vente : 1 % pour un vendeur société et un barème variable pour les particuliers.

Avocat et vérifications préalables

Pour les vérifications du titre, du quota et des permis, la relecture du contrat et le transfert, comptez environ 30 000 à 100 000 THB, voire davantage. Convenez des honoraires par écrit.

Les autres frais d’achat et de détention

• Fonds de réserve : Un versement unique au fonds de réserve d’un condo neuf, généralement par le premier acheteur, fixé au m² par le programme.
• Charges communes : Mensuelles, au m², pour la sécurité, le ménage, les piscines et les salles de sport. Demandez les comptes de l’immeuble et l’état des impayés.
• Taxe foncière sur les terrains et les bâtiments : Annuelle, sur la valeur d’estimation : 0,02 % pour une résidence secondaire jusqu’à 50 millions de THB, le taux montant ensuite jusqu’à 0,1 %. Une résidence principale dont le propriétaire est inscrit au registre de domicile est en grande partie exonérée.
• Énergie, eau et assurance : Électricité, eau et Internet, plus une assurance du contenu et une responsabilité civile, surtout si vous louez.
• Impôt sur les loyers : Dû même par les non-résidents, de 0 à 35 % après abattements. Un locataire société retient l’impôt sur chaque paiement.

Ce que cela représente au total

Pour un condo ancien de 5 millions de THB, détenu par le vendeur depuis moins de cinq ans et estimé à son prix, l’acheteur paie 50 000 THB au titre de la moitié des frais de transfert et environ 50 000 THB d’avocat : environ 2 % au total. Le vendeur paie l’autre moitié des frais, 165 000 THB de taxe spécifique sur les activités commerciales et la retenue à la source. Les frais d’entrée étant modestes, le calcul à long terme dépend des frais courants et de l’impôt sur les éventuels loyers.

Les solutions de financement pour les acheteurs étrangers

La plupart des acheteurs étrangers en Thaïlande paient comptant. Voici les moyens réalistes de financer un achat :

Les prêts des banques thaïlandaises

Les banques thaïlandaises prêtent rarement aux étrangers sans résidence de longue durée ni revenus locaux : un prêt immobilier thaïlandais est donc rarement envisageable.

Emprunter dans votre pays

Certains acheteurs empruntent en garantie d’un bien qu’ils possèdent dans leur pays et envoient les fonds en Thaïlande en devises.

Les échéanciers des promoteurs

Les promoteurs de programmes sur plan acceptent souvent des paiements échelonnés. Liez chaque versement à une étape du chantier et demandez comment vos acomptes sont protégés.

Payer sur vos fonds propres

Payer avec votre épargne est la voie la plus courante. Un condo en pleine propriété ne peut être enregistré que si le prix est arrivé en devises :

• Envoyez des devises, pas des bahts, en indiquant comme motif « achat d’un logement en condominium ».
• Envoyez-les à votre propre nom, sur votre propre compte thaïlandais ou sur celui du promoteur.
• Demandez le certificat FET ; pour de petits montants, il faudra peut-être le réclamer.
• Conservez chaque certificat FET : vous en aurez besoin pour rapatrier le produit d’une vente.

Sur une somme à six chiffres, une légère variation du taux de change peut coûter plus cher que vos frais juridiques. Passez par un spécialiste du change agréé plutôt que de subir la marge de votre banque, et envisagez un contrat à terme pour bloquer le taux.

Les meilleurs endroits où acheter en Thaïlande

La plupart des acheteurs étrangers hésitent entre Bangkok, Phuket, Pattaya et Chiang Mai, chacune avec ses acheteurs, son niveau de prix et son profil locatif.

Bangkok

La capitale est le marché des condos le plus vaste, avec des milliers de logements le long des lignes du BTS Skytrain et du MRT et un large vivier de locataires expatriés, cadres et étudiants :

• Thonglor et Ekkamai : Le quartier le plus en vogue, avec des écoles internationales, des loyers haut de gamme, peu de logements vacants et des prix de revente élevés.
• Phrom Phong et Asok : Autour des centres commerciaux EmQuartier et Emporium, prisés des cadres dirigeants et des familles.
• Sathorn, Silom et le fleuve : Le cœur financier et diplomatique, avec des tours de luxe au bord du fleuve et des locataires logés par leur entreprise.
• Rama 9 : Un quartier d’affaires plus récent, avec des prix d’entrée plus bas et de jeunes actifs comme locataires.

Pattaya

Une ville balnéaire à deux heures de Bangkok, prisée des retraités et des longs séjours :

• Jomtien et Na Jomtien : Une longue plage et une ambiance détendue et résidentielle.
• Pratumnak et Wongamat : Le promontoire et la plage nord, plus calme, avec des condos haut de gamme avec vue sur la mer.
• Pattaya centre : Animé et tourné vers le tourisme, surtout des studios et des deux-pièces ; vérifiez les règles avant d’envisager des locations de courte durée.

Pattaya se trouve dans la zone de développement du Corridor économique de l’Est (Eastern Economic Corridor), près de l’aéroport d’U-Tapao. Demandez quelles infrastructures sont construites, financées ou seulement prévues.

Phuket

La plus grande île de Thaïlande en est aussi le marché le plus international, avec des vols depuis l’Europe, le Moyen-Orient et l’Asie, des écoles et des hôpitaux internationaux, et une longue saison :

• Bang Tao et Laguna : Une zone balnéaire établie de la côte ouest, avec golf et écoles internationales.
• Kamala et Surin : Des villas à flanc de colline avec vue sur la mer et des résidences de marque.
• Rawai et Nai Harn : Le sud décontracté, avec une demande régulière en location longue durée de la part des expatriés et des télétravailleurs.
• Patong : Le pôle touristique le plus animé, avec un taux d’occupation élevé en saison et la concurrence la plus forte.

Chiang Mai

La capitale culturelle du nord associe des prix bas à des locataires de longue durée :

• Nimman : Cafés, espaces de coworking et universités, un quartier adapté aux locations de courte et moyenne durée.
• Vieille ville et Chang Khlan : De petits condos et des immeubles de charme près des douves, du Night Bazaar et de la rivière.
• Santitham : Plus local, agréable à pied et abordable, avec de jeunes expatriés.

Hua Hin et Koh Samui

Hua Hin, station balnéaire royale à trois heures de Bangkok, et Koh Samui, avec ses villas sur le golfe de Thaïlande, sont des marchés de revente plus restreints : renseignez-vous localement sur la demande et l’accès.

Vivre en Thaïlande : visas et résidence fiscale

Posséder un condo ne vous donne pas le droit de vivre en Thaïlande. Votre visa dépend de votre âge, de vos revenus, de votre épargne ou du type de travail que vous exercez.

Les principales voies de visa

En novembre 2026, les principales options étaient les suivantes :

• Séjours sans visa : 30 jours à l’arrivée pour les visiteurs du Royaume-Uni, de l’UE et de nombreux autres pays, généralement prolongeables une fois.
• Destination Thailand Visa (DTV) : Cinq ans, entrées multiples, jusqu’à 180 jours par séjour, pour les télétravailleurs et les personnes qui suivent des cours, par exemple de muay-thaï. 500 000 THB d’épargne, des frais de 10 000 THB, et aucun travail pour des clients thaïlandais.
• Visa retraite : Dès 50 ans, avec 800 000 THB dans une banque thaïlandaise, 65 000 THB de revenus par mois, ou une combinaison des deux. Accordé pour un an à la fois ; la version O-A exige aussi une assurance santé.
• Long-Term Resident (LTR) : Dix ans, pour les retraités aisés (80 000 dollars US par an), les « citoyens du monde » fortunés (1 million de dollars US d’actifs, 500 000 dollars US investis en Thaïlande) et les télétravailleurs à hauts revenus.
• Thailand Privilege : Une adhésion payante : Gold à 900 000 THB (cinq ans), Platinum à 1,5 million de THB (dix ans), Diamond à 2,5 millions de THB (15 ans), Reserve à 5 millions de THB (20 ans, sur invitation), chaque entrée donnant droit à un séjour d’un an au plus.
• Mariage et travail : Des visas non-immigrants distincts ; travailler exige un permis de travail.

Les seuils changent souvent : consultez le portail officiel des e-visas avant de faire votre demande.

La règle des 180 jours

Passer 180 jours ou plus en Thaïlande au cours d’une année civile fait de vous un résident fiscal et, depuis 2024, les résidents peuvent être imposés sur les revenus étrangers qu’ils rapatrient, sauf disposition contraire d’une convention fiscale. Faites-vous conseiller sur les questions transfrontalières avant de vous installer.

Les erreurs courantes à éviter

La plupart des erreurs coûteuses se commettent avant le jour du transfert. Voici les dix plus fréquentes :

• Recourir à un prête-nom : C’est illégal ; vous pouvez perdre le terrain.
• Payer avant de vérifier le quota : Obtenez d’abord la lettre relative au quota.
• Envoyer des bahts : Sans certificat FET, vous risquez de ne pas pouvoir enregistrer le condo.
• Se fier à un bail « de 90 ans » : Seules 30 années constituent un droit enregistré.
• Prévoir de la location saisonnière dans un condo : En dessous de 30 jours, elle enfreint généralement la loi sur les hôtels (Hotel Act) et le règlement de l’immeuble.
• Croire aux « rendements garantis » : Tablez sur un revenu net réaliste.
• Passer par l’avocat du vendeur : Mandatez le vôtre.
• Ignorer la valeur d’estimation : Les frais et les taxes sont calculés sur cette base.
• Égarer les documents : Le certificat FET et les reçus fiscaux vous permettent de rapatrier le produit d’une vente.
• Oublier la résidence fiscale : À partir de 180 jours, les revenus que vous rapatriez peuvent devenir imposables.

Conseils pour réussir votre achat

Entourez-vous d’experts locaux indépendants

Choisissez un avocat habilité à exercer en Thaïlande, indépendant du vendeur et de l’agent, qui parle couramment votre langue et ait l’habitude des acheteurs étrangers. Chaque annonce sur MiMove indique l’agence qui la propose, et chaque agence a sa propre page avec toutes ses annonces.

Jugez le marché sur des chiffres réels

Servez-vous des données du marché pour comparer les secteurs, pas pour estimer la valeur d’un bien. Fondez tout projet locatif sur vos propres chiffres prudents, après frais, impôts et entretien.

Connaissez les règles de location

La location longue durée est simple et légale. C’est la location de moins de 30 jours qui pose problème à la plupart des propriétaires étrangers :

• Les courts séjours relèvent de l’hôtellerie : En vertu de la loi sur les hôtels (Hotel Act), ils exigent une licence hôtelière ; la petite licence non hôtelière est réservée aux ressortissants thaïlandais.
• Les condos les interdisent généralement : La plupart des règlements de copropriété les proscrivent, sauf si l’immeuble dispose d’une licence hôtelière, et les gestionnaires peuvent infliger des amendes aux propriétaires.
• Les sanctions : Des amendes allant jusqu’à 20 000 THB, plus 10 000 THB par jour, ou jusqu’à un an d’emprisonnement.
• La déclaration des hôtes : Les hôtes étrangers doivent être déclarés aux services de l’immigration (TM30) dans les 24 heures.
• Locations au mois et à l’année : Autorisées dans la plupart des condos. Utilisez un contrat écrit en thaï et en anglais, avec un dépôt de garantie d’un à deux mois de loyer.

Organisez la gestion

Une agence de location facture généralement 10 à 20 % du loyer pour la recherche de locataires, l’entretien et le suivi. Convenez des honoraires par écrit.

Pensez à long terme

Un condo en pleine propriété peut être revendu, et le produit de la vente rapatrié grâce à votre certificat FET et à vos reçus fiscaux. Évaluez un bail sur ses 30 années enregistrées et préparez tôt son échéance. Les règles thaïlandaises changent souvent : faites confirmer votre situation par un avocat thaïlandais indépendant et un conseiller fiscal avant de vous engager.