Comprar casa em Chipre a partir do estrangeiro

Chipre atrai compradores à procura de uma casa de férias ao sol, de um sítio para a reforma ou de um investimento a longo prazo. Tem mais de 300 dias de sol por ano, o inglês é muito falado, o sistema jurídico assenta no direito inglês e o país é membro da União Europeia.

As regras também mudaram bastante em 2026: o imposto do selo acabou, o imposto sobre o rendimento foi reformulado, as regras da UE chegaram ao arrendamento de férias e o parlamento começou a debater limites aos compradores de fora da UE. Este guia apresenta a situação em novembro de 2026.

Há um ponto que conta mais do que qualquer outro: em Chipre, o título de propriedade (title deed) conta mais do que o preço. Muitas casas foram vendidas antes de serem emitidos os respetivos títulos de propriedade separados, por isso a primeira tarefa do seu advogado é apurar exatamente o que está a comprar e proteger o seu contrato no registo predial.

O guia abrange a República de Chipre, o sul controlado pelo governo. Os imóveis no norte levantam questões jurídicas próprias, incluindo litígios sobre a titularidade, e ficam fora do seu âmbito.

O mercado imobiliário cipriota em resumo

Os preços dos apartamentos continuam a subir. Segundo os dados do Banco Central de Chipre, os preços dos apartamentos estavam 10,8 % acima do ano anterior no primeiro trimestre de 2026, contra uma subida de 3 % nas moradias, e Lárnaca liderou o crescimento anual entre os distritos analisados.

Os preços variam mais de distrito para distrito do que em quase qualquer outro ponto da Europa, e as obras novas e as casas à beira-mar custam bem acima das médias. Use os números por distrito para comparar zonas, e não para avaliar uma casa em concreto.

O turismo, que sustenta o arrendamento de férias, tem sido menos estável. Chipre recebeu o número recorde de 4 534 073 visitantes em 2025, mais 12,2 % do que em 2024, mas as chegadas caíram 30,7 % em março de 2026, quando o conflito no Médio Oriente fez subir o preço das viagens de avião e abalou a confiança.

O que mudou em 2025–26

Estas são as mudanças mais importantes para os compradores. Cada uma é apresentada tal como estava em novembro de 2026:

  • O imposto do selo acabou: Os contratos de compra de imóveis assinados a partir de 1 de janeiro de 2026 já não pagam imposto do selo, nos termos da Lei 239(I)/2025; os contratos assinados até 31 de dezembro de 2025 continuam sujeitos às regras antigas.
  • Um novo sistema de imposto sobre o rendimento: O escalão isento subiu para 22 000 €, com taxas de 20 %, 25 %, 30 % e 35 % acima desse valor. A contribuição especial para a defesa sobre as rendas foi abolida, e o imposto sobre as empresas subiu de 12,5 % para 15 %.
  • Isenções mais altas nas mais-valias: A isenção vitalícia subiu para 150 000 € na habitação própria permanente e para 30 000 € nos outros imóveis; a taxa mantém-se nos 20 %.
  • O arrendamento de férias sujeito às regras de dados da UE: Desde 20 de maio de 2026, as plataformas têm de recolher o número de registo de cada anfitrião e partilhar os dados das reservas com as autoridades, nos termos do Regulamento da UE sobre o arrendamento de curta duração. Os anúncios sem registo podem ser retirados.
  • Limites aos compradores de fora da UE em debate: Os projetos de lei proibiriam as compras por cidadãos de fora da UE junto às fronteiras e a infraestruturas e limitariam a área dos terrenos e das casas. Até ao outono de 2026 nada tinha sido aprovado, por isso confirme antes de assinar.

A maioria dos compradores internacionais escolhe entre Pafos e Limassol, com Lárnaca e a costa de Famagusta como alternativas com melhor relação qualidade-preço. Cada distrito tem uma personalidade própria.

  • Limassol: A capital económica da ilha, sede de empresas de transporte marítimo, finanças e tecnologia, com escolas internacionais e 16 km de frente marítima. Tem os preços mais altos de Chipre e o mercado de arrendamento mais forte durante todo o ano.
  • Pafos: Uma cidade portuária classificada pela UNESCO, na costa oeste, há muito a preferida dos compradores britânicos e do norte da Europa, dos reformados e dos donos de casas de férias, com preços bem abaixo dos de Limassol e perto do seu aeroporto.
  • Lárnaca: Tem o principal aeroporto internacional, o passeio marítimo de Finikoudes ladeado de palmeiras, a praia de Mackenzie e um projeto para uma nova marina, a uma hora de Limassol e a cerca de metade dos seus preços. Lárnaca liderou a subida anual dos preços entre os distritos analisados no início de 2026.
  • Nicósia: A capital, no interior e dividida, com as universidades, o governo e os escritórios. A procura de férias é reduzida, mas não faltam inquilinos de longa duração.
  • Famagusta (zona livre): As praias de areia branca e as estâncias de Ayia Napa e Protaras, com os preços mais baixos do litoral da ilha e o mercado de arrendamento mais sazonal.

Pafos e o oeste, zona a zona

No distrito de Pafos, a procura de férias concentra-se sobretudo entre abril e outubro, e a rentabilidade bruta do arrendamento ronda os 5–6 %.

  • Kato Pafos: O coração turístico, junto ao porto, ao parque arqueológico e às praias. Os apartamentos aqui são procurados para arrendamento de férias, por isso verifique as regras de cada prédio sobre o arrendamento de curta duração.
  • Universal e o centro da cidade: A poucos minutos a pé do mar e das lojas, com apartamentos e moradias em banda procurados durante todo o ano para arrendamento de longa duração por expatriados e trabalhadores locais.
  • Coral Bay e Peyia: Uma baía de areia e uma faixa de estâncias abaixo da aldeia de Peyia, na encosta, onde são comuns as moradias independentes com piscina e vista de mar. É uma das preferidas dos reformados.
  • Geroskipou: A leste do centro e perto do aeroporto, com empreendimentos de apartamentos mais recentes e infraestruturas em crescimento.
  • Tala, Kamares e Tsada: Aldeias nas colinas, a poucos minutos de carro de Pafos, com moradias maiores, vistas e noites mais frescas. São tranquilas e residenciais, e vai precisar de carro.
  • Polis e Latchi: Cerca de 45 minutos a norte, perto da península de Akamas, com um porto de pesca, um ritmo mais lento e algum do litoral menos construído de Chipre.

Limassol e o sul, zona a zona

A marina e as torres à beira-mar de Limassol estão no topo do mercado, com casas maiores e mais tranquilas nos arredores da cidade.

  • Marina de Limassol e centro histórico: Apartamentos e penthouses à beira-mar e a própria marina: as moradas mais caras da ilha, destinadas a compradores de grande património.
  • Germasogeia e Agios Tychonas: A leste do centro, entre a praia e as colinas, com apartamentos na zona turística, hotéis de cinco estrelas e moradias de luxo, e uma procura constante de arrendamentos tanto de longa como de curta duração.
  • Mesa Geitonia, Zakaki e Parekklisia: Mesa Geitonia é central e residencial; Zakaki, perto do novo porto e do resort com casino, está a mudar depressa; Parekklisia, logo à saída da cidade, oferece terrenos maiores.

Investir em imóveis em Chipre

Chipre junta uma forte procura de arrendamento de longa duração nas cidades a uma época de férias de verão muito movimentada no litoral. A rentabilidade bruta dos apartamentos rondou, em média, os 5,4 % no início de 2026.

A propriedade é plena, mas os compradores da UE e de fora da UE não têm os mesmos direitos: a secção seguinte explica o que cada um pode ter.

Encare as previsões de rendimento com prudência: com a quebra do turismo na primavera de 2026, a ocupação hoteleira no verão foi prevista em 40–50 %, contra cerca de 75 % um ano antes. Faça as contas com números próprios e prudentes, depois de comissões, impostos e manutenção, e desconfie de qualquer “rentabilidade garantida” de um promotor: pergunte quem a paga, com que dinheiro e o que acontece se deixar de ser paga.

O que os compradores estrangeiros devem saber

O que a lei permite a um estrangeiro ter

Chipre permite a propriedade plena, e o que pode comprar depende da sua nacionalidade.

  • Cidadãos da UE e do EEE: As mesmas condições que os cipriotas: qualquer imóvel, quantos quiser, sem necessidade de autorização.
  • Compradores de fora da UE, incluindo os britânicos: Um imóvel, seja uma casa ou um terreno até 4014 m², com uma autorização do Comissário Distrital (District Officer), nos termos da lei sobre a aquisição de imóveis por estrangeiros. A autorização é normalmente concedida para uma casa, e um casal conta como um único comprador.
  • Comprar através de uma empresa: Adequado a quem quer vários imóveis ou um negócio de arrendamento. O que a empresa pode deter depende dos sócios e do objeto social, e pode ser necessária uma autorização se os titulares forem de fora da UE.

Os projetos de lei de 2026 vedariam também aos compradores de fora da UE as zonas junto a fronteiras, portos e instalações militares e os terrenos rústicos, e limitariam a área dos terrenos e das casas; as autoridades garantiram que as vendas já concluídas não seriam afetadas. Peça ao seu advogado que confirme as regras no dia em que assinar.

O processo legal, passo a passo

Numa compra em Chipre não há notário: é o seu advogado que faz as verificações e trata da documentação. A maioria dos problemas vem dos títulos de propriedade e das hipotecas dos promotores, e não do preço.

  • Contrate um advogado independente: Escolha um advogado cipriota independente do vendedor, do promotor e do agente, e acorde por escrito os honorários e as verificações que incluem. Se não puder estar presente, assine uma procuração reconhecida notarialmente e apostilada.
  • Reserve o imóvel: Um sinal de reserva retira a casa do mercado. Garanta que é reembolsável se as verificações correrem mal e pague-o na conta-cliente do seu advogado, nunca em numerário.
  • Verificações legais: No registo predial, o seu advogado verifica o título, ou o título do promotor sobre o terreno, com eventuais hipotecas e ónus, e depois as licenças urbanísticas e de construção, o certificado de aprovação final e eventuais impostos ou taxas em dívida.
  • Assine o contrato: Fixa o preço, o plano de pagamentos, a data de conclusão e as penalizações. Numa compra em planta, associe cada pagamento a uma fase da obra e pergunte como ficam protegidos os seus sinais.
  • Deposite o contrato e peça a autorização, se for o caso: O seu advogado deposita o contrato no registo predial. Um comprador de fora da UE pede a autorização de aquisição e, normalmente, pode tomar posse do imóvel enquanto o pedido é analisado.
  • Transmita o título: Quando já existe título de propriedade, a transmissão é registada no registo predial e são pagas as taxas de transmissão ou, numa obra nova, o IVA. Guarde todos os contratos, recibos e certificados numa única pasta.

Impostos e taxas na compra

Uma casa nova paga IVA e uma casa usada paga as taxas de transmissão do registo predial, nunca as duas coisas. Desde 2026, deixou de haver imposto do selo.

  • IVA, obra nova: 19 % na primeira venda de um imóvel novo, sem taxas de transmissão.
  • IVA reduzido na habitação própria permanente: 5 % para quem compra uma casa para nela viver durante pelo menos 10 anos, aplicados aos primeiros 130 m² e aos primeiros 350 000 €, desde que a casa não tenha mais de 190 m² nem valha mais de 475 000 €. Faça o pedido antes de tomar posse do imóvel.
  • Taxas de transmissão, imóvel usado: Cobradas pelo registo predial sobre o valor que este atribui ao imóvel, a 3 % até 85 000 €, 5 % até 170 000 € e 8 % acima disso, e reduzidas para metade quando não há IVA: 1,5–4 % na prática.
  • Imposto do selo: Abolido nos contratos assinados a partir de 1 de janeiro de 2026.
  • Advogado: Cerca de 0,5–1,5 % do preço pelas pesquisas, pelo contrato, pelo depósito no registo predial e pelo pedido de autorização, mais 19 % de IVA sobre os honorários.
  • Outros custos: Pesquisas no registo predial, traduções e, se pedir um empréstimo, as comissões do crédito e da avaliação. São montantes pequenos.

No nosso exemplo prático, os custos indicativos a somar ao preço chegam a cerca de 6,2 % numa casa nova para habitação própria permanente com IVA a 5 %, a 20,2 % numa casa nova à taxa normal de 19 % e a 4,2 % numa casa usada, partindo do princípio de que o registo predial avalia o imóvel pelo preço. O seu advogado confirmará os valores da sua compra.

Residência e autorizações: as suas opções

Comprar uma casa não lhe dá, por si só, o direito de viver em Chipre. Os cidadãos da UE podem viver lá livremente; todos os outros, incluindo os britânicos desde o Brexit, precisam de uma autorização de residência para ficar mais do que uma simples visita.

  • Visitas: Chipre faz parte da UE, mas não do espaço Schengen. Os visitantes do Reino Unido e de muitos outros países de fora da UE podem ficar até 90 dias em cada período de 180 sem visto.
  • Cidadãos da UE: Podem viver e trabalhar livremente em Chipre; registe-se no Departamento de Registo Civil e Migração se ficar mais de três meses.
  • Residência permanente por investimento: Compre a um promotor um imóvel novo de pelo menos 300 000 € mais IVA e comprove um rendimento estável do estrangeiro de 50 000 € por ano, mais 15 000 € pelo cônjuge e 10 000 € por cada filho. Não é permitido trabalhar por conta de outrem no país.
  • Residência temporária (Categoria F): Para quem vive de rendimentos próprios, como os reformados: concedida um ano de cada vez e renovável, mediante rendimentos suficientes, alojamento e seguro de saúde.
  • Visto de nómada digital: Para trabalhadores remotos de fora da UE empregados no estrangeiro, com pelo menos 3500 € por mês líquidos de impostos: um ano, renovável por mais dois, com um número limitado de vagas.
  • Cidadania: O programa de cidadania por investimento terminou em 2020. A naturalização depende agora dos anos de residência legal.

Passa a ser residente fiscal ao fim de 183 dias num ano, ou de apenas 60 se cumprir condições como manter uma casa em Chipre e não ser residente fiscal noutro país. Os residentes são tributados sobre os rendimentos mundiais, com isenções especiais para os não domiciliados. As regras e os limiares mudam, por isso confirme junto do Departamento de Registo Civil e Migração e procure aconselhamento fiscal internacional antes de se mudar.

Ser proprietário: custos de manutenção e impostos

Os custos de manutenção são baixos para os padrões europeus, e não há um imposto nacional anual sobre imóveis. Se arrendar, aplica-se o imposto sobre o rendimento.

  • Imposto sobre imóveis: Abolido desde 2017, embora o seu advogado deva confirmar que o vendedor não deixa contas antigas por pagar.
  • Taxas municipais: Taxas de recolha do lixo, saneamento e iluminação fixadas pelo município, normalmente modestas e calculadas em função da área e do valor.
  • Quotas de condomínio: Nos apartamentos e condomínios fechados, para as piscinas, os jardins, os elevadores e a segurança. Peça as contas e informação sobre as grandes obras previstas.
  • Serviços e seguro: Eletricidade, que o ar condicionado faz subir, água e internet; seguro do edifício e do recheio, mais responsabilidade civil se arrendar.
  • Imposto sobre o rendimento das rendas: Devido tanto por residentes como por não residentes, depois de despesas, segundo os escalões de 2026: nada sobre os primeiros 22 000 € e depois de 20 % a 35 % acima de 72 000 €. As empresas pagam 15 %.
  • Contribuição para a defesa e GESY: A contribuição especial para a defesa sobre as rendas foi abolida a partir de 2026, mas os residentes podem continuar a dever a contribuição de 2,65 % para o serviço nacional de saúde (GESY) sobre os rendimentos prediais.
  • Imposto sobre as mais-valias: 20 % sobre a mais-valia de imóveis em Chipre, depois da correção pela inflação e de uma isenção vitalícia de 150 000 € na habitação própria permanente ou de 30 000 € nos restantes casos.

Arrendar o seu imóvel: as regras

O arrendamento de longa duração tem forte procura nas cidades e o litoral tem uma época de verão muito movimentada, mas o arrendamento de férias tem agora de ser registado e, desde 20 de maio de 2026, as plataformas comunicam as reservas às autoridades.

  • Registe-se primeiro: Um arrendamento de férias tem de constar do registo do Vice-Ministério do Turismo, com seguro em vigor, antes de ser anunciado, e o número de registo tem de aparecer em todos os anúncios.
  • Verifique o prédio: Alguns empreendimentos proíbem ou limitam o arrendamento de curta duração no seu regulamento.
  • IVA no arrendamento de férias: O alojamento de férias é tributado a 9 % quando a faturação ultrapassa 15 600 € em 12 meses.
  • Arrendamento de longa duração: Os arrendamentos habitacionais estão isentos de IVA e são mais simples de gerir. A procura é mais forte em Limassol, Nicósia e Lárnaca, por parte de profissionais, estudantes e famílias que se mudam. Use um contrato escrito, com uma caução de um a dois meses de renda.

Questões legais: títulos de propriedade e titularidade

O que é um título de propriedade

Em Chipre, a propriedade fica inscrita no registo predial, e o título de propriedade (title deed) é o documento que a comprova. Quando uma casa já tem o seu próprio título, a compra termina com o registo da transmissão em seu nome.

Muitas casas ainda não o têm. Milhares de imóveis cipriotas foram vendidos antes de serem emitidos os respetivos títulos separados, por vezes enquanto o terreno do promotor estava hipotecado, e o comprador ficou com um contrato em vez de um título.

Porque é que o título conta mais do que o preço

Uma casa sem título próprio, ou construída num terreno que o promotor hipotecou, pode impedi-lo de registar a sua propriedade. É por isso que saltar a verificação do título de propriedade está no topo da nossa lista dos erros mais caros.

A lei dá aos compradores uma proteção forte, desde que seja usada. Nos termos da Lei da Execução Específica (Specific Performance Law), um contrato de compra e venda depositado no registo predial protege-o contra uma nova venda ou hipoteca do imóvel por parte do vendedor.

O que os compradores estrangeiros devem fazer quanto ao título

  • Verifique o registo predial: O seu advogado tem de apurar quem é o dono do terreno, se está hipotecado e se existe, ou pode ser emitido, um título para a casa.
  • Deposite o seu contrato: Faça depositar sem demora no registo predial o contrato de compra e venda assinado. O seu advogado deve fazê-lo por rotina.
  • Saiba em que parte de Chipre está a comprar: Os imóveis no norte da ilha levantam questões jurídicas próprias, incluindo litígios sobre a titularidade, e ficam fora deste guia.

Antes de contratar um advogado, pergunte exatamente que verificações no registo predial estão incluídas nos honorários e quem vai depositar o contrato.

Como encontrar o imóvel certo em Chipre

Defina o seu orçamento

Conte com os custos a somar ao preço: de cerca de 4 % numa casa usada a cerca de 20 % numa casa nova à taxa normal de IVA, como explicado acima.

Depois, decida como vai pagar. Os bancos cipriotas concedem crédito em euros a não residentes, mas conte com uma entrada de 30–40 %, comprovativos de rendimentos no estrangeiro e um processo mais lento; muitos compradores pagam a pronto ou pedem um empréstimo sobre uma casa noutro país. Os pagamentos em numerário estão limitados pelas regras da UE contra o branqueamento de capitais.

Chipre usa o euro. Se ganha em libras ou em dólares, uma pequena variação da taxa de câmbio numa transferência de seis dígitos pode custar mais do que os honorários jurídicos.

  • Recorra a um especialista em câmbios regulado, em vez de uma transferência bancária normal.
  • Pondere um contrato cambial a prazo para fixar a taxa do sinal e do pagamento final.
  • Numa compra em planta, faça as transferências de acordo com o calendário de pagamentos faseados.
  • Guarde o comprovativo da origem de cada transferência para o seu banco e para o seu advogado.

Escolha a localização

Comece pelo uso que vai dar à casa e compare várias zonas antes de restringir a procura: os preços e a procura de arrendamento variam muito de distrito para distrito, e uma faixa de estâncias balneares e uma aldeia tranquila nas colinas podem estar a poucos minutos de carro uma da outra.

Adapte a casa às suas necessidades

  • Famílias e profissionais que se mudam: Limassol tem escolas internacionais e o mercado de arrendamento mais forte da ilha durante todo o ano; Nicósia tem as universidades e os serviços do Estado.
  • Reformados: Pafos, Coral Bay e Peyia atraem há muito compradores reformados; as aldeias nas colinas acima de Pafos são ainda mais tranquilas, mas vai precisar de carro.
  • Investidores em arrendamento de férias: Kato Pafos, Germasogeia e a costa de Famagusta têm os visitantes, mas verifique as regras do prédio, registe o arrendamento e conte com a sazonalidade.
  • Investidores em arrendamento de longa duração: Limassol, Nicósia e Lárnaca oferecem a procura mais estável durante todo o ano, e os arrendamentos habitacionais estão isentos de IVA.

Procure ajuda profissional

O advogado é a contratação mais importante que vai fazer. Escolha um inscrito na Ordem dos Advogados de Chipre, independente do vendedor e do agente e com experiência com compradores estrangeiros, e nunca confie no advogado do promotor.

No MiMove, cada anúncio indica a agência que está por trás dele, cada agência tem a sua própria página com todos os seus anúncios, e os botões de WhatsApp, telefone ou e-mail põem-no diretamente em contacto com ela. Crie alertas para saber quando surgem novas casas que correspondem à sua pesquisa.

Aconselhe-se também com um consultor fiscal qualificado, sobretudo se vai passar longas temporadas na ilha.

Dez erros a evitar

  • Saltar a verificação do título de propriedade: Confirme que o título existe ou pode ser emitido, e que o terreno não está hipotecado.
  • Não depositar o contrato: Deposite-o no registo predial para proteger a sua compra.
  • Recorrer ao advogado do promotor: Contrate o seu próprio advogado independente.
  • Esquecer a autorização para compradores de fora da UE: Os britânicos e os restantes compradores de fora da UE precisam dela, e devem confirmar também os novos limites propostos.
  • Dar como certo o IVA de 5 %: Tem condições quanto à área, ao preço e à residência, e tem de ser pedido a tempo.
  • Acreditar em “rentabilidades garantidas”: Conte com um rendimento de arrendamento realista, depois de custos.
  • Arrendar a turistas sem registo: As plataformas comunicam agora as reservas, por isso registe-se primeiro.
  • Pagar sinais antes das verificações: Conclua primeiro as verificações legais e acorde o contrato.
  • Ignorar a taxa de câmbio: Fixe a taxa ou planeie as transferências.
  • Esquecer a residência fiscal: A regra dos 60 dias pode torná-lo residente mais cedo do que imagina.