O guia completo para comprar casa em Espanha

Introdução à compra de casa em Espanha

De um apartamento na cidade de Málaga a uma moradia sobre as enseadas de Jávea, Espanha oferece uma grande variedade de casas e de cenários. O sol, as praias, o golfe e a boa relação qualidade-preço mantêm-na no topo das preferências europeias dos compradores estrangeiros.

Comprar a partir do estrangeiro é mais simples do que pode parecer: o sistema é claro, assenta no notário e está aberto a compradores estrangeiros, sem restrições à propriedade. As regras mudaram bastante desde 2025, por isso este guia apresenta os custos, os passos e as verificações à data de novembro de 2026, com foco na Costa del Sol e na Costa Blanca. Desde 2017 que ligamos compradores internacionais a casas em Espanha.

O mercado imobiliário espanhol em resumo

O mercado para compradores estrangeiros em 2026

Os compradores estrangeiros escolhem entre apartamentos na cidade, casas de aldeia, moradias usadas e empreendimentos novos. Os preços dependem sobretudo da costa e da localidade: a Costa del Sol ocidental é o segmento de topo do mercado, enquanto a Costa Blanca oferece algumas das casas de praia com melhor preço de Espanha. Os preços dos anúncios são preços pedidos, que ficam acima dos preços de venda acordados, por isso use-os para comparar zonas, e não para avaliar uma casa.

O que mudou em 2025–26

Estas são as mudanças mais importantes. Cada uma é apresentada tal como estava em novembro de 2026:

• O Golden Visa acabou: Espanha deixou de aceitar novos pedidos a 3 de abril de 2025, pelo que comprar um imóvel, seja a que preço for, já não dá acesso à residência.
• Os proprietários podem vetar novos arrendamentos turísticos: Desde 3 de abril de 2025, um novo arrendamento turístico num prédio de apartamentos precisa da aprovação prévia de três quintos da comunidade de proprietários, que pode também aumentar até 20 % as quotas desse proprietário; os arrendamentos que já funcionam legalmente mantêm-se.
• Registo dos arrendamentos de curta duração: Os anúncios de arrendamento de curta duração tiveram de exibir um número de registo nacional (NRA) a partir de 1 de julho de 2025, até o Tribunal Supremo anular o registo e o número, a 19 de maio de 2026. As licenças turísticas regionais continuam a aplicar-se na íntegra, as plataformas continuam obrigadas a comunicar dados e as regras da UE obrigam-nas, desde 20 de maio de 2026, a verificar os registos.
• Imposto de transmissão mais baixo na Costa Blanca: Na Comunidade Valenciana, o imposto de transmissão sobre imóveis usados desceu de 10 % para 9 % nas escrituras a partir de 1 de junho de 2026, mantendo-se os 11 % sobre a totalidade do preço acima de 1 milhão de euros. A Andaluzia mantém uma taxa única de 7 %.
• O imposto de 100 % não é lei: Um plano de janeiro de 2025 para um imposto de 100 % sobre compradores não residentes de fora da UE nunca foi debatido no parlamento e ficou de fora dos pacotes de habitação de 2026. Confirme antes de assinar.
• Despesas de arrendamento para proprietários de fora da UE: Os proprietários não residentes da UE ou do EEE pagam 19 % sobre as rendas, com as despesas dedutíveis, mas os senhorios de fora da UE, incluindo os do Reino Unido, continuam a pagar 24 % sobre o valor bruto. Uma decisão da Audiencia Nacional de julho de 2025 diz que deveriam poder deduzir as despesas, e o Tribunal Supremo ainda não decidiu o recurso.

Onde comprar: a Costa del Sol e a Costa Blanca

Madrid e Barcelona convêm a quem procura uma grande cidade; o nosso guia cobre duas costas em duas regiões, cada uma com o seu próprio regime fiscal. A Costa del Sol, ao longo do litoral de Málaga, na Andaluzia, junta estâncias balneares famosas a uma verdadeira cidade com vida todo o ano, mais de 70 campos de golfe, excelentes cuidados de saúde e escolas internacionais.

A Costa Blanca estende-se por mais de 200 quilómetros ao longo do litoral de Alicante, na Comunidade Valenciana. O clima ameno, a procura de arrendamento e os preços mais baixos atraem compradores britânicos, neerlandeses, belgas e escandinavos.

• Marbella, Benahavís e Estepona: O extremo ocidental, o mais exclusivo, com a Milha de Ouro, Puerto Banús, urbanizações fechadas nas encostas e as obras novas da Nova Milha de Ouro.
• Málaga e as localidades turísticas: A cidade de Málaga, o coração cultural e económico da região, e ainda Fuengirola e Benalmádena, com os seus longos passeios marítimos, grandes comunidades de expatriados e apartamentos mais acessíveis.
• Nerja e a Axarquía: Mais tranquilas e tradicionais, com falésias, enseadas e aldeias brancas como Frigiliana.
• O norte da Costa Blanca: Colinas verdes, enseadas, centros históricos e moradias em Dénia, Jávea, Moraira, Calpe e Altea, sendo Jávea a mais procurada e Benidorm um dos mercados de arrendamento de férias mais fortes de Espanha.
• O sul da Costa Blanca: Mais plano e mais soalheiro, de Alicante a Torrevieja e Orihuela Costa, com praias extensas, golfe, muitas casas recentes e alguns dos preços mais baixos de toda a costa espanhola.

Arrendar o seu imóvel: as regras atuais

As duas costas têm uma forte procura de arrendamento, mas o arrendamento turístico é muito regulado e o de longa duração favorece os inquilinos. Confirme as regras aplicáveis ao imóvel em concreto antes de fazer uma proposta.

• Arrendamento turístico: Precisa de uma licença turística regional antes de anunciar, e muitas localidades limitam ou suspendem agora as novas licenças; a cidade de Málaga suspendeu as novas licenças em solo residencial por um período até três anos a partir de julho de 2026. Nunca pague mais por uma licença que o seu advogado não tenha verificado.
• Arrendamento de longa duração: Os contratos duram pelo menos cinco anos, ou sete se o senhorio for uma empresa, e os aumentos anuais da renda têm um limite.

Quanto custa comprar casa em Espanha

O orçamento da compra

O sítio onde compra faz diferença, porque cada região fixa o seu próprio imposto de transmissão. Preveja no orçamento duas parcelas:

• O preço acordado, que depende sobretudo da costa, da localidade e do tipo de casa.
• Impostos e custos de compra de cerca de 9–11 % num imóvel usado, um pouco menos na Andaluzia, e de cerca de 13 % numa obra nova.

No exemplo prático do nosso guia, para um apartamento usado, estes custos chegam a cerca de 8,7 % do preço na Costa del Sol e a 10,7 % na Costa Blanca, e toda a diferença está no imposto de transmissão. Existem taxas reduzidas para algumas habitações próprias permanentes, e o seu advogado confirmará a taxa em vigor na data da escritura.

Impostos e custos de compra, região a região

Estes custos pagam-se uma única vez, na compra. As taxas são as de novembro de 2026:

• Imposto de transmissão (ITP), imóvel usado na Andaluzia: 7 % do preço, ou do valor fiscal se este for mais alto, na Costa del Sol; foi anunciada uma descida para 6,75 % em 2027.
• Imposto de transmissão (ITP), imóvel usado na Comunidade Valenciana: 9 % na Costa Blanca nas escrituras a partir de 1 de junho de 2026, e 11 % sobre a totalidade do preço acima de 1 milhão de euros.
• IVA, obra nova: 10 %, em vez do imposto de transmissão, na primeira venda feita por um promotor.
• Imposto do selo (AJD), obra nova: 1,2 % na Andaluzia e 1,4 % na Comunidade Valenciana, sobre a escritura, a par do IVA.
• Advogado: Cerca de 1 % do preço, mais 21 % de IVA.
• Notário e registo predial: Cerca de 1500–2500 € no total, segundo uma tabela escalonada.
• Custos do crédito à habitação: Cerca de 500–1500 € ou mais pela avaliação e pela abertura do processo; desde novembro de 2018, o imposto do selo da hipoteca é pago pelo banco, e não por si.

Se o vendedor não for residente em Espanha, o comprador tem de reter 3 % do preço e entregar esse montante à administração fiscal por conta do vendedor. Quando mais tarde vender como não residente, o seu comprador fará o mesmo, e será devido um imposto de 19 % sobre a sua mais-valia.

Custos de manutenção depois da compra

Manter uma casa em Espanha é relativamente barato, mas há um imposto que apanha muitos não residentes de surpresa, porque é devido mesmo sobre um imóvel que nunca arrendam. Os custos anuais são:

• IBI (imposto municipal sobre imóveis): Normalmente 0,4–1,1 % do valor cadastral (fiscal), e não do valor de mercado, com a taxa fixada por cada câmara municipal.
• Basura (recolha do lixo): Normalmente cerca de 100–300 € por ano.
• Quotas de condomínio: De cerca de 40 € a 300 € ou mais por mês, para piscinas e jardins comuns, elevadores e segurança; verifique as contas e as obras previstas antes de comprar.
• Imposto sobre o rendimento de não residentes: Devido sobre um rendimento imputado de 1,1–2 % do valor cadastral, mesmo que não arrende, à taxa de 19 % para residentes na UE e no EEE ou de 24 % para os restantes, incluindo os proprietários do Reino Unido, e declarado no Modelo 210.
• Imposto sobre o património: Sobre o património líquido em Espanha acima de 700 000 € por pessoa, com uma bonificação de 100 % na Andaluzia e um mínimo isento de 2 milhões de euros para os residentes na Comunidade Valenciana a partir de 2026; acima de 3 milhões de euros aplica-se um imposto de solidariedade separado.
• Seguro: Normalmente 150–400 € por ano para o edifício e o recheio, mais para moradias; é obrigatório com crédito à habitação e, se arrendar, tem de cobrir os hóspedes.
• Gestão e manutenção: Guarda de chaves ou gestão, 50–150 € por mês; piscina e jardim, 60–150 € por mês.

Como funciona a compra de casa em Espanha

Encontrar o agente imobiliário certo

O agente certo torna a procura muito mais fácil. Procure um que conheça a zona que escolheu, tenha um percurso sólido e boas avaliações e explique cada fase com clareza. Os agentes costumam recomendar advogados com quem já trabalharam, mas confirme que o advogado é independente: a escolha é sua.

Preparar a documentação: NIE, banco e advogado

Qualquer compra exige um NIE, o número fiscal dos estrangeiros, que pode obter num consulado espanhol, em Espanha ou através do seu advogado, com uma procuração. Abra uma conta bancária espanhola e contrate o seu próprio advogado independente antes de reservar e, se precisar de crédito à habitação, obtenha primeiro uma pré-aprovação.

Assinar, pagar os impostos e registar

A compra fica concluída quando assina a escritura perante o notário e paga o restante do preço, por isso peça ao seu advogado, com bastante antecedência, o valor total, com impostos e custos incluídos. Depois, o advogado paga o imposto de transmissão, ou o IVA e o imposto do selo numa obra nova, e regista o imóvel em seu nome no registo predial.

A compra, passo a passo

Uma compra típica de um imóvel usado demora seis a doze semanas desde a aceitação da proposta até à entrega das chaves, e mais com crédito à habitação. Segue seis fases:

• NIE e advogado: Obtenha o NIE, contrate um advogado independente e abra uma conta bancária.
• Reserva: Um contrato de reserva, normalmente com um sinal de cerca de 3000–10 000 €, retira a casa do mercado; garanta que o sinal é reembolsável se as verificações legais correrem mal.
• Verificações legais: O seu advogado verifica a nota simple (certidão do registo predial), o registo cadastral, as dívidas e os ónus, a licença de primeira ocupação ou de habitabilidade, eventuais obras ilegais, as quotas de condomínio e, se pretender arrendar, se é possível obter uma licença turística.
• Contrato privado (arras): Normalmente com um sinal de 10 %. Com as habituais arras penitenciales, perde o sinal se desistir, e o vendedor que desistir tem de lhe pagar o dobro.
• Escritura: Assina a escritura perante o notário, paga o restante e recebe as chaves; numa obra nova, a compra pode seguir antes um plano de pagamentos faseados com garantia bancária.
• Impostos e registo: O seu advogado paga o imposto e regista o imóvel em seu nome; resta-lhe tratar dos contratos de água, luz e gás, do seguro e dos débitos diretos.

Como financiar um imóvel em Espanha

Crédito à habitação em Espanha para não residentes

Os bancos espanhóis concedem crédito a não residentes, mas cada um define as suas condições, por isso compare várias propostas. As condições habituais são:

• Montante do empréstimo: Normalmente 60–70 % do valor mais baixo entre o preço e a avaliação.
• Prazo: Normalmente 20–25 anos, terminando por volta dos 75 anos de idade.

Conseguir a aprovação do crédito

Os bancos pedem dois a três anos de comprovativos de rendimentos, declarações fiscais e extratos bancários, por isso reúna-os antes de começar as visitas. Obtenha uma pré-aprovação antes de fazer uma proposta e assine as arras só quando o empréstimo estiver garantido.

Converter o seu dinheiro em euros

A maioria dos compradores do Reino Unido e dos EUA tem de converter dinheiro em euros e, num montante de seis dígitos, uma pequena variação da taxa de câmbio pode custar mais do que os honorários do advogado. Planeie-o desde o início:

• Recorra a um especialista em câmbios regulado, em vez de uma transferência bancária normal, e compare a taxa que oferece com a margem do seu banco.
• Abra a conta antes de começar as visitas e pondere um contrato cambial a prazo para fixar a taxa de hoje para o sinal das arras e para a escritura.
• Envie o dinheiro por fases, acompanhando os pagamentos faseados de uma obra nova.
• Depois da compra, use transferências regulares a taxa fixa para os custos de manutenção.

Escolher o advogado, e o papel do notário

O advogado é a contratação mais importante que vai fazer. Escolha um que seja independente do vendedor e do agente, inscrito no Colegio de Abogados local, fluente na sua língua e com experiência com compradores estrangeiros, e acorde os honorários por escrito.

• O seu advogado: Trata das verificações, dos contratos, do pagamento dos impostos e do registo, por cerca de 1 % do preço, mais 21 % de IVA.
• O notário: A escritura é assinada perante o notário; com o registo predial, os custos rondam 1500–2500 €.

Viver em Espanha depois da compra

Residência e vistos: as suas opções

Ser proprietário de uma casa não lhe dá o direito de viver em Espanha, e desde abril de 2025 já não existe visto de investidor. As opções dependem da nacionalidade, do trabalho ou dos rendimentos:

• Cidadãos da UE, do EEE e da Suíça: Podem viver livremente em Espanha e registam-se como residentes (certificado de registro) para estadias superiores a três meses.
• Proprietários do Reino Unido e de outros países de fora da UE: Até 90 dias em cada período de 180 no espaço Schengen, registados na fronteira pelo Sistema de Entrada/Saída da UE desde abril de 2026.
• Visto de residência não lucrativa: Para reformados e outras pessoas que vivem de pensões, poupanças ou investimentos sem trabalhar em Espanha: 2400 € por mês em 2026, mais 600 € por mês por cada dependente, seguro de saúde privado e registo criminal limpo.
• Visto de nómada digital: Para trabalhadores remotos com clientes sobretudo fora de Espanha: cerca de 2849 € por mês em 2026, mais 75 % pelo primeiro dependente e 25 % por cada um dos restantes.

Pode pedir a residência de longa duração ao fim de cinco anos de residência legal; a cidadania exige normalmente dez anos e, para a maioria das nacionalidades, incluindo a britânica, implica renunciar à que já tem. Passar mais de 183 dias por ano em Espanha, ou ter lá a sua principal atividade económica ou os seus laços familiares, torna-o em geral residente fiscal, e os seus rendimentos mundiais passam então a ser tributados em Espanha, por isso aconselhe-se antes de se mudar.

Saúde, escolas e transportes

• Saúde: A Costa del Sol é conhecida pelos excelentes cuidados de saúde, e o seguro de saúde privado é uma condição do visto de residência não lucrativa.
• Escolas: Escolas públicas e privadas espanholas, e ainda escolas internacionais na Costa del Sol.
• Transportes: Aeroportos em Málaga, Alicante, Valência e Múrcia, uma linha de comboio de Fuengirola e Benalmádena até Málaga, e comboios rápidos de Alicante para Madrid.

A cultura e o ritmo de vida espanhol

Sobretudo nas localidades mais pequenas, mantém-se um horário mais calmo, de almoços longos e noites que se prolongam, com a família e os amigos no centro de tudo. A maioria das localidades tem um calendário cheio de festas, e o litoral de Málaga tem sol todo o ano, por isso grande parte da vida passa-se ao ar livre.

Tirar o máximo partido da vida na costa

Há muito mais para explorar além da praia, de Ronda e de aldeias brancas como Frigiliana ao maciço do Montgó, sobre Jávea. Os clubes, as aulas e os festivais locais são a forma mais fácil de entrar numa cultura sociável e de criar um novo círculo de amigos.

Erros que custam dinheiro aos compradores

Onde os compradores estrangeiros mais erram

A maioria dos erros caros acontece antes da assinatura da escritura. Normalmente têm a ver com o aconselhamento, os prazos ou o dinheiro:

• Recorrer ao advogado do vendedor ou do agente: É prático, mas há um conflito de interesses.
• Assinar as arras cedo demais: O sinal fica em risco a partir do momento em que assina, por isso conclua primeiro as verificações legais e o financiamento.
• Deixar o câmbio para o último minuto: Uma pequena oscilação no dia da escritura pode anular um desconto negociado.
• Sobrestimar o rendimento do arrendamento: Conte com uma ocupação realista, taxas, limpeza, comissões e 19–24 % de imposto, e não com os preços das semanas de época alta.

Não verificar devidamente o imóvel

O preço e a localização podem desviar a atenção do estado do edifício, por isso mande inspecioná-lo antes de se comprometer. Peça também ao seu advogado que confirme que está tudo legal: ampliações não registadas e casas rurais sem as devidas licenças são frequentes e podem impedir uma venda, um crédito à habitação ou uma licença turística.

Errar nas contas dos impostos

• Fazer o orçamento com o imposto da região errada: O imposto de transmissão sobre imóveis usados é de 7 % na Andaluzia, mas de 9–11 % na Comunidade Valenciana, e uma obra nova paga 10 % de IVA mais o imposto do selo.
• Esquecer o imposto de não residentes: Todos os anos é preciso entregar a declaração Modelo 210, mesmo que a casa esteja vazia.

Ignorar a zona envolvente

A rua e a localidade contam tanto como a casa. Visite-as a diferentes horas do dia e, idealmente, fora de época, verifique as lojas, os cuidados de saúde e os transportes de que vai depender e, se quiser arrendar, a licença regional, as regras da câmara municipal e a votação da comunidade de proprietários.

Deixar o crédito à habitação para tarde demais

Se precisar de financiamento, trate dele antes de se comprometer. Os prazos e as taxas de juro variam de banco para banco, e os não residentes costumam obter apenas 60–70 % do valor mais baixo entre o preço e a avaliação.

Interpretar mal as regras de residência

• Comprar a pensar no Golden Visa: O regime terminou em abril de 2025, e um imóvel já não dá acesso à residência, seja qual for o preço.
• Ignorar a regra dos 90/180 dias: Os proprietários de fora da UE não podem simplesmente ficar todo o verão e todo o outono, por isso planeie as suas visitas ou peça o visto adequado.