Comprar casa em Portugal a partir do estrangeiro

Portugal tem algo para quase todos os compradores, das praias e campos de golfe do sul às cidades históricas e ao campo verdejante do norte. Quer procure um sítio para a reforma, uma casa de férias ou um investimento a longo prazo, a escolha é vasta.

Comprar a partir do estrangeiro está perfeitamente ao seu alcance, com as pessoas certas ao seu lado. A compra segue uma sequência definida, formalizada perante notário, e um advogado com uma procuração sua pode tratar de grande parte dela enquanto permanece no seu país.

Porque é que os compradores escolhem Portugal

O sol, uma longa costa atlântica, a boa comida e um ritmo de vida sem pressas explicam grande parte da atração de Portugal. As regras, porém, mudaram muito nos últimos anos, por isso comece pelo que é novo.

O que mudou em 2026

Várias medidas importantes para os compradores entraram em vigor em maio de 2026. Duas alterações mais antigas continuam a apanhar muita gente de surpresa.

  • IMT único de 7,5 % para não residentes: O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em Diário da República a 20 de maio de 2026, fixa o imposto sobre a transmissão de imóveis (IMT) em 7,5 % nas compras de habitação por não residentes, seja qual for o preço. Pode ser evitado ou recuperado se passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ou se arrendar a casa a uma renda moderada durante pelo menos 36 meses. Espera-se uma contestação judicial, por isso confirme a taxa na data da escritura.
  • A nacionalidade exige 10 anos: Desde 19 de maio de 2026, a naturalização exige 10 anos de residência legal, em vez de 5, ou 7 para os nacionais da UE e dos países de língua portuguesa da CPLP, contados a partir da primeira autorização de residência.
  • As plataformas verificam as licenças de alojamento local: Desde 20 de maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028 obriga as plataformas a verificar o número de registo de cada Alojamento Local (AL) antes de publicarem o anúncio. As câmaras municipais cancelaram também mais de 10 000 registos inativos em todo o país.
  • Sem Golden Visa através de imóveis: O imobiliário deixou de ser elegível em outubro de 2023. A principal via que resta é a subscrição de 500 000 € num fundo regulado sem exposição ao imobiliário, pelo que uma casa não lhe dá acesso à residência.
  • O NHR acabou: O seu sucessor, o IFICI, de âmbito mais restrito, é tratado mais abaixo, na secção dos impostos.

Um clima ameno em todas as estações

O Algarve é ameno todo o ano, Lisboa é a capital mais soalheira da Europa e os invernos no litoral adequam-se a estadias longas e à reforma. No sul, a primavera, o outono e as épocas de golfe prolongam também a procura muito para além do verão.

Um estilo de vida descontraído e acolhedor

A vida em Portugal é simpática e sem pressas, com a história à vista nos bairros antigos das cidades, nas vilas de ruas empedradas e mercados tradicionais e nos portos de pesca. Comunidades bem estabelecidas, como a população de expatriados que vive todo o ano em Albufeira, facilitam a chegada, enquanto Tavira e Loulé mantêm um ritmo marcadamente português.

Lisboa, o Porto e o Algarve são os pontos de partida habituais, e são três mercados muito diferentes. Lisboa oferece liquidez e procura a longo prazo, o Porto boa relação qualidade-preço e reabilitação, e o Algarve estilo de vida, golfe e arrendamento de férias.

Para expatriados e reformados: as regras de residência

Portugal convém a reformados e a trabalhadores remotos, tal como a quem tem uma casa de férias. Mas ser proprietário de um imóvel não lhe dá, por si só, o direito de viver em Portugal: isso depende da sua nacionalidade ou do visto adequado.

  • Cidadãos da UE, do EEE e da Suíça: Têm o direito automático de viver em Portugal; devem registar-se na câmara municipal da sua área no prazo de três meses.
  • Visitantes de fora da UE: Até 90 dias em cada período de 180 no espaço Schengen, agora registados pelo Sistema de Entrada/Saída da UE.
  • Visto D7, de rendimentos passivos: Rendimentos de pelo menos o salário mínimo, 920 € por mês em 2026, mais 50 % pelo cônjuge e 30 % por cada filho.
  • Visto D8, de trabalho remoto: Pelo menos 3680 € por mês em 2026, quatro vezes o salário mínimo, provenientes de trabalho para clientes fora de Portugal.

Os limiares são atualizados todos os anos em janeiro, com o salário mínimo. Aconselhe-se com um advogado especializado em imigração antes de fazer o pedido.

Um processo claro, passo a passo

Portugal usa um sistema notarial: a venda fica concluída quando as duas partes assinam a escritura perante um notário ou outra entidade autorizada. A compra típica de um imóvel usado demora dois a três meses desde a aceitação da proposta até à entrega das chaves.

  • NIF e advogado: Antes de fazer uma proposta, obtenha um número de identificação fiscal português (NIF), abra uma conta bancária em Portugal e contrate um advogado independente e bilingue, normalmente com uma procuração para agir em seu nome à distância.
  • Reserva: Um contrato de reserva retira o imóvel do mercado, normalmente mediante o pagamento de cerca de 3000–6000 €, que fica à guarda do seu advogado.
  • Verificações legais: Durante duas a três semanas, o seu advogado verifica a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial, a licença de utilização, o certificado energético, as dívidas e os ónus, as contas do condomínio e um eventual registo de AL.
  • Contrato-promessa de compra e venda (CPCV): Um contrato vinculativo que fixa o preço, as condições e a data da escritura, com um sinal que costuma ser de 10–30 %. O comprador que desiste perde o sinal e o vendedor que não cumpre devolve-o em dobro, por isso conclua primeiro as verificações legais e o financiamento.
  • Escritura: Pagos o IMT e o Imposto do Selo, assina-se a escritura, transfere-se o restante do preço e entregam-se as chaves. Depois, o seu advogado regista-o como proprietário na Conservatória do Registo Predial e nas Finanças.
  • Depois da compra: Trate dos contratos de água, luz e gás e do seguro, adira às notificações eletrónicas das Finanças ou nomeie um representante fiscal, e aponte na agenda o pagamento anual do IMI.

Financiar a compra: crédito à habitação, câmbio e custos

Crédito à habitação para compradores não residentes

Os bancos portugueses concedem crédito a não residentes, normalmente 60–70 % do valor mais baixo entre o preço e a avaliação, com prazos até 30 anos. A maioria exige que o empréstimo esteja pago até aos 70–75 anos de idade, e o Banco de Portugal limita a 50 % do rendimento o total das prestações de crédito.

Conte ter de apresentar dois a três anos de comprovativos de rendimentos, declarações fiscais e extratos bancários, e pagar cerca de 1–2 % do empréstimo em custos, incluindo o Imposto do Selo de 0,6 % sobre o empréstimo. Uma pré-aprovação obtida cedo reforça a sua proposta.

Converter o seu dinheiro em euros

Numa transferência de seis dígitos, uma pequena variação da taxa de câmbio pode custar mais do que os honorários do advogado. A margem embutida na taxa de um banco evita-se, em grande parte, com planeamento.

  • Compare um especialista em câmbios regulado pela FCA britânica, ou pela entidade equivalente no seu país, com a taxa e as comissões do seu banco.
  • Abra a conta antes de começar as visitas, para poder agir depressa.
  • Fixe a taxa para o sinal e para o pagamento na escritura com um contrato cambial a prazo.
  • Transfira o dinheiro por fases, conforme o contrato exige, em vez de converter tudo no último minuto.

Quanto custa a compra, além do preço

Em 2026, um não residente deve prever 8–11 % além do preço, mais do que os 6–8 % indicados em muitos guias mais antigos. Estas são as principais parcelas.

  • IMT para não residentes: Uma taxa única de 7,5 % do preço nas compras de habitação, que pode ser evitada ou recuperada como descrito acima.
  • IMT para residentes fiscais em Portugal: Escalões progressivos, com um primeiro escalão à taxa zero para habitação própria permanente e 1 % desde o primeiro euro para uma segunda habitação, até às taxas únicas de 6 % e 7,5 % nos escalões mais altos.
  • Imposto do Selo: 0,8 % do preço, pago juntamente com o IMT.
  • Advogado: Cerca de 1–2 % do preço, mais IVA.
  • Notário e registo predial: Cerca de 700–1500 €.
  • Custos do crédito à habitação: Cerca de 1–2 % do empréstimo.

No nosso exemplo prático para um não residente, os impostos, o advogado, o notário e o registo chegam a cerca de 10,4 % do preço. O seu advogado deve confirmar a taxa de IMT aplicável na data da escritura.

A propriedade transmite-se quando a escritura é assinada perante um notário ou outra entidade autorizada. Segue-se o registo na Conservatória do Registo Predial e nas Finanças, de que o seu advogado trata.

  • Notário: Certifica a escritura no dia da compra.
  • Registo predial: Inscreve-o como proprietário; a respetiva certidão é analisada nas verificações legais.
  • O seu advogado: Independente do vendedor e do agente, inscrito na Ordem dos Advogados, fluente na sua língua e habituado a compradores estrangeiros.

Acorde os honorários por escrito e pergunte exatamente que verificações incluem. Um agente pode sugerir advogados, mas a escolha e a contratação são sempre suas.

Onde comprar casa em Portugal

Lisboa: uma capital com um mercado profundo

A animada capital portuguesa é também o mercado mais profundo e líquido do país: a procura de profissionais internacionais e de estudantes, perante uma oferta escassa de casas, mantém os preços bem acima da média nacional. Quem compra para habitar prefere o Príncipe Real, a Estrela e Campo de Ourique, enquanto Cascais e o Estoril, 30 minutos a oeste, oferecem a vida junto ao mar.

Para os investidores, Lisboa é agora, antes de mais, um mercado de arrendamento de longa duração. Muitas freguesias centrais estão fechadas a novos registos de alojamento local e a cidade cancelou cerca de 6700 licenças de AL na revisão de 2026, por isso comprar para arrendar a curto prazo sem uma licença ativa não é um plano viável.

Porto: história, bons preços e reabilitação

Compacto, histórico e à beira do Douro, o Porto é visivelmente mais barato do que Lisboa. O centro histórico está cheio de edifícios a precisar de obras, o que convém a quem quer valorizar o imóvel, enquanto Vila Nova de Gaia, do outro lado do rio, e a Foz e Matosinhos, junto ao mar, são procurados pelas famílias.

O arrendamento de curta duração está muito controlado no centro, onde mais de 1400 licenças de AL foram canceladas no início de 2026, por isso a maioria dos investidores aposta no arrendamento de longa duração. Os contratos de renda moderada elegíveis podem agora ser tributados a 10 %. Antes de fazer obras, verifique a licença de utilização e uma eventual proteção patrimonial, e peça a um técnico que avalie os trabalhos necessários.

O Algarve: três costas, um aeroporto

O Algarve tem 150 quilómetros de costa atlântica, na sua maior parte a menos de 90 minutos do aeroporto de Faro, e um clima ameno todo o ano. O arrendamento de curta duração continua, em geral, a ser possível, mas cada município define as suas regras, incluindo se uma licença de AL existente pode passar para o comprador. Nunca pague mais por uma licença que o seu advogado não tenha verificado.

  • Algarve central: A costa mais desenvolvida, com o Triângulo Dourado de Vale do Lobo, Quinta do Lago e Vilamoura, a animada Albufeira, Carvoeiro, rodeado de falésias, e, no interior, a cidade de Loulé, com o seu mercado.
  • Algarve ocidental: Mais selvagem e espetacular, com falésias, enseadas e aldeias piscatórias desde Portimão e Lagos até Sagres e ao Cabo de São Vicente, e ainda Alvor, a Praia da Luz e Burgau, mais tranquilas.
  • Algarve oriental: De Faro à fronteira espanhola, o troço menos desenvolvido: mais tranquilo, mais tradicional e com melhores preços, centrado na Ria Formosa e em Tavira, com vida todo o ano.

Interior e zonas rurais: espaço e sossego

O interior oferece tranquilidade, espaço e, muitas vezes, mais terreno pelo mesmo orçamento, embora as lojas e os serviços possam ficar a alguma distância de carro. Os prédios rústicos pagam IMI à taxa de 0,8 %, contra 0,3–0,45 % nos prédios urbanos.

Ampliações, piscinas e reconversões sem licença são frequentes, e obras não registadas podem impedir um crédito à habitação, uma venda ou um registo de AL. Inclua a licença de utilização nas verificações do seu advogado e peça a um técnico que inspecione tudo o que pretende recuperar.

Impostos e custos de manutenção para proprietários em Portugal

IMI e AIMI: os impostos anuais sobre imóveis

O IMI é cobrado todos os anos sobre o valor patrimonial tributário (VPT), normalmente bem abaixo do valor de mercado. Os municípios fixam a taxa dos prédios urbanos entre 0,3 % e 0,45 %, e 205 dos 308 aplicam a taxa mínima de 0,3 % em 2026. Os prédios rústicos pagam 0,8 %, e o imposto é pago em uma, duas ou três prestações.

O AIMI aplica-se apenas a imóveis habitacionais com um VPT somado superior a 600 000 € por proprietário: 0,7 % sobre o excedente, 1 % acima de 1 milhão de euros e 1,5 % acima de 2 milhões de euros. Os casais podem somar as respetivas deduções.

O regime NHR terminou: foi substituído pelo IFICI

O regime do Residente Não Habitual (NHR) está fechado a novos candidatos. O seu sucessor, o IFICI, oferece uma taxa única de 20 % sobre os rendimentos do trabalho elegíveis obtidos em Portugal, durante até 10 anos, mas apenas em funções específicas, como investigação, ensino superior, startups certificadas e empregos elegíveis nas áreas tecnológica e industrial.

Não pode ter sido residente fiscal em Portugal nos cinco anos anteriores e, ao contrário do que acontecia com o NHR, as pensões estrangeiras são totalmente tributáveis. Em geral, passa a ser residente fiscal, e tributado sobre os seus rendimentos mundiais, se passar cá mais de 183 dias em qualquer período de 12 meses ou se tiver uma casa como residência habitual. A saída do seu país de origem também pode gerar impostos nesse país, por isso aconselhe-se nos dois países.

Outros impostos e benefícios fiscais a conhecer

  • Rendimentos de arrendamento: Os não residentes pagam uma taxa única de 25 % sobre os rendimentos líquidos de arrendamento obtidos em Portugal, com taxas mais baixas nos contratos longos e de 10 % nos contratos de renda moderada elegíveis. As convenções para evitar a dupla tributação, incluindo a do Reino Unido, impedem que pague duas vezes.
  • Mais-valias: Tributáveis em Portugal, num montante que depende da sua residência, do tempo durante o qual teve o imóvel e de reinvestir ou não.
  • Heranças e doações: Não existe imposto sucessório propriamente dito, mas aplica-se Imposto do Selo de 10 %. Cônjuges, filhos e pais estão isentos e pagam apenas 0,8 % de Imposto do Selo sobre imóveis, e vale a pena ponderar um testamento português para os bens em Portugal.

Custos além dos impostos: manter a casa

Ter um imóvel em Portugal não é caro, mas preveja no orçamento os custos de manutenção, além dos impostos anuais. Antes de comprar, fale com proprietários do mesmo empreendimento e verifique as contas do condomínio.

  • Quotas de condomínio: Mais altas nos empreendimentos turísticos com piscinas, receção e jardins, e baixas nos prédios simples.
  • Água, luz e gás: O ar condicionado e uma piscina privada podem fazer subir muito as faturas, e muitos proprietários instalam painéis solares.
  • Seguro: Um seguro do edifício e do recheio é muito recomendável e obrigatório com crédito à habitação; se arrendar, deve cobrir os hóspedes e a responsabilidade civil.
  • Representação fiscal: Os proprietários de fora da UE, incluindo os do Reino Unido, precisam de um representante fiscal ou de aderir às notificações eletrónicas das Finanças.
  • Guarda de chaves: A maioria dos proprietários não residentes paga a uma empresa local para tratar da piscina, do jardim, da limpeza e das vistorias enquanto a casa está vazia.

Trabalhe com um advogado independente, um consultor fiscal qualificado e, caso se mude para Portugal, um consultor financeiro especializado em situações transfronteiriças. As pensões, as contas ISA e os trusts podem ter um tratamento muito diferente em Portugal.