Comprar casa na Tailândia: o que deve saber primeiro

A Tailândia atrai compradores de todo o mundo pelas cidades, pelas ilhas, pela gastronomia e pelo custo de vida, seja para uma casa de férias, um sítio para a reforma ou um apartamento para arrendar. O seu mercado de apartamentos é dos mais abertos da Ásia, e um estrangeiro pode ser dono de uma fração em propriedade plena, em nome próprio.

As regras sobre terrenos, no entanto, estão entre as mais restritivas da região. Um estrangeiro não pode ser dono de terrenos, as moradias compram-se normalmente em regime de arrendamento de longa duração e só os primeiros 30 anos de um arrendamento constituem um direito real registado. A estrutura que escolher determina aquilo de que é realmente dono, por isso decida-a primeiro; depois disso, a compra em si é simples.

O que mudou em 2025–26

Várias regras mudaram em 2025 e 2026, e algumas reformas há muito discutidas não avançaram. Em novembro de 2026, estas são as mais importantes para os compradores estrangeiros:

  • Estadias sem visto mais curtas: A partir de 15 de setembro de 2026, os visitantes isentos de visto de 59 países e territórios, entre eles o Reino Unido e os Estados da UE, passam a ter 30 dias em vez de 60, e todos têm de preencher online o Thailand Digital Arrival Card antes da chegada.
  • Uma redução de taxas só para tailandeses: De 1 de julho de 2026 a 30 de junho de 2027, as taxas de transmissão e de hipoteca descem para 0,01 % nas casas até 7 milhões de THB compradas por particulares tailandeses. Os compradores estrangeiros continuam a pagar a taxa de transmissão de 2 %.
  • Pedidos de DTV mais exigentes: Desde 31 de agosto de 2026, o Destination Thailand Visa, de cinco anos, tem de ser pedido no país da sua nacionalidade ou residência, com um certificado de registo criminal.
  • As renovações dos arrendamentos não são direitos: Em março de 2025, o Supremo Tribunal decidiu que as renovações acordadas antecipadamente para lá dos 30 anos não são direitos reais, pelo que um arrendamento “30+30+30” lhe dá um único prazo registado.
  • Nem quota de 75 %, nem arrendamentos de 99 anos: As duas medidas são discutidas desde 2024, mas nunca foram aprovadas. Continuam a aplicar-se a quota de 49 % e o arrendamento de 30 anos.
  • O Thailand Privilege ficou mais caro: O visto de adesão vai agora de 900 000 THB por cinco anos a 5 milhões de THB por 20, com um escalão Bronze mais barato oferecido por tempo limitado.
  • Menos visitantes em 2025: Cerca de 33 milhões de chegadas de estrangeiros, cerca de 7 % menos do que em 2024, depois das tensões na fronteira com o Camboja e das cheias no sul. Tenha-o em conta se pensa arrendar.

Porque é que a Tailândia atrai compradores estrangeiros

Um estilo de vida descontraído

Para muitos compradores, o que atrai é a própria vida: cidades movimentadas, ilhas tranquilas, a gastronomia e os templos. Banguecoque tem a energia de uma capital, Phuket e o litoral têm praias e moradias, e Chiang Mai, a capital cultural do norte, tem um ritmo mais calmo, ideal para estadias longas.

Procura de arrendamento e potencial de investimento

Expatriados, profissionais, estudantes e reformados mantêm a procura de arrendamento em Banguecoque, Chiang Mai, Pattaya e Phuket. A rentabilidade bruta rondou, em média, os 5–6 % no início de 2026, com a rentabilidade líquida normalmente 1,5–2 pontos abaixo, e o arrendamento de férias é muito regulado.

Um custo de vida modesto

O custo de vida é uma grande parte do encanto, e manter uma casa sai barato. As principais despesas são as quotas de condomínio e a eletricidade, que o ar condicionado faz subir.

Uma casa para as férias

Muitos compradores querem simplesmente um sítio quente para fugir ao inverno do hemisfério norte, de um apartamento com vista de mar em Pattaya a uma moradia na costa oeste de Phuket. Ter casa, no entanto, não lhe dá o direito de ficar: uma estadia de mais de 30 dias exige um visto.

O que a lei permite a um estrangeiro ter na Tailândia

Os terrenos na Tailândia estão reservados aos cidadãos tailandeses e às empresas de maioria tailandesa. Um estrangeiro tem duas vias principais, um apartamento em propriedade plena ou um arrendamento de longa duração, que funcionam de forma muito diferente, por isso escolha a via antes de fazer uma pré-seleção de imóveis.

Os terrenos ficam em mãos tailandesas

Um estrangeiro não pode ser dono de terrenos, seja um lote para construir ou o terreno onde assenta uma casa. O que pode fazer é arrendar o terreno e ser dono da casa nele construída.

Apartamentos em condomínio: propriedade plena dentro da quota

Um apartamento em condomínio (condo) é a única casa de que um estrangeiro pode ser dono em propriedade plena, em nome próprio, com uma quota-parte das partes comuns do prédio, e é por isso que quase todas as compras de estrangeiros são apartamentos. Aplicam-se duas regras:

  • A quota estrangeira de 49 %: Os estrangeiros não podem ter mais de 49 % da área do prédio. Nos prédios mais procurados a quota esgota-se e as restantes frações só podem ser arrendadas, por isso, antes de qualquer sinal, peça à administração do condomínio (juristic person) uma declaração que confirme que ainda há quota disponível.
  • Dinheiro vindo do estrangeiro: O preço tem de chegar do estrangeiro em moeda estrangeira, com o certificado de operação cambial (Foreign Exchange Transaction, FET) emitido pelo banco, ou a fração não pode ser registada em seu nome.

Arrendamentos de longa duração

Para uma moradia ou uma casa, a via habitual é um arrendamento de longa duração (lease): um direito registado de usar o terreno por um prazo fixo de até 30 anos, sendo o comprador dono da casa nele construída. Não se aplica nenhuma regra cambial.

Um arrendamento de “90 anos” significa normalmente 30 anos mais duas renovações prometidas e, desde a decisão do Supremo Tribunal de 2025, só os primeiros 30 anos constituem um direito real registado. As renovações são uma promessa contratual, por isso avalie o negócio com base em 30 anos.

Uma empresa tailandesa

Uma empresa tailandesa pode ser dona de terrenos se tiver uma maioria tailandesa genuína, com sócios tailandeses que sejam verdadeiros investidores. Implica cumprir o direito das sociedades, ter contas e entregar declarações fiscais, e convém a um verdadeiro negócio na Tailândia, e não a uma casa.

Nunca recorra a testas de ferro. Usar “sócios” tailandeses que detêm as ações por sua conta, para que possa ser dono de terrenos, é ilegal à luz do Código Fundiário (Land Code) e da Lei das Empresas Estrangeiras (Foreign Business Act). As autoridades investigam estas estruturas, e pode perder o terreno e sofrer sanções. Se um vendedor lhe propuser uma, afaste-se.

Os principais tipos de imóveis na Tailândia

Quase todas as compras de estrangeiros são apartamentos, mas o mercado oferece mais. O tipo de imóvel determina se é dono dele em propriedade plena ou se o detém em regime de arrendamento.

Apartamentos em condomínio

Das torres junto às estações de BTS e MRT de Banguecoque aos prédios com vista de mar em Pattaya e Phuket, os apartamentos em condomínio são as únicas casas de que um estrangeiro pode ser dono em propriedade plena. Leia também o regulamento do prédio: a maioria proíbe estadias de menos de 30 dias.

Moradias

As moradias privadas com piscina são a imagem de marca da costa oeste de Phuket e de Koh Samui, com casas nas encostas e residências de marca à volta de Kamala e Surin. Uma moradia assenta num terreno, por isso um estrangeiro compra-a normalmente em regime de arrendamento.

Casas

Uma casa funciona da mesma maneira: o terreno continua a ser de um proprietário tailandês e é-lhe arrendado, enquanto o edifício pode ser seu. Zonas mais tranquilas, como Rawai e Nai Harn, convêm a quem pensa viver na casa.

Terrenos

Não pode comprar um terreno em seu nome. Para construir, arrende o terreno e seja dono da casa que lá fizer, depois de o seu advogado verificar o título de propriedade (chanote) no registo predial (Land Office).

Apartamentos

Um apartamento à venda é normalmente uma fração de um condomínio, e o que conta é a sua situação jurídica. O seu advogado verifica o registo do condomínio e, quando a quota estrangeira de um prédio está esgotada, as restantes frações só podem ser arrendadas.

Moradias em banda e shophouses

Uma moradia em banda, ou uma shophouse como as do centro histórico de Phuket, assenta no seu próprio lote, por isso aplicam-se as regras das casas: pode arrendar o terreno e ser dono do edifício, mas não comprar o lote.

Compras em planta e unidades em resorts

Muitos apartamentos são vendidos em planta. Associe cada pagamento a uma fase da obra e pergunte como ficam protegidos os sinais. As unidades geridas por hotéis são muitas vezes vendidas com uma “rentabilidade garantida”: pergunte quem a paga, com que receitas e o que acontece quando terminar.

Passo a passo: como um estrangeiro compra na Tailândia

A compra de um apartamento pode ser rápida, mas a documentação tem de estar certa, sobretudo a quota estrangeira e a prova de que o seu dinheiro veio do estrangeiro.

1. Defina o orçamento e a estrutura

Decida o que vai comprar e como o vai deter antes de fixar um orçamento. Os custos de compra são baixos para o comprador, cerca de 2 % com o advogado no nosso exemplo prático, e a maioria dos compradores paga com fundos próprios.

2. Estude o mercado

Cada mercado tem o seu tipo de comprador, o seu nível de preços e o seu padrão de arrendamento. Compare as zonas, visite-as se puder e verifique o regulamento de cada prédio antes de escolher.

3. Contrate um advogado independente

Escolha um advogado tailandês independente do vendedor, do promotor e do agente, e acorde por escrito os honorários e as verificações. Se não puder estar presente, assine uma procuração.

4. Reserve a fração

Um sinal de reserva, muitas vezes de 50 000–200 000 THB, retira a fração do mercado. Confirme primeiro a quota estrangeira e garanta que o sinal é reembolsável se as verificações correrem mal.

5. Verificação do título e verificações legais

O seu advogado verifica o título de propriedade (chanote) no registo predial (Land Office) e também:

  • As licenças do promotor e as licenças de construção
  • O registo do condomínio
  • Eventuais quotas ou taxas em dívida
  • A declaração sobre a quota estrangeira

6. Assine o contrato de compra e venda

Fixa o preço, o plano de pagamentos, a data de conclusão, quem paga cada taxa e as penalizações. Numa compra em planta, associe cada pagamento a uma fase da obra.

7. Envie o dinheiro do estrangeiro

Para um apartamento em propriedade plena, transfira a totalidade do preço em moeda estrangeira, indique como finalidade a compra de uma fração em condomínio e obtenha o certificado FET do banco.

8. A transmissão no registo predial

As taxas e os impostos são pagos no dia da transmissão, e o imóvel fica registado em seu nome. Guarde juntos o título de propriedade, o certificado FET, os recibos e os contratos: vai precisar deles para vender e para enviar o dinheiro de volta para o seu país.

Custos e impostos na compra de um imóvel na Tailândia

Os custos de compra são baixos para o comprador, porque a maioria dos impostos sobre uma venda recai sobre o vendedor. Ainda assim, quem paga o quê é negociável, por isso verifique o contrato.

A taxa de transmissão

O registo predial cobra 2 % sobre o valor que atribui ao imóvel, e não sobre o preço, e comprador e vendedor dividem-na muitas vezes a meias. A redução para 0,01 % em 2026–27 aplica-se apenas aos compradores tailandeses.

Impostos sobre a venda

Os outros impostos devidos na transmissão cabem normalmente ao vendedor:

  • Imposto específico sobre atividades (specific business tax), 3,3 %: Se o vendedor for dono do imóvel há menos de cinco anos, em vez do imposto do selo.
  • Imposto do selo, 0,5 %: Quando não se aplica o imposto específico sobre atividades.
  • Retenção na fonte: Imposto sobre o rendimento da venda, de 1 % para um vendedor que seja uma empresa e segundo uma tabela progressiva para os particulares.

Pelas verificações do título, da quota e das licenças, pela revisão do contrato e pela transmissão, conte com cerca de 30 000–100 000 THB ou mais. Acorde os honorários por escrito.

Outros custos de comprar e manter um imóvel

  • Fundo de reserva (sinking fund): Um pagamento único para o fundo de reserva de um condomínio novo, normalmente feito pelo primeiro comprador, fixado por m² pelo empreendimento.
  • Quotas de condomínio: Mensais, por m², para a segurança, a limpeza, as piscinas e os ginásios. Peça as contas do prédio e as dívidas em atraso.
  • Imposto sobre terrenos e edifícios: Anual, sobre o valor oficial: 0,02 % numa segunda habitação até 50 milhões de THB, subindo até 0,1 %. Uma habitação própria permanente cujo dono conste do registo de moradores da casa (house register) está em grande parte isenta.
  • Serviços e seguro: Eletricidade, água e internet, mais seguro do recheio e de responsabilidade civil, sobretudo se arrendar.
  • Imposto sobre o rendimento das rendas: Devido mesmo pelos não residentes, a 0–35 % depois das deduções. Um inquilino que seja uma empresa retém o imposto em cada pagamento.

Quanto soma tudo

Num apartamento usado de 5 milhões de THB, que o vendedor tem há menos de cinco anos e cujo valor oficial é igual ao preço, o comprador paga 50 000 THB, metade da taxa de transmissão, e cerca de 50 000 THB a um advogado: cerca de 2 % no total. O vendedor paga a outra metade da taxa, 165 000 THB de imposto específico sobre atividades e a retenção na fonte. Os custos de entrada são modestos, por isso as contas a longo prazo dependem dos custos de manutenção e do imposto sobre as eventuais rendas.

Opções de financiamento para compradores estrangeiros

A maioria dos compradores estrangeiros na Tailândia paga a pronto. Estas são as formas realistas de financiar uma compra:

Crédito à habitação em bancos tailandeses

Os bancos tailandeses raramente emprestam a estrangeiros sem residência de longa duração e rendimentos locais, por isso um crédito à habitação tailandês raramente é uma opção.

Pedir um empréstimo no seu país

Alguns compradores pedem um empréstimo sobre um imóvel que têm no seu país e enviam o dinheiro para a Tailândia em moeda estrangeira.

Planos de pagamento do promotor

Os promotores de obras em planta aceitam muitas vezes pagamentos faseados. Associe cada prestação a uma fase da obra e pergunte como ficam protegidos os seus sinais.

Pagar com fundos próprios

Pagar com poupanças é a via mais comum. Um apartamento em propriedade plena só pode ser registado se o preço tiver entrado em moeda estrangeira, por isso:

  • Envie moeda estrangeira, e não bahts, indicando “compra de fração em condomínio”.
  • Envie-a em seu próprio nome, para a sua conta tailandesa ou para a do promotor.
  • Peça o certificado FET; para montantes mais pequenos, pode ter de o solicitar.
  • Guarde todos os certificados FET: vai precisar deles para enviar o dinheiro da venda de volta para o seu país.

Num montante de seis dígitos, uma pequena variação da taxa de câmbio pode custar mais do que os honorários jurídicos. Recorra a um especialista em câmbios regulado, em vez de aceitar a margem do seu banco, e pondere um contrato cambial a prazo para fixar a taxa.

Os melhores sítios para comprar casa na Tailândia

A maioria dos compradores estrangeiros escolhe entre Banguecoque, Phuket, Pattaya e Chiang Mai, cada uma com o seu tipo de comprador, o seu nível de preços e o seu padrão de arrendamento.

Banguecoque

A capital é o mercado de apartamentos com mais oferta, com milhares de frações ao longo das linhas de BTS Skytrain e de MRT e uma grande reserva de inquilinos expatriados, profissionais e estudantes:

  • Thonglor e Ekkamai: O bairro mais na moda, com escolas internacionais, rendas elevadas, pouca desocupação e valores de revenda altos.
  • Phrom Phong e Asok: À volta dos centros comerciais EmQuartier e Emporium, procurados por quadros superiores e famílias.
  • Sathorn, Silom e o rio: O centro financeiro e diplomático, com torres de luxo à beira-rio e inquilinos empresariais.
  • Rama 9: Um bairro de negócios mais recente, com preços de entrada mais baixos e jovens profissionais como inquilinos.

Pattaya

Uma cidade de praia a duas horas de Banguecoque, procurada por reformados e para estadias longas:

  • Jomtien e Na Jomtien: Uma praia comprida e um ambiente descontraído e residencial.
  • Pratumnak e Wongamat: O promontório e a praia mais tranquila do norte, com apartamentos de gama mais alta com vista de mar.
  • Centro de Pattaya: Movimentado e virado para o turismo, sobretudo estúdios e T1; verifique as regras antes de planear arrendamentos de curta duração.

Pattaya fica no Corredor Económico Oriental, uma zona de desenvolvimento perto do aeroporto de U-Tapao. Pergunte que infraestruturas estão construídas, financiadas ou apenas planeadas.

Phuket

A maior ilha da Tailândia é o seu mercado mais internacional, com voos da Europa, do Médio Oriente e da Ásia, escolas e hospitais internacionais e uma época longa:

  • Bang Tao e Laguna: Uma zona turística consolidada da costa oeste, com golfe e escolas internacionais.
  • Kamala e Surin: Moradias com vista de mar nas encostas e residências de marca.
  • Rawai e Nai Harn: O sul descontraído, com uma procura constante de arrendamentos de longa duração por parte de expatriados e trabalhadores remotos.
  • Patong: O centro turístico mais movimentado, com ocupação elevada na época alta e a maior concorrência.

Chiang Mai

A capital cultural do norte junta preços baixos a inquilinos de estadias longas:

  • Nimman: Cafés, espaços de coworking e universidades, adequado a inquilinos de curta e média duração.
  • Cidade Velha e Chang Khlan: Apartamentos pequenos e prédios de charme perto do fosso, do Night Bazaar e do rio.
  • Santitham: Mais local, fácil de percorrer a pé e acessível, com expatriados mais jovens.

Hua Hin e Koh Samui

Hua Hin, uma estância real a três horas de Banguecoque, e Koh Samui, com moradias no golfo da Tailândia, são mercados de revenda mais pequenos, por isso peça aconselhamento local sobre a procura e os acessos.

Viver na Tailândia: vistos e residência fiscal

Ser dono de um apartamento não lhe dá o direito de viver na Tailândia. O seu visto depende da idade, dos rendimentos, das poupanças ou do tipo de trabalho que faz.

As principais vias de visto

Em novembro de 2026, as principais opções eram:

  • Visitas sem visto: 30 dias à chegada para visitantes do Reino Unido, da UE e de muitos outros países, normalmente prorrogáveis uma vez.
  • Destination Thailand Visa (DTV): Cinco anos, entradas múltiplas, até 180 dias por estadia, para trabalhadores remotos e para quem frequenta cursos como o de Muay Thai. Exige 500 000 THB de poupanças e uma taxa de 10 000 THB, e não permite trabalhar para clientes tailandeses.
  • Visto de reforma: A partir dos 50 anos, com 800 000 THB num banco tailandês, um rendimento de 65 000 THB por mês ou uma combinação dos dois. É válido um ano de cada vez; a versão O-A exige também seguro de saúde.
  • Long-Term Resident (LTR): Dez anos, para pensionistas abastados (80 000 USD por ano), cidadãos globais abastados (1 milhão de USD em património e 500 000 USD investidos na Tailândia) e trabalhadores remotos com rendimentos elevados.
  • Thailand Privilege: Uma adesão paga: Gold, 900 000 THB (cinco anos), Platinum, 1,5 milhões de THB (dez), Diamond, 2,5 milhões de THB (15), e Reserve, 5 milhões de THB (20, por convite), dando cada entrada direito a até um ano.
  • Casamento e trabalho: Vistos de não imigrante próprios; para trabalhar é preciso uma autorização de trabalho.

Os limiares mudam com frequência. Consulte o portal oficial de vistos eletrónicos (e-Visa) antes de fazer o pedido.

A regra dos 180 dias

Passar 180 dias ou mais na Tailândia num ano civil torna-o residente fiscal e, desde 2024, os residentes podem ser tributados sobre os rendimentos estrangeiros que trazem para o país, salvo se uma convenção dispuser o contrário. Procure aconselhamento fiscal internacional antes de se mudar.

Erros comuns a evitar

A maioria dos erros caros acontece antes do dia da transmissão. Estes dez são os mais frequentes:

  • Recorrer a um testa de ferro: É ilegal; pode perder o terreno.
  • Pagar antes de confirmar a quota: Obtenha primeiro a declaração sobre a quota.
  • Enviar bahts: Sem um certificado FET, pode não conseguir registar o apartamento.
  • Confiar num arrendamento de “90 anos”: Só 30 anos constituem um direito registado.
  • Planear arrendamentos de férias num apartamento: Menos de 30 dias costuma violar a Lei da Hotelaria (Hotel Act) e o regulamento do prédio.
  • Acreditar em “rentabilidades garantidas”: Conte com um rendimento líquido realista.
  • Recorrer ao advogado do vendedor: Contrate o seu próprio.
  • Ignorar o valor oficial: As taxas e os impostos são calculados sobre ele.
  • Perder a documentação: O certificado FET e os recibos dos impostos permitem-lhe enviar o dinheiro da venda de volta para o seu país.
  • Esquecer a residência fiscal: 180 dias podem tornar tributáveis os rendimentos que traz para o país.

Conselhos para uma compra bem-sucedida

Trabalhe com especialistas locais independentes

Escolha um advogado habilitado a exercer na Tailândia, independente do vendedor e do agente, fluente na sua língua e habituado a compradores estrangeiros. Cada anúncio no MiMove indica a agência que está por trás dele, e cada agência tem a sua própria página com todos os seus anúncios.

Avalie o mercado com números reais

Use os dados de mercado para comparar zonas, e não para avaliar um imóvel. Assente qualquer plano de arrendamento em números próprios e prudentes, depois de comissões, impostos e manutenção.

Conheça as regras de arrendamento

O arrendamento de longa duração é simples e legal. É no arrendamento por menos de 30 dias que a maioria dos proprietários estrangeiros tem problemas:

  • As estadias curtas contam como hotelaria: Nos termos da Lei da Hotelaria (Hotel Act), exigem uma licença de hotel; a pequena licença de alojamento não hoteleiro é exclusiva dos cidadãos tailandeses.
  • Os condomínios costumam proibi-las: A maioria dos regulamentos de condomínio proíbe-as, salvo se o prédio tiver licença de hotel, e a administração pode multar os proprietários.
  • As sanções: Multas até 20 000 THB, mais 10 000 THB por dia, ou até um ano de prisão.
  • Comunicar os hóspedes: Os hóspedes estrangeiros têm de ser comunicados aos serviços de imigração (TM30) no prazo de 24 horas.
  • Arrendamentos mensais e anuais: São legais na maioria dos condomínios. Use um contrato escrito em tailandês e em inglês, com uma caução de um a dois meses de renda.

Trate da gestão

Uma agência de arrendamento cobra normalmente 10–20 % da renda por tratar dos inquilinos, da manutenção e dos relatórios. Acorde os honorários por escrito.

Pense a longo prazo

Um apartamento em propriedade plena pode ser vendido e o produto da venda enviado para o seu país com o certificado FET e os recibos dos impostos. Avalie um arrendamento de longa duração pelos seus 30 anos registados e planeie cedo o seu fim. As regras tailandesas mudam com frequência, por isso confirme a sua situação com um advogado tailandês independente e um consultor fiscal antes de se comprometer.