Покупка недвижимости на Бали: что нужно знать в первую очередь

Бали привлекает покупателей из многих стран — тех, кто ищет дом для отдыха, место для жизни или пенсии либо объект для сдачи в аренду. Покупка здесь устроена не так, как у вас на родине. Иностранцы не могут владеть землёй на праве полной собственности, а в 2026 году остров ужесточил правила в отношении номинальных схем, лицензирования и зонирования, поэтому юридическая структура и проверки важнее, чем вид из окна.

Что изменилось в 2025–26 годах

В 2025 и 2026 годах изменился ряд правил. По состоянию на ноябрь 2026 года для иностранных покупателей важнее всего следующие:

  • Номинальные схемы запрещены: Индонезийское законодательство и без того признаёт недействительной любую сделку, по которой право полной собственности оформляется на местного жителя в интересах иностранца. С 24 февраля 2026 года Региональное постановление Бали 4/2026 к тому же прямо запрещает номинальное владение и предусматривает санкции для всех, кто выступает посредником в таких сделках.
  • Виллы без лицензии сняты с платформ: С 1 августа 2026 года по требованию Министерства туризма платформы бронирования начали удалять виллы без действующей лицензии на предпринимательскую деятельность.
  • Ограничения для сельхозземель и отелей: После наводнений в сентябре 2025 года власти провинции поручили округам прекратить перевод продуктивных рисовых полей под другое назначение, а шесть округов — но не Бадунг, Гианьяр и Денпасар — договорились не поощрять строительство новых отелей.
  • Льгота по НДС на новое жильё: При передаче объектов в 2026 году государство оплачивает НДС с первых 2 млрд IDR стоимости нового готового к заселению жилья ценой до 5 млрд IDR.
  • Рост налоговой оценки: Бадунг провёл переоценку земли в 2025 году, а Денпасар повысил официальную оценку на 2026 год максимум на 300%, после чего снизил налоговые счета для жилья.
  • Пенсионные визы — с 55 лет: Минимальный возраст снижен с 60 до 55 лет, а пенсионерам нужен доход 3000 долларов США в месяц.
  • Туристический сбор и рекордный поток гостей: Иностранные гости платят разовый сбор 150 000 IDR за поездку (кроме владельцев KITAS и KITAP), а число прибытий в 2025 году достигло рекордного значения — 6 948 754, что на 9,7% больше, чем в 2024 году.

Чем Бали привлекает зарубежных покупателей

Культура, вплетённая в повседневную жизнь

Культура — важная часть притягательности Бали. Храмы, церемонии и ремесленные деревни — часть повседневной жизни, а Убуд считается культурным сердцем острова. Собственный дом позволяет жить рядом с этими традициями, а не знакомиться с ними за неделю отпуска.

Побережье, скалы и рисовые террасы: основные районы

Юго-западное побережье и Букит — это пляжи для сёрфинга и известняковые скалы, а Убуд в горной части острова окружён рисовыми террасами. Большинство иностранных покупателей выбирает побережье и Убуд:

  • Чангу, Берава и Переренан: Сёрфинг, кафе и коворкинги, а также самый оживлённый рынок вилл на острове. Многие участки раньше были рисовыми полями, поэтому проверяйте зонирование.
  • Семиньяк, Керобокан и Умалас: Давно сложившийся престижный район с самыми высокими ценами на землю на западном побережье, а в глубине острова — более зелёные улицы для семей.
  • Улувату и Букит: Скалы, сёрф-споты и виды на океан; район быстро растёт, и водоснабжение и дороги пока за ним не поспевают.
  • Джимбаран и Нуса-Дуа: Спокойные бухты рядом с аэропортом; Нуса-Дуа — специально спланированный анклав крупных курортных отелей.
  • Санур: Длинный пляж, защищённый рифом, и давно сложившееся сообщество экспатов; подходит для семей, пенсионеров и длительного проживания.
  • Убуд и горные районы: Здесь зеленее и прохладнее, цены на виллы обычно ниже, чем на побережье, спрос на долгосрочную аренду стабильнее, а до пляжа около часа езды.
  • Табанан и восток острова: Эти округа договорились не поощрять строительство новых отелей, поэтому перед покупкой земли проверьте, что на ней можно строить.

Растущий интерес иностранцев

Среди покупателей на Бали — пенсионеры и семьи, удалённые работники и инвесторы; последних двух особенно привлекает Чангу. В 2025 году число приезжающих иностранцев достигло рекорда, а крупнейшим рынком стала Австралия.

Спрос на аренду со стороны гостей острова

Всем этим гостям нужно где-то жить, поэтому многие покупатели планируют сдавать своё жильё, пока их нет на острове. Спрос реален, но туристическая аренда теперь требует лицензии, и соблюдение правил контролируется.

Основные типы недвижимости на Бали

Виллы — визитная карточка острова

Большинство иностранных покупателей представляют себе собственную виллу с бассейном и садом, чтобы отдыхать в ней, жить или, при наличии нужной лицензии, сдавать её. Около девяти из десяти продающихся вилл — это лизхолд, то есть долгосрочная аренда. Прежде чем брать на себя обязательства, проверьте разрешения, а также крышу, деревянные конструкции и кондиционеры, которые в этом климате быстро изнашиваются.

Лизхолд — самый распространённый вариант

При лизхолде (Hak Sewa) вы арендуете землю, а обычно и виллу, у её индонезийского владельца на срок, указанный в договоре, — часто на 25–30 лет, и вид на жительство для этого не нужен. Медианный оставшийся срок аренды в объявлениях о продаже вилл — около 25 лет, а «80 лет» в рекламе часто означают 30 + 20 + 30, где гарантирован только первый срок. Добейтесь, чтобы в договоре были прописаны любое продление, его цена и судьба здания по окончании срока.

Покупка на этапе строительства

Многие новые виллы и апартаменты продаются до начала или во время строительства, обычно с поэтапной оплатой по графику застройщика. Привяжите каждый платёж к этапу строительства, согласуйте сроки сдачи и штрафы и узнайте, как будут защищены ваши взносы, если проект остановится.

Коммерческие помещения

Иностранец, который хочет вести бизнес в помещении на Бали, делает это через PT PMA — компанию, у которой должна быть реальная деловая цель и которая обязана соблюдать требования к инвестициям и капиталу. Типичные помещения:

  • Рестораны и кафе: Для туристов и местных жителей, на земле с подходящим зонированием.
  • Магазины и офисы: Требуют таких же проверок зонирования и разрешений.

Виллы и апартаменты в курортных комплексах

Некоторые покупатели выбирают виллу или апартаменты в курортном комплексе либо долю в них, которые в их отсутствие сдаёт управляющая компания. Если вам обещают доход, спросите:

  • Кто его выплачивает и из какой выручки
  • Что будет, если управляющая компания прекратит работу
  • На каком договоре аренды или праве основан объект и на сколько лет

Остерегайтесь любой «гарантированной доходности». Средняя загрузка брендовых отелей в 2025 году составляла 60–79%, а у частных вилл она обычно ниже.

Шаг за шагом: как иностранцу купить недвижимость на Бали

Чем иностранцу разрешено владеть по закону

Иностранцы не могут владеть землёй на Бали на праве полной собственности: это право (Hak Milik) есть только у граждан Индонезии. Вместо этого у иностранного покупателя есть три законных пути, и от выбранного зависит, как долго объект останется у вас и что вы сможете с ним делать:

  • Лизхолд (Hak Sewa): Частный договор аренды с владельцем земли, подписанный у нотариуса, на согласованный срок — часто 25–30 лет. Этот вариант доступен любому и обычно выбирается для вилл и домов для отдыха.
  • Право пользования (Hak Pakai): Регистрируется на ваше имя и доступно иностранцу с индонезийскими иммиграционными документами — на государственной земле на срок до 30 + 20 + 30 лет, причём каждый следующий срок оформляется по заявлению. Распространяется на один дом на участке до 2000 м² или одну квартиру на человека при минимальной цене 5 млрд IDR за дом или 2 млрд IDR за квартиру и подходит для жилья, в котором вы живёте сами.
  • Собственная компания (PT PMA): Индонезийская компания с иностранным капиталом владеет правом застройки (HGB) на 30 + 20 + 30 лет. Это означает расходы на регистрацию, ежегодную отчётность и налоговые декларации, и это единственный способ, которым иностранный владелец может получить лицензию на сдачу виллы в аренду.

Никогда не пользуйтесь услугами номинального владельца. Оформление земли на индонезийского друга, «подкреплённое» дополнительными соглашениями, недействительно согласно статье 26 Основного аграрного закона и запрещено на Бали с февраля 2026 года. Если такую сделку оспорят, земля может перейти государству, а ваши деньги — пропасть, поэтому отказывайтесь от сделки с любым продавцом, который это предлагает.

Выберите структуру под свои планы

Определитесь со способом владения до того, как составлять список объектов, ведь от него зависит, что вы можете купить. Для некоторых вариантов нужен индонезийский налоговый номер (NPWP), а для Hak Pakai — виза или разрешение на пребывание, поэтому сначала выясните, что требуется в вашем случае.

Собственный юрист и нотариус

Юрист — ваш самый важный помощник, поэтому выбирайте юриста с лицензией в Индонезии, независимого от продавца и агента, свободно говорящего на вашем языке и привыкшего работать с иностранными покупателями. Нотариуса (PPAT) тоже выбирайте сами, согласуйте гонорары письменно и убедитесь, что проверка охватывает:

  • Сертификат на землю в земельном ведомстве (BPN) и то, кто на самом деле владеет землёй
  • Зонирование (RDTR)
  • Разрешение на строительство (PBG) и сертификат о пригодности здания к эксплуатации (SLF)
  • Неоплаченный налог на землю и здания (PBB), если он есть
  • Возможность получить лицензию на аренду, если вы планируете сдавать объект

Выбор агента

Хороший местный агент знает районы, застройщиков и документы, а в каждом объявлении на MiMove указано агентство, которое за ним стоит. Однако агент не заменит вашего собственного юриста, а депозит за бронирование должен возвращаться, если проверка выявит проблемы, и вноситься только способом, при котором вы получаете квитанцию.

Подписание и регистрация

В договоре должны быть зафиксированы срок аренды, продление и его цена, кто платит налог владельца земли и ежегодный PBB и что происходит по окончании срока, а при покупке на этапе строительства — график платежей, сроки сдачи и штрафы. Затем переход права оформляется актом, который подписывается у вашего PPAT после того, как продавец уплатит свой налог 2,5%, а платежи внутри Индонезии должны проводиться в рупиях.

После подписания акта о переходе права вы уплачиваете налог на приобретение (BPHTB), и право регистрируется на ваше имя в земельном ведомстве. Храните все акты, разрешения, квитанции и налоговые уведомления в одной папке.

Недвижимость на Бали как инвестиция

Доход от аренды на практике

Для туристической аренды нужна лицензия на предпринимательскую деятельность: номер предприятия (NIB) с кодом деятельности для вилл, который иностранный владелец оформляет на PT PMA, поскольку более простая лицензия гостевого дома (homestay) доступна только гражданам Индонезии. Кроме того, у здания должны быть PBG и SLF, а земля должна быть отведена под туристическое размещение; с 1 августа 2026 года виллы без лицензии снимают с платформ.

Средняя загрузка брендовых отелей в 2025 году составляла 60–79%, а у краткосрочной аренды в Чангу за год до июля 2026 года — лишь около 36%. Опирайтесь на собственные консервативные расчёты за вычетом доли управляющего, налога на проживание (PBJT) в 10% и расходов на обслуживание. Аренда на год проще: она облагается окончательным налогом 10% с валовой арендной платы, а спрос на неё высок в Чангу, Умаласе и Сануре.

Как оценить инвестиционную привлекательность

Многое зависит от того, что вы покупаете и как оформляете владение. Лизхолд с каждым годом теряет в цене, потому что следующий покупатель платит только за оставшиеся годы, поэтому заранее планируйте выход из инвестиции или продление и оценивайте покупку по чистому доходу, а не по доходности из рекламных буклетов.

Бали в сравнении с другими рынками региона

Сравнение с другими рынками Юго-Восточной Азии имеет смысл, только если сравнивать сопоставимое. Здесь иностранец обычно покупает не землю, а фиксированное число лет аренды, поэтому соотносите цену с оставшимся сроком и доходом, который объект может законно приносить за вычетом расходов.

Куда движется рынок

Никто не может сказать, как будут меняться цены, но политика властей направлена в одну сторону: более жёсткие правила для номинальных схем, лицензирования и зонирования, а также ограничения на перевод сельхозземель и строительство новых отелей. Отсутствие разрешений может помешать получению лицензии, продаже или страхованию, поэтому именно чистые документы защищают покупку.

Налоги и сборы при покупке недвижимости на Бали

Покупка зарегистрированного права, например Hak Pakai или HGB, обходится покупателю примерно в 6–8% сверх цены. Лизхолд при покупке стоит гораздо дешевле, поскольку право собственности не переходит, но вы платите за фиксированное число лет.

Ежегодный налог на землю и здания

Налог на землю и здания (PBB-P2) взимается ежегодно с официальной оценки (NJOP), а не с цены. В Бадунге после небольшого вычета он составляет 0,2% при оценке до 1 млрд IDR и 0,3% свыше этой суммы, а при лизхолде его обычно платит владелец земли. В Бадунге и Денпасаре оценка резко выросла, поэтому до внесения депозита попросите налоговые уведомления PBB за последние три года.

Налоги при смене владельца

Каждый налог при покупке ложится на отдельную сторону. В договоре должно быть указано, кто что платит:

  • Налог на приобретение (BPHTB), покупатель: До 5% по ставке округа после вычета 80 млн IDR — при передаче права, например Hak Pakai или HGB, но не при лизхолде.
  • Подоходный налог (PPh), продавец: 2,5%, уплачивается до подписания акта. Убедитесь, что этот налог уже учтён в согласованной цене.
  • Налог на аренду, владелец земли: Окончательный налог 10% с платы за новый договор аренды.
  • НДС, новостройки: Фактически около 11%; взимается застройщиком, зарегистрированным как плательщик НДС.

Гонорар нотариуса (PPAT) ограничен законом — не более 1%, услуги юриста добавляют около 1%, а регистрация PT PMA стоит примерно 1600–4500 долларов США. При минимальной для Hak Pakai цене 5 млрд IDR налог на приобретение в размере 246 млн IDR плюс нотариус и юрист составляют около 346 млн IDR, или 6,9%, без учёта возможного НДС, против примерно 2% при лизхолде.

Когда правила на стороне покупателя

Не все правила увеличивают расходы. Два из них работают в пользу покупателя:

  • Льгота по НДС в 2026 году: До 31 декабря 2026 года государство оплачивает НДС с первых 2 млрд IDR стоимости нового готового к заселению жилья ценой до 5 млрд IDR, и на льготу может претендовать иностранный покупатель с индонезийским налоговым номером, который соответствует правилам владения.
  • При лизхолде нет налога на приобретение: BPHTB взимается только при переходе права.

Жизнь на Бали: визы, проживание и повседневные расходы

Владение недвижимостью на Бали не даёт права жить в Индонезии. Ваша виза зависит от возраста, дохода или сбережений, а для оформления Hak Pakai она обязательна.

Основные визовые варианты

Индонезия предлагает несколько способов остаться в стране. По состоянию на ноябрь 2026 года основными вариантами были:

  • Виза по прибытии: Для граждан многих стран — 500 000 IDR за 30 дней с возможностью однократного продления ещё на 30 дней.
  • Виза второго дома (E33): На срок до пяти лет, без спонсора и без права работать в Индонезии. В течение 90 дней нужно разместить 2 млрд IDR на счёте на своё имя в государственном индонезийском банке или владеть подходящей недвижимостью стоимостью 1 млн долларов США.
  • Пенсионные визы (E33F и E33E): С 55 лет при доходе 3000 долларов США в месяц. E33F выдаётся каждый раз на год и требует местного спонсора; E33E — на срок до пяти лет без спонсора, под депозит 50 000 долларов США в государственном банке.
  • Виза для удалённых работников (E33G): Для сотрудников компаний за пределами Индонезии с доходом не менее 60 000 долларов США в год и 2000 долларов США на счёте. Выдаётся на год, может быть продлена и не даёт права работать на индонезийских клиентов.
  • Инвесторские визы и Golden Visa: Для инвестиций через индонезийскую компанию или крупных инвестиций, отвечающих требованиям; пороговые суммы — от сотен тысяч долларов США.

Правила и пороговые суммы часто меняются. Перед подачей заявления сверьтесь с официальным порталом электронных виз.

Разрешения на пребывание и налоговое резидентство

Владельцы долгосрочного разрешения на пребывание впоследствии могут перейти на KITAP — постоянное разрешение на пребывание, которое действует пять лет и избавляет от ежегодного продления. Если вы проводите в Индонезии более 183 дней за 12 месяцев или имеете разрешение на более долгий срок, вы можете стать налоговым резидентом и платить налог со всего мирового дохода, если международное соглашение не предусматривает иного. При этом ни один официальный источник не освобождает от налога зарубежный доход удалённых работников.

Повседневные расходы

Повседневные расходы зависят от того, где и как вы живёте. Содержание дома по западным меркам обходится недорого, хотя кондиционеры и насосы бассейна увеличивают счета за электричество, а вода, интернет, охрана и садовники тоже добавляют расходов.

Медицина и местные услуги

Медицинская помощь на острове — от частных больниц до небольших районных клиник, и качество и стоимость у них различаются. Оформите медицинскую страховку, действующую в Индонезии, а также застрахуйте сам дом и имущество, включая страхование ответственности, если у вас будут жить гости.

Оплата покупки: валюта и переводы

Индонезийская ипотека редко доступна иностранным покупателям, поэтому большинство платит собственными средствами или по графику поэтапной оплаты застройщика. Платежи внутри Индонезии должны проводиться в рупиях, а при шестизначной сумме даже небольшое колебание курса может обойтись дороже услуг юриста:

  • Пользуйтесь услугами лицензированной валютной компании, а не обычного банка, и сравнивайте полную стоимость перевода с учётом комиссий с наценкой вашего банка.
  • Рассмотрите форвардный контракт, чтобы зафиксировать курс для депозита и окончательного расчёта.
  • При покупке на этапе строительства переводите платежи частями по графику.
  • Сохраняйте подтверждение каждого перевода для нотариуса и налоговой службы.

Планируйте каждый перевод заранее, до срока платежа. Обмен в спешке или в пункте обмена в аэропорту редко бывает по выгодному курсу.

Главное, что нужно запомнить

Иностранцы не могут владеть землёй на Бали на праве полной собственности, но лизхолд, Hak Pakai или PT PMA позволяют купить недвижимость в рамках закона, а номинальная схема — никогда. Проверьте зонирование, разрешения и лицензию на аренду, если она нужна, заложите в бюджет налоги и содержание и оформите визу отдельно, потому что владение недвижимостью не даёт права находиться в стране.